TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.009- 4.184

DEMANDANTE: NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ
DE GOMEZ, asistida por la Abogada
CARMEN YSLEYER MENDOZA
MORENO

DEMANDADO: JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 09 DE MARZO DE 2.009

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 09 de Marzo de 2.009, se inició el presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante demanda incoada por la ciudadana NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ, venezolana, mayor de edad, casada, comerciante, titular de la Cedula de Identidad N°. V- 3.770.104, domiciliada en la Carretera nacional Biruaca- Achaguas, Sector El Milagro, Jurisdicción del Municipio Biruaca, Estado Apure, asistida por la Abogada CARMEN YSLEYER MENDOZA MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 20.732, con domicilio procesal en la Avenida Miranda, Centro Comercial Trinacria, Primer Piso, oficina 02, San Fernando de Apure, Estado Apure, contra el ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 16.510.305, domiciliado en la Avenida Chimborazo, N°. 08 Edificio El Milagro, Local Comercial Planta Baja, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure.

Expone la demandante: “…El ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ, suscribió con mi persona un Contrato de Arrendamiento tal y como se desprende del documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, inserto bajo el N°. 57, Tomo 42 de fecha 29 de Mayo de 2.007, el cual tiene por objeto el alquiler de un Local Comercial completamente individualizado y que consta de Oficina con su respectivo baño privado, dotado de W.C, y lavamanos, piso de cemento pulido y paredes porcelanizadas, con un área amplia para negocio, protegido con enrejado que descansa sobre un mostrador exhibidor construido en concreto… con un lapso de duración de Dos (2) años no prorrogable, comprendidos desde el 19 de Marzo del 2.007 hasta el 19 de Marzo de 2.009, y un canon de Arrendamiento mensual de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800,00) durante los primeros seis (6) meses de su vigencia, y de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) para los dieciocho meses restantes, cantidades éstas que en virtud del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria y su Normativa Legal aplicable, equivalen a OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 800,00), y MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 1.000,00)…pero es el caso que el que el Arrendatario ha venido incumpliendo de manera reiterada y sostenida con el pago correspondiente a los cánones de Arrendamiento, pues no lo hace con la frecuencia y conforme a la precocidad a que se encuentra obligado, llegando al extremo de no cancelar más, teniendo en la actualidad…. Meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero y Marzo 2.009, que a razón de Mil Bolívares Fuertes (Bs. 1.000,00) cada una totalizan una deuda vencida de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00)…”

Fundamentó la presente acción en el contenido del Artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Por todo lo antes expuesto demanda al ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ, para que convenga: A dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento. A hacer entrega del inmueble Local Comercial descrito en este libelo y objeto del Contrato. El pago de las costas y costos.

Estima el valor de la demanda en la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00)

En fecha 13-03-09, se citó al demandado ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ.

En fecha 17-03-09, se recibió escrito de Cuestiones previas Opuestas y Contestación de la Demanda presentado por la parte demandada.

En fecha 19-03-09, se recibió escrito de subsanación de las Cuestiones previas Opuestas, presentado por la Apoderada Judicial de la parte demandante.

En fecha 18-03-09, se recibió Poder Apud- Acta otorgado a la Abogada CARMEN YSLEYER MENDOZA MORENO, por la demandante NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ.

En fecha 25-03-09, se recibió escrito de Pruebas presentado por la Apoderada Judicial de la parte demandante.

En fecha 25-03-09, se recibió escrito de Pruebas presentado por la parte demandada asistida de Abogado.

En fecha 31-03-09, rindieron declaración por ante el Tribunal, los ciudadanos CARLOS ALONSO MEJIAS y DANIEL ALBERTO BOLIVAR BEROES.

En fecha 01-04-09, se dijo “VISTOS”.

M O T I V A

Este Tribunal para decidir la presente causa observa, analiza y considera:

PRIMERO: Consta al folio 10 del expediente, que la parte demandada, ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ fue debidamente citado.

SEGUNDO: Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, el demandado opuso las Cuestiones Previas contenidas en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando entre otras: “…la parte actora no cumplió con lo establecido en el Artículo 340, Numerales 5° y 6° ejusdem, ya que no acompañó la prueba de la supuesta falta de pago (recibos) como instrumento fundamental de su pretensión junto con su escrito de demanda, así como tampoco contiene los fundamentos de derecho en que sustenta su pretensión, siendo los establecidos en el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… opuso como punto previo a la Sentencia Definitiva, La Falta de Cualidad de la actora, conforme a lo establecido en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil… ello por cuanto el inmueble que se le arrendara no es de su exclusiva propiedad, ya que es propiedad de ella, y cree que de quien es de su cónyuge, por cuanto así se desprende del documento contentivo del Título Supletorio expedido por el Juzgado Primero de primera Instancia Civil, Mercantil, Trabajo y Tránsito de este mismo Circuito Judicial, debidamente registrado por ante la antigua Oficina Subalterna de Registro Público de San Fernando de Apure, en fecha 18 de Octubre de 1.995, bajo el N°. 14 folios 64 al 70, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre del mismo año…”

En la oportunidad de subsanar el Defecto u Omisión invocados por la parte demandada, lo hizo en los siguientes términos: “… Entre mi representada y el ciudadano Jermain Ramón Fleitas Díaz, existe una relación de carácter arrendaticio, tal como se desprende del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambos y debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, inserto bajo el N°. 57, Tomo 42 de fecha 29 de Mayo de 2.007, el cual tiene por objeto el alquiler de un Local Comercial…, (se da por reproducida íntegramente)

De la Contestación de la Demanda:

Negó, rechazó y contradijo que deba a la ciudadana actora tres mensualidades del canon de arrendamiento estipulado en Contrato de Arrendamiento suscrito entre ella y su persona, menos los meses de Diciembre de 2.008, Enero y Febrero de 2.009, ya que entre ella y su persona convinieron, y así se ha venido realizando que le pagara las mensualidades fraccionadamente, dependiendo de sus necesidades y su capacidad de pago, llegando a suministrarle los repuestos de vehículos existentes en el negocio ubicado en el local arrendado, que ella y/o su hija requirieran y la deuda originada por ello, fuese deducida de los cánones de arrendamiento, encontrándome hasta la presente fecha con saldo a su favor… era tanta la confianza que ni ella ni su hija se le requería la firma de la factura de crédito, ya que hasta el momento de la notificación de la demanda…. Que le diera seis (6) meses, que es menos que el tiempo de la prórroga legal… manifestó al Tribunal que la costumbre es válida en materia mercantil, y se hizo costumbre entre la actora y su persona que le pagara fraccionadamente, hasta con repuestos de vehículos que necesitaba ella…”

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de Demanda:

Consignó marcado “A”, original del documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, bajo el N°. 57, Tomo 42, de fecha 29 de Mayo de 2.007.
En cuanto a este documento, se trata de un contrato de arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de San Fernando de Apure, el cual se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357, 1359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto demuestra la relación arrendaticia celebrada entre los ciudadanos NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ y JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ, donde la arrendataria da en arrendamiento un local comercial que forma parte de un inmueble de mayor extensión denominado Edificio El Milagro, ubicado en la Avenida Chimborazo Nº 8 de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, por un lapso de dos (2) años contados a partir del 19 de Marzo del año 2007 hasta el 19 de Marzo del año 2009, con un canon de arrendamiento por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) (Bs. F. 800,00) mensuales, para los primeros seis meses de su vigencia y UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) (Bs. F. 1.000,00) para los dieciocho meses restantes.

