REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure
EXPEDIENTE: Nº. 2.010- 4.552
DEMANDANTE: AIDA RODRIGUEZ DE LE MAITRE, en
nombre y representación de “SERVICIOS
ADMINISTRATIVOS LE MAITRE”, asistida
por la Abogada CARMEN MOTA.
DEMANDADO: CHARLES ROSENWELT BASTIDAS T.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 11 DE MARZO DE 2.010
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
En fecha 11 de Marzo de 2.010, se inició el presente procedimiento de DESALOJO DE INMUEBLE, mediante demanda incoada por la ciudadana AIDA RODRIGUEZ DE LE MAITRE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 885.609, actuando en nombre y representación de SERVICIOS ADMINISTRATIVOS “LE MAITRE”, inscrita ante el Registro Mercantil en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, bajo el N°. 203, de fecha 29 de Julio de .1981, asistida por la Abogada CARMEN MOTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 53.021, con domicilio procesal en la Calle Madariaga, N°. 14 de esta ciudad de San Fernando de Apure, contra el ciudadana CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 8.164.354, domiciliado en la Calle Piar, Edificio “Sirita”, de esta ciudad de San Fernando Apure.
Expone la demandante: “…Desde el 01 de Julio de 1.995, el ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA ha venido ocupando en calidad de Arrendatario un inmueble constituido por un Local ubicado en el Edificio “Sirita”, Calle Piar de esta ciudad de San Fernando de Apure, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE. Calle Bolívar, que es su frente 17,50 Mts; SUR: Casa de Pedro María López, 17,85 Mts; ESTE: Calle de Cristóbal Azuaje, 21,60 Mts, y OESTE: Calle Piar, 21,60 Mts, de la cual soy Administradora y por ende Arrendadora…en el Contrato antes señalado se estableció como término de duración del mismo de un (1) año contado a partir del 01 de Julio del año 1.995, ahora bien, en virtud de que el Arrendatario continuó ocupando el inmueble en calidad de Arrendatario, el mismo se prorrogó, pero es el caso que el Arrendatario desde el mes de Enero de 2.001 y hasta la presente fecha, dejó de cancelar el canon de arrendamiento sin justificación alguna, el cual se estipuló en el Contrato que el mismo aumentaría de acuerdo a la variación anual del índice de inflación, siendo la cantidad a cancelar mensual por concepto de canon de arrendamiento para Enero del 2.001 CIENTO SEIS BOLIVARES (Bs. 106,00) mensuales, los cuales cancelaría con toda puntualidad al término de cada mes; y ante la falta de cumplimiento del Contrato por el Arrendatario, desde el mes de Enero de 2.001 hasta el mes de Diciembre de 2.003, suman TREINTA Y TRES (33) meses de canon de arrendamiento no cancelados, que a razón de CIENTO SEIS BOLIVARES ( Bs. 106,00) mensual nos da un gran total de CINCO MIL SETECIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 5.760,00), posteriormente acepta el arrendatario que a partir del mes de Enero del 2.004, el canon aumentaría a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 325,00) mensual, el cual se mantiene hasta la presente fecha, sumando Setenta y Cuatro (74) meses de canon arrendamiento no cancelados que a razón de TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 325,00) mensual, nos da un gran total de VEINTICUATRO MIL CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 24.050,00), para una suma total de la deuda por concepto de mensualidades insolutas la cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 29.810,00), que adeuda el arrendatario, los cuales pretendió cancelar con la firma de dos (2) Letras de Cambio, las cuales no pagó…, y continúa disfrutando del inmueble objeto de arrendamiento, sin limitación alguna…”
Fundamentó la presente acción en el contenido de los Artículos 33, 34 literal “a” del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y 1.160 del Código Civil.
