TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO DEL TRANSITO Y DEL TRABAJO DE LA CIRCUNSCRICPION JUDICIAL DEL ESTADO APURE.-

DEMANDANTE: CARMEN ZENAIDA CASTILLO RODRÍGUEZ y YARISMA COROMOTO MIRABAL ARTAHONA.-

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados Higor José Hidalgo, Alexis Benavides de la Lara y Eisen José Bravo Ramírez, Inpreabogado Nos. 27.483, 96.921 y 52.697, respectivamente.-

DEMANDADO: OLGA BORJA DE PÉREZ.-

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas Omaira Rodríguez Ríos y Marga Buaiz López, Inpreabogado N° 35.448 y 75.542.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.-

EXPEDIENTE Nº: 13.753.-

SENTENCIA: DEFINITIVA.-

En fecha 27/05/2.003, las ciudadanas Carmen Zenaida Castillo Rodríguez Y Yarisma Coromoto Mirabal Artahona, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nos V- 10.616.719 y 11.753.751, respectivamente, asistidas por el Abogado José Hidalgo, Inpreabogado N° 27.483, presentaron demanda de Resolución de Contrato en contra de la ciudadana Olga Borja de Pérez, quien es venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad N° V-6.239.699, en la cual exponen lo siguiente: Que mediante los documentos de carácter negociables debidamente autenticados que consignaron junto al libelo marcados con “A y B”, consta que entre las demandantes y la ciudadana Olga Borja de Pérez se celebró contrato de opción de compra de los que se coligen en el primer caso, se trata de un (01) apartamento de construcción, identificado con el N° 1 – A, correspondiente al Módulo uno (1), con las siguientes características: Área Apartamento, Ochenta y tres metros Mts 2, (83Mts 2); constante de tres (03) habitaciones, dos (02) baños cocina pantry sala. Que el referido apartamento está ubicado en un lote de terreno de su propiedad situado en la margen derecha de la avenida Intercomunal San Fernando – Biruaca y que le pertenece según documento debidamente inscrito en el Registro Subalterno de San Fernando de Apure, cuyos linderos generales son los siguientes: Norte: Avenida La Trinidad y Laguna la Horqueta; Sur: Las Terrazas, terreno de Olga Pérez y Estación de Servicios; Este: Terreno de Ismael Armada y Avenida Intercomunal; Oeste: Altos de las Terrazas y terrenos de Olga Borjas De Pérez.- Que el precio del inmueble es de Veintisiete Millones de Bolívares (Bs. 27.000.000,00) en operación a crédito, en donde la compradora canceló hasta ahora la cantidad de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.0000,00) de cuota inicial que declaró recibir en dinero de curso legal y a su entera y total satisfacción; y suscribirá sesenta (60) letras de cambio de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) cada una con vencimiento cada treinta (30) días a partir de la entrega del Apartamento; que el total incluye el precio del inmueble y los intereses fijos acordados. Queda constituida hipoteca de primer grado sobre el inmueble hasta tanto no se produzca la cancelación total de la operación, estando las partes de acuerdo que la entrega física se hará en el transcurso del presenta año, salvo situaciones extraordinarias que prorroguen el plazo el cual no será mayor de tres (03) meses del lapso indicado. Cláusula Penal: Caso contrario, la vendedora indemnizará a la compradora por el mismo monto que ésta queda a deber…”. Que en el segundo caso, la descripción es exactamente igual, solo varía lo que a manera de extracto señalan: “Un (01) apartamento, en construcción, identificado con el N° 1 – B, correspondiente al Modulo Uno (1)…”. Que se trata en efecto de la consumación de un contrato bilateral, en ambos casos, que les coloca en ánimo de procurar judicialmente la resolución de los mismos, investidas como están de la legitima cualidad que les consorcia activamente frente a la deudora común, toda vez que de buena fe ejercitaron el fiel cumplimiento de su partes, pero en cambio en modo alguno han resultado beneficiadas por dicho contrato. Que después de numerosas gestiones por su lado por buscar formulas de avenimiento respecto a la obligación en cuestión, solo encontraron evasivas, habiendo previamente llegado a la proposición inclusive de que le regresaran los Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00). Que de ambos documentos se evidencia, que los mismos fueron autenticados por ante la Notaría Pública de San Fernando el 26 de agosto de 2.002, anotados consecutivamente bajo el 74 y 75 del tomo 33 del mismo año; y que como quiera que los dos son taxativamente concluyentes de la misma obligación, la cual consiste en “que la entrega física – se refiere al inmueble – se hará en el transcurso del presente año (2.002), salvo situaciones extraordinarias que prorroguen el plazo el cual no será mayor de tres meses del lapso indicado”, que en consecuencia, a los tres (03) meses a que hace referencia dicha condición, son a los meses de enero, febrero y marzo hoy día ampliamente superados para el momento en que proceden a demandar. Que de igual manera quedó claramente establecida en dichas convenciones por ser exactamente iguales, excepto la nomenclatura de los inmuebles que se distinguen como 1 – A y 1 – B, una cláusula penal, lo cual se desprende que habiendo pagado cada una de ellas la cantidad de Nueve Millones (Bs. 9.000.000,.00) para un monto general o total de Veintisiete