TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, DEL TRABAJO Y MENORES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO APURE Y MUNICIPIO ARISMENDI DEL ESTADO BARINAS

“VISTOS” Con Informes de la parte de la parte demandante

PARTE DEMANDANTE: LEVI ALFREDO MIRABAL ALVAREZ, Venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nª 4.989.489 y de este domicilio.

APODERADO DE LA
PARTE DEMANDANTE; PAULA CONSUELO GRAU, Inpreabogado Nª 70.629, con domicilio procesal en la Urbanización Llano Alto, calle Cinaruco, casa Nº 6-B de la población de Biruaca, Estado Apure.

PARTE DEMANDADA: LILIAN DEL CARMEN SIFONTES BENITES, SIOLIS ROCIO CONTRERA MEDINA, YOSAIRA CUICAR MORALES, ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ Y CARLOS ALBERTO CIPOLLA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 5.362.826,8.089.399, 8.196.695,8.193.533 y 9.871.930 y de este domicilio.

APODERADO DE LA
PARTE DEMANDADA: Ab. JUAN CORDOBA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nª 20.868 y titular de la Cédula de Identidad Nª 8.150.033.
ASUNTO: CIVIL-BIENES

ASUNTO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

En fecha 30 de noviembre del año 2000, el ciudadano LEVI ALFREDO MIRABAL ALVAREZ, venezolano, mayor de edad, comerciante, divorciado, titular de la Cédula de Identidad Nª 4.998.489, debidamente asistido de la abogada Dra. PAULA CONSUELO GRAU, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nª 70.629, con domicilio procesal establecido en la Urbanización Llano Alto, calle Cinaruco, casa Nº 6-B, jurisdicción del Municipio Biruaca del Estado Apure, presentó por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, libelo de demanda por Retracto Legal Arrendaticio urbano en contra de los ciudadanos LILIAN DEL CARMEN SIFONTES BENITES, SIOLY ROCIO CONTRERA MEDIA, YOSAIRA CUICAR MORALES, ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ Y CARLOS ALBERTO CIPOLLA, quienes son venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nros.5.362.826, 8.089.399, 8.196.695, 8193.533 y 9.871.930, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de San Fernando de Apure.

En el Iter procesal, el accionante constituyó como su apoderada apud acta a la mencionada profesional del derecho Dra. PAULA CONSUELO GRAU, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nª 70.629.

Con la acción de retracto legal arrendaticio, el accionante pretende que por la vía de la subrogación se le declare a su favor, el derecho preferente a comprar el inmueble consistente en un local comercial ubicado en la calle Comercio Nª 50 de de esta ciudad de San Fernando de Apure, y alinderada de la siguiente manera: NORTE: Frente con calle Comercio; SUR: Con inmueble que es o fue de Valentín Mújica; ESTE: Con inmueble que es o fue de Pedro Yapur y OESTE: Con inmueble propiedad de Valentín Mújica, hoy propiedad de los menores Marisela Apureña Mújica Cuidar y José Valentín Mújica Cuicar, con área de terrenos de Setenta y siete metros cuadrados (77 MTS), que le arrendó inicialmente la ciudadana LILIAN DEL CARMEN SIFONTES BENITEZ, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000.oo) mensuales.

Alega el accionante, que estando en vigencia el referido contrato, su arrendadora dió en venta el inmueble objeto de arrendamiento a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, por documento registrado por ante la oficina Subalterna del Registro Público del Distrito San Fernando del Estado Apure, de fecha 30 de junio del año l.998, bajo el Nª 125, folios 169 al 176, Protocolo Primero, Tomo Tercero Adicional I, Segundo Trimestre del citado año; y que esta a su vez lo vendió a la ciudadana YOSAIRA CUICAR MORALES, por documento registrado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en la fecha 30 de diciembre del año 1.999, bajo el Nª 46,folios 268 al 273, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Cuarto Trimestre del citado año; a quien a su vez lo vendió a la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ, por documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en la fecha 23 de marzo del año 2000, bajo el Nª 15, folios 95 al 99, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Primer Trimestre del citado año, y ésta finalmente lo vende al ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA, por documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en la fecha 21 de julio del año 2000, bajo el Nª 31, folios 238 al 243, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Tercer Trimestre del citado año.

Argumenta el accionante en beneficio de su pretensión, que lo asiste el derecho de preferencia ofertiva que contempla el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Igualmente alega, que al no habérsele notificado de las ventas realizadas sobre el identificado inmueble objeto de la acción, resulta procedente declarar a su favor el derecho de retracto ejercido, para que mediante la figura de la subrogación se le declare propietaria del inmueble con el consecuente pago de precio a su último propietario.

