TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.008- 4.164

DEMANDANTE: Abogados JOSE CALAZAN RANGEL
RANGEL y AGUSTIN OLIS JIMENEZ
SILVA, en su carácter de Apoderados
Judiciales de la ciudadana OSYMAR
COROMOTO TOVAR HERNANDEZ

DEMANDADO: HERNAN JOSE DIAZ

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 03 DE DICIEMBRE DE 2.008

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 03 de Diciembre de 2.008, se inició el presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante demanda incoada por los ciudadanos JOSE CALAZAN RANGEL RANGEL y AGUSTIN OLIS JIMENEZ SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N°s. 4.140.517 y 13.559.536, Abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 82.280 y 96.724 respectivamente, con domicilio procesal en RANGEL & ASOCIADOS, Despacho de Abogados, ubicado en la Calle Arévalo González, Edificio Gaggia, Piso 1, Oficina N°. 5, Municipio San Fernando, Estado Apure actuando en carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana OSYMAR COROMOTO TOVAR HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N°. V- 14.343.846, en contra del ciudadano HERNAN JOSE DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.238.285, domiciliado en la Calle Ayacucho, Casa N°. 20, Parroquia San Fernando, Municipio San Fernando, Estado Apure.

Exponen los demandantes: “…En fecha 11/08/2005, nuestra representada suscribió Contrato de Arrendamiento Privado con el ciudadano HERNAN JOSE DIAZ, sobre un inmueble de la legítima propiedad de nuestra patrocinada, siendo el mismo donde se encuentra domiciliado el prenombrado arrendatario… el prenombrado Contrato de Arrendamiento en la Cláusula Segunda estipula el canon de arrendamiento en la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) mensuales, hoy OCHENTA BOLIVARES FUERTES (Bs. 80,00), obligándose El Arrendatario a cancelar los días 11 de cada mes; así mismo, en la Cláusula Quinta contiene el tiempo de duración que es de TRES (3) meses prorrogable automáticamente, el cual comienza a regir a partir del día 11 del mes de Agosto del año dos mil cinco, y termina el 11 de Noviembre del año dos mil cinco, del análisis del presente contrato de Arrendamiento, se desprende de la Cláusula Segunda en concordancia con la Cláusula Quinta, dos situaciones a saber: 1.- El tiempo de duración del aludido Contrato, siendo de tres meses prorrogables automáticamente. 2.- el canon de arrendamiento mensual …el objeto de la presente acción es demandar como en efecto lo hacemos, la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre el ciudadano HERNAN JOSE DIAZ y nuestra representada…por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio a Diciembre de 2.007, y Enero a Noviembre del año 2.008,en consecuencia, debe entregar el inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibió, además está obligado a pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se venzan hasta que venzan la entrega definitiva del referido inmueble… ”

Fundamentaron la presente acción en el contenido de los Artículos 1, 22, 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil y Libro Cuarto, Título XII del Código de Procedimiento Civil.

Estiman el valor de la demanda en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES (Bs. 2.000,00)

Con fundamento en los hechos, demandan al ciudadano HERNAN JOSE DIAZ, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal: A tenerlos por presentados con el carácter invocado y con domicilio procesal ut supra señalado. Que entre el demandado y su representada existe una relación contractual originada del Contrato de Arrendamiento y que ha generado la Resolución de pleno derecho del referido Contrato. Que el demandado tiene que entregar el inmueble arrendado en el mismo estado en que lo recibió; así mismo a pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se venzan hasta la entrega definitiva. La condenatoria en costas y costos del proceso, honorarios profesionales de Abogados, según el Artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 17-03-09, se citó al demandado ciudadano HERNAN JOSE DIAZ.

En fecha 19-03-09, se recibió escrito de Cuestiones previas Opuestas y Contestación de la Demanda presentado por la parte demandada, asistido de Abogada.