Con fundamento a lo expuesto anteriormente, es por lo que acude ante este Tribunal para demandar como formalmente demandó al ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, supra identificado, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal: PRIMERO: Decrete el Desalojo del inmueble constituido por un Local ubicado en el Edificio “Sirita”, Calle Piar de esta ciudad de San Fernando de Apure, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE. Calle Bolívar, que es su frente 17,50 Mts; SUR: Casa de Pedro María López, 17,85 Mts; ESTE: Calle de Cristóbal Azuaje, 21,60 Mts, y OESTE: Calle Piar, 21,60 Mts. SEGUNDO: A devolver el inmueble sin plazo alguno, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió, con los correspondientes recibos de solvencias por los diferentes servicios públicos, tales como electricidad, agua y ase urbano. TERCERO: A cancelar la cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 29.810,00), por concepto de cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha de introducción de esta demanda, correspondientes a los meses desde Enero de 2.001 hasta el mes de Febrero de 2.010, lo que da un total de CIENTO DIEZ (110) meses, así como también cada mes que continuare ocupando el inmueble desde la fecha de la presentación de la demanda, hasta la entrega y efectiva del mismo. CUARTO: Se condene en costas y costos que puedan originarse en la presente demanda.
Estimó la presente demanda en la cantidad de VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 29.810,00), equivalente a QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO CON SESENTA Y UNA UNIDADES TRIBUTARIAS (558,61 U.T).
En fecha 06-04-10, se citó a la parte demandada, ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA.
En fecha 08-04-10, se recibió escrito de Oposición de Cuestiones Previas y Contestación de la Demanda, presentado por el demandado, asistida de Abogados.
En fecha 09-04-10, se recibió escrito contentivo de Subsanación a las Cuestiones Previas Opuestas.
En fecha 09-04-10, se recibió Poder Apud- Acta otorgado por la ciudadana AIDA DE LE MAITRE a la Abogada CARMEN MOTA.
En fecha 13-04-10, se recibió diligencia estampada por la Apoderada Judicial de la parte demandante.
En fecha 16-04-10, se recibió Poder Apud- Acta otorgado por el ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA a los Abogados LUIS ENRIQUE CAMACHO y FREDDY DANIEL ARIAS.
En fecha 16-04-10, se recibió escrito presentado por los Apoderados Judiciales de la parte demandada.
En fecha 21-04-10, se recibió escrito de Formalización de la Tacha presentado por la Apoderada Judicial de la parte demandante.
En fecha 23-04-10, se recibió escrito de promoción de Pruebas presentado por la parte demandante.
En fecha 26-04-10, se dijo “VISTOS”.
En fecha 28-04-10, El Tribunal deja constancia mediante Acta de la no comparecencia de la parte demandada a dar contestación de la TACHA.
M O T I V A
Planteada la controversia en los términos expuestos, este Tribunal hace conveniente hacer las siguientes precisiones:
Observa esta sentenciadora que corre inserto a los folios 17 y 18 del Expediente, escrito de Cuestiones Previas Opuestas y Contestación de la Demandada, presentado por el ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, lo cual hace en los términos siguientes:
CAPITULO I:
Punto Previo: Opuso las Cuestiones Previas de conformidad con lo establecido en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en los términos siguientes: “ La ciudadana Aída de Le Maître Lugo representante legal de los servicios Administrativos Le Maître C.A., quien no tiene legitimidad alguna para demandar como propietaria o apoderada del propietario del Local objeto de la presentación por cuanto quien es el dueño verdadero es el ciudadano: Manolo Fuente Fría, y en los documentos acompañados al libelo de la demanda no se evidencia que la ciudadana Aída de Le Maître Lugo, representante legal de los SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A., sea propietaria o en su defecto ejerza poder legítimo del ciudadano Manolo Fuente Fría... Por cuanto no existe documentación que la acredite como tal, ni en los documentos acompañados al libelo de la demanda, la legitimidad con que actúa…”.
CAPITULO II:
Negó, rechazó y contradijo lo alegado por la parte demandante en el temerario escrito de demanda infundado en su contra por cuanto no es cierto que la ciudadana Aída de Le Maitre Lugo, representante legal de los SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A., luego de vencido el Contrato de Arrendamiento entre la referida ciudadana y su persona hubiese incumplido desde Enero 2.001 hasta el mes de Diciembre 2.003 con el pago acordado, por cuanto acordaron cancelar de manera voluntaria y espontánea de manera personal y con dinero en efectivo del referido canon de arrendamiento.
Negó lo alegado por la demandante de la existencia de un Contrato de Arrendamiento ficticio supuestamente al inicio de Enero de 2.004, donde pagaría la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 325,00) mensual, toda vez que hasta la presente fecha ha estado pagando de manera personal y voluntaria y así ha sido aceptado por la parte demandante en la cantidad de CIENTO SEIS BOLIVARES (Bs. 106,00) mensual, en virtud de que como las condiciones del Local no reúne los requisitos mínimos de habitabilidad y salubridad ha acordado en ello. Por cuanto es requisito indispensable tal como lo establece el Artículo 6 se infiere para este caso, en concordancia con el Artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que el canon de arrendamiento debe ser de manera directa y proporcional al valor del inmueble.
