TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO APURE.-

DEMANDANTE: MAJEDE SABEK SABEK.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: ABG. OSCAR SIMON ESPINOZA LOPEZ.
DEMANDADO: KAMEL ALBAS MASSOUD ABUSAAL.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO, MORELIA CASTILLO, JESUS GARCIA y JOSÉ RAFAEL PÁEZ.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

EXPEDIENTE Nº: 14.851.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

En fecha 07-08-2006, el abogado OSCAR SIMON ESPINOZA LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°6.361.744, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.692, con domicilio procesal ubicado en la Calle Bolívar N° 25 de la ciudad de San Fernando, Estado Apure, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Dr. MAJEDE SABEK SABEK, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad N° 9.599.738, médico cirujano, de estado civil casado; tal como se evidencia de instrumento poder que le fue otorgado y que acompañó a la presente demanda marcada con la letra “A”, autenticado por ante la Notaría Pública del Distrito San Fernando, en fecha 16 de junio de 2006, e inserto a los libros de autenticaciones bajo el N° 23, tomo 42, instauró demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra del ciudadano KAMEL ALBAS MASSOUD ABUSAAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 22.882.706, y de este domicilio, y en la cual expone: Que consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, de fecha 07-04-06 y se insertó bajo el N° 69, tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; que el ciudadano SAYAH SALIM FLEIHA AMEIR, le dio en venta a su poderdante, un inmueble, consistente en una edificación de dos (02) plantas. La planta baja consta de: Dos locales comerciales con sus respectivos baños y oficinas completamente habitables. La planta alta consta de: Dos (02) apartamentos, totalmente construidos por el sistema de mampostería y esta situado en esta ciudad de San Fernando de Apure, exactamente en la calle Chimborazo N° 38, cuyos linderos y demás determinaciones constan en el citado documento, el cual anexó marcado con la letra “B” y por ser un documento público, pidió se le otorgue el valor probatorio que de el emana.
Que consta de documento privado que anexó y demarcó con la letra “C” y el cual opuso al demandado por ser fidedigno y traslado fiel del original, que el ciudadano SAYAH SALIM FELIHAM AMEIR, a través de apoderado legalmente constituido, dio en arrendamiento al ciudadano KAMEL ALBAS MASOUD ABUSAAL (demandado en el presente libelo), un local comercial ubicado en la planta del edificio situado en la Calle Chimborazo de la ciudad de San Fernando de Apure, y el cual forma parte del edificio de mayor extensión, descrito anteriormente. Que con este queda plenamente demostrado que el ciudadano KAMEL ALBAS MASOUD ABUSAAL, se encuentra en los actuales momentos ocupando el inmueble en calidad de Arrendatario y así expresamente solicitó al Tribunal se sirva apreciarlo en la definitiva. Que consta en documento público que anexó y demarcó con la letra “D” que el ciudadano SAYAH SALIM FLEIHAM AMEIR, antiguo propietario del inmueble, notificó en forma pública y auténtica al arrendatario KAMEL ALBAS MASOUD ABUSAAL, por intermedio de la Notaría Pública del Distrito San Fernando, en fecha 24 de marzo de 2.006, su voluntad de dejar sin efecto el contrato de arrendamiento que los vinculaba y el animo de vender el inmueble en su totalidad. Que con este documento público queda demostrado que el arrendatario quedó debidamente notificado de la terminación de la relación contractual y que se encuentra disfrutando de la respectiva prorroga legal. Que tal como fueron relatados los hechos anteriores, por virtud de la venta, ha quedado su representado como único y exclusivo propietario del inmueble. Que en diversas oportunidades, su representado se ha trasladado al inmueble ocupado por el arrendatario KAMEL ALBAS MASOUD ABUSAAL, y le ha manifestado verbalmente que fue él la persona que compró el inmueble, que en virtud de ello, el contrato de arrendamiento que tenía suscrito con el antiguo arrendador le sería respetado reconociéndole el tiempo que tiene como arrendatario del inmueble. Que le ha manifestado su voluntad de respetar la prorroga legal, es decir de los dos (02) años a que se refiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que para tales efectos debe ponerse de acuerdo sobre el nuevo canon de arrendamiento que pagará mientras dura la prorroga legal. Que la respuesta que ha recibido su poderdante del señor KAMEL ALBAS MASOUD ABUSAAL, es: .