TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.008- 4.155

DEMANDANTE: CARMEN YOLANDA CARREÑO
RIVAS, asistida por el Abogado
MANUEL BELLO

DEMANDADO: ALEXIS RAFAEL BERTHI

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO POR
VENCIMIENTO DEL TÉRMINO

FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 17 DE OCTUBRE DE 2.008

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 17 de Octubre de 2.008, se inició el presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, mediante demanda instaurada por la ciudadana CARMEN YOLANDA CARREÑO RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 11.240.777, domiciliada en la Calle Ricaurte, Edificio Santa Eduviges, Primer Piso, Oficina N°. 01, entre Calles Bolívar y Comercio, específicamente Escritorio Jurídico Lima & Asociados. De esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, asistida por el Abogado MANUEL BELLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº. 105.855, contra el ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI.

Expone la demandante: “… Soy Arrendataria y en consecuencia contratante en Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado, conjuntamente con el ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 8.195.917, y de este domicilio… Que en tal carácter de Arrendadora y dado el Incumplimiento por parte del Arrendatario de desalojar el inmueble arrendado, en fecha especificadas, vengo en tiempo y forma a demandarlo en CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN VENCIMIENTO DEL TERMINO ANTES DESCRITO y VENCIDA COMO FUE LA PRORROGA DE LEY….. Suscribí Contrato de Arrendamiento escrito y a Tiempo Determinado, con el ciudadano demandado ALEXIS RAFAEL BERTHI, en fecha 10 de Octubre del año 2.006, cuya fecha y datos propios contractuales se discriminan en esta demanda, Contrato este que rige nuestra relación arrendaticia…..venciéndose el mismo el 10 de Abril de 2.007, otorgándose la Prórroga Legal de acuerdo a lo establecido en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario…., que posteriormente y debido a los lazos de amistad que nos unía, el arrendatario me solicitó que le concediera otra oportunidad y que suscribiéramos otro Contrato por el tiempo de seis meses más, y en ese momento accedí por cuanto no tenía prisa de ocupar el inmueble objeto de este Contrato, suscribimos otro Contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, por un lapso de tiempo igual de seis meses, venciéndose este y otorgándosele nuevamente la Prórroga de Ley, en virtud de que estaba pasando una situación muy difícil, pero fue cuando le manifesté que ya tenía la intencionalidad de habitar el inmueble… el arrendatario recibió el inmueble en perfecto estado de habitabilidad. Constatamos que el Contrato celebrado era “Intuito persona”, y en consecuencia intransmisible. Se estableció en dicha contratación los parámetros de la buena fe. Por último la Jurisdicción a los efectos generados de la relación arrendaticia que pudiera ocasionar se estableció en: La ciudad de San Fernando del Estado Apure. Fielmente suscribimos el Contrato, con los elementos de la buena fe, elemento este último burlado por el Arrendatario.
Invoco a mi favor el Artículo 39 del Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Igualmente invoco como el derecho El Contrato descrito que acompaño y marco con las letras “A” y “B”, siendo que el Contrato es Ley entre las partes, invoco los Artículos 1.133, 1.155, 1.159, 1.167 del Código Civil…”

Estima la presente demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00).

En fecha 21-10-08, se citó al demandado, ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI.

En fecha 23-10-08, El Tribunal dejó constancia mediante Acta que la parte demandada no compareció a dar formal contestación a la demanda.

En fecha 04-11-08, se recibió Poder Apud- Acta conferido a los Abogados FATIMA LOPEZ COELLO y ALCIDES URBINA GARCIA.

En fecha 06-11-08, se recibió escrito de Promoción de Pruebas consignado por la Abogada FATIMA LOPEZ COELLO.

En fecha 07-11-08, se dijo “VISTOS”.

M O T I V A

Este Tribunal para decidir la presente causa observa, analiza y considera:

PRIMERO: Consta al folio 12 del expediente, que la parte demandada, ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI con el carácter de autos fue debidamente citado.

SEGUNDO: Llegada la oportunidad señalada para dar Contestación a la Demanda, observa esta sentenciadora que al folio 12 del Expediente, cursa Acta de fecha 23 de Octubre de 2.008, de donde se evidencia que el ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI, no compareció ni por sí, ni por medio de Apoderado Judicial, ni persona alguna en su representación, a dar Contestación a la Demanda.

En la oportunidad de analizar las pruebas promovidas por las partes, este Tribunal lo hace en los términos siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Con el libelo de Demanda:

Consignó marcado “A”, cursante al folio 04 del expediente, documento contentivo de Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, en fecha 10 de Octubre de 2.006.
En cuanto a esta documental, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la relación arrendaticia celebrada entre la parte accionante y la parte demandada, así como los términos que la rigen, tales como el lapso de duración por seis(6) meses, que inicia el 10 de Octubre del año 2006, hasta el 10 de abril del año 2007, prorrogable a solicitud del arrendatario por escrito, con un canon de arrendamiento por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) (Bs. F. 600,00).
Consignó marcado “B”, cursante al folio 05 del expediente, Comunicación de fecha 10 de Abril de 2.006, contentiva de Notificación dirigida al ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI, suscrita por las partes.
En cuanto a la documental marcada “B”, considera esta Juzgadora que a no ser impugnada ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto evidencia la voluntad de la arrendataria de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, así como la entrega de dicho inmueble en las condiciones en que lo recibió, y que a partir de 11 de abril de 2007, operaba la prorroga legal.

Consignó marcado “C”, cursante a los folios 06 al 08, del expediente, original contentivo de documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San Fernando del Estado Apure, en fecha 18-10-07 anotado bajo el N°. 88, Tomo 89.
Al respecto, se trata de un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de San Fernando de Apure, Estado Apure, en fecha 18 de Octubre de 2007, el cual se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, donde se demuestra la relación arrendaticia existente, el lapso de la misma y los términos que la rigen tales como: el lapso de duración por seis (6) meses, que inicia el 10 de Octubre del año 2007, hasta el 10 de abril del año 2008, prorrogable a solicitud del arrendatario por escrito, con un canon de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.7 00.000,00) (Bs. F. 700,00).
Consignó marcado “D”, cursante al folio 09 del expediente, Comunicación de fecha 10 de Abril de 2.008, contentiva de Notificación dirigida al ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI, suscrita por las partes.
En cuanto a la documental marcada “D”, considera esta Juzgadora que a no ser impugnada ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto evidencia la voluntad de la arrendataria de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, asimismo pide la entrega del inmueble arrendado en las condiciones en que lo recibió, y que a partir de 11 de abril de 2008, operaba la prorroga legal.

Con el escrito de Pruebas:

No promovió Prueba alguna que le favoreciere.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Capítulo I: Promovió el mérito favorable de los autos, específicamente el contenido en los folios: 04, con su respectivo vuelto, contentivo de Contrato de Arrendamiento, a los fines de demostrar la forma y fecha de inicio de la relación arrendaticia objeto de este proceso. Al respecto, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra la relación arrendaticia celebrada entre la parte accionante y la parte demandada, así como los términos que la rigen, tales como el lapso de duración por seis(6) meses, que inicia el 10 de Octubre del año 2006, hasta el 10 de abril del año 2007, prorrogable a solicitud del arrendatario por escrito, con un canon de arrendamiento por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) (Bs. F . 600,00).
Folio 05, contentivo del presunto acuerdo de prórroga legal alegado por la demandante de autos. En cuanto a la documental marcada “B”, considera esta Juzgadora que a no ser impugnada ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto evidencia la voluntad de la arrendataria de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, así como la entrega de dicho inmueble en las condiciones en que lo recibió, y la notificación de que a partir de 11 de abril de 2007, operaba la prorroga legal.
Folios 06 al 08 con sus vueltos, contentivos del segundo Contrato de Arrendamiento, autenticado en fecha 18 de octubre de 2.007, por la demandante de autos y su representado ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, anotado bajo el N°. 88, Tomo 89. En cuanto a esta documental, se trata de un contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica de San Fernando de Apure, Estado Apure, en fecha 18 de Octubre de 2007, el cual se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, donde se demuestra la relación arrendaticia existente, el lapso de la misma y los términos que la rigen tales como: el lapso de duración por seis (6) meses, que inicia el 10 de Octubre del año 2007, hasta el 10 de abril del año 2008, prorrogable a solicitud del arrendatario por escrito, con un canon de arrendamiento por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00) (Bs. F. 700,00).
Folio 09, contentivo del presunto acuerdo de prórroga legal alegado por la demandante de autos. Esta documental marcada “D”, considera esta Juzgadora que a no ser impugnada ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto evidencia la voluntad de la arrendataria de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, asimismo pide la entrega del inmueble arrendado en las condiciones en que lo recibió, y que a partir de 11 de abril de 2008, operaba la prorroga legal.

Este Tribunal para decidir observa:

Los Contratos son Ley entre las partes y por ello deben cumplirse de buena fe y como lo han acordado las partes, esta máxima se desprende de lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil.

Artículo 1.264 del Código Civil, “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios en caso de contravención”.
El Artículo 1.168, establece que: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicio en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
El vocablo “cumplimiento” tiene significado bastante amplio, pues denota no solo el “pago” como realización o ejecución de la prestación a que está obligado el deudor, ya sea la entrega de una suma dineraria sino también la de la cosa a que se comprometió según el contrato, como ocurre con la obligación del arrendatario de devolver el inmueble al arrendatario, al vencimiento del plazo prefijado como duración del contrato, aun cuando esta obligación está limitada por la fuerza obligatoria de la prorroga legal a que se refiere los artículos 38, 39, y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De allí que se prohíbe la admisión de la acción de cumplimiento de contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación arrendaticia, “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38, no será admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del termino

Empero lo expuesto, en el caso de marras, tenemos que la ciudadana CARMEN YOLANDA CARREÑO RIVAS, señala que en fecha 10-10-2006, celebro un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado con el ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI donde da en arrendamiento un inmueble, consistente en una casa, ubicado en el conjunto residencial Lomas del Este, sector el Recreo, distinguida con el Nro.07-21 de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, con fecha de culminación el 10 de abril de 2007, otorgándose la prorroga legal de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que posteriormente debido a la amistad suscribieron otro contrato de arrendamiento por seis (6) meses, con fecha 10 de Octubre de 2007 hasta el 10 de abril de 2008, tal y como lo señala en su escrito libelar, en la oportunidad para que tuviera lugar el acto de Contestación de la demanda, la parte demandada no compareció ni por si, ni por medio de apoderado, ni persona alguna en su representación, en las pruebas nada demostró que desvirtuara lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda, ya que la parte demandada no puede venir en la oportunidad probatoria a esgrimir alegatos y defensas que son propias de la oportunidad para la contestación, y que además no constituyen pruebas, no obstante señala la misma, que los presuntos acuerdo de prorroga legal señalado por la demandante, no es sino una notificación de la culminación del contrato a tiempo determinado por el arrendamiento del contrato precedente, y que lo que existía entre los actores demandante y demandado era la continuación de la relación arrendaticia original, bajo las mismas condiciones de pago y uso del inmueble y que mal puede condicionarse la prorroga a la existencia o disfrute dentro del desarrollo de la misma relación arrendaticia, en tal sentido, tenemos que de las probanzas presentadas quedo demostrado que efectivamente entre la ciudadana CARMEN YOLANDA CARREÑO RIVAS y el ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI, existía una relación arrendaticia a tiempo determinado, que inicio el 10 de octubre del 2006 por un lapso de seis (6) meses, y que una vez culminado dicho termino, este se prorrogo de acuerdo a lo señalada en el artículo 38, literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y aunque la misma opera de pleno derecho, la actora mediante misiva notifico al demandado de autos de la misma, tal y como se evidencia de documental que corre inserto al folio nueve del expediente, asimismo le notifica su voluntad de no renovar el contrato y le pide que le sea entregado el inmueble en las condiciones en que lo recibió al termino de la prorroga legal, luego finalizada la misma se celebro un nuevo contrato a tiempo determinado, bajo otras estipulaciones diferentes al primero, que inicio el 10 de Octubre de 2007, por un lapso de seis (6) meses, culminando el 10 de Abril de 2008, y una vez vencido comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho la prorroga legal de seis(6) meses consagrada en articulo 38, literal “a” ejusdem, ahora bien, cuando el inquilino se queda ocupando el inmueble vencido el contrato y la prorroga legal, lo más prudente es que el arrendador ejerza la acción de cumplimiento para la entrega del inmueble lo más pronto posible, pues de realizar el arrendador cualquier acto se entendería producida la tacita reconducción, sin embargo en el caso de marras, las notificaciones hechas al demandado por la parte actora, las cuales fueron valoradas por esta Juzgadora, que corren insertas a los folios 5 y 9 del expediente, exigiendo la entrega del inmueble por haberse vencido el término del contrato de arrendamiento y colocándolo en conocimiento de la prorroga legal correspondiente, son actos reveladores, de rechazo u oposición, no productores de la tácita reconducción; que mantienen vigente la obligación del arrendatario de entregar la cosa arrendada vencido el término del contrato, aun cuando continúe ocupando el inmueble.
En base a las razones de hecho y de derecho expuestas precedentemente, y especialmente por el hecho de tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en el cual se encuentra vencido y a la propuesta oportuna de la demanda por la actora exigiendo el cumplimiento del contrato de arrendamiento, ya que fue admitida en fecha 17 de Octubre de 2008, es por lo que esta Juzgadora considera Procedente la demanda de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, incoada por la ciudadana CARMEN YOLANDA CARREÑO RIVAS en contra del ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: 1°) CON LUGAR la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, intentada por la ciudadana CARMEN YOLANDA CARREÑO RIVAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 11.240.777, domiciliada en la Calle Ricaurte, Edificio Santa Eduviges, Primer Piso, Oficina N°. 01, entre Calles Bolívar y Comercio, específicamente Escritorio Jurídico Lima & Asociados de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure contra el ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 8.195.917 y de este domicilio, representado por los Abogados FATIMA LOPEZ COELLO y ALCIDES URBINA GARCIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 83.452 y 90.961 respectivamente y en consecuencia se ordena que la parte demandada ciudadano ALEXIS RAFAEL BERTHI, haga entrega a la demandante ciudadana CARMEN YOLANDA CARREÑO RIVAS, el inmueble totalmente desocupado de personas y cosas, consistente en una casa, ubicada en el conjunto residencial Lomas del Este, sector el Recreo, distinguida con el Nro.07-21 de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure,
2°) Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando del Estado Apure, a las 2:30 p.m., del día de hoy Dieciocho (18) del mes Noviembre del año dos mil ocho (2.008).- Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

El Secretario Temp.,

Abg. GERALD ALEXEI ALMEIDA ARIAS

En esta misma fecha y hora se publicó, registró la anterior Sentencia, y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

El Secretario Temp.,

Abg. GERALD ALEXEI ALMEIDA ARIAS.

EXP. N°: 2.008- 4.155.-
Mder.-