De acuerdo a lo señalado precedentemente, esta juzgadora pasa a analizar las pruebas que constan en autos, tomando en cuenta que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones, de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de la demanda:
Consignó marcada “A”, copia fotostática simple de documento contentivo de Registro Mercantil, signado con el N°. 203, contentivo de Expediente de “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A”, de fecha 29 de Julio de 1.981, folios 154 al 162 vto., Tomo 3, Año 1.981.
En relación con esta documental, cabe señalar la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones ha dejado sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos y privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo de la demanda, y no documentos privados simples, y así lo ratificó en Sentencia de fecha 19-05-2005, en el caso Jesús Gutiérrez Flores contra Carmen Noelia Contreras, que:
“…las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito articulo 429…”.
En el caso de esta documental, siendo que se trata de copias fotostáticas de un documento Público, que no fue impugnada por la contraparte, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 429 del Código de procedimiento Civil, se le da valor probatorio, por cuanto demuestra la Constitución y Estatutos de la Empresa SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A., su objeto, domicilio duración, de la administración, así como la conformación de su Junta Directiva, donde la Presidenta es la ciudadana AIDA RODRIGUEZ DE LE MAITRE.
Consignó marcado “B”, original de Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes.
En cuanto a este documento, se trata de un Contrato de Arrendamiento Privado, a Tiempo Indeterminado suscrito por las partes, que por cuanto no fue impugnado ni desconocido su contenido y firma por la contraparte, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los Artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, ya que demuestra la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A., representada por la ciudadana AIDA RODRIGUEZ DE LE MAITRE y CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, donde el Arrendataria da en Arrendamiento un (1) Local ubicado en e Edificio “Sirita”, Calle Piar, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, con un plazo de duración de un (1) año, prorrogable sucesivamente por un año más automáticamente, con fecha de inicio el 1º de julio del año 1.995, con un canon de arrendamiento inicial de Bs. 11.000,00 hasta agosto del año 1.995, con variaciones septiembre del año 1.995 hasta febrero del mismo año, Bs. 12.000,00 , marzo y mayo año 1.997 , Bs. 50.000,00, junio 97 a mayo 98, Bs. 60.000,00, y a partir de junio 98, se efectuarían aumentos de acuerdo a la variación anual del índice de inflación, y cuyas demás condiciones y determinaciones se dan aquí por reproducidas.
A los folios 42 al 44 del Expediente, cursa original de documento autenticado por ante el Juzgado Superior en lo civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo, de Menores y de lo Contencioso Administrativo de la Circunscripciòn Judicial del Estado Apure y Territorio Federal Amazonas, en fecha 13 de Diciembre de 1.988, bajo el Nº. 371, folios frente del 10 al frente del 16, Tomo III, del referido año.
Al respecto, considera esta Juzgadora que se trata de un documento público, el cual se le da valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1359 del Código Civil, por cuanto demuestra el contrato de administración celebrado entre MANUEL FUENTEFRIA y SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A., donde según se desprende de la clausula segunda, la administradora (SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A), se encargara de arrendar los inmuebles a las personas naturales o jurídicas que se sometan a las condiciones estipuladas en el contrato que celebrara con el arrendatario, así mismo en la clausula primera describe los inmuebles entregados por el propietario a la administradora (SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A.), para su administración.
En la oportunidad legal:
CAPITULO UNICO: DOCUMENTALES: Promovió copia del Registro Mercantil de la Empresa “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A” consignado con el escrito libelar marcado con la letra “A” cursante a los folios 3 al 11 del Expediente, prueba ésta que ya fue analizada.
Promovió Contrato de Arrendamientote un Local, celebrado entre las partes, el cual se anexó como instrumento fundamental de la acción, que riela en los folios 12 al 14 del expediente, que ya esta sentenciadora analizó.
Promovió Comunicación marcada “A”, de fecha 19 de Mayo de 2.008 anexa al escrito de pruebas, recibida por el ciudadano Charles Rosenwelt Bastidas Torrealba.