“… Que el no lo reconoce como nuevo propietario del inmueble, y que no tiene nada que hablar con él y por ello procedería a consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado del Distrito, pero a nombre de su antiguo arrendador Sayah Salim Fleiham Ameir, con lo cual se materializa una conducta contumaz y poco acorde con las obligaciones que le impone el contrato, configurando su actitud un verdadero incumplimiento de contrato. Que esto obliga a su poderdante a acudir a este Tribunal a proponer la presente demanda con el objeto de que: Primero: Que el demandado reconozca como nuevo propietario del inmueble a su poderdante y en consecuencia, que es él la única persona con derecho a percibir los frutos que produce el inmueble. Segundo: A cumplir todas y cada una de las cláusulas contractuales que asumió frente a su arrendador. Tercero: En actualizar el canon de arrendamiento de acuerdo al índice General de Precios al Consumidor, establecido en el Banco Central de Venezuela, acumulado desde el día 18 de abril de 2.001, hasta el día dieciocho de abril de 2.007, conforme a lo pautado en el artículo 14 de la Ley vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Cuarto: A convenir en que una vez determinado el monto que por renta mensual debe cancelar con arreglo en la presente demanda, cancele la diferencia de los montos que depositará periódicamente en forma inmediata y retroactiva, contado éste termino como se ha dicho desde el día 18 de abril del año 2.006, hasta la entrega definitiva del inmueble y muy especialmente la del aumento del canon de arrendamiento en forma anual.
Que la vigencia del contrato de arrendamiento y el respeto a los derechos de las partes surge de la interpretación a que se refiere el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual ya el arrendador originario Señor Sayah Salim Fleiham, le ha notificado su voluntad de terminar la relación arrendaticia, y entra en juego entonces la prorroga legal, plazo durante el cual ésta se considerará a tiempo determinado y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original SALVO LAS VARIACIONES EN EL CANON DE ARRENDAMIENTO que proceden bien por acuerdo de las partes cuado el inmueble está excluido de regulación o bien, por los parámetros que fija el Banco Central de Venezuela. Citó los artículos 1.579, 1.604 y 1.605 del Código Civil.
Indica que la continuación de esta relación arrendaticia de su representado como nuevo propietario del inmueble le da derecho a percibir del demandado, los cánones de arrendamiento que venía pagando originalmente a su antiguo arrendador, además de tener otros derechos emanados del propio contrato de arrendamiento. Que por otra parte y conciente de la obligación de respetar los derechos que tiene el inquilino en base a ese mismo instrumento y a los acuerdos adoptados por las partes, su poderdante sabe que debe respetar la prorroga legal a la que se encuentra sujeto el antiguo arrendador. Que efectivamente el legislador no premia al inquilino que se le despacha por haber vencido su contrato de arrendamiento, para que permanezca disfrutando en el lapso de la prorroga legal pagando el precio que originalmente se le había estipulado en el contrato. Que hizo la salvedad para que el inquilino cancele los montos que bien tanga a fijar la autoridad pública a la que resulte del acuerdo de las partes y que en caso de no haber acuerdo se procede como lo establece el artículo 14 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que en el presente caso nos encontramos bajo la siguiente situación: 1) Un contrato de arrendamiento a termino fijo; 2) Sustitución de propietario; 3) Un Inquilino debidamente notificado de la venta y de la voluntad del arrendador de no continuar la relación Inquilinaria. Que es decir, que la relación subsistente debe estar soportada en esta antigua relación contractual, por lo que su poderdante como nuevo propietario y el inquilino deben sujetarse a lo allí estipulado y como lo indica el legislador en el Código Civil, por lo que Invoco y alegó lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil. Que los contratos son Ley entre las partes, y por ello deben cumplirse de buena fe y como lo han acordado las partes, esta máxima se desprende de lo establecido en el artículo 1.159 y 1.160 del Código Civil. Que de tal modo cuando una de las partes contratantes incumple voluntariamente con sus obligaciones contractuales, surge en consecuencia, el derecho de la otra parte de acudir a los órganos jurisdiccionales, para que el Estado, resuelva la controversia que se plantea entre ellos. Es decir, que mediante la Sentencia que deba recaer en el juicio, sea resuelto el problema de las partes litigantes.