millones, obviamente la condena por este concepto es la suma percápita de Dieciocho Millones (Bs. 18.000.000,00), es decir un total de treinta y seis millones de bolívares solamente por aplicación de la cláusula penal. Que ni siquiera existen indicios, menos voluntad de emprender la construcción de los inmuebles que les fueran dados u ofrecidos en venta y, después de una larga y paciente espera, precedida inclusive por la firma previa pero a manera privada de “Convenio de Promesa Bilateral de Compra – Venta, entre la que también se cuenta la presión ejercida para por lo menos arribar a la firma de los documentos bases de la presente reclamación en forma auténtica; dichos documentos es menester señalarlos. Ni siquiera fueron registrados debido a que aun cuando la promesa tiene que ver con Apartamentos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, en modo alguno existe documento registrado de parcelización a efectos de prorratear los derechos de los condóminos como es natural, lo que se hace pensar que de manera concluyente, que ante su reiterada e insistente buena fe en todo momento respecto al pago, sin embargo, están en presencia de un incumplimiento culposo con consecuencias gravosas, frente a la sempiterna promesa de que ahora sí, para lo cual no les ha quedado otra alternativa que demandar sobre la base de la fundamentación legal que ab continuación se expresa. Que indudablemente en el punto inicial que da fundamento a la presente relación se encuentra con una meridiana claridad en la norma del Código Civil, establecida en el artículo 1.133, 1.141, 1.134, 1.159, 1.160, 1.165, 1.166, 1.167 y 1.264. Que por todas las razones fundadas tanto en los hechos como en el derecho, antes claramente expuestos, es por lo demandan a la ciudadana Olga Borja de Pérez, antes identificada, para que convenga o en su defecto así sea declarado por el Tribunal a lo siguientes: A la terminación o resolución conjunta de los dos contratos bilaterales de compra venta por incumplimiento de la parte demandada. Que la ciudadana Olga Borja de Pérez les devuelva o reembolse la cantidad de Dieciocho de Millones de Bolívares (Bs. 18.000.000,00) que recibió de las demandantes como abono o adelanto parcial del monto mayor del contrato. Que les cancele por concepto de Daños y Perjuicios según cláusula penal de dichos contratos, la cantidad de Treinta y Seis Millones de Bolívares (Bs. 36.000.0000, 00) debido a la inejecución de la obligación. Al pago de las costas y costos del presente juicio hasta su terminación. Estimaron la demanda en la cantidad de sesenta millones de bolívares (Bs. 60.000.000,00). Del folio 8 al 14, corre insertos anexos al libelo de la demanda.-
En fecha 02/06/2.003, fue admitida la demanda. En esta misma fecha, se libró Oficio N° 397 al Registrador Subalterno del Municipio San Fernando de Apure. Así mismo se decretó Medida de Prohibición de enajenar y Gravar sobre el lote de terreno señalado en el libelo de la demanda.-
Al folio 17 corre inserto actuación del Alguacil de este Tribunal, ciudadano Lenin Polanco.-
En fecha 28/07/2.003, la parte demandada presentó escrito con anexos contentivo a la Contestación a la demanda, la cual corre inserto del folio 18 al 23.-
En fecha 05/08/2.003, las ciudadanas Carmen Zenaida Castillo Rodríguez y Yarisma Coromoto Artahona, antes identificadas, otorgaron Poder Apud – Acta a los abogados Higor José Hidalgo, Alexis Benavides de la Lara y Eisen José Bravo Ramírez, Inpreabogado Nos. 27.483, 96.921 y 52.697, respectivamente.-
En fecha 26/08/2.003, la ciudadana Olga Borja de Pérez, antes identificada, otorgó Poder Apud – Acta a las abogadas Omaira Rodríguez Ríos y Marga Buaiz López, Inpreabogado N° 35.448 y 75.542, respectivamente.-
En fecha 26/08/2.003, La Apoderada Judicial de la parte demandada, presentó escrito de pruebas con anexo, el cual corre inserto del folio 25 al 26.-
En fecha 25/08/2.003, el apoderado Judicial de la parte demandante, presentó escrito de pruebas con anexo, el cual corre del folio 27 al 51.-
En fecha 03/09/2.003, se agregaron las pruebas promovidas por ambas partes.-
En fecha 12/09/2.003, se admitieron las pruebas promovidas por ambas partes.-
En fecha 17/09/2.003, oportunidad fijada para la Practica de la Inspección Judicial solicitada por la parte demandada, la misma no se ejecutó.-
En fecha 18/09/2.003, la Apoderada Judicial de la parte demandada Impugna las Pruebas presentadas por la parte demandante.-
Del folio 59 al 62, corre inserta Acta contentiva a la Inspección Judicial realizada por este Tribunal en fecha 07/10/2.003.-
En fecha 13/10/2.003, el ciudadano Daniel Fernández, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.359.063, asistido por la Abogada Omaira Rodríguez, consignó dos (02) folios constantes a Fotografías y negativos de las mismas.-
En fecha 12/11/2.003, se hizo cómputo. En esta misma fecha, se fijó el Décimo Quinto día de Despacho incluyendo el de esta fecha para presentar informes.-
En fecha 08/12/2.003, la parte actora presentó escrito con anexos contentivo a Informes, el cual corre inserto del folio 68 al 72.-
En fecha 09/12/2.003, se fijó un lapso de sesenta (60) días continuos incluyendo el de esta fecha para dictar sentencia.-
Estando en la oportunidad legal para decidir y sentenciar, esta Juzgadora observa, analiza y considera:

PUNTO PREVIO
Por cuanto en la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada impugnó la estimación de la demanda por exagerada; de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora procederá a pronunciarse al respecto como punto previo a la sentencia en los siguientes términos: Se observa que las actoras estiman su demanda en la cantidad de SESENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 60.000.000,00), y que el monto que reclaman establecido en los contratos objeto de litigio alcanzan la suma de CINCUENTA Y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 54.000.000,00), que comprende el monto que alegan las demandantes entregaron a la demandada, y el monto establecido en la cláusula penal de los referidos contratos; demandando el actor igualmente las costas y costos del juicio. Ahora bien, de una simple operación matemática se puede inferir que la diferencia entre la cantidad demandada por los conceptos indicados y la cantidad en que se estima el valor de la demanda es de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), monto éste que ni siquiera se corresponde con el treinta por ciento (30%) de la primera cantidad, que de conformidad con lo dispuesto con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, es el límite máximo que debe pagar la parte vencida por concepto de costas procesales; en tal sentido es criterio de quien aquí decide que las accionantes al estimar su demanda en el monto indicado lo hizo ajustado a derecho, en cuanto que está previendo el pago de las costas procesales como parte del objeto de su pretensión, y al haberlo calculado atendiendo al dispositivo legal antes indicado, no está sobreestimando su demanda; en consecuencia se declara SIN LUGAR el punto previo que por impugnación de la estimación de la demanda hiciera la parte accionada, y así se decide.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
Resuelto lo anterior y planteada como ha quedado establecida la controversia, esta juzgadora observa que en el libelo las accionantes ciudadanas CARMEN ZENAIDA CASTILLO RODRIGUEZ y YARIZMA COROMOTO MIRABAL ARTAHONA alegan que celebraron contratos de opción de compra debidamente notariados con la ciudadana OLGA BORJA DE PEREZ, quien se comprometió a hacer la entrega física de los inmuebles vendidos en el transcurso del año 2002, prorrogable por tres (3) meses, y que además en los mismos se estableció una cláusula penal en caso de incumplimiento de la vendedora, indicando además que hicieron entrega a la vendedora la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) cada una por concepto de cuota inicial; y que como quiera que la vendedora hoy demandada no les ha entregado los inmuebles y no existen indicios de emprender la construcción de los referidos inmueble es por lo que piden la resolución de ambos contratos con los daños y perjuicios derivados de la cláusula penal. Por su parte, la accionada, en el escrito de contestación de la demanda, indicó que inició la construcción de los inmuebles ofrecidos en venta, pero que no se terminó la construcción por la situación económica surgida que paralizó al país, aduce también que la construcción existe y actualmente se encuentra paralizada debido a que no tiene los recursos económicos para continuar la misma por ahora aunado a la crisis económica que atraviesa el país; por otra parte adujo a su favor que al pedir las actoras la resolución de los contratos, que le traería como consecuencia el reintegro de lo pagado por ellas por cuota inicial, pero no el pago de lo contemplado en la cláusula penal, porque con eso estarían pidiendo el cumplimiento del contrato. Establecido lo anterior, esta sentenciadora procede a analizar el legajo probatorio producido en la presente causa:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
A.- Con el libelo de la demanda:
1.- Originales de dos (2) contratos de compra- venta suscritos entre la demandada de autos ciudadana OLGA BORJA DE PEREZ y las ciudadanas CARMEN ZENAIDA CASTILLO RODRÍGUEZ y YARIZMA COROMOTO MIRABAL ARTAHONA, autenticados por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, en fecha 26 de Agosto de 2002, inscritos bajo los Nos. 74 y 75, Tomo 33 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, respectivamente; los cuales a tenor de lo dispuesto en el artículo 1359 del Código Civil surten plena prueba para demostrar que la demandada dio en venta a cada una de las demandantes un (1) apartamento signado con los números 1-A y 1-B, ubicados en un lote de terreno de su propiedad situado en la margen derecha de la Av. Intercomunal San Fernando-Biruaca, bajo los siguientes linderos generales: Norte: Avenida que conduce a La Trinidad y Laguna La Horqueta; Sur: Urb. Las Terrazas, terreno de Olga de Pérez y Estación de Servicio; Este: terreno de Ismael Armada y Av. Intercomunal; y Oeste: Urb. Altos de las Terrazas y terreno de Olga Borja de Pérez; que el precio de cada inmueble fue acordado en la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 27.000.000,00), entregando las compradoras en ese acto la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 9.000.000,00) por cuota inicial; también se prueba que la vendedora se comprometió a hacer entrega física de dichos apartamentos en el transcurso del año 2002, pudiendo prorrogarse durante tres (3) meses del lapso indicado; así como que establecieron convencionalmente una cláusula penal en caso de incumplimiento por parte de la vendedora que consiste en la indemnización a cada una de las compradora por el mismo monto que quedan a deber, es decir por el monto de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00).
B.- En el lapso probatorio:
1.- Promovió el mérito favorable de los autos, especificando el valor de los documentos precedentemente valorados; así como también la confesión en la que incurrió la demandada de autos en la oportunidad de la contestación de la demanda al admitir como excusable factores ajenos o extraños a la relación entre las partes contratantes. Al respecto observa esta sentenciadora que en el escrito de contestación al folio 19, la demandada dice: “…la construcción existe y actualmente se encuentra paralizada, como bien lo saben las compradoras, cuales constantemente iban a inspeccionar la misma; dicha paralización se debe a que no tengo recursos económicos para continuar por ahora la misma, dada mi situación económica…”, de la anterior afirmación se infiere la confesión de la demandada de autos al aceptar expresamente que no ha hecho entrega de los apartamentos ofrecidos en venta por cuanto aún no están terminados, manifestación ésta que a tenor de lo establecido en el artículo 1401 del Código civil, surte plena prueba para demostrar el incumplimiento en que ha incurrido la accionada.
2.- Original de Convenio de Promesa Bilateral de Compra-Venta suscrito entre las ciudadanas OLGA BORJA DE PEREZ y YARIZMA COROMOTO MIRABAL ARTAHONA, mediante el cual la demandada le ofrece en venta a la co-demandante antes nombrada una apartamento de las características indicadas por la cantidad de veinticinco millones de bolívares (Bs. 25.000.000,00), de los cuales la compradora pagará nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00) como cuota inicial, los cuales serán cancelados en forma fraccionada, y que por cada abono le será entregado a la compradora un recibo determinado el saldo pendiente; igualmente convienen en que dicho contrato será provisional. Con respecto a este instrumento, se observa que la apoderada judicial de la demandada mediante diligencia de fecha 18-09-2003, impugnó el mismo fundamentándose en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; ahora bien, la impugnación no es la figura procesal aplicable a este documento para desvirtuarlo en el caso concreto, por cuanto el mismo no es copia simple de ningún documento público ni reconocido ni tenido legalmente por reconocido, es un documento privado emanado de la parte demandada, por lo que si pretendía atacarlo, debió hacerlo por la vía del desconocimiento, siendo la normativa aplicable al caso el artículo 444 ejusdem; por lo que no habiendo sido desconocido por la parte demandada, se tiene como reconocido, en consecuencia esta sentenciadora le concede pleno valor probatorio.
3.- Copia fotostática simple de Convenio de Promesa Bilateral de Compra-Venta suscrito entre las ciudadanas OLGA BORJA DE PEREZ y CARMEN ZENAIDA CASTILLO RODRIGUEZ. Por cuanto el presente instrumento es una copia simple de un documento privado, no reconocido ni tenido legalmente por reconocido, por lo tanto no es de los instrumentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio, y se desecha.
4.- Originales de recibos de pago suscritos por la demandada ciudadana OLGA BORJA DE PEREZ a favor de la co-demandante ciudadana YARISMA MIRABAL, por diversos montos. Se observa que a apoderada judicial de la demandada mediante diligencia de fecha 18-09-2003, impugnó también estos instrumentos fundamentándose en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo cual, como quedó establecido supra, no es el procedimiento idóneo para desvirtuar tales elementos probatorios, siendo así, esta juzgadora les concede pleno valor probatorio para demostrar que la ciudadana YARISMA MIRABAL pagó a la demandada de autos el monto convenido por concepto de cuota inicial por el inmueble dado en venta.
5.- Copias fotostáticas de recibos de pago suscritos por la demandada ciudadana OLGA BORJA DE PEREZ a favor de la co-demandante ciudadana CARMEN CASTILLO. A estos instrumentos no se les concede ningún valor probatorio, y por tanto son desechados en virtud que los mismos son copias simples de documentos privados, no reconocidos ni tenidos legalmente por reconocidos, por tanto no son instrumentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA
A.- Con la contestación de la demanda:
Copias fotostáticas de reproducciones fotográficas, a las cuales no se les concede ningún valor probatorio por no tratarse de copias a que se contrae el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
B.- En el lapso probatorio:
1.- Promovió el mérito favorable de los autos, pero no especificó a cuáles autos se refiere; en tal virtud, nada tiene esta juzgadora que valorar al respecto.
2.- Tres (03) reproducciones fotográficas, que alega el promovente pertenecen a la construcción del urbanismo denominado Altos de las Terrazas. Para valorar esta prueba se observa que estas fotografías fueron tomadas extra litem, razón por la cual la contraparte no tuvo la oportunidad de ejercer el derecho al contradictorio de la misma, en tal virtud, no constituyen prueba alguna, pues de acordárseles valor probatorio, se atentaría contra el derecho a la defensa y al debido proceso de la parte demandante, por tal razón se desechan.
3.- Inspección judicial evacuada por este Tribunal el día 07 de Octubre de 2003, en el Urbanismo Altos de las Terrazas, ubicado a la margen derecha de la Intercomunal San Fernando – Biruaca, primera transversal, al lado de la Estación de servicio “Trébol” de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, y mediante la cual se dejó constancia de los siguientes hechos: Primero: que en el sitio donde se constituyó el Tribunal está alinderado de la siguiente manera: Norte: terrenos del ciudadano Omar José Armada; Sur: Estación de Servicio Trébol-La Terraza; Este: Intercomunal San Fernando – Biruaca; y Oeste: Urbanismo Altos de las Terrazas; Segundo: que en dicho terreno existe una construcción de las siguientes características: área de ciento ochenta metros cuadrados con setenta y cinco centímetros (180,75 mts2), veinticuatro columnas de concreto con cabillas de seis y media pulgada; la losa existente tiene puntos para aguas blancas, aguas negras y electricidad, cinco (5) vigas corona de veinte por veinticinco centímetros (20x25 cms.), y el espesor de la placa es de treinta y dos centímetros (32 cms.) por encima del nivel. Tercero: que en el momento de la práctica de la inspección no se encontraban personas ajenas al Tribunal; y Cuarto: el Tribunal autorizó la toma de fotografías al inmueble objeto de la inspección, siendo consignadas en número de dos (2) por el fotógrafo debidamente juramentado al efecto mediante diligencia de fecha 13 de Octubre de 2003 y que cursan al folio 65 del presente expediente. Ahora bien, de conformidad con el artículo 1428 y 1430 del Código Civil, esta juzgadora le concede pleno valor probatorio a la inspección judicial practicada en el inmueble objeto de los contratos cuya resolución se pide, y a las reproducciones fotográficas tomadas en ese acto, para demostrar que efectivamente, tal como lo alega la demandada de autos, la construcción de los apartamentos dados en venta existe y se encuentra paralizada; pero es el caso que lejos de ser ésta una prueba favorable para la accionada, surte prueba en su contra, toda vez que demuestra el incumplimiento contractual en que ha incurrido, al no hacer entrega de la cosa vendida mediante los documentos instrumentos fundamentales de la presente acción, pues el hecho de que la obra exista pero esté inconclusa, no le exonera de responsabilidad en cuanto a su incumplimiento, por el contrario demuestra una vez más que no cumplió con su obligación contractual de hacer la entrega física o material de los apartamentos en el año 2002 o tres meses después, vale decir en los meses de Enero, Febrero o Marzo del año 2003.

Analizado como ha sido el cúmulo probatorio producido por las partes, para decidir, este Tribunal observa: Que con las pruebas aportadas al proceso por las demandantes se demostró fehacientemente la existencia de los Contratos de Compra-Venta, suscritos entre la demandada de autos ciudadana OLGA BORJA DE PEREZ y las co-demandantes ciudadanas CARMEN ZENAIDA CASTILLO RODRÍGUEZ y YARIZMA COROMOTO MIRABAL ARTAHONA, ambos autenticados por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, en fecha 26 de Agosto de 2002, mediante los cuales la vendedora da en venta pura y simple a cada una de las compradoras un (1) apartamento signados con los Nos. 1-A y 1-B, ubicados en un lote de terreno de su propiedad situado en la margen derecha de la Av. Intercomunal San Fernando-Biruaca, bajo los siguientes linderos generales: Norte: Avenida que conduce a La Trinidad y Laguna La Horqueta; Sur: Urb. Las Terrazas, terreno de Olga de Pérez y Estación de Servicio; Este: terreno de Ismael Armada y Av. Intercomunal, los cuales se comprometió a entregar durante el año 2002 y en su defecto en los tres meses siguientes, es decir Enero, Febrero o Marzo del año 2003. Igualmente quedó demostrado durante este proceso que la vendedora incumplió con su obligación contractual antes señalada de hacer la entrega física o material de los apartamentos vendidos, hecho éste que se probó no sólo con las pruebas aportadas por las accionantes sino también con la confesión de la demandada al manifestar que no ha podido terminar la obra hasta la presente fecha debido a problemas de tipo económico. Ahora bien, las actoras mediante la presente acción pretenden se les declare resueltos los antes mencionados contratos, en tal sentido procede esta juzgadora a verificar la procedencia de la acción intentada, establece el artículo 1167 del Código Civil:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”.

