TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.008- 4.135

DEMANDANTE: HANNA GREIGE DARAJANI D., asistido
por los Abogados OSCAR SIMON
ESPINOZA LOPEZ y JANDY
LOURDES DARAJANI SAADE

DEMANDADO: ANTOUN JOUSSEF FRANCIS

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 21 DE ABRIL DE 2.008

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 21 de Abril de 2.008, se inició el presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante demanda incoada por el ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI D., asistido por los Abogados OSCAR SIMON ESPINOZA LOPEZ y JANDY LOURDES DARAJANI SAADE, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 27.692 y 97.428 respectivamente, con domicilio procesal en la Calle Bolívar, N°. 25, Oficina 01, detrás del Vicerrectorado de la UNELLEZ, San Fernando de Apure, contra el ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 12.385.846, y de este domicilio.

Expone el demandante, que con esta acción se pretende obtener la Resolución del Contrato suscrito entre el ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS , ya identificado y su persona, el cual tiene por objeto el arrendamiento de un inmueble de su exclusiva propiedad consistente en un local comercial ubicado en la Calle Bolívar cruce con 24 de Junio de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, lo aquí alegado se encuentra plenamente demostrado según consta de las copias fotostáticas certificadas del Juicio que le siguió al ahora nuevamente demandado ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, el cual se encuentra finalizado por sentencia definitivamente firma y donde quedó establecido que: PRIMERO: Entre ambas partes existe una relación contractual arrendaticia por un local comercial ubicado en la Calle Bolívar cruce con 24 de Julio, que se rige por las Cláusulas establecidas ene l Contrato privado firmado por ambas partes. SEGUNDO: Que la parte demandada tiene cualidad procesal para sostener el presente Juicio de desalojo en su carácter de demandado tal como se desprende de Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure. TERCERO: Que con motivo del Juicio quedó establecido que el Contrato celebrado entre las partes es un Contrato a Tiempo Determinado, tal como se desprende de Sentencia dictada por el Juzgado Segundo de primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure. CUARTO: que el Tribunal de alzada dictó Sentencia en fecha 13 de Julio de 2006, donde declara SIN LUGAR la Acción de Desalojo, por ser un Contrato a Tiempo Determinado, quedó establecido entonces, en ese debate judicial que estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, que bajo las circunstancias el demandando tiene el derecho de disfrutar de la prórroga legal. Más sin embargo durante este periodo tiene la obligación de respetar las normas objetivas que regula la relación arrendaticia y las que rigen el Contrato. De modo que ante el incumplimiento contractual se abre la vía de la Resolución del Contrato conforme al último aparte del Artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y es efectivamente lo que ha ocurrido en este caso. De la Inspección Ocular que en forma extralitem practicó la Notaría Pública de esta ciudad, el 10 de Abril del 2008, donde quedó establecido que el local comercial está ocupado por una persona jurídica distinta a la persona con la cual celebró el Contrato de Arrendamiento. El local comercial está en posesión de la persona jurídica con la denominación de Comercial “CHIC NENE” según deja constancia el Notario del anuncio que aparece en la fachada de su local comercial, y en los documentos que tuvo a la vista el referido funcionario público con la peculiaridad que en tales documentos de manera separada, aparecen como representantes de esta denominación comercial, los ciudadanos AMAL SAADE DE FRANCIS y ALAIN FRANCIS SAADE, siendo la misma una firma personal, ¿Qué quiere decir esto?, según el Articulo 26 de nuestro Código de Comercio, el comerciante que no tiene asociado, se ampara bajo una firma por razón de comercio que inscribe conforme al Ordinal Octavo del Artículo 19 ejusdem en el Registro de Comercio y esto le da cualidad de comerciante, en esa manifestación que en forma pública hace, confiesa la actividad a que se va a dedicar y específicamente el lugar donde va a ejercer su actividad o acto de comercio. La cosa sube de tono, cuando se trasladó al Registro mercantil y corroboró que efectivamente primero: una ciudadana de nombre AMAL SAADE DE FRANCIS a partir del 06 de Diciembre de 1996 aparece como propietaria de la firma y el domicilio indicado es el mismo donde se efectuó la Inspección Ocular, sin embargo fue liquidado el 12 de Abril de 2007, y acto seguido se verificó que un ciudadano de nombre ALAIN FRANCIS SAADE, aparece como propietario de la misma firma personal y con el mismo nombre, indicando allí que el domicilio es el mismo del anterior, es decir, donde se encuentra situado su inmueble y fue realizada la Inspección ocular. No hay duda entonces que el demandado cedió el local comercial a favor de otra persona quien sin su autorización lo detenta sin derecho alguno, sin consentimiento y ahora se encuentra disfrutándolo como si fuera él su propietario, tanto es el abuso, que n las consignaciones que venían realizando en el Tribunal, por medio del expediente N°. 49 de este Tribunal de Municipio, se evidencia claramente que el depósito bancario efectuado el 03 de Marzo de 2008 en BANFOANDES a la Cuenta N°. 00517000010038982, es realizado por el ciudadano ALAIN FRANCIS. Se pone de manifiesto así la mentira, el enredo y la falsedad de estas personas, y como es de esperar, siempre queda la huella que permite descubrir las manipulaciones e ilícitos por ellos cometidos. Estos hechos materializan el incumplimiento contractual por parte de la demandada, quien sin su autorización y sin su consentimiento, cedió y traspasó a un tercero la posesión que tenía a título de arrendatario, y este incumplimiento se subsume dentro de la norma objetiva que plantea el Artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, motivo por el cual esta acción debe prosperar y así expresamente solicita sea el pronunciamiento que en la definitiva dicta en su sentencia el Juez de la Causa.