Indica que existiendo una relación que obliga a las partes a cumplir con lo convencido originalmente en el contrato de arrendamiento, según documento privado que acompañó a la presente demanda marcado con la letra “C”. En lo que a su mandante respecta, al respeto de la prorroga legal que se encuentra disfrutando el arrendatario demandado y en lo que al demandado respecta; a cancelar los montos de los cánones de arrendamiento que fijen los expertos que designe el Tribunal y las partes si no se conviene en la elección e uno solo, es por lo que concluyó que existe un incumplimiento de contrato por parte del demandado por lo que de conformidad con las normas invocadas en los capítulos precedentes el único medido útil y eficaz para lograr tal cumplimiento es la presente acción de cumplimiento de contrato que se propone.
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, es por lo que procedió a demandar como en efecto lo hizo en nombre y representación de su poderdante MAJEDE SABEK SABEK, plenamente identificado, al ciudadano KAMEL ALBAS MASSOUD ABUSSAL, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, portador de la Cédula de Identidad N° 22.882.706, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o así se condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: A reconocer a su poderdante como el único y absoluto propietario del inmueble que se encuentra ocupado por el ciudadano KAMEL ALBAS MASSOUD ABUSSAL, titulo de arrendamiento y en consecuencia la única persona capaz legalmente para percibir los cánones de arrendamiento que está obligado a cancelar durante el tiempo en que perdure la prorroga legal, contados desde el día dieciocho de agosto de 2.006, hasta la definitiva entrega del inmueble en las mismas condiciones en que declaró haberlo recibido. Segundo: A cancelar a partir del día dieciocho de abril de 2.006, hasta el día 18 de abril de 2.007, los montos que resulten de la experticia que se ordene practicar de acuerdo al índice General de precios establecido por el Banco Central de Venezuela, y el cual se ha venido acumulando desde el día 18 de abril de 2.001, fecha en que se celebró el contrato original hasta el dieciocho de abril de 2.007, fecha en que se deberá fijar nuevo acuerdo sobre el monto de los cánones de arrendamiento que debe cancelar el inquilino. Tercero: A cancelar en forma inmediata los cánones de arrendamiento que se han venido venciendo a partir del día 18 de abril de 2.006, hasta que se entregado el local comercial libre de bienes y personas. Cuarto: A cancelar las costas y costos del presente proceso judicial. Estimó la presente demanda en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00).
En fecha 09-08-06 fue admitida la demanda, se emplazó al demandado ciudadano KAMEL ALBAS MASSOUD ABUSAAL, para que comparezca ante este Tribunal el segundo día de despacho siguiente a su citación, a dar Contestación a la demanda, que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, le ha instaurado en su contra el ciudadano MAJEDE SABEK SABEK, mediante apoderado judicial. Se libró compulsa.
En fecha 10-08-06 el alguacil de este despacho consignó recibo de compulsa que fue debidamente firmada por el ciudadano KAMEL ALBAS MASSOUD, parte demandada.
Al folio 24 corre inserto Poder apud-acta conferido por el ciudadano KAMEL MASOOD ABU SAAB, parte demandada, a los abogados WILFREDO CHOMPRE, JOSE ANGEL HURTADO JESUS GARCIA, JOSE RAFAEL PAEZ y MORELIA CASTILLO, Inpreabogado N° 34.179, 54.102, 69.150, 46.126 y 103.397 respectivamente.
En fecha 14-08-06 el apoderado de la parte demandada Dr. Wilfredo Chompre Lamuño, presentó escrito constante de once (11) folios útiles, contentivo a la Contestación de la demanda. Anexó documentos, insertos del folio 37 al 93.
En fecha 19-09-06 el apoderado de la parte demandante, Dr. Oscar Simón Espinoza, presentó escrito de pruebas, constante de dos (02) folios útiles.
En fecha 20-09-06 fueron agregadas y admitidas las pruebas promovidas por el apoderado de la parte demandante Dr. Oscar Simón Espinoza; en cuanto a la prueba de experticia solicitada este Tribunal fijó el segundo día de Despacho siguiente al de esta fecha, a las 10:00a.m, para que tenga lugar el nombramiento de expertos; en cuanto a las posiciones juradas este Tribunal las declaró Inadmisible.
En fecha 22-09-06 oportunidad fijada por el Tribunal para el acto de Nombramiento de Expertos; comparecieron al mismo el abogado Oscar Espinoza, apoderado judicial de la parte demandante, quien nombró como Experto a la ciudadana Ángela Coromoto Hernández, Contador Publico y Experto, inscrita en el Colegio de Contadores Públicos bajo el N° 52.721 y de este domicilio; en ese mismo acto fue consignada su aceptación al cargo. La parte demandada no compareció, por lo que el Tribunal designó como Experto al ciudadano Geraldo Alexis González, Contador Público, inscrito en el Colegio de Contadores Públicos bajo el N° 52.698 y de este domicilio. Por su parte el Tribunal designó al ciudadano Mayrene Jaspe, como Experto, a quienes se ordenó notificar mediante boleta a fin de dar su aceptación o excusa del cargo designado. Se libró boletas.