En fecha 02-04-09, se recibió escrito de contestación a las Cuestiones Previas Opuestas y promoción de pruebas presentado por los Apoderados Judiciales de la parte demandante.

En fecha 06-04-09, se dijo “VISTOS”.

En fecha 25-03-09, se recibió escrito de Informes presentado por los Apoderados Judiciales de la parte demandante.

M O T I V A

Este Tribunal para decidir la presente causa observa, analiza y considera:

PRIMERO: Consta al folio 28 del expediente, que la parte demandada, ciudadano HERNAN JOSE DIAZ fue debidamente citado.

SEGUNDO: Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, el demandado opuso las Cuestiones Previas contenidas en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando entre otras: “…en virtud de que en el libelo de la demanda se estimó en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000,00) en letras y luego una inconsistencia en monto monetario expresado en números por la cifra de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00)…por lo tanto a estos efectos, este Tribunal es incompetente para conocer de esta demanda por la cuantía de la misma o ambigüedad de difuso del monto de la estimación de la demanda y estando presente en el pronunciamiento que se debe realizar por parte de este Tribunal la pronunciación del mismo por defecto de forma…por lo tanto opera la Cuestión Previa de la Indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda, prevista en el Artículo 346, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, y Ordinal 1° del Artículo 340 in comento…”

La parte demandante alegó: “… En el presente proceso es necesario y pertinente hacer notar a la juzgadora, el planteamiento esgrimido por el demandado de autos, en cuanto a la oposición de la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse indicado el Tribunal ante el cual se propone la demanda, fundamentada en el ordinal 1° del Artículo 340 del aludido Código. Los alegatos presentados por la parte demandada, en donde dice, que no se indicó el Tribunal de la causa es totalmente falso, en virtud, de que en el encabezamiento del libelo se estableció claramente que estaba dirigido a la Jueza del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado, por tal razón, la Cuestión Previa promovida por el accionante es improcedente por no tener fundamento alguno, así pido sea declarado por esta Juzgadora…,” (se da por reproducida íntegramente)

De la Contestación de la Demanda:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por el demandante actor, negó que el demandante pueda solicitar en este acto la Resolución del Contrato que anexa a la demanda, en virtud de que el referido Contrato tiene una prórroga automática quedando la misma desde el primer y único Contrato suscrito por tres meses del cual le fue consignado en la persona de la señora Marlene de Tovar, en efecto de conformidad con lo dispuesto en la Quinta Cláusula…(se da por reproducida) que el Contrato de Arrendamiento de este mismo inmueble vence el 11 de Mayo de 2.009, tomando en consideración la notificación que se le hizo por la citación del Tribunal del Municipio, por medio de los Abogados, entendiéndose la no renovación del mismo, es evidente que el Contrato que ahora se pretende resolver es ineficaz e inexistente por voluntad del arrendador, y no puede ser objeto de ninguna decisión judicial que así lo declare, en virtud del desahucio, por lo que la relación entre los contratantes se convirtió a partir de la fecha del desahucio de una relación contractual verbal y a tiempo indeterminado de toda vez que el arrendador continuó percibiendo el canon de arrendamiento después del desahucio, en forma pacífica, y al arrendatario se le dejó ocupando el inmueble sin ninguna oposición después de transcurrido el lapso temporal de duración fijado por todo el periodo transitorio desde dicho desahucio que dio por terminada la relación contractual … En relación a que el ciudadano HERNAN JOSUE DIAZ, dejó de cancelar cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio a Diciembre de 2.007 y Enero a Noviembre de 2.008, es importante destacar que: “…quien demanda por medio de sus Abogados nunca le vi la cara, no sé quien es, porque a la casa quien cobraba era la señora Marlene de Tovar, quien como se puede apreciar en los recibos era la queme firmaba los recibos de pago…” Negó, rechazó y contradijo todo cuanto se señala en la demanda el incumplimiento por cuanto nunca fue notificado ni avisado de la situación que estaba pasando la señora a quien le cancelaba cada cierto tiempo las mensualidades y durante todo ese tiempo y ha hecho uso del inmueble, por lo tanto hasta el momento de su mudanza a su casa, la cual esta esperando le entregue el INVAP le estará cancelando los cánones que hasta ahora no ha percibido, los cuales consignará ante el Tribunal, (se da por reproducida íntegramente)