Por todo lo antes expuesto, es por lo que acude a este Tribunal para demandar al ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal PRIMERO: a la Resolución del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Enero de 1.999. SEGUNDO: A entregarle totalmente desocupado y en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió, el inmueble objeto de la presente acción, suficientemente descrito, de forma inmediata sin el beneficio de la prórroga legal. TERCERO: a entregarle la solvencia que compruebe el pago de los servicios básicos como, electricidad, aseo urbano, agua y teléfono así como el correspondiente condominio. Solicitó al Tribunal de conformidad con lo establecido en el Ordinal segundo del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil Medida de Secuestro sobre la cosa litigiosa a que se refiere la presente demanda.

En fecha 24-04-08, se recibió Poder Apud- Acta otorgado a los Abogados OSCAR SIMON ESPINOZA LOPEZ y JANDY L. DARAJANI SAADE.

En fecha 14-05-08, se citó al demandado ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS.

En fecha 16-05-08, se recibió escrito de Contestación de la Demanda presentado por la parte demandada.

En fecha 20-05-08, se recibió escrito de Pruebas promovidas por el Apoderado Judicial de la parte demandante.

En fecha 22-05-08, se recibió escrito de Pruebas promovidas por la parte demandada asistida de Abogado.

En fecha 22-05-08, se recibió Poder Apud- Acta otorgado a la Abogada ROSA AMELIA CARABALLO.

En fecha 03-06-08, se dijo “VISTOS”.

M O T I V A

Este Tribunal para decidir la presente causa observa, analiza y considera:

PRIMERO: Consta al folio 415 del expediente, que la parte demandada, ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS fue debidamente citado.

SEGUNDO: Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, la parte demandada contesto mediante escrito cursante a los folios 417 al 423.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de Demanda:

Consignó Copia certificada marcado “A”, de Expediente N°. 4-015, cursante a los folios 08 al 162, emanado del Juzgado del Municipio San Fernando del Estado Apure, en fecha 26 de marzo de 2.008,
Las copias certificadas contentivas de expediente N°. 4-015, se les da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestran que la relación contractual celebrada era a tiempo determinado.
Consignó marcado “B”, original de Inspección Extrajudicial cursante a los folios 163 al 166, emanada de la Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure.
Para analizar esta prueba, este Tribunal observa: La prueba de la Inspección Judicial se caracteriza por el hecho de que el objeto de prueba es constatado mediante percepción directa del Juez, sin necesidad de representación del mismo con la narrativa evocadora de la percepción que tuvo en su momento el testigo (representación personal), sea por la fe que da una escritura (representación documental). Aquí la percepción es directa, y como no puede ser de visu, sino también a través de los otros cuatro sentidos y son objeto de esta prueba los hechos que el Juez puede percibir por sí mismo. No obstante, el juez, pude dejar constancia de hechos que considere importantes, aunque no lo haya pedido la parte promoverte, esto con base a la facultad oficiosa de practicarla que tiene el Juez. De manera que, incluso, esa aseveración del Juez sobre las circunstancias de hecho inspeccionadas si es falsa, puede ser atacada, formalmente, por medio de la tacha de falsedad, conforme a lo establecido en el ordinal 6° del artículo 1.380 del Código Civil.
Señala Rodrigo Rivera Morales en su libro Las pruebas en el Derecho Venezolano, 2da Edición, los requisitos de validez para la eficacia probatoria de la Inspección Judicial, como lo son: 1.-la conducencia del medio respecto del hecho inspeccionado, esto es medio idóneo para probar hechos susceptibles de percepción directa por el Juez. 2.-La pertinencia del hecho inspeccionado, en el sentido de que la inspección debe estar relacionado con la causa del proceso. 3.-Que el acta sea clara y precisa, redactada conforme a la exigencia legal. El acta permite conocer los hechos observados por el Juez, por cuanto se requiere confrontarlos con los hechos alegados por las partes y para tomarlos en cuenta en la definitiva. 4.- Que no se haya producido una retractación del funcionario que realizo la inspección. 5.- que no haya reserva legal sobre el objeto de la inspección. 6.- Debe garantizarse el derecho al contradictorio. La prueba debe hacerse mediante constancia pública en autos, anterior a la realización para que las partes puedan ejercer sus derechos.
Ahora bien, en tal sentido esta Juzgadora le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que quedo demostrado que en la fachada principal del inmueble objeto de la inspección se lee un aviso: COMERCIAL CHIC NENE, asimismo que en una planilla del SENIAT, sobre impuesto sobre la Renta, adherida a una vitrina en la cual se lee: Amal Saade de Francis (chic -nene) y que en un ticket de Caja se lee SENIAT, Francis Saade Alain. Chic Nene, Calle Bolívar Nro.45 San Fernando de Apure, Rif.18328417-3.
Consigno marcado “A”, copia certificada de documento registrado por ante la oficina de Registro Subalterno de San Fernando de Apure, bajo el Nro.13, folios 72 al 77, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre, de fecha 30 de Abril de 2002.
Respecto a esta documental, por tratarse de una copia fotostática de un documento público, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra la cualidad de propietario de la parte demandante ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI sobre el inmueble objeto del presente juicio.
Consigno marcado “B”, copia simple de contrato de arrendamiento de fecha 01 de Enero de 1.999, celebrado entre el ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI y ANTOUN JOUSSEF FRANCIS.
Este Tribunal al respecto señala que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones ha dejado sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos y privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo de la demanda, y no documentos privados simples, y así lo ratifico en sentencia de fecha 19-05-2005, en el caso Jesús Gutiérrez Flores contra Carmen Noelia Contreras, que:
“…las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito articulo 420. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple este carecerá de de valor según lo expresado en el artículo 429, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto a la contraparte del promoverte le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado..”
En este sentido a juicio de quien aquí decide, considera que la fotocopia bajo examen no se refiere a un documento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, por lo que se desestima dicho documento, en virtud de tratarse de una copia fotostática de un documento simple, el cual no se formo ni fue firmado en presencia de un funcionario público, y por ende no existe certeza legal de su autoría. Y así se decide.
Consignó marcado “C”, copia certificada de Expediente N°. 813, emanada del Registro Mercantil de San Fernando de Apure, en fecha 15 de abril de 2.008.
Documental esta que se le da valor probatorio, en virtud de que se trata de copias certificadas, la cual evidencia, primero la participación de fecha 6 de Diciembre de 1.996, que hace la ciudadana AMAL SAADE DE FRANCIS, al Juez de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Estabilidad Laboral de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, para ese momento su decisión de constituir una firma personal denominada CHIC NENE, negocio que estaría ubicado en la Calle Bolívar Nº45, cruce con 24 de Julio de la ciudad de San Fernando de Apure. Asimismo, se desprende que en fecha 12 de abril de 2007, la mencionada ciudadana AMAL SAADE DE FRANCIS participa de manera formal al Registrador Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, de manera formal que ha decidido liquidar dicha firma personal con sus activos y pasivos para proceder a retirarse definitivamente de la actividad económica.
Consignó marcado “D”, copia certificada de Expediente N°. 11, emanada del Registro Mercantil del San Fernando de Apure, en fecha 27 de Marzo de 2.008.
Al respecto, esta Juzgadora le da valor probatoria al instrumento marcado “D”, por cuanto demuestra que en fecha 18-04-2007, el ciudadano ALAIN ANTOUN FRANCIS SAADE, constituyo una firma personal denominada CHIC NENE, y que la misma se encuentra ubicado en la Calle Bolívar Nro. 45 cruce con calle 24 de Julio de esta ciudad de San Fernando de Apure.
Consignó marcado “E”, copia certificada de Expediente N°. 49, emanada del Juzgado del Municipio San Fernando del Estado Apure en fecha 26 de Marzo de 2.008.
En relación con esta prueba, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 111 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto evidencia consignación de canon de arrendamiento por el ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS en beneficio del ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI, desde el 17 de octubre de 2000, por la cantidad de CUATROCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.460.000,00) (Bs.460,00 F) mensuales hasta el tres (03) de Marzo de 2008, asimismo se desprende, que la mayoría de los recibos de depósitos fueron realizados por el ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, sin embargo a los folios 384 y 389,del expediente se observa que el antepenúltimo y último de los depósitos fueron presentados al tribunal por la parte demandada, pero los depósitos fueron realizados por el ciudadano FRANCIS ALAIN.
Consignó, marcado “F”, copia fotostática simple de documento de Registro Mercantil de fecha 12 de Julio de 2.001.
En cuanto a l documento marcada “F”, esta Juzgadora no le da valor probatorio alguno por cuanto se trata de una copia de documento privado que aunque aparezca una caratula con número de registro Mercantil, no existe certeza legal de su autoría, por ende se desecha.
Consignó marcado “G”, copia certificada de Notificación emanada de la Notaría Publica de San Fernando de Apure, en fecha 28 de Marzo de 2.008.
En relación a la documental marcada “G”, se le da pleno valor probatorio, por cuanto es un documento público, que demuestra la notificación realizada en fecha 29 de Noviembre de 2006, a la parte demandada ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, por parte de la Notario Público, a solicitud del ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI, donde se le manifestó la voluntad del mismo, de no prorrogar mas el contrato de arrendamiento que le fue otorgado y que a la fecha de su vencimiento se da por resuelto, y que debe hacer entrega del Inmueble en la fecha indicada en el referido contrato una vez cumpla los tres (3) años de prorroga legal estipulado en el numeral d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Con el escrito de Pruebas:

Impugnó los documentos acompañados en la contestación de la demanda.
Que por haber sido admitido expresamente que el documento que se le opuso al demandado en copias certificadas y que se corresponden al Juicio civil distinguido con el N°- 5-4.015, y no fueron tachadas en el aparte segundo de su contestación, queda plenamente demostrada la relación arrendaticia a tiempo determinado que los mantiene vinculados y que debe finalizar con el pronunciamiento de la Sentencia en este proceso por el incumplimiento del contrato.
Que por haber sido aceptado expresamente por el demandado que la Notaría Pública fue recibida por él cuando se practicó la Inspección Judicial Extraordinaria y que consta a s folios 163 y 166 ambos inclusive, documento que expresamente reconoce, queda fuera de la materia probatoria y se debe apreciar en su justo valor Probatorio el hecho de que en el local comercial funciona una firma personal denominada “CHIC NENE”, y cuya máquina registradora inscrita en el SENIAT expide al público consumidor facturas con el membrete de este negocio.
Ratifico y promovió los siguientes documentos que se acompaña al libelo de la demanda. Y que en caso de no descartar los documentos acompañados al libelo de su contestación a la demanda, se tenga en cuenta las direcciones de los recibos de CANTV, CADAFE e HIDROLANOS, siendo todas direcciones distintas al local arrendado, por lo que insiste en que dichas pruebas sean declaradas impertinentes.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Con el escrito de contestación de la demanda:

Consignó marcados del 1 al 14, cursantes a los folios 424 al 450, originales de recibos de la empresa CANTV.
En cuanto a estas pruebas, el apoderado de la parte demandante mediante diligencia cursante al folio 471 del expediente, las impugna por impertinentes y por emanar de tercero ajenos a este juicio, en tal sentido cabe señalar que en sentencia del 26 de Julio de 2007 (T.S.J.-Casación Civil) caso M. González contra M. Migliolli, establece que en decisión Nº 877 de fecha 20 de diciembre 2005, en el juicio seguido por Manuel Alberto Graterol contra Envases Occidente, C.A., señalo contra las notas de consumo de electricidad y teléfono, lo siguiente: “…El Dr. Jesús Eduardo Cabrera, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:”…las tarjas en su versión primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con el mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entrega. Si tomamos en cuenta que el CC contemplo a las tarjas dentro de las pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas(escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además prohíbe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de maquinas, o son suscritas…”(Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, pag.92).(…Omissis…) en la obra citada supra, contenida en la Revista de Derecho Probatorio NºV9, dirigida por el Dr. Jesús Eduardo Cabrera, elaborado por la Dra. Maribel Toro, interpretando el valor probatorio de las notas de consumo, de servicio eléctrico, vista como tarjas igualmente, hace la siguiente afirmación:..”En caso de notas de consumo(…)es muy peculiar debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los símbolos probatorios…En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas…”
Ahora bien del criterio Jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, no constituyen documentos emanados de tercero, como señalo el demandante sino tarjas, por ende se les da valor probatorio de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 1.383 del Código Civil y demuestran notas de consumo de teléfono CANTV, realizada a nombre FRANCIS ANTOUN JOUSSEF, y más abajo aparece reflejado el nombre de H DARAJANI, carrera 4 Bolívar Nº. 45, desde el 16 de febrero del año 2007 hasta el 16 de Abril de 2008. Asimismo, no son pruebas impertinentes por cuanto guardan relación con el juicio.
Consignó marcados del 15 al 23, cursantes a los folios 451 al 459, recibos originales de la empresa CADAFE.
Respecto a las notas de consumo de electricidad, tal y como se estableció precedentemente, constituyen tarjas, por lo cual se les da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.383 del Código Civil, por cuanto evidencian que el titular del contrato es el ciudadano FRANCIS ANTOUN JOUSSEF y la dirección de suministro es Calle Bolívar Nº43, desde marzo de 2007 hasta enero de 2008.
Consignó al folio 460, original de Solvencia, emanada de la empresa CADAFE, en fecha 08-05-08, suscrita por la ciudadana YOLANDA CASTILLO, en su condición de Jefe de oficina. Que se Aprecia.
Consignó marcado 25 al 40, cursantes a los folios 461 al 468, recibos de la empresa HIDROLLANOS.
En relación con los quince (15) recibos de consumo de agua (Hidrollanos) se les da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el citado artículo 1.383 del Código Civil, por cuanto demuestra el consumo y pago realizado por el ciudadano FRANCIS ANTOUN, dirección Calle 24 de Julio C/C Bolívar Nº 45.

Con el escrito de Pruebas:

Promovió el mérito favorable en los autos relacionado con los documentos anexos al libelo de demanda cursantes a los folios 36, 37 y 38, 39, 40, 41, 42, 43 y 44, correspondientes a los Contratos de Arrendamiento suscritos.
Documentos estos que se les da valor probatorio por cuanto demuestran los contratos celebrados entre las partes y que el ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, era el único responsable.
Documento que riela a los folios 394 al 397 contentivo de la Notificación que le hiciere el arrendador comunicándole el inicio de la prórroga legal a partir del 01 de Enero de 2007, realizada a través de la Notaría Pública de San Fernando de Apure.
Documental esta, que se le da valor probatorio, por cuanto se trata de una copia certificada de un documento público, el cual demuestra que la parte actora manifiesta a la parte demandada su voluntad de no prorrogar mas el contrato de arrendamiento, constituido por un local ubicado en la Calle Bolívar, cruce con 24 de Julio en esta ciudad de San Fernando de Apure.
Documento que riela a os folios 176 al 193, 207 al 391, 163 al 166, 194 al 205, los cuales ya fueron analizados precedentemente.
Promovió Acta de nacimiento de su hijo ALAIN ANTOUN FRANCIS SAADE, expedida por la secretaria de la prefectura del Municipio San Fernando, Estado Apure.
Instrumento público, que este Tribunal valora de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto demuestra la filiación del ciudadano FRANCIS ANTOUN JOUSSEF con el ciudadano ALAIN ANTOUN FRANCIS SAADE.

Este Tribunal para decidir observa:

La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.
La resolución es la terminación de un contrato bilateral motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes, quien queda sujeta al pago de los daños y perjuicios que causa a la parte inocente, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo.
El artículo 1167 del Código Civil consagra la acción resolutoria al disponer:”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”
La doctrina y la Jurisprudencia son unánime al considerar que la procedencia de la acción de resolución se encuentra sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1.- la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; Y es precisamente la reciprocidad de las obligaciones lo que caracteriza a los contratos bilaterales y a la acción resolutoria. 2.- la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3.- la necesidad de acuerdo a la autoridad judicial para que sea esta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y se pronuncie sobre la procedencia o no de la pretensión del demandante.
De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción de incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de resolución. Sobre el incumplimiento, JOSE MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresa:
SIC:”…Por “incumplimiento” se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el cumplimiento.
Pero la propia letra del articulo 1.167 Código Civil, cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución, y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino mas bien, un incumplimiento en sentido subjetivo(o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable (supra, Nº339) no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde el principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de la “teoría del los riesgos” a los que debemos acudir…”(P.P.737 Y 738).
En este mismo orden de ideas, el citado autor en su obra: “LA RESOLUCION DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, señala:
SIC:”…Toda inejecución, cualquiera que sea su importancia, -escriben los Mazeaud-no entraña necesariamente resolución: el Juez dispone de un poder soberano para apreciar el grado de gravedad del incumplimiento susceptible de entrañar la resolución. El apreciara si este modo de reparación excede o no del daño… La regla se aplica en caso de simple retardo en la ejecución: o bien el juez rechazara la demanda de resolución si el deudor ha ejecutado tardíamente o si el ofrece cumplir en el curso del proceso, aun en apelación; o, por el contrario, la resolución será pronunciada”.
…Omississ…
Esta misma idea la hallamos en Marty y Raynaud, quienes expresan: “La resolución es facultativa para el Juez. Hemos observado que los jueces aprecian las condiciones de la inejecución de que se queja el acreedor, así como el carácter satisfactorio de las ofertas del deudor. Si las condiciones de la inejecución no le parecen cumplidas, ellos pueden rehusar pronunciarla; si les parecen solo parcialmente cumplidas, pueden pronunciar una resolución parcial. En caso de impedimento de ejecución transitorio, pueden decidir suspender simplemente el contrato…” (p.p 160 a 162)
Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, tenemos que en el caso sub iudice, la parte actora demanda la resolución de contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en fecha 01 de Enero de 1.999, en virtud del incumplimiento por parte del demandado de la clausula séptima del mencionado contrato, por otra parte, el demandado niega y rechaza tanto los hechos como el derecho, admite la existencia de la relación contractual por un local comercial ubicado en la calle Bolívar cruce con 24 de Julio y que el mismo es a tiempo determinado, asimismo señala que es falso que haya incumplido con las condiciones plasmadas en el contrato original de fecha 01 de Enero de 1.999, que no se pacto que el negocio mercantil, que estableciera o estaba establecido en el local comercial debía estar legalizado a nombre del arrendatario, que no hay posesión dudosa sobre el inmueble aunque las firmas personales establecidas en el local comercial arrendado durante la vigencia del contrato en los últimos doce (12) años hayan estado a nombre de AMAAL SAADE DE FRANCIS y ALAIN FRANCIS SAADE, que es su esposa e hijo respectivamente, que son negocios que han formado parte de su patrimonio familiar y que el siempre ha sido la persona al frente de los referidos negocios y que ha cumplido con todos los compromisos contraídos en el Contrato de Arrendamiento, pactado con pleno conocimiento del Arrendador, y que los últimos 12 años el actor se ha dedicado constantemente a perturbar el libre ejercicio de sus derechos como arrendatario, utilizando cualquier ardid sin importarle si quebranta leyes que regulan la materia inquilinaría.
De las pruebas presentadas se desprende, que se trata de una relación contractual a tiempo determinado celebrada entre los ciudadanos HANNA GREIGE DARAJANI y ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, plenamente identificados en autos, que data de unos años, y que el último contrato suscrito entre las mismas, inicio el 01 de Enero de 1.999, se prorrogo hasta el 31 de Diciembre de 2006, comenzando una prorroga legal a partir del 01 de Enero del 2007, por el tiempo correspondiente de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 38 del La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De igual manera, se pudo evidenciar que en el inmueble, dado en arrendamiento, conformado por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar, cruce con Calle 24 de Julio Nº 45, objeto del presente juicio, funciona o está establecido una Firma Personal, denominada CHIC NENE, relacionada con la compra y venta de ropa de niños, damas, caballeros y otros, y que la misma giraba bajo la única responsabilidad de la ciudadana AMAL SAADE DE FRANCIS, desde el 6 de Diciembre del año 1.996 hasta el 12 de Abril de 2007, donde la misma participa al Registrador Mercantil la liquidación de dicha Firma Personal, y que el 18 de Abril de 2007, se constituyo una firma personal, con el mismo objeto y denominación, en el mismo domicilio, que gira bajo la única responsabilidad del ciudadano ALAIN ANTOUN FRANCIS, titular de la cédula de identidad número V-18.328.417, hijo de la parte demandada, y así se corrobora de Inspección judicial realizada en fecha 10 de abril de 2008, que el inmueble objeto del presente juicio, en la fachada principal se lee: COMERCIAL CHIC NENE, y en un ticket de caja del negocio mercantil se lee. SENIAT, Francis Saade Alain. Chic Nene, Calle Bolívar Nro.45 San Fernando de Apure, lo que demuestra, que quien ocupa el local objeto del presente litigio es una Firma Mercantil, denominada CHIC NENE, quien gira bajo la responsabilidad del ciudadano ALAIN ANTOUN FRANCIS, titular de la cedula de identidad número V-18.328.417, que es una tercera persona ajena o distinta a la relación contractual que suscribieron las partes, por otra parte no se desprende del expediente que el arrendador haya autorizado la permanencia de la persona jurídica que ocupa el local objeto del juicio, u otra, y por cuanto las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, y de acuerdo a la clausula Séptima del contrato celebrado:“EL ARRENDATARIO, se obliga a no ceder los derechos que adquiere por este contrato ni total ni parcialmente, sin previo consentimiento dado por escrito de EL ARRENDADOR. Tampoco podrá subarrendar total o parcialmente el inmueble sin el cumplimiento del mencionado requisito…”. Lo que implica que quien tiene el derecho a poseer es el arrendatario ANTOUN JOUSSEF FRANCIS y no una persona distinta independientemente del parentesco, aunado a ello no lo negó en la contestación de la demanda sino que admitió que los ciudadanos AMAL SAADE DE FRANCIS y ALAIN FRANCIS SAADE, han mantenido fondo de comercio a sus nombres en dicho local, y manifestó que no ha incumplido con sus obligaciones de arrendatario, y que no hay posesión dudosa, aunque las firmas personales estén nombre de las mencionadas personas.
En tal sentido considera esta Juzgadora, ateniéndose a los criterios que imponen la buena fe de ejecución de los contratos y los atinentes al abuso de derecho, es decir el arrendatario originario, en uso del derecho de poseer el local comercial en virtud de un contrato a tiempo determinado, abuso de su derecho al permitir y consentir que en el mismo local funcionara un fondo de comercio que gira bajo la representación única del los ciudadanos: AMAL SAADE DE FRANCIS y ALAIN FRANCIS SAADE, respectivamente personas distinta al arrendatario del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, sin previa autorización y consentimiento dado por escrito por el arrendador propietario.
En consecuencia, existe un incumplimiento contractual, específicamente de la Clausula Séptima, del contrato de fecha 01 de Enero de 1.999, por parte del arrendatario en ceder los derechos adquiridos por el contrato, al permitir que en el citado local funcione una firma personal donde no tiene ninguna inferencia, y cuyo único representante actualmente es su hijo ALAIN FRANCIS SAADE, persona distinta a la relación contractual, por cuanto el mencionado local comercial fue arrendado a su persona y mal podría alegar que maneja los negocios familiares, o que el arrendatario conocía dicha situación, por cuanto las estipulaciones contenidas en el contrato son ley entre las partes, que deben cumplirse tal y como fueron contraídas, por ende se Declara Procedente la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por el ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI, en contra del ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS.Y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA:
1°) CON LUGAR la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI DARAJANI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 8.195.726, domiciliado en la Calle Bolívar N°. 64 cruce con Calle 24 de Julio de esta ciudad de San Fernando de Apure, representado por los Abogados OSCAR SIMON ESPINOZA LOPEZ y JANDY LOURDES DARAJANI SAADE, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 27.692 y 97.428 respectivamente, contra el ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 12.385.846 y de este domicilio, representado por la Abogada ROSA AMELIA CARABALLO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 10.810, y se condena:
PRIMERO: A entregar al ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI DARAJANI, plenamente identificada en autos, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, consistente en un Local comercial, donde funciona la Firma Mercantil, COMERCIAL CHIC NENE, ubicado en la Calle Bolívar, cruce con Calle 24 de Julio Nº 45, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, totalmente desocupada de personas y bienes.
SEGUNDO: Se condenan en costas la parte perdidosa de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia Definitiva.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando del Estado Apure, a las 2:30, del día de hoy Dos (02) de Julio del año dos mil ocho.- (2.008).- Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

El Secretario Temp.,

Abg. GERALD ALEXEI ALMEIDA ARIAS

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia, y se libraron Boletas de Notificación conforme a lo ordenado y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

El Secretario Temp.,

Abg. GERALD ALEXEI ALMEIDA ARIAS.

EXP. N°: 2.008- 4.135.-
Mder.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San Fernando de Apure, 02 de Julio de 2.008

198º y 149º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN
SE HACE SABER:

Al: (os) Abogados. OSCAR SIMON ESPINOZA LOPEZ y/o JANDY L. DARAJANI SAADE, en su condición de Apoderados Judiciales del ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI D., parte demandante en el Juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido contra el ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.008- 4.135.

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SÁNCHEZ MARTINEZ.

El Secretario Temp.,

Abg. GERALD ALEXEI ALMEIDA ARIAS.

Domicilio:
Calle Bolívar, nº. 25, Oficina 01
Detrás del Vice- rectorado de la UNELLEZ
San Fernando de Apure.

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San Fernando de Apure, 02 de Julio de 2.008

198º y 149º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN
SE HACE SABER:

Al: (a) Abogada ROSA AMELIA CARABALLO, en su condición de Apoderada Judicial del ciudadano ANTOUN JOUSSEF FRANCIS, parte demandada en el Juicio de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, seguido en su contra por el ciudadano HANNA GREIGE DARAJANI DARAJANI, representado por los Abogados OSCAR SIMON ESPINOZA LOPEZ y JANDY L. DARAJANI SAADE, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.008- 4.135.

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SÁNCHEZ MARTINEZ.

El Secretario Temp.,

Abg. GERALD ALEXEI ALMEIDA ARIAS.

Domicilio:
San Fernando de Apure.