En fecha 25-09-06 el alguacil de este despacho Lenin Polanco, dejó constancia que notificó a los ciudadanos Mayrene Jaspe y Geraldo González, Expertos designados.
En fecha 27-09-06 este Tribunal ordenó hacerle entrega a la parte demandante, del Cheque de Gerencia N° 59622811, de la Entidad Bancaria Banco del Caribe C.A., Banco Universal, por la cantidad de Quinientos Mil Boliares (Bs. 500.000,00), correspondientes al canon de arrendamiento del inmueble objeto del litigio. Solicitado por el apoderado de la parte demandante Dr. Oscar Espinoza, mediante diligencia de fecha 22-09-06.
En fecha 28-09-06 los Expertos designados Mayrene Jaspe, Ángela Hernández y Geraldo González, dando su aceptación y juramentación del cargo designado. El Tribunal les fijó un lapso de un (01) día de despacho, para presentar el Informe correspondiente.
En fecha 29-09-06 los expertos designados Mayrene Jaspe, Ángela Hernández y Gerardo González, presentaron Informe correspondiente al calculo y resultado del monto de ajuste real por inflación del presente juicio, constante de cinco (05) folios útiles.
En fecha 02-10-06 se hizo cómputo por secretaría de los día de despacho trascurridos desde la fecha de la contestación de la demanda, hasta esta fecha.
En la misma fecha 02-10-06 vencido el lapso probatorio en el presente juicio, se fijó un lapso de cinco (05) días incluyendo esta fecha para dictar sentencia en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO
En el libelo el apoderado actor alega que el demandado se niega a reconocer a su representado como sucesor directo en la relación arrendaticia derivada de contrato de arrendamiento. Manifiesta que el ciudadano SAYAH SALIM FLEIHA AMEIR le dio en venta a su poderdante el inmueble objeto del presente litigio, quien le había dado en arrendamiento al demandado ciudadano KAMEL ALBAS MASOUD ABU-SAAL el mismo inmueble, y quien actualmente lo ocupa en calidad de arrendatario, disfrutando de la respectiva prórroga legal. Aduce además que, por virtud de la venta su representado ha quedado como único y exclusivo propietario del inmueble, condición ésta que no reconoce el arrendatario, quien consignó por ante el Juzgado del Distrito los cánones de arrendamiento a nombre de su antiguo arrendador ciudadano SAYAH SALIM FLEIHA AMEIR; por lo que solicita que se condene al demandado a que reconozca a su poderdante como el único y absoluto propietario del inmueble ocupado por el ciudadano KAMEL ALBAS MASOUD ABU-SAAL a título de arrendamiento, y en consecuencia la única persona capaz legalmente para recibir los cánones de arrendamiento durante el tiempo que dure la prórroga legal, a cancelar a partir del 18 de Abril de 2006 hasta el día 18 de Abril de 2007 los montos que resulten de la experticia que se ordene practicar; a cancelar de forma inmediata los cánones de arrendamiento que se han venido venciendo a partir del día 18 de Abril de 2006 hasta que sea entregado el local libre de bienes, así como a cancelar las costas y costos del presente proceso. Por su parte el apoderado judicial del demandado en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice la demanda; por otra parte, opone la inadmisibilidad de la demanda aduciendo que de las pretensiones descritas en el libelo se evidencia que se está en presencia de acciones no acumulables, porque presenta una acción de mero declaración al pretender el reconocimiento de la cualidad el actor como propietario del inmueble, y adjunta a esa acción pretende una acción de condena cuando demanda el pago, lo cual no es posible acumular por tener ambas un procedimiento diferente. Igualmente, rechaza, niega y contradice que su representado haya sido informado de la nueva titularidad sobre el inmueble en referencia, que a su representado se le haya dado en arrendamiento el inmueble a que el actor hace referencia, lo cierto es que ocupa en calidad de arrendamiento la planta baja pero no la planta alta del inmueble; que también es falso que su representado adeude alguna cantidad de dinero al actor por los conceptos reclamados porque ha realizado la consignaciones arrendaticias correspondientes, que el contrato que existe actualmente es un contrato reconducido y a tiempo indeterminado. Por otra parte, reconoce expresamente a partir de la citación de este juicio, la titularidad de propietario del inmueble al actor; niega la actualización del canon de arrendamiento, y niega, rechaza y contradice el beneficio de la prórroga legal, acogiéndose a ella a partir de la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme; e impugnó la cuantía.