Con el escrito de Pruebas:
Reprodujo el mérito favorable de los autos contentivos del presente Juicio, que por cuanto no fueron señalados, esta sentenciadora no los analiza.
Promovió el documento Poder Apud- Acta, conferido a su persona cursante al folio 19 del Expediente, que este Tribunal aprecia, por cuanto demuestra el mandato conferido al abogado CARMEN ISLEYER MENDOZA MORENO, en el presente litigio.
Promovió marcado “A”, cursante a los folios del 5 al 8 del Expediente, el instrumento contentivo del Contrato de Arrendamiento, cuya resolución se demanda y que fue suscrito entre su representada y el demandado de autos, que ya esta sentenciadora analizó.
Promovió constante de cuatro (4) folios útiles, recibos de cobro de alquiler o canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Diciembre 2008, Enero, Febrero y Marzo de 2.009, por la cantidad de 1.000,00, los cuales alega no han sido cancelados por el arrendatario.
En cuanto a estas documentales, tenemos que en escrito de fecha 25-03-2009, la parte demandada asistido de abogado impugno y desconoció los mismos, alegando que la parte actora jamás le dio recibos por los pagos hechos hasta el momento, en tal sentido tenemos que las documentales que se impugnan se trata de documentos privados, que emanan de la parte actora, y fueron traídas a los autos en original, por ende mal podría el demandado de autos desconocer una documental que no ha suscrito que no ha emanado del mismo, por ende se considera Improcedente tal impugnación. Visto de esta forma estima esta Juzgadora que tiene valor probatorio los recibos de cobro, cursantes a los folios 26, 27, 28 y 29 del expediente, correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero y Marzo de 2009, de acuerdo a lo establecido en los Artículos 1.363, 1.364 del Código Civil, y 444 del Código de Procedimiento Civil por cuanto demuestran los cánones insolutos
Promovió documento de propiedad del inmueble “Edificio El Milagro”, cursante a los folios 13 al 16 del Expediente, a objeto de demostrar que su representada es co- propietaria del inmueble.
Al respecto, esta Juzgadora observa que se trata de la copia fotostática de un documento público, el cual valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual evidencia la condición de propietarios de los ciudadanos FRANCISCO JOSE GOMEZ y NILDA S. RODRIGUEZ DE GOMEZ, sobre unas bienhechurías, construidas en un lote de terreno propio, constante de (289,50 M2), conformadas por un Edificio, ubicado en la Avenida Chimborazo de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa que es, o fue del ciudadano Pedro Guerrero, en 19,70 Metros: SUR: Casa que es, o fue de la ciudadana Gisela Alvarado de Bolívar, en 19,70 Metros: ESTE: Terreno que fue de la ciudadana Josefa de Bolívar, hoy del ciudadano Masimo Outeriño Vidal en 14,40 Metros y OESTE: Avenida Chimborazo en 24,40 Metros;
Promovió conforme a lo establecido en el Artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, las testimoniales de los ciudadanos: CARLOS ALONSO MEJIAS, quien rindió declaración el día 31 de Marzo de 2.009, según se desprende de los folios 35 y 36 del expediente, respondiendo de viva voz a un interrogatorio de cinco (5) preguntas formuladas por la parte demandante y promovente, en las cuales expuso entre otras cosas: Primera: “Si los conozco”; segunda: “Sí, es positivo, como comerciante tengo conocimiento que la señora Nilda, le cedió el local al señor Jermain”; tercera: “Sé de eso también, él tiene una deuda con la señora, y hasta el momento se ha retardado con el pago de los alquileres, un día estaba yo allí y escuché cuando el señor Jermain le dijo al encargado de la caja, que no le pagara a la señora Nilda, porque ella llegó en ese momento y él se escondió”: cuarta: “Eso es positivo, hasta el momento no le ha dado ninguna respuesta de pago, lo que hace es burlarse de ella”; quinta: “Correcto, ya que tiene cuatro meses que no le paga, la tiene vacilada, le dice que vaya después, así la tiene, burla tras burla, incluso en una oportunidad fue maltratada verbalmente por el padre de él, de nombre Ramón Fleitas”.
DANIEL ALBERTO BOLIVAR BEROES, quien rindió declaración el día 31 de Marzo de 2.009, según se desprende de los folios 37 y 38 del expediente, respondiendo de viva voz a un interrogatorio de seis (6) preguntas formuladas por la parte demandante y promovente, en las cuales expuso entre otras cosas: Primera: “Si los conozco a ambos”; segunda: “Sí, me consta tengo conocimiento que la señora Nilda le dio en arrendamiento su local al señor Fleitas”; tercera: “En una oportunidad yo le di la cola a la señora Nilda Subdelia a cobrar el arrendamiento y ella me manifestó que no pudo cobrar el canon de arrendamiento y que el señor Fleitas estaba moroso”: cuarta: “Por lo que la señora Nilda Subdelia me contó, si ella me contó que el señor Fleitas estaba moroso con esos meses”; quinta: “La señora Nilda me contó que él tenía una morosidad de cuatro mil bolívares fuertes, es lo que ella me contó”; sexta: “Si me consta porque en días pasados anduve acompañando a la señora Nilda y ella me narró que estaba cansada de irle a cobrar al señor Jermain”.

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, considera quien aquí decide que la prueba testifical aportada por la parte demandante en la etapa procesal correspondiente arrojo como resultado que los declarantes: CARLOS ALONSO MEJIAS y DANIEL ALBERTO BOLIVAR BEROES, depusieron en forma concordante, en el sentido que fueron conteste en cuanto a las respuestas dadas a la pregunta segunda, cuarta y quinta, donde señalan que la ciudadana Nilda Subdelia dio en arrendamiento su local al señor Jermain Ramón Fleitas Díaz, que le adeuda los meses de Diciembre 2008, Enero, febrero y Marzo de 2009, y que tenía una morosidad de Bs. F. 4.000,00 en tal sentido se aprecian y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Con el escrito de Contestación de la Demanda:

Consignó cursante a los folios 13 al 16, copia fotostática simple de documento contentivo de Título Supletorio, expedido por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 21 de Agosto de 1.995 y registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Fernando del Estado Apure, en fecha 18 de Octubre de 1.995, bajo el N°. 14, folios 64 al 70, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Cuarto Trimestre del mismo año (1.995). Este documento ya fue analizado precedentemente.

En la oportunidad legal no promovió prueba alguna que le favoreciera.

Este Tribunal para decidir observa:

Punto Previo

Ahora bien, como Punto Previo a la sentencia de merito, se analiza primeramente la excepción perentoria opuesta por el demandado en su escrito de contestación, como es la falta de cualidad de la actora ciudadana NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ, para intentar el presente juicio de desalojo de inmueble, que es propietaria en forma parcial, del bien arrendado, por cuanto no es de su exclusiva propiedad, sino de ella y su cónyuge.

En tal sentido, tenemos que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Juntos con las defensas invocadas por el demandado en la contestación de la demanda podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio… (omissis)”.

La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
La doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela en cabeza ARCAYA (Estudio Critico de las excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho. Para esta Juzgadora, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, con lo cual cabe escudriñar la excepción del demandado en relación, a la Falta de Cualidad de la Actora, alegando que ésta no es propietaria exclusiva del bien inmueble dado en arrendamiento sino parcialmente. A tal efecto, bajando a los autos se observa que en la Acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, nacida del Contrato de Arrendamiento la cualidad la tiene el propietario del inmueble. Ha podido ocurrir, como lo señala la doctrina que rige la materia, que el inmueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no solo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. No importa quién lo ha dado en arrendamiento porque el hecho controvertido no es la propiedad del mismo sino la resolución de contrato celebrado entre las partes por incumplimiento de una de sus estipulaciones, por ello puede ser invocado o accionado, no sólo el propietario, sino también un mandatario o un administrador. Nuestra Sala Constitucional, en fallo 15 de Diciembre de 2005 (A. Sanclaidio en Amparo, Sentencia Nº5007, con ponencia de la Magistrada Dra. LUISA ESTELA MORALES LAMUÑO, ha expuesto que:”…Más aún, las disposiciones aplicables al acaso (Ley de Arrendamientos inmobiliarios, Código de Procedimiento Civil y Código Civil), no se impide que cuando un bien es arrendado por Mas de una persona, no pueda uno de los coarrendadores demandar en forma separada la resolución del mismo…” Por lo que cualquiera de los copropietarios puede intentar, aun en forma individual, las acciones de Ley sobre el inmueble. En el caso sub-lite, la Actora NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ, demanda la Resolución de contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 29 de Mayo de 2007, tal y como se desprende de los folios 5 al 8 del expediente, por otra parte se desprende que la misma es propietaria junto con su cónyuge ciudadano FRANCISCO JOSE GOMEZ del inmueble objeto de la presente Resolución de Contrato de Arrendamiento, cuyo derecho se demuestra a través de un título público debidamente registrado, documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno, San Fernando de Apure, el 18 de Octubre de 1.995, anotado bajo el N°. 14, Tomo 2°, folios 64 al 70, Cuarto Trimestre, del año 2.007, la cual , es una instrumental publica con valor de plena prueba, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 1.357 del Código Civil, siendo así las cosas, la co -propietaria NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ, puede perfectamente intentar conjuntamente con su cónyuge copropietario del inmueble o en forma individual, las acciones de Ley sobre el inmueble, puesto que ambos tienen la plena cualidad para accionar la Resolución de Contrato de Arrendamiento inmueble cuya propiedad está plenamente demostrada a los autos; en otras palabras, cualquiera de los copropietarios puede intentar, en forma individual, la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, por lo cual deben desecharse tal excepción de Falta de Cualidad de la parte Actora y así, se declara.

Por otra parte, tenemos que él demandado opuso la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que la parte actora no cumplió con lo establecido en el Artículo 340, Numerales 5° y 6° ejusdem, ya que no acompañó la prueba de la supuesta falta de pago (recibos) como instrumento fundamental de su pretensión junto con su escrito de demanda, así como tampoco contiene los fundamentos de derecho en que sustenta su pretensión, siendo los establecidos en el Decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Al respecto, observa esta Juzgadora, que a los folios 21, 22 y 23 del expediente cursa escrito de fecha 10-03-2009, el cual se da aquí por reproducido, donde la Apoderada Judicial de la parte actora subsana la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo establecido en el Artículo 340, Numerales 5° y 6°, referentes a la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se basa su pretensión y los Instrumentos en que se fundamenta dicha pretensión, respectivamente, señalando entre otras cosas los fundamentos de hecho y de Derecho en que fundamenta la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada, Clausura Tercera del contrato de Arrendamiento, Artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil Vigente y Artículos 33 y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sus conclusiones y que en cuanto a los Instrumentos en que se fundamenta dicha demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambos, se acompaño al Escrito Libelar documento marcado “A” y respecto a los recibos de alquiler no cancelados serian promovidos en su oportunidad.
Tenemos pues, que quien aquí decide considera que han sido subsanada la Cuestión Previa del artículo 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo establecido en el Artículo 340, Numerales 5° y 6°, por cuanto efectivamente se estableció en el escrito a que se hizo referencia la relación de los hecho y el derecho en que se fundamenta la Pretensión incoada, sus conclusiones, cabe considerar, por otra parte que en relación con el instrumento en que se fundamenta la Acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que no es más que el contrato de arrendamiento celebrado por las partes, cursante a los folios 5 al 8 del expediente, el cual fue analizado precedentemente , por ende, es este y no otro el documento esencial en que se fundamenta dicha pretensión por consiguiente no puede prosperar dicha cuestión previa contenida en el 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo establecido en el Artículo 340, Numerales 5° y 6°, opuesta por la por el demandado de autos, es por eso que se declara Improcedente y así se decide.

Al Fondo

La acción resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.
El Artículo 1.167 del Código Civil consagra la acción resolutoria al disponer:”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”
La doctrina y la Jurisprudencia son unánime al considerar que la procedencia de la acción de resolución se encuentra sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1.- la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; Y es precisamente la reciprocidad de las obligaciones lo que caracteriza a los contratos bilaterales y a la acción resolutoria. 2.- la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3.- la necesidad de acuerdo a la autoridad judicial para que sea esta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y se pronuncie sobre la procedencia o no de la pretensión del demandante.
De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción de incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de resolución. Sobre el incumplimiento, JOSE MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresa:
SIC:”…Por “incumplimiento” se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el cumplimiento.
Pero la propia letra del articulo 1.167 Código Civil, cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución, y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino mas bien, un incumplimiento en sentido subjetivo(o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable (supra, Nº. 339) no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde el principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de la “teoría del los riesgos” a los que debemos acudir…”(P.P.737 Y 738).
En este mismo orden de ideas, el citado autor en su obra: “LA RESOLUCION DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, señala:
SIC:”…Toda inejecución, cualquiera que sea su importancia, -escriben los Mazeaud-no entraña necesariamente resolución: el Juez dispone de un poder soberano para apreciar el grado de gravedad del incumplimiento susceptible de entrañar la resolución. El apreciara si este modo de reparación excede o no del daño… La regla se aplica en caso de simple retardo en la ejecución: o bien el juez rechazara la demanda de resolución si el deudor ha ejecutado tardíamente o si el ofrece cumplir en el curso del proceso, aun en apelación; o, por el contrario, la resolución será pronunciada”.
…Omississ…
Esta misma idea la hallamos en Marty y Raynaud, quienes expresan: “La resolución es facultativa para el Juez. Hemos observado que los jueces aprecian las condiciones de la inejecución de que se queja el acreedor, así como el carácter satisfactorio de las ofertas del deudor. Si las condiciones de la inejecución no le parecen cumplidas, ellos pueden rehusar pronunciarla; si les parecen solo parcialmente cumplidas, pueden pronunciar una resolución parcial. En caso de impedimento de ejecución transitorio, pueden decidir suspender simplemente el contrato…” (p.p 160 a 162)

Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, tenemos que en el caso de marras, la actora demanda la Resolución de Contrato de Arrendamiento celebrado a tiempo determinado entre su persona y el ciudadano JERMAIN RAMON MENDOZA DIAZ, plenamente identificados que inició desde el 19 de Marzo de 2.007 hasta el 19 de Marzo de 2.009, en virtud del incumplimiento por parte del demandado de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero y Marzo de 2009, en tal sentido tenemos, que el demandado niega y rechaza que le deba a la demandante tres mensualidades del canon de arrendamiento estipulado en Contrato de Arrendamiento suscrito entre ellos, por cuanto hubo un Convenimiento que le pagaría las mensualidades fraccionadamente, dependiendo de las necesidades y la capacidad de pago, llegando a suministrarle los repuestos de vehículos existentes en el negocio ubicado en el local arrendado, que ella y/o su hija requirieran y la deuda originada por ello, fuese deducida de los cánones de arrendamiento, encontrándome hasta la presente fecha con saldo a su favor la parte demandada, no obstante, no demostró ni desvirtuó los alegatos esgrimidos por la parte Actora, ni trajo a los autos los recibos o finiquitos que demostraran los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero y Marzo de 2009.
Habida cuenta, la Clausula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las parte, señala taxativamente lo siguiente: “El canon de arrendamiento ha sido convenido entre ambas partes de mutuo y total acuerdo en la suma de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000,00) mensual, durante los primeros seis meses de su vigencia, es decir, del 19-03-07 al 19-09-07, y de UN MILLON (Bs. 1.000.000,00) mensual para los Dieciocho meses restantes, o sea, del 20-09-07 al 19-03-09; aumentándose para el caso de prórroga legal así como para el caso de celebrarse nuevo Contrato. Dicho canon lo cancelará el Arrendatario a la Arrendadora al vencimiento de cada mensualidad, esto es, los días 19 de cada mes, en dinero efectivo y moneda de curso legal. Queda convenido que la falta de pago puntual en la oportunidad de vencimiento estipulada dará derecho a la Arrendadora a rescindir este Contrato sin menoscabo a su derecho a intentar todas las acciones pertinentes”, dentro de esta perspectiva, encontramos que el artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, por ello el Incumplimiento de alguna de las estipulaciones señaladas en el aludido contrato, entendiéndose por “incumplimiento” cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor, que en el presente litigio, viene dada por la insolvencia del demandado en los pagos de los cánones de arrendamiento debidos, específicamente los correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero y Marzo de 2009, en los términos pautados en el contrato, tal y como quedo demostrado de los autos del proceso, lo que hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor por el incumplimiento total y definitivo de la obligación debida.
En consecuencia, resulta claro para quien aquí decide, que existe un incumplimiento contractual, por parte del arrendatario ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ, específicamente de la Clausula Tercera del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 29 de Mayo del año 2007, al no cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de Diciembre del año 2008, Enero, Febrero y Marzo del año 2009, lo que se traduce en un incumplimiento de más de tres meses en dichos cánones, y tomando en cuenta la fecha de pago expresada en el contrato de arrendamiento como lo es los días diecinueve (19) de cada mes, estamos en presencia de un incumplimiento total en la obligación que tiene el arrendatario en pagar los cánones de arrendamiento debidos, y que según la Ley que rige la materia tal incumplimiento da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto las estipulaciones contenidas en el contrato son ley entre las partes, que deben cumplirse tal y como fueron contraídas, claro siempre y cuando no menoscaben los derechos de los arrendatarios de acuerdo a la Ley Especial en materia de Arrendamiento, por ende se Declara Procedente la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por la ciudadana NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ, en contra del ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ.Y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA:
1°) CON LUGAR la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ, venezolana, mayor de edad, casada, comerciante, titular de la Cedula de Identidad N°. V- 3.770.104, representada por la Abogada CARMEN YSLEYER MENDOZA MORENO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 20.732, con domicilio procesal en la Avenida Miranda, Centro Comercial Trinacria, Primer Piso, oficina 02, San Fernando de Apure, Estado Apure, contra el ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 16.510.305, domiciliado en la Avenida Chimborazo, N°. 08 Edificio El Milagro, Local Comercial Planta Baja, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, en consecuencia se da por rescindido el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 29 de Mayo de año 2007, y se condena:
PRIMERO: Al ciudadano JERMAIN RAMON FLEITAS DIAZ, a entregar a la ciudadana NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ, plenamente identificada en autos, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, consistente en un Local Comercial, ubicado en la Avenida Chimborazo, N°. 08 Edificio El Milagro, Planta Baja, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, totalmente desocupado de personas y bienes.
SEGUNDO: A entregar a la ciudadana NILDA SUBDELIA RODRIGUEZ DE GOMEZ, las solvencias de los servicios públicos utilizados, correspondientes el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, consistente en un Local Comercial, ubicado en la Avenida Chimborazo, N°. 08 Edificio El Milagro, Planta Baja, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure.
TERCERO: Se condenan en costas la parte perdidosa de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando del Estado Apure, a las 3:00 p.m., del día de hoy Catorce (14) de Abril del año dos mil nueve.- (2.009).- Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

La Secretaria,

Abg. LUZ MARINA SILVA PEREZ.

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. LUZ MARINA SILVA PEREZ.

EXP. N°: 2.009- 4.184.-
Mder.-