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de Demanda:

Consignó marcado “A”, original del documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, bajo el N°. 84, Tomo 71, de fecha 20 de Agosto de 2.008.
En relación con esta documental, se trata de un instrumento público que esta Juzgadora da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículo 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Vigente, por cuanto demuestra el mandato especial otorgado por la ciudadana OSYMAR COROMOTO TOVAR HERNANDEZ, a los Abogados JOSE CALAZAN RANGEL RANGEL y AGUSTIN OLIS JIMENEZ SILVA, para que la represente y sostengas todos sus derecho por ante las Autoridades de la República.
Consignó marcado “B”, original de Contrato Privado, suscrito en fecha 11 de Agosto de 2.008.
En cuanto a este documento, se trata de un Contrato de Arrendamiento Privado, que por cuanto no fue impugnado ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre los ciudadanos OXIMAR C. TOVAR y HERNAN JOSE DIAZ, en fecha 11-08-2005, donde la Arrendataria da en Arrendamiento un Inmueble, ubicado en la Calle Ayacucho Nº 20 de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, por un lapso de tres (03) meses prorrogables automáticamente contados a partir de la firma y fecha del contrato (11-08-2005), con un canon de arrendamiento por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) (Bs. F. 80,00) mensuales.

Consignó marcados de la letra “C” hasta la “S”, recibos de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio a Diciembre de 2.007 y, Enero a Noviembre de 2.008.
En cuanto a las documentales marcadas con las letras C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, LL, Ñ, O, P, Q, R y S, contentivas de recibos de pago de alquiler, se trata de documentos privados, la cual no fueron impugnados ni desconocidos su contenido y firma por la contraparte, por lo que esta Juzgadora los valora de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestran la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre del año 2008.

Con el escrito de Pruebas:
Promovieron en todo su valor probatorio, el Contrato de Arrendamiento Privado en original, que cursa inserto al Expediente marcado “B”, que ya esta sentenciadora analizó.
Promovió en todo su valor probatorio, recibos de pago en original, marcados de la letra “C” hasta la “S”, correspondientes a cánones de arrendamiento de los meses de Julio a Diciembre de 2.007 y, Enero a Noviembre de 2.008, que ya fueron analizados.
Promovieron y reprodujeron la confesión efectuada por el demandado de autos, plasmada en la Contestación de la presente demanda cuando expresa: “…En relación a que el ciudadano Hernán Josué Díaz, dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio a Diciembre del 2.007 y Enero a Noviembre de 2.008 (…omisis), la cual fue el motivo que el año pasado murió y por lo que se ausentó de cobrar el lapso de tiempo que aquí se me cita y se enmarca como incumplimiento de pago por desconocer la residencia de ella no le consigné su pago, constancia que demostrare a su debido tiempo…y por tanto hasta el momento de mi mudanza a mi casa la cual estoy esperando me entregue INVAP le estaré cancelando los cánones que hasta ahora no ha percibido, los cuales consignaré ante este Tribunal..”

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

No promovió prueba alguna que le favoreciere, por lo que esta sentenciadora no tiene materia que analizar.

Este Tribunal para decidir observa:

Punto Previo

Ahora bien, como Punto Previo a la sentencia de merito, tenemos que él demandado ciudadano HERNAN JOSUE DIAZ MARTINEZ, asistido de abogado opuso la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indican el Artículo 340, ordinal 1° ejusdem, como lo es: La Indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda, señalando que en el libelo de la demanda se estimo la misma en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES en letras y luego una inconsistencia en monto expresado en número ( Bs.1.200.000,00).