Establecido lo anterior, esta sentenciadora procede a analizar el legajo probatorio producido en la presente causa:
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
A.- Con el libelo de la demanda:
1.- Copia certificada de documento poder autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, de fecha 16 de Junio de 2006, inscrito bajo el N° 23, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, otorgado por el ciudadano MAJEDE SABEK SABEK a los Abogados GRIOS MANUEL PEREZ VILLANUEVA y OSCAR SIMÓN ESPINOZA LÓPEZ, para que lo representen, sostengan y defiendan en todos y cada uno de los asuntos judiciales o extrajudiciales que tenga relación con el inmueble de su propiedad consistente en una edificación de dos plantes ubicado en la Calle Chimborazo, N° 38 de esta ciudad de San Fernando de Apure. Esta copia certificada surte plena prueba a tenor de lo dispuesto en el artículo 1360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar la legitimidad que tienen los mencionados profesionales del derecho para actuar en este juicio.
2.- Copia fotostática simple de Notificación practicada por la Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, en fecha 24 de Marzo de 2006 al ciudadano KAMEL ALBAS MASOUD ABU-SAAL, sobre la voluntad del ciudadano SAYAH SALIM FLEIHAM AMEIR de enajenar el inmueble que viene ocupando bajo la figura de arrendatario, el cual se encuentra ubicado en la planta alta del Edificio distinguido con la letra “A” ubicado en la Calle Chimborazo, siendo el precio de venta fijado por el propietario ciudadano JOUHAD EL JARMAKANI EL JARMAKANI la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) de estricto contado; manifestando el notificado que compraría el inmueble si fuera evaluado por el banco a los efectos de solicitar una línea de crédito o que el propietario le de facilidades de pago, y que se acoge a la prórroga de ley. Por cuanto esta copia no fue impugnada, se tiene como fidedigna a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y surte plena prueba de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil para demostrar que el ciudadano SAYAH SALIM FLEIHAM AMEIR, cumplió con la obligación que le impone el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de notificar al arrendatario de su voluntad de vender el inmueble arrendado, a los efectos que el mismo pudiera ejercer su derecho a la preferencia ofertiva; así como también se demuestra que el arrendatario se acogió a la prórroga legal desde ese momento.
3.- Copia fotostática simple de contrato de arrendamiento sin fecha, suscrito entre los ciudadanos JOUHAD EL JARMAKANI EL JARMAKANI y KAMEL ALBAS MASOUD ABU-SAAL, cuyo objeto es el inmueble ubicado en la planta baja de un edificio situado en la Calle Chimborazo de la ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, alinderado de la siguiente manera: Norte: local comercial que es o fue de los hermanos Lugo; Sur: local comercial que es o fue de Atala Soib; Este: solar y posesión que es o fue de Luis Beltrán; y Oeste: Calle Chimborazo. Para valorar esta prueba, se observa que la misma es copia fotostática simple de un documento privado, el cual no es de los instrumentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir, no es copia de un documento privado reconocido ni tenido legalmente por reconocido, razón por la cual, esta juzgadora no le concede ningún valor probatorio, y lo desecha.
4.- Copia fotostática simple de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, de fecha 7 de Abril de 2006, inscrito bajo el N° 69, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual el ciudadano SAYAH SALIM FLEIHA AMEIR declara que da en venta pura y simple al ciudadano MAJEDE SABEK SABEK un inmueble de las siguientes características: una edificación de dos plantas, situado en la ciudad de San Fernando de Apure, en la Calle Chimborazo N° 38, dentro de los siguientes linderos: Norte: local comercial que es o fue de los hermanos Lugo; Sur: local comercial que es o fue de Atala Soib; Este: solar y posesión que es o fue de Luis Beltrán; y Oeste: Calle Chimborazo, por la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 200.000.000,00). Para valorar esta prueba, se observa que la misma no fue impugnada, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigna; sin embargo, se observa que la parte demandante la promueve a los fines de demostrar la venta del inmueble antes identificado y que es el objeto del litigio; pero es el caso que el artículo 1920 ordinal 1° del Código Civil, establece que entre otros casos, la venta de los inmuebles debe registrarse, y el artículo 1924 ejusdem, establece que en caso de no cumplir con esta solemnidad, no tendrán efectos contra terceros; en consecuencia, esta juzgadora no le da el valor solicitado por la parte actora.