En la causa en análisis, citadas validamente como lo fueron las personas demandadas; en la oportunidad de contestación de la demanda, compareció el abogado Juan Córdoba, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nª20.868, actuando con el carácter de apoderado judicial del demandado Carlos Alberto Cipolla, estableció como domicilio procesal de su representado la siguiente dirección: Avenida Miranda, Edificio Trinacria, Primer Piso, Oficina Nª 27, de la ciudad de San Fernando de Apure; y por el escrito que corre inserto a los folios 104 al 106, opuso a la acción propuesta la cuestión previa contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la caducidad de la acción establecida en la Ley.

En apoyo de la defensa opuesta argumenta, que la demanda de retracto legal arrendaticio fue presentada cuando habían recurrido 131 días consecutivos desde la fecha en que fue protocolizado por ante la respectiva Oficina Subalterna del Registro de documento por el cual su representado Carlos Alberto Cipolla, adquiere el inmueble objeto de la acción.

Alega además que, la caducidad de la acción propuesta, se verifica por el transcurso del lapso de 40 días, por la remisión que hace el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 50 al Código Civil, en concatenación con lo establecido en el artículo 1.547 ejusdem y 44 del Decreto sobre arrendamientos inmobiliarios.

En la fecha 04 de octubre del año 2001, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, emitió pronunciamiento con relación a la cuestión previa opuesta y declaró con lugar la misma, por considerar que efectivamente con relación a la acción propuesta, se había operado la caducidad de la acción.

La decisión recaída fue apelada por el accionante de forma íntegra; y también fue recurrida por el abogado JUAN CORDOBA, en su carácter de apoderado del accionado CARLOS ALBERTO CIPOLLA, sólo por lo que a la falta de condenatoria en costas se refiere.

En tal sentido alega el apoderado del demandado CARLOS ALBERTO CIPOLLA, que habiendo sido vencido totalmente el accionante en la incidencia, ha debido ser condenado en costas.

Propuesta en tiempo hábil como lo fueron las apelaciones a que se ha hecho referencia y oídas en ambos efectos, la causa fue remitida al Juzgado Superior Civil (Bienes) Contencioso Administrativo y Agrario de la Circunscripción Judicial de la Región Sur, el cual en la fecha 21 de noviembre del año 2002, por decisión contra la que no se ejerció recurso de regulación de competencia alguno, declinó la competencia para el conocimiento de la causa recurrida en esta Alzada, la cual pasa de seguidas a emitir pronunciamiento.

M O TI V A

La relación arrendaticia con fundamento a la cual se ejerce el derecho de retracto, se inició en la fecha 30 de octubre del año l.995, cuando la ciudadana LILIAN DEL CARMEN SIFONTES BENITEZ, celebró con el hoy accionante LEVI ALFREDO MIRABAL ALVAREZ, contrato de arrendamiento sobre el inmueble a que se contrae, la acción con el canon de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000.oo) mensuales. Dicha relación jurídico arrendaticia, resulta evidente en el ámbito jurídico y su existencia está probada con el instrumento que corre inserto de los folios 14 al 15, cuya naturaleza jurídica es la de documento legalmente reconocido, el cual tiene el valor probatorio de los instrumentos públicos a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.363 y 1.357 del Código Civil, y con fundamento a tales disposiciones legales lo valora esta Alzada para dar por probada la existencia de la relación arrendaticia que sirve de fundamento a la acción.

Del contenido material de dicho contrato, también se evidencia que fue voluntad de las partes incluir en el mismo, el expreso compromiso de preferencia ofertiva propia de la materia inquilinaria, sin modificación contractual adicional de ningún tipo, la cual a tenor de los dispuestos en el artículo 7 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo ha podido efectuarse en beneficio del inquilino. Por tal motivo el derecho de preferencia ofertiva, en la presente causa, se rige única y exclusivamente, con arreglo a lo que al respecto dispone el Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios.

Las ventas hechas por la inicial arrendadora, ciudadana LILIAN DEL CARMEN SIFONTES BENITEZ, hasta concluir en la venta hecha al ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA, están plenamente comprobadas en la forma siguiente:

LILIAN DEL CARMEN SIFONTES BENITEZ, dió en venta el inmueble objeto del arrendamiento a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, por documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Distrito San Fernando del Estado Apure, de fecha 30 de junio del año 1.998, bajo el Nº 125, folios 169 al 176, Protocolo Primero, Tomo Tercero Adicional I, Segundo Trimestre del citado año; y ésta a su vez lo vendió a la ciudadana YOSAIRA CUICAR MORALES, por documento registrado por ante la Oficina del Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en la fecha 30 de diciembre del año l.999, bajo el Nª 46, folios 268 al 273, Protocolo Primero, Tomo Noveno, Cuarto Trimestre del citado año; a quien a su vez lo vendió a la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ, por documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en la fecha 23 de marzo del año 2000, bajo el Nª 15, folios 95 al 99, Protocolo Primero, Tomo Séptimo, Primer Trimestre del citado año; y ésta finalmente lo vende al ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA, por documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en la fecha 21 de julio del año 2000, bajo el Nª 31, folios 238 al 243, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Tercer Trimestre del citado año. Todos éstos instrumentos fueron acompañados a la acción, y se valoran como instrumentos públicos de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, para dar por probada la venta del inmueble objeto del arrendamiento por parte de la arrendadora inicial, a las personas mencionadas anteriormente hasta concluir con el demandado CARLOS ALBERTO CIPOLLA.