Al respecto, observa esta Juzgadora, que al folio 34 del expediente cursa escrito de promoción de pruebas, donde como punto previo los apoderados del actor subsanan la Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo establecido en el Artículo 340, ordinal 1, referentes a la indicación del Tribunal ante la cual se propone, alegando que en el encabezamiento del libelo se estableció claramente que estaba dirigido a la Jueza del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado, que por tal razón , la cuestión previa promovida por el accionante es improcedente, asimismo señalo que referente a la inconsistencia en el monto reflejado en la demanda cuando en letra se establece la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES en letras y en número ( Bs.1.200.000,00), que fue un error involuntario al momento de transcribir el monto del valor de la demanda y que el monto real es la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 2.000,00) en consecuencia tiene este Tribunal de Municipio plena competencia por la cuantía.

Tenemos pues, que quien aquí decide considera que la Cuestión Previa del Artículo 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo establecido en el Artículo 340, ordinal 1°, no está ajustada a derecho por cuanto efectivamente se desprende del escrito libelar en su encabezamiento, y así lo alega la parte actora, que dicha demanda está dirigida a la ciudadana Jueza del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, ahora bien en relación con la disparidad en el monto establecido en el valor de la demanda el mismo fue subsanado en el aludido escrito, al establecer que el monto de la misma es la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES ( Bs. F. 2.000,00), aunado al hecho que en caso de inconsistencia en los montos escritos en letras y en número se tomara en cuenta el monto escrito en letras, por consiguiente no puede prosperar dicha cuestión previa contenida en el 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en relación con lo establecido en el Artículo 340, ordinal 1°, ejusdem, opuesta por el demandado de autos, es por eso que se declara Improcedente y así se decide.

Al Fondo

La Acción Resolutoria es la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada de su obligación, si la otra no cumple a su vez con la suya; y pedir la restitución de las prestaciones que hubiere cumplido.
El Artículo 1.167 del Código Civil consagra la acción resolutoria al disponer: “En el Contrato Bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”
La doctrina y la Jurisprudencia son unánime al considerar que la procedencia de la acción de resolución se encuentra sujeta al cumplimiento de los siguientes requisitos: 1.- la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato en que cada una de las partes esté obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; Y es precisamente la reciprocidad de las obligaciones lo que caracteriza a los contratos bilaterales y a la acción resolutoria. 2.- la no ejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, sin que este pueda justificarlo por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y 3.- la necesidad de acuerdo a la autoridad judicial para que sea esta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y se pronuncie sobre la procedencia o no de la pretensión del demandante.
De los requisitos antes mencionados, el más trascendente a los fines de la procedencia de la acción de incumplimiento, ya que su existencia es la base fundamental de la procedencia o no de la acción de resolución. Sobre el incumplimiento, JOSE MELICH ORSINI, en su obra “DOCTRINA GENERAL DEL CONTRATO”, expresa:
SIC: “…Por “incumplimiento” se entiende cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor. El artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”. Esto hace que el ejercicio de la acción de resolución sea posible al acreedor no sólo en el caso de incumplimiento total y definitivo, sino también en caso de incumplimiento parcial y aun de simple retardo en el cumplimiento.
Pero la propia letra del articulo 1.167 Código Civil, cuando concede al acreedor la opción entre demandar el cumplimiento (forzoso) o la resolución, y en ambos casos adicionar a la alternativa elegida una acción por daños y perjuicios, nos señala que debemos entender por incumplimiento no el simple incumplimiento en sentido objetivo (que incluiría también la imposibilidad objetiva del cumplimiento), sino mas bien, un incumplimiento en sentido subjetivo(o sea culposo). En efecto, si el deudor no ha podido cumplir por un impedimento que constituya para él una causa extraña no imputable (supra, Nº. 339) no procederá la acción de resolución mientras dure esa imposibilidad de cumplimiento que justifica su retardo y si la duración se prolongare en el tiempo hasta hacer desaparecer todo interés del acreedor en su cumplimiento retardado si el obstáculo fuera de tal naturaleza que desde el principio podamos hablar con certeza de un incumplimiento definitivo e irreparable debido a una causa extraña no imputable al deudor, entonces serán más bien los principios de la “teoría del los riesgos” a los que debemos acudir…”(P.P.737 Y 738).
En este mismo orden de ideas, el citado autor en su obra: “LA RESOLUCION DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO”, señala:
SIC:”…Toda inejecución, cualquiera que sea su importancia, -escriben los Mazeaud-no entraña necesariamente resolución: el Juez dispone de un poder soberano para apreciar el grado de gravedad del incumplimiento susceptible de entrañar la resolución. El apreciara si este modo de reparación excede o no del daño… La regla se aplica en caso de simple retardo en la ejecución: o bien el juez rechazara la demanda de resolución si el deudor ha ejecutado tardíamente o si el ofrece cumplir en el curso del proceso, aun en apelación; o, por el contrario, la resolución será pronunciada”.
…Omississ…
Esta misma idea la hallamos en Marty y Raynaud, quienes expresan: “La resolución es facultativa para el Juez. Hemos observado que los jueces aprecian las condiciones de la inejecución de que se queja el acreedor, así como el carácter satisfactorio de las ofertas del deudor. Si las condiciones de la inejecución no le parecen cumplidas, ellos pueden rehusar pronunciarla; si les parecen solo parcialmente cumplidas, pueden pronunciar una resolución parcial. En caso de impedimento de ejecución transitorio, pueden decidir suspender simplemente el contrato…” (p.p 160 a 162)

De las obligaciones, el Arrendador tiene la obligación de entregar al Arrendatario el inmueble arrendado, la conservación del inmueble en buen estado y con las reparaciones necesarias (Artículo 1.586 del Código Civil) y a mantener al Arrendatario en el goce pacifico del inmueble arrendado; en cuanto a las obligaciones del Arrendatario, corresponde una pluralidad que se simplifican en dos: servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y pagar el precio arrendaticio en los términos convenidos. El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon está sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil : “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad” . En cuanto al tiempo para pagar priva lo dispuesto en el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre la voluntad del Arrendador, que no es más que cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, podrá el Arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; Por otra parte, el Incumplimiento es uno de los requisitos más importante que hace posible la Resolución del Contrato. Se trata de un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de la Resolución del Contrato. El Incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquel para imponerle las consecuencias de su conducta. Es el Juez quien tiene facultad para valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento ya sea parcial, defectuoso o inexacto, o si el cumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la Resolución del Contrato solicitada por cualquiera de las partes. Para determinar el Incumplimiento el Juez debe atenerse a lo establecido en el Contrato en primer término a objeto de conocer de qué tipo de Contrato se trata, ya que la doctrina y jurisprudencia han establecido que la naturaleza jurídica de los Contratos no depende de la calificación que las partes le den sino la índole de los elementos que los constituyen. La palabra incumplimiento tiene diversas acepciones y a los efectos de la resolución contractual, cabe precisar y constatar cuál de ellas guarda relación con la acción resolutoria. En torno al concepto de Incumplimiento existe confusión y se debe a la conexión con la Institución de la mora, que consiste en el retardo en cumplir. Esta mora es un incumplimiento tomado en sentido lato (en cuanto al tiempo). Pero siempre ha sido tomado como una infracción leve, como no demasiado anormal en los Contratos. La resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud, nuestro derecho nada establece sobre el particular salvo los casos establecido en la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, Artículo 13; Ley de Propiedad Horizontal Artículo 16 y en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Artículo 34. Estamos en presencia de incumplimiento definitivo cuando el deudor no ejecuta su obligación de modo definitivo; en tanto será temporal, tratándose que el deudor retarde el cumplimiento o cuando no cumple la obligación exactamente como se había estipulado. Para los supuestos de incumplimiento parcial, la buena fe, el interés legítimo del acreedor, la finalidad del Contrato se debe valorar el quantum del defecto o la parcialidad del mismo, puesto que la justicia y la equidad impone, en determinados casos, no declarar procedente la Resolución del Contrato. Según algunos autores, para pronunciarse la Resolución del Contrato en aplicación de la condición resolutoria no basta comprobar la existencia de cualquier incumplimiento, sino que es necesario examinar si éste tiene tal importancia en la economía del Contrato que justifique, en la común intención de los contratantes la resolución. En nuestro derecho no existe ningún criterio por determinar la gravedad o levedad del incumplimiento, salvo los casos establecido en la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio, Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Parcelas, por lo que deja un amplio margen al Juez para que éste, en su leal saber y entender califique el incumplimiento y según la gravedad o levedad declare o no la Resolución del Contrato.