Se trata de una misiva, enviada por la Empresa “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A” al ciudadano CHARLES R. BASTIDAS, en fecha 19 de Mayo del año 2008, donde se le informa del atraso en el pago de los cánones de arrendamiento del local que ocupa en su calidad de arrendatario, y que le dan un plazo de 48 horas a partir de la notificación a los fines de que actualice su deuda, sino se verían obligados a desalojar de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con acuso de recibo en fecha 19-05-2008, por Charles, y firma ilegible. El cual aprecia este Tribunal, ya que no fue impugnada ni desconocida la firma por la contraparte.
Promovió marcado “B”, anexo al escrito de pruebas, copia de recibo de pago por la cantidad de Bs. 1.500.000,00.
La documental presentada es una copia fotostática de un documento privado, que aunque no fue impugnado por la contraparte, quien aquí decide, no le da valor probatorio alguno, ya que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, por lo que se desestima dicho documento, el cual no se formo ni fue firmado en presencia de un funcionario público, y por ende no existe certeza legal de su autoría. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.
De los folios 19 al 37, consta documentales privados, presentados por la parte demandada con la contestación de la demanda, la cuales no están suscritos por persona alguna, las cuales fueron desconocidos y tachados por la apoderada judicial de la parte demandante, tal y como se desprende al folio 48 del expediente, siendo ratificada la tacha en fecha 21-04-2010, y por cuanto la misma no fue contestada, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil, se declaro terminada la incidencia quedando desechados dichas documentales.
En tal sentido, no se les da valor probatorio ya que tales documentales no aparecen suscritas por persona alguna, y no se trata de aquellos documentos que el legislador a querido dar valor probatorio, por ende se desechan.
Esta Juzgadora para decidir observa:
PUNTO PREVIO
Ahora bien, como Punto Previo a la Sentencia de mérito, se analiza la excepción perentoria opuesta por el demandado en su escrito de Contestación, establecida en el Ordinal 3º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al folio 39 del expediente la parte actora subsano dicha cuestión previa, consignando original de contrato de administración celebrado entre el ciudadano MANUEL FUENTEFRIA y SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE.
Este Tribunal pasa a transcribir el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Ordinal 3º, el cual establece lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para la Contestación de la Demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes Cuestiones Previas: …3º La Ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente…”
El primer supuesto del Ordinal 3º del Artículo 346 ejusdem, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio; se refiere a que para poder realizar actos dentro del proceso se requiere tener capacidad técnica para representar o asistir a las partes, esto es, sólo pueden actuar en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados.
Dicha existencia la encontramos en el Artículo 166 del Código de Procedimiento Civil y en los Artículos 3º y 4º de la Ley de Abogados (Gaceta Oficial Nº. 1.081, Extraordinario del 23 de Enero de 1.967).
En efecto, los mencionados artículos expresan:
“Artículo 166. Sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados” (Cursivas de la Sala)
“Artículo 3º. Para comparecer por otro en juicio, evacuar consultas jurídicas, verbales o escritas y realizar cualquier gestión inherente a la abogacía, se requiere poseer el título de abogado, salvo las excepciones contempladas en la Ley.
Los representantes legales de personas o derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio.”
El segundo supuesto del ordinal 3º del Artículo 346 del código de procedimiento Civil, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuya, se refiere al caso en que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación legal o representaciones concedidas por la Ley, como por ejemplo los supuestos contenidos en el Artículo 168 del Código de Procedimiento Civil .
Finalmente, el tercer supuesto del ordinal 3º del Artículo 346 del código de procedimiento civil, se refiere a la Ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente.
Empero lo expuesto, tenemos que la cuestión previa opuesta por la parte demandada, no está ajustada a derecho por cuanto la misma no se refiere a la falta de ilegitimidad de la persona demandante por carecer de absoluta y directamente de vinculo alguno con el interés procesal de la causa, tal y como lo señalo el demandado de autos asistido de abogado, sino a la falta de postulación o representación de la persona que se presente como apoderado o representante del autor, ya sea por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o por que el poder no está otorgado en forma legal o sea insuficiente, en tal sentido considera, quien aquí decide, que los fundamentos de hecho invocados por el demandado no se corresponden con el derecho, pues se trata en todo caso, de una falta de cualidad o interés, que no es más que una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera, es decir una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, por ende, no es Procedente la cuestión previa opuesta por el demