TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.007- 4.122

DEMANDANTE: SKARLYSS SUBHEYS VENERO
VILLEGAS, asistida por el Abogado
ELIAS RAMON GUALDRON A.

DEMANDADO: HIGINIO RAFAEL BARCEME.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 09 DE NOVIEMBRE DE 2.007

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 09 de Noviembre de 2.007, se inició el presente procedimiento DESALOJO DE INMUEBLE, mediante demanda incoada por la ciudadana SKARLYSS SUBHEYS VENERO VILLLEGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 18.327.324, y de este domicilio, asistida por el Abogado ELIAS RAMON GUALDRON AGUILERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 39.930, con domicilio procesal en la Urbanización El Cañito detrás del Circuito Penal de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure.
Expone la demandante, que es propietaria del Fondo de Comercio cuya denominación comercial es: RESTAURANTE LA MINA, debidamente registrado ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de Junio del año 2006, anotado bajo el número 62, Tomo 44-B y funciona en la siguiente dirección fiscal: Calle La Miel, entre Calle Colombia y Avenida Carabobo, Casa S/N°., San Fernando de Apure.
Que celebró un contrato Verbis, con el ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME, venezolano, mayor de edad, comerciante, de este domicilio, de quien desconozco número de Cédula de Identidad personal, convino con el referido ciudadano en dejarle con la condición de arrendamiento, tanto el Local, como el Mobiliario, enseres y accesorios útiles para el negocio y el Fondo de Comercio anteriormente señalado o descrito, quedando expresamente establecido que en lo referente al Local, el ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME es sub- arrendatario, en el presente caso, y establecieron un canon de arrendamiento de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) Bs. F. 500,00 mensuales, lo cual se obligó el referido ciudadano a cancelar sin retardo alguno, pero es el caso que han transcurrido hasta la presente fecha seis (6) meses y el ciudadano HIGINIO RAGAEL BARCEME no ha cumplido con lo acordado.
Por lo que demanda como en efecto lo hace, al ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME, para que convenga o en su defecto sea obligado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: Para que haga formal entrega del Local subarrendado, totalmente desocupado de personal y cosas. SEGUNDO: Par que haga formal entrega del Fondo de Comercio, completamente saneado en sus pagos de Impuestos y demás con todos los útiles, enseres y demás mobiliario del mismo. TERCERO: Par que le cancele los canon de arrendamiento atrasados y que fueron acordados en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) Bs. F. 500,00 mensual, correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE, del presente año 2007, cuyo total alcanza la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) Bs. 3.000,00, por arrendamientos insolutos.

Fundamentó la presente demanda en el contenido del Artículo 1.167 del Código Civil, en adminiculada relación con el Artículo 34, literal “a”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

De conformidad con lo establecido en el ordinal 7° del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal decrete Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la presente causa.

Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 4.900.000,00) Bs. 4.900,00

En fecha 21-01-08, se citó al demandado ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME.

En fecha 23-01-08, se recibió escrito contentivo de la Contestación de la Demanda, presentado por el ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME.

En fecha 08-02-08, se recibió escrito de Promoción de Pruebas, presentado por el ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME.

En fecha 13-02-08, el Tribunal deja constancia mediante Actas, de la inconcurrencia de los ciudadanos EUGENIO GUERRERO, MARCOS VILLAMIZAR y JOSE DELFIN RAMOS.

En fecha 14-02-08 se dijo “VISTOS”.

M O T I V A

Planteada la controversia en los términos expuestos, este Tribunal hace conveniente hacer las siguientes precisiones:

Observa esta sentenciadora que corre inserto al folio 11 del expediente, escrito de Contestación a la Demanda, presentado por el ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME, lo cual hace en los términos siguientes:
UNICO: Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho todo lo alegado por la parte demandante en el libelo de demanda, cursante a los folios 1 y 2 del expediente.
Negó, rechazó y contradijo que deba los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2007.

Seguidamente esta juzgadora, pasa a analizar las Pruebas que constan en autos, tomando en cuenta que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de la demanda:
Consignó copia fotostática simple de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre ANGELO CIANNAVEI CHERICONE y SKARLYSS SUBHEYSS VENERO VILLEGAS en fecha 08 de Agosto de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, en fecha 19 de septiembre de 2006.
Que esta Juzgadora da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual evidencia que al demandante se le dio en arrendamiento un local comercial objeto del presente juicio, asimismo no se desprende prohibición alguna para subarrendar.
Consignó copia fotostática simple documento Registrado bajo el N°. 62, Tomo 44-B, de fecha 19 de Junio de 2006, por ante la Oficina de Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure.
En relación con esta documental, cabe señalar la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones ha dejado sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos y privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo de la demanda, y no documentos privados simples, y así lo ratifico en sentencia de fecha 19-05-2005, en el caso Jesús Gutiérrez Flores contra Carmen Noelia Contreras, que:
“…las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito articulo 429…”.
En el caso de esta documental, siendo que se trata de copias fotostáticas de un documento Público, que no fue impugnada por la contraparte, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil, se valora por cuanto demuestra que el representante de la firma comercial “Restaurante la Mina”, es la ciudadana SKARLYSS SUBHEYS VENERO VILLEGAS.
En la oportunidad legal:
No promovió prueba alguna que le favoreciere.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Promovió las testimoniales de los ciudadanos EUGENIO GUERRERO, MARCOS VILLAMIZAR y JOSE DELFIN RAMOS. En relación con estas pruebas, observa esta sentenciadora que a los folios 16, 17 y 18 del Expediente, cursan insertas Actas del Tribunal mediante las cuales deja expresa constancia de la inconcurrencia de los referidos testigos, por lo que no tiene material que analizar.
Esta Juzgadora para decidir observa:

El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.
El Desalojo consiste en aquella acción del Arrendador en contra del Arrendatario, orientada a poner término al Contrato de Arrendamiento Verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.
Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 ejusdem, el cual señala: “Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

A tenor de lo contemplado en el literal “a” de la norma en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el Artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime cuando según el ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon esta sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil : “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad” .
No obstante el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas.

En el caso in comento, se desprende del libelo de la demanda que la parte actora demanda el DESALOJO del inmueble, consistente en un local comercial, así como el mobiliario, enceres y accesorios y el Fondo de Comercio cuya denominación comercial es: RESTAURANTE LA MINA, dicho local se encuentra ubicado Calle La Miel, entre Calle Colombia y Avenida Carabobo, Casa S/N°., San Fernando de Apure, por falta de pago del canon de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2007, ahora bien, se parte de la premisa de que existe un Contrato de Arrendamiento verbal, por lo cual le es aplicable lo establecido en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala la norma que podrá demandarse el Desalojo de un inmueble bajo Contrato de Arrendamiento Verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando el arrendatario deje de pagar dos mensualidades consecutivas por concepto de canon de arrendamiento, en ese sentido, tenemos, que el ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEMES contestó la demanda, negando, rechazando y contradiciendo tanto en los hechos como en el derecho todo lo alegado por la parte demandante en el libelo de demanda, igualmente, negó, rechazó y contradijo que le adeudase a la arrendadora los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre del año 2007, pero en el lapso legal de promoción de pruebas la parte demandada no demostró, ni trajo a los autos prueba alguna que ratificaran lo alegado en la contestación de la demanda, ni tampoco desvirtuó los hechos alegados por los demandante en el escrito libelar, ni presento los recibos o finiquitos que demuestren tal pago, en tal virtud es por lo que concluye, quien aquí decide, que es ciertos el hecho de que el ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME, le debe los cánones de arrendamiento insolutos correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE, del año 2007, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.00,00) Bs. F. 500,00 mensuales, en virtud del contrato de arrendamiento verbal celebrado las partes, y en consecuencia se declara procedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”. Y así se decide.
Por otra parte, tenemos que en relación a el arrendamiento y la entrega del mobiliario, enceres y el Fondo de Comercio denominado RESTAURANTE LA MINA, considera esta Juzgadora, que este no es el procedimiento correcto ni el derecho alegado para demandar el mismo, en virtud de que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios es clara y precisa cuando en su articulo 33 establece que: “ Que las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciaran y decidirán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el libro IV,Titulo XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de la cuantía.”.
De acuerdo a lo establecido en la norma antes transcrita, queda claro que solo se tramitaran de acuerdo a las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las demandas señaladas expresamente y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre Inmuebles urbanos y suburbanos (subrayado del Tribunal), lo que quiere decir, que cualquier acción derivada del arrendamiento o la entrega de el mobiliario, enceres y fondo de comercio no se sustanciara ni decidirá por este Tribunal, en consecuencia se declara Improcedente lo relacionado con la entrega del Fondo de Comercio denominado , útiles y enceres. Y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por la ciudadana SKARLYSS SUBHEYS VENERO VILLLEGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 18.327.324, y de este domicilio, con domicilio en la Urbanización El Cañito detrás del Circuito Penal de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, contra el ciudadano HIGINIO RAFAEL BARCEME, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.241.239, y de este domicilio, con domicilio procesal en la Urbanización Rómulo Gallegos, Calle 5, N°. 08, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure.

SEGUNDO: A entregar a la ciudadana SKARLYSS SUBHEYS VENERO VILLLEGAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 18.327.324, y de este domicilio, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento Verbal, consistente en un Local Comercial donde funciona el Fondo de Comercio cuya denominación comercial es: RESTAURANTE LA MINA ubicado en la Calle La Miel, entre Calle Colombia y Avenida Carabobo, Casa S/N°., San Fernando de Apure.

TERCERO: A cancelar los cánones de Arrendamiento insolutos vencidos, correspondientes a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE y OCTUBRE del año 2007.

CUARTO: No se condena en costas a la parte demandada, por no resultar totalmente vencida de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San Fernando de Apure, siendo las 09:00 a.m., del día Veintiuno (21) de Febrero del año dos mil ocho (2008). AÑOS 197° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

La Secretaria Temp.,

Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND.

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°.
, al folio , del Libro Diario.

La Secretaria Temp.,

Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND.

EXP. N°: 2.007- 4.122.-
Mder.-