Ahora bien, realizadas las anteriores consideraciones, tenemos que en el caso de marras, los apoderados judiciales de la parte actora demandan la Resolución de Contrato de Arrendamiento celebrado a tiempo determinado entre su representada y el ciudadano HERNAN JOSE DIAZ, plenamente identificados que inició desde el 11 de Agosto de 2.005, en virtud del incumplimiento por parte del demandado de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2008, Enero, Febrero y Marzo de 2009, en tal sentido tenemos, que el demandado niega y rechaza la demanda intentada, niega que el demandante pueda solicitar en este acto la resolución del contrato en virtud de que el referido contrato tiene una prórroga automática quedando la misma desde el primer y único Contrato suscrito por tres meses tal y como lo señala la Clausula Quinta la cual establece “…La duración de este contrato es por tres meses y será prorrogado automáticamente al menos que uno de las partes avise con tres meses de anticipación su no renovación…” que el Contrato de Arrendamiento de este inmueble vence el 11-05-2009, tomando en consideración la notificación que se le hizo por la citación del Tribunal de Municipio, entendiéndose la no renovación del mismo, por lo que es evidente que el contrato que se pretende resolver es ineficaz e inexistente por voluntad del arrendador y no puede ser objeto de decisión judicial en virtud del desahucio y así pide sea apreciado por cuanto la relación entre los contratantes a partir de la fecha del desahucio se convirtió en una relación contractual verbal y a tiempo indeterminado, asimismo destaco al tribunal que quien demanda nunca le vio la cara ni sabe quién es por quien cobraba era la Sra. Marlene de Tovar, a quien se puede apreciar en los recibos y que tal ciudadana murió, por lo que se ausento de cobrar el lapso de tiempo que se le cita y se enmarca como incumplimiento de pago por desconocer la residencia de ella no le consigno el pago, que ha hecho uso del inmueble objeto de la presente demanda hasta que se mude para su casa la cual espera que se la entregue INVAP, cancelara los cánones que hasta ahora no ha percibido, los cuales consignara ante este Tribunal, por lo que solicita que se declare la consignación de los cánones de arrendamiento antes este Tribunal por cuanto no tenía conocimiento de lo que sucedió a la cobradora y se declare sin lugar la acción intentada, no obstante, no demostró tales defensas ni desvirtuó los alegatos esgrimidos por la parte Actora, ni trajo a los autos los recibos o finiquitos que demostraran los pagos de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, y los de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008.
De las pruebas presentadas se desprende, que efectivamente las partes suscribieron un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, sobre el inmueble, objeto de este litigio, por cuanto se desprende de la clausula quinta del mismo, que la duración es por tres meses (3) y que será prorrogado automáticamente al menos que uno de las partes avise con tres meses de anticipación su no renovación, así las cosas, cabe señalar, que de los autos del proceso no consta prueba alguna que demuestre que durante el lapso que comprende desde la celebración del mismo hasta la fecha en que se interpuso la demanda, manifestación alguna por parte de la arrendadora o del arrendatario respecto a la no renovación del mismo, o sobre el hecho que la arrendadora haya solicitado el desahucio del inmueble arrendado al arrendatario, por lo que es fácil deducir que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, se mantiene en las mismas condiciones originarias por ende, continua siendo a tiempo determinado, en virtud de que se ha prorrogado automáticamente por cada tres meses, desde la fecha en que feneció el lapso de tres (3) meses estipulado primeramente hasta la fecha de interposición de la demanda, con un canon de arrendamiento de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) (Bs. F. 80,00), de igual manera quedo demostrado el Incumplimiento por parte del arrendatario al no pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, y los de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008.
Habida cuenta, encontramos que el Artículo 1.264 del Código Civil dice, en efecto, que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, por ello el Incumplimiento de alguna de las estipulaciones señaladas en el aludido contrato, entendiéndose por “incumplimiento” cualquier falta de correspondencia entre la satisfacción prometida y la satisfacción procurada por el deudor, que en el presente litigio, viene dada por la insolvencia del demandado en los pagos de los cánones de arrendamiento debidos, específicamente los correspondientes a los meses los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, y los de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008, en los términos pautados en el contrato, tal y como quedo demostrado de los autos del proceso, por lo que estima esta Juzgadora que son ciertos los dichos alegados por la parte actora en su libelo de la demanda al señalar que el contrato de arrendamiento ha sido incumplido por el arrendatario (demandado) al no pagar las mensualidades por concepto de canon de arrendamiento, obligación ineludible, por cuanto constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó.
En consecuencia, resulta claro para quien aquí decide, que existe un incumplimiento contractual, por parte del arrendatario ciudadano HERNAN JOSE DIAZ, al no cancelar los cánones de arrendamiento de los meses de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, y los de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008, lo que se traduce en un incumplimiento total en la obligación que tiene el arrendatario en pagar los cánones de arrendamiento debidos, y que según la Ley que rige la materia, tal incumplimiento da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto las estipulaciones contenidas en el contrato son ley entre las partes, que deben cumplirse tal y como fueron contraídas, claro siempre y cuando no menoscaben los derechos de los arrendatarios de acuerdo a la Ley Especial en materia de Arrendamiento, o violen normas de orden público, por ende se Declara Procedente la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por la los Abogados JOSE CALAZAN RANGEL RANGEL y AGUSTIN OLIS JIMENEZ SILVA, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana OSYMAR COROMOTO TOVAR HERNANDEZ. Y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA:
1°) CON LUGAR la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por los Abogados JOSE CALAZAN RANGEL RANGEL y AGUSTIN OLIS JIMENEZ SILVA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N°s. 4.140.517 y 13.559.536, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 82.280 y 96.724 respectivamente, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana OSYMAR COROMOTO TOVAR HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad N°. V- 14.343.846, en contra del ciudadano HERNAN JOSE DIAZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.238.285, domiciliado en la Calle Ayacucho, Casa N°. 20, Parroquia San Fernando, Municipio San Fernando, Estado Apure, en consecuencia se da por rescindido el Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 11 de Agosto del año 2005, y se condena:
PRIMERO: A entregar a la ciudadana OSYMAR COROMOTO TOVAR HERNANDEZ plenamente identificada en autos, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, ubicado en la Calle Ayacucho, N°. 20, Parroquia San Fernando, Municipio San Fernando, Estado Apure, totalmente desocupado de personas y bienes.
SEGUNDO: A pagar los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses de Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2007, y los de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre del año 2008, a razón de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) (Bs. F. 80,00) mensual, lo que asciende a un total general de MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.360,00)

TERCERO: Se condena en costas la parte perdidosa de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando del Estado Apure, a las 3:00 p.m., del día de hoy Dieciséis (16) de Abril del año dos mil nueve.- (2.009).- Años 198º de la Independencia y 150º de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

La Secretaria,

Abg. LUZ MARINA SILVA PEREZ.

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. LUZ MARINA SILVA PEREZ.

EXP. N°: 2.008- 4.164.-
Mder.-