5.- Copia fotostática simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, bajo el N° 78, folios 123 al 124, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre de 1984, mediante el cual el ciudadano HAUFID ARCHID RACHED le vende al ciudadano SAYAH SALIM FLEIHA AMEIR, un edificio constante de dos plantas, situado en la ciudad de San Fernando de Apure, en la Calle Chimborazo N° 38, dentro de los siguientes linderos: Norte: local comercial de los hermanos Lugo; Sur: local comercial de Atala Soib; Este: solar de Luis Beltrán; y Oeste: Calle Chimborazo, por la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00). Copia esta que no fue impugnada, por lo que se tiene como fidedigna, pero es el caso que la parte actora no indicó el hecho que pretendía demostrar con la misma, razón por la cual no se le concede ningún valor probatorio.
B.- En el lapso probatorio:
1.- Promovió el mérito favorable que arrojan los autos, especialmente la confesión judicial y la aceptación de los hechos por parte del demandado al aceptar su condición de arrendatario y la cualidad de propietario que tiene su representado. Al respecto esta juzgadora observa que efectivamente, al afirmar el apoderado judicial del demandado en su escrito de contestación que “…En efecto lo reconozco a partir de la citación de este juicio (…) se reconoce al ciudadano actor como el nuevo propietario…”, de conformidad con lo establecido en el artículo 1401 del Código Civil, está confesando que el ciudadano MAJEDE SABEK SABEK es el nuevo propietario del inmueble que ocupa en calidad de arrendamiento, por lo que deja de ser este un hecho controvertido.
2.- Promovió los instrumentos acompañados al libelo de demanda, los cuales fueron precedentemente valorados por esta juzgadora.
2.- Experticia, a los fines de determinar el monto final que debe cancelar el demandado por concepto de canon de arrendamiento mensual, tomando como base la fecha de la firma del contrato de arrendamiento 18 de Abril de 2001 hasta el penúltimo período de prórroga legal que vence el día 18 de Abril de 2007. Verificada como fue la experticia promovida por la parte demandante, esta juzgadora, por cuanto la misma fue practicada tal como lo indica el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, y en atención a lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le concede pleno valor probatorio.
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
A.- Con la contestación de la demanda:
1.- Copia fotostática simple de expediente N° 89 de la nomenclatura llevada por el Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, contentivo de Consignación, cuyo consignatario es el ciudadano KAMEL ALBAS MASOUD ABU-SAAL y el beneficiario el ciudadano JOUHAD EL JERMAKANI EL JERMAKANI, correspondientes a los cánones de arrendamiento de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la planta baja de un edificio situado en la Calle Chimborazo de esta ciudad de San Fernando del Estado Apure, cuyos linderos son los siguientes: Norte: local comercial, que es o fue de los hermanos Lugo; Sur: local comercial que es o fue de Atala Soib; Este: solar y posesión que es o fue de Luis Beltrán; y Oeste: Calle Chimborazo, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00) mensuales. Estas copias fotostáticas por cuanto no fueron impugnadas por la parte demandada en el acto de contestación de la demanda, se tienen como fidedignas a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que con ellas se demuestra, que al demandado de autos le fue cedido en calidad de arrendamiento el inmueble objeto del presente litigio y que consignó a favor de su arrendador el ciudadano JOUHAD EL JERMAKANI EL JERMAKANI en su carácter de apoderado del ciudadano SAYAH SALIM FLEIHA AMEIR los cánones correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio del año en curso.
B.- En el lapso probatorio:
No promovió prueba alguna.
Analizado como ha sido el cúmulo probatorio producido por las partes, para decidir, este Tribunal observa:
PUNTO PREVIO
De la impugnación de la estimación de la demanda
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte demandada impugnó la cuantía establecida en el libelo de demanda, procede esta sentenciadora a pronunciarse en los siguientes términos: Indica el apoderado judicial del demandado en su contestación “…Impugno en nombre de mi representado, la cuantía estimada por el actor.” Y del libelo de demanda se evidencia que la actora estimó su demanda en la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00). Ahora bien, se observa que el apoderado del demandado rechaza la estimación sin realizar ningún tipo de alegato que lo fundamente. Al respecto, la Sala de Casación Civil en decisión del 05-08-97, señala que corresponde al demandado la prueba de su alegato, y sobre el tema relativo a la carga de la prueba de la estimación, estableció que al actor que ha estimado su demanda en ningún caso le corresponde demostrar su estimación, si el demandado contradice la estimación pura y simplemente, se tiene como no hecha, y en consecuencia, la cuantía será la estimación del actor, y si el demandado rechaza la estimación alegando que es insuficiente o exagerada alegando un hecho nuevo, entonces debe probar la nueva estimación, y no el actor. Siendo así, por cuanto el accionado contradijo la estimación en forma pura y simple, esta juzgadora, siguiendo el anterior criterio jurisprudencial, tiene dicha impugnación como no hecha; en consecuencia, declara que la cuantía de la presente demanda es la estimación que hizo el actor en su libelo de demanda, es decir la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 40.000.000,00), y así se decide.-
De la admisibilidad de la demanda
En el caso sub-judice, se observa que la parte demandada, en la oportunidad de la contestación alega que la presente demanda no debió haber sido admitida puesto que estamos en presencia de acciones no acumulables, indicando que el actor presenta una acción de mero declaración y una pretensión de condena al pedir que se le pague. En este sentido, establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.

Dispone el artículo 16 ejusdem:
Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.

Y el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro o sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

Ahora bien, el apoderado actor en su escrito libelar indica lo siguiente: “…procedo a demandar como en efecto lo hago en nombre y representación de mi poderdante MAJEDE SABEK SABEK, (…) al ciudadano KAMEL ALBAS MOSSOUD ABUSAAL (…) por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…” De lo anterior, se colige que el actor en ningún momento demanda una acción mero declarativa, sino que demanda una acción de cumplimiento de contrato, fundamentando la misma en la norma invocada, y no en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil; es decir, el actor eligió una acción diferente a la declaración de certeza para satisfacer completamente su interés que no es otro que se le reconozca su condición de propietario del inmueble arrendado y consecuencialmente se le paguen los correspondientes cánones de arrendamiento. En relación a este caso, la Sala Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0202, de fecha 21 de Junio de 2000, expresó lo siguiente:
“…lo pretendido por la parte actora es que el organismo jurisdiccional declare la certeza de su propiedad sobre el fundo denominado…, declarando accesoriamente, la nulidad de una transacción firmada por la parte demandada que se considera también propietaria del fundo, y que por consiguiente, la coloquen en posesión del fundo… el cual para el momento de introducir la demanda se encontraba en posesión de los demandados. Lo antes expuesto significa que, la parte actora cuenta con la acción reivindicatoria, acción esta que es la que realmente por ser una acción de condena, satisfacerá plenamente su pretensión, por cuanto necesita que (sic) declarado su derecho de propiedad, el organismo jurisdiccional desarrolle una ulterior actividad encaminada a realizar en la práctica el mandato concreto contenido en el derecho declarado, mientras que la mero-declarativa no conlleva ninguna ejecución que ponga a la actora en posesión del fundo…, lo que en consecuencia excluye el ejercicio de la acción mero-declarativa…”

En atención al anterior criterio jurisprudencial, observa quien aquí decide que al actor intentar la acción por cumplimiento de contrato, solicitando en su petitorio que el órgano jurisdiccional le declare la propiedad sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y obligue al demandado a pagarle los cánones de arrendamiento derivados de dicha relación contractual, está obteniendo la satisfacción completa de su interés; por lo que de haber intentado una acción mero declarativa sobre su derecho a propiedad, ésta si sería inadmisible, puesto que él dispondría de la acción intentada (cumplimiento de contrato), para lograr su pretensión. Por lo antes expuesto, es por lo que se declara que no existe indebida acumulación de acciones en la demanda incoada por el accionante, en consecuencia, se desestima tal alegato esgrimido por la parte demandada, y así se decide.
Decido como ha sido el punto previo, procede esta sentenciadora a pronunciarse al fondo de la presente controversia en los siguientes términos: Tal como quedó establecido supra, en cuanto al primer punto del petitorio de la demanda, relacionado con el reconocimiento del actor como propietario del inmueble, este no es un hecho controvertido puesto que la parte demandada expresamente lo admitió en su escrito de contestación de la demanda. Por lo que solo existe controversia en cuanto al incumplimiento alegado y la actualización de los cánones de arrendamiento de acuerdo al índice inflacionario. Al efecto, consta de la copia fotostática simple de expediente N° 89 de la nomenclatura llevada por el Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, contentivo de Consignación, que el demandado de autos cumplió con su obligación contractual de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio y Julio del año en curso, y del escrito de contestación el pago del mes de Agosto de 2006, es decir, para la fecha de la interposición de la presente demanda, 07-08-2006, el arrendatario ya había cumplido con su obligación de pagar las correspondientes mensualidades de arrendamiento, razón por la cual, el pedimento del accionante relacionado con el pago inmediato de los cánones de arrendamiento que se han venido venciendo a partir del día 18 de Abril de 2006 hasta que sea entregado el inmueble libre de bienes y personas, resulta improcedente, primero, en virtud del pago, y segundo, no es procedente el pago de las mensualidades que aún no se han vencido, y así se decide.
En relación a la actualización del canon de arrendamiento, establece el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: “En los contratos de arrendamiento … que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.” De la anterior norma se colige que procederá el ajuste del canon de arrendamiento en dos situaciones: 1) en los inmuebles exentos de regulación, hecho este que no fue controvertido en el presente proceso; 2) que no se haya pactado en el contrato cláusula de valor para tal fin, hecho éste que no fue demostrado, puesto que la copia fotostática del contrato acompañado al libelo de demanda fue desestimado, por lo que resulta imposible para esta juzgadora determinar sobre la existencia o no de dicha cláusula, no obstante ello, se observa que la parte demandada no hizo oposición alguna sobre este particular, por lo que quien aquí decide infiere que dicha cláusula no existía en el contrato; y 3) que las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto de la actualización; sobre este particular, el demandado alegó que nunca le había sido planteado tal aumento, pero es el caso que ese hecho no fue demostrado en juicio, razón por la que se desestima este alegato, en virtud que las partes tienen la obligación de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho. Siendo así, resulta procedente la solicitud de actualización del canon de arrendamiento en base a los parámetros indicados en la experticia evacuada durante el lapso probatorio, ya que es un derecho que le asiste al arrendador en virtud de la norma antes citada; por lo que deberá pagar el demandado el incremento solicitado, a razón de UN MILLÓN TREINTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.038.348,00) mensuales, a partir del mes de Agosto de 2006, fecha de la interposición de la demanda, en virtud que no fue demostrado en autos la fecha en la cual el arrendatario tuvo conocimiento de la sustitución de la persona del arrendador, concediéndole esta juzgadora el beneficio de la duda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, en cuanto al hecho que en este momento está corriendo el lapso de prórroga legal aducido por el accionante y rechazado por el accionado a través de su apoderado judicial, se observa que al folio once (11) del presente expediente consta, contentivo de la Notificación que se le hiciera al arrendatario a través de la Notaría Pública de San Fernando de Apure, su manifestación de “acogerse a la prórroga de Ley”, de lo que debe inferirse que a partir de esa fecha, comenzó a transcurrir la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual de acuerdo al literal b, será de un (1) año, y así se establece.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por el Abogado OSCAR SIMON ESPINOZA LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-6.361.744, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 27.692 y de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano MAJEDE SABEK SABEK, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.599.738, en contra del ciudadano KAMEL ALBAS MASSOUD ABUSAAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-22.882.706 y de este domicilio, y así se decide. En consecuencia, se condena al ciudadano KAMEL ALBAS MASSOUD ABUSAAL a pagar al ciudadano MAJEDE SABEK SABEK, la cantidad de UN MILLÓN TREINTA Y OCHO MIL TRESCIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 1.038.348,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento del inmueble ubicado en la planta baja de un edificio situado en la Calle Chimborazo de la ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, alinderado de la siguiente manera: Norte: local comercial que es o fue de los hermanos Lugo; Sur: local comercial que es o fue de Atala Soib; Este: solar y posesión que es o fue de Luis Beltrán; y Oeste: Calle Chimborazo, a partir del mes de Agosto de 2006. Se EXONERA en costas a la parte demandada por haber sido vencida parcialmente. Y así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal siendo las 3:30 p.m. del día de hoy, seis (06) de Octubre de dos mil seis (2006). 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

La Jueza,

Dra. ANAID C. HERNANDEZ Z.
La Secretaria,

Abg. AURI Y. TORRES L.

En esta misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia.

La Secretaria,

Abg. AURI Y. TORRES L.