De esta norma se infiere que uno de los requisitos de procedencia de la acción es que se trate de un contrato bilateral, tal como lo es en el presente caso al pedirse la resolución de un contrato de compra-venta; otro de los requisitos doctrinales es que el actor haya procedido de buena fe, en el sentido que debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación, circunstancia ésta que no debe probar el actor, sino que puede ser alegada como excepción por el demandado y en su caso demostrarla; al respecto observa quien aquí decide que la demandada aceptó expresamente en su escrito de contestación haber recibido de las compradora el pago de la cuota inicial acordada contractualmente; también es necesario demostrar el incumplimiento culposo de la obligación por la parte demandada, en relación a este particular, quedó plenamente probado tal incumplimiento culposo, pues la demandada no alegó ni demostró que su falta de cumplimiento se debió a una causa extraña no imputable a ella, en tal virtud, le son aplicables las normas relativas a la resolución del contrato. Siendo así, llenos como se encuentran los requisitos para la procedencia de la presente acción, debe declararse la misma con lugar, y así se decide.
Por otra parte, advierte esta juzgadora que la demandada en su escrito de contestación aduce que no es procedente el pago estipulado en la cláusula penal del contrato objeto de litigio, alegando que ambas acciones no pueden ser ejercidas a la vez; en este sentido la doctrina ha indicado los efectos que produce la resolución del contrato, entre los cuales se encuentran: los efectos liberatorios, es decir, se extinguen todas las obligaciones nacidas del mismo, se considera como si jamás hubiese existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban antes de contratar, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del contrato, teniendo como excepción la cláusula de arbitraje y la cláusula penal; los efectos restitutorios, consistentes en que las partes deberán restituirse mutuamente todas las prestaciones que hubieren cumplido; y como tercer efecto, el resarcimiento de los daños y perjuicios a que queda obligada la parte cuyo incumplimiento culposo dio motivo a la resolución. En el caso de autos nos encontramos que en los contratos objeto de litigio se estableció una cláusula penal en los siguientes términos: “CLAUSULA PENAL: Caso contrario, la vendedora indemnizará a la compradora por el mismo monto que ésta queda a deber.” Por lo que siendo uno de los efectos de la resolución del contrato la indemnización de los daños y perjuicios por parte de quien incumplió, y siendo la cláusula penal una regulación convencional de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la obligación, tal como lo expresa el artículo 1258 del Código Civil, que es incompatible es con el cumplimiento del contrato, y no con la resolución del mismo; es por lo que la demandada de autos debe pagar a cada una de las demandantes la cantidad de DIECIOCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 18.000.000,00) por concepto de daños y perjuicios derivados de su incumplimiento culposo y fijados mediante la cláusula penal, que resulta de restar la cantidad de nueve millones de bolívares (Bs. 9.000.000,00), que fue lo que pagaron las compradoras por concepto de cuota inicial, al monto de veintisiete millones de bolívares (Bs. 27.000.000,00) que es el precio estipulado en el contrato de compra venta. Igualmente, deberá restituir a las compradoras la cantidad de dinero por ellas pagadas por concepto de cuota inicial, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la presente acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA incoada por las ciudadanas CARMEN ZENAIDA CASTILLO RODRIGUEZ y YARISMA COROMOTO MIRABAL ARTAHONA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 10.616.719 y V-11.753.751 respectivamente, y de este domicilio, en contra de la ciudadana OLGA BORJA DE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.239.699 y de este domicilio, y así se decide. En consecuencia, se condena a la ciudadana OLGA BORJA DE PEREZ a pagarle a cada una de las ciudadanas CARMEN ZENAIDA CASTILLO RODRIGUEZ y YARISMA COROMOTO MIRABAL ARTAHONA, la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 27.000.000,00) por concepto de restitución de prestaciones cumplidas y por daños y perjuicios estipulados según cláusula penal, así se decide. Se condena en costas a la parte demandada, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide. Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 del mismo Código.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal siendo las 2:00 p.m. del día de hoy, diecisiete (17) de Febrero de dos mil cinco (2005). 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
La Jueza,

Dra. ANAID C. HERNANDEZ Z.
La Secretaria,

Abg.. AURI TORRES L.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria,

Abg. AURI TORRES L.