Ahora bien, el accionante alega que tuvo conocimiento de la existencia de las ventas anteriormente referidas, en la fecha 25 de octubre del año corriente, al de la proposición de su acción, esto es, del año 2000, cuando se dirigió al Registro Subalterno, a revisar los Protocolos correspondientes, solicitando por intermedio de su abogado asistente las respectivas copias certificadas.

Por otra parte, también señala que en su opinión el lapso de caducidad para el ejercicio de la acción, solo comenzó a correr a partir de ésta última fecha.

En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Urbanos, el retracto legal, deriva del derecho de preferencia ofertiva, a favor del arrendatario que tenga más de dos años como inquilino, y se encuentre solvente en el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias referidas al pago del canon de arrendamiento; y que además, satisfaga las aspiraciones del .propietario, relativas al .precio del inmueble. Está consagrada el artículo 42 del citado texto legal. Tal derecho se traduce en la preferencia del inquilino para adquirir la propiedad del inmueble, en el caso de venta, bajo el cumplimiento o verificación de las condiciones de procedencia señaladas anteriormente.

Es cierto, que de conformidad con lo establecido en el artículo 44 Ejusdem, el propietario tiene la obligación facultativa, de notificar al inquilino de la venta del inmueble objeto del arrendamiento. Pero, la falta de esta notificación por omisión del propietario o del nuevo adquiriente, la sanción que comporta no es la de nulidad de traspaso de la propiedad, sino la procedencia del ejercicio del derecho de retracto en conformidad con lo establecido en el artículo 48 literal “a” del Decreto en referencia, que textualmente establece:

Artículo 48: “El arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto al que se contrae el artículo 43, si se produjeran cualquiera de los supuestos siguientes:
a) No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos”.

De tal manera que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 47 Ejusdem, el término para el ejercicio de Derecho de Retracto es de 40 días contados a partir de notificación que en conformidad con lo establecido en los artículos 44 y 47 ejusdem, debe recibir el arrendatario.

Como la obligación de notificar para el propietario-arrendador y el nuevo adquiriente es facultativa, ya que no comporta sanción alguna; cuando se verifica la venta sin que se haga la notificación, entra a surtir efectos el supuesto que prevee el artículo 48 literal “a” del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios. Esto es, cuando no hay notificación de la venta ¿Cuál es el lapso para el ejercicio del retracto legal?. Indudablemente que por la remisión que al Código Civil hace el artículo 50 del Decreto de Arrendamientos Inmobiliarios, tal lapso es el previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, o sea, 40 días contados a partir de la fecha de registro de la escritura, donde se verifica el traspaso de la propiedad. Esto deriva de la esencia funcional de institución del Registro, como lo es darle publicidad frente a terceros de los actos que se registran y en consecuencia revestirlo de efectos erga omnes

En la presente causa se observa, que el último traspaso de la propiedad del inmueble objeto del arrendamiento, se lo hizo la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ al ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA, por documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en la fecha 21 de julio del año 2000, cuya valoración legal ha quedado establecida anteriormente. Se observa además, que la presente acción fue interpuesta en la fecha 30 de noviembre del mismo año; por lo que de la simple verificación en cualquier calendario correspondiente a tales fechas, se deduce el hecho cierto, que entre la última fecha de la venta del inmueble objeto de la relación arrendaticia y el ejercicio de la acción, transcurrieron 131 días, o sea, más de 40 días que tenía el accionante para ejercer el derecho de retracto invocado. Debe resaltarse, que este último término es de caducidad, por lo que se debe concluir que en la presente causa el ejercicio del derecho de retracto, por motivo del tiempo transcurrido o la extemporaneidad del mismo, hace que resulte improcedente, por haber operado con relación a tal derecho, la caducidad de la acción establecida en la Ley; y así queda declarado.

Por otra parte, también se observa, que en la presente causa, tal como lo dejó sentado y fue apreciado por el Juez a quo, de la enajenación del inmueble objeto de la relación arrendaticia, el accionante tiene conocimiento con anterioridad a la fecha 25 de octubre del año 2000, y concretamente desde la fecha 25 de agosto del año 2000, oportunidad ésta, en que ocurrió por ante el Juzgado del Municipio San Fernando a hacer consignación arrendaticia a favor de la ciudadana LILIAN DEL CARMEN SIFONTES BENITEZ, con expresa indicación que hacia la consignación por que su arrendadora había vendido el inmueble a la ciudadana SIOLY ROCIO CONTRERAS MEDINA, manifestando además que tenía la sospecha que esta a su vez lo había vendido a la ciudadana YOSAIRA CUICAR MORALES, pidiendo la notificación de esta última y señalando su expresa dirección en esta ciudad de San Fernando de Apure. Tal escrito corre inserto de los folios 27 al 28 de las actas procesales y contiene la confesión del demandante que hace plena prueba en su contra de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, respecto del conocimiento del hecho de la enajenación del inmueble a favor de un tercero, confesión esta que quien aquí decide, esta obligado a valorar, por haber sido invocada como defensa y prueba, por el apoderado del ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA. De tal confesión, se deriva que también, para el accionante, por el conocimiento que tenía para la fecha 25-08-2000, de la enajenación del inmueble, le precluyò el lapso para el ejercicio de la acción propuesta, por motivo de la verificación del término de caducidad legal.

Con fundamento a las consideraciones anteriores, es por lo que la presente causa, debe declararse que efectivamente, con relación a la acción propuesta se ha verificado la institución procesal de caducidad de la acción y habiendo sido opuesta esta defensa por el accionado CARLOS ALBERTO CIPOLLA, a través de su apoderado, mediante la cuestión previa prevista en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, como defensa previa al fondo de la contestación de la demanda, la misma debe ser declarada con lugar, como acertadamente en derecho lo hizo el Juez a quo, debiendo ser confirmada con relación a este punto la sentencia interlocutoria objeto de la apelación y así queda decidido.

La sentencia objeto de la revisión, también fue apelada por el abogado Juan Córdoba, en su carácter de apoderado del ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA, de forma parcial, esto es, única y exclusivamente por lo que a la falta de condenatoria en costas se refiere.

Con relación a este punto objeto de la apelación, observa el Juzgador, que el accionante ciudadano LEVI ALFREDO MIRABAL ALVAREZ, fue vencido de manera total en una incidencia del proceso, que incluso puede ponerle fin al mismo de forma definitiva; por lo tanto el a quo, en conformidad con lo dispuesto en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil, ha debido emitir en contra del accionante expresa condenatoria en costas, de modo que al no haberlo hecho, violó por falta de aplicación el citado artículo 274 ejusdem. En consecuencia, es forzoso para esta Alzada, declarar para el caso bajo análisis, la obligatoria aplicación del citado artículo 274 ejusdem, y como consecuencia de ello, declarar con lugar la apelación formulada por el abogado JUAN CORDOBA, con el carácter de apoderado del ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA, referida a la condenatoria en costas del accionante, como efectivamente así se hace y se declara condenado en las costas de la incidencia al ciudadano LEVI ALFREDO MIRABAL ALVAREZ.

D I S P O S I T I V A

En atención a las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Trabajo y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Apure y Municipio Arismendi del Estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO: Sin Lugar la apelación formulada por la abogada PAULA CONSUELO GRAU, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nª 70.629, en su condición de apoderada del accionante ciudadano LEVI ALFREDO MIRABAL ALVAREZ, en contra la sentencia del aquo de fecha 04 de octubre del año 2001.

SEGUNDO: Confirmada la sentencia recurrida de manera parcial y solo modificada por lo que a la falta de condenatoria en costas se refiere.

TERCERO: Con Lugar la apelación formulada de forma parcial, por el abogado JUAN CORDOBA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nª 20.868, en su carácter de apoderado del ciudadano CARLOS ALBERTO CIPOLLA.

CUARTO: Se confirma la sentencia objeto de la apelación de forma parcial y se declara con lugar la cuestión previa opuesta por el accionado CARLOS ALBERTO CIPOLLA, prevista en el artículo 346 ordinal 10 del Código de Procedimiento Civil, por haberse operado la caducidad de la acción propuesta prevista en la Ley.

QUINTO: Se Condena en las costas de la incidencia al accionante ciudadano LEVI ALFREDO MIRABAL ALVAREZ, por haber resultado totalmente vencido en la misma.

SEXTO: Por haber sido dictado el presente fallo fuera del lapso legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se acuerda notificar a las partes de la presente decisión.

Publíquese, regístrese, déjese copia y bajase el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho de este Juzgado Superior, en San Fernando de Apure, a los diez (10) días del mes de agosto del Dos Mil Cuatro (2004). Años: 193ª de la Independencia y 145ª de la Federación.
El Juez,

Dr. Julián Silva Beja.
La Secretaria,

Ab. Jeannet Josefina Aguirre.
En esta misma fecha y siendo las 11:50 a.m., se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria,

Ab. Jeannet Josefina Aguirre

EXPTE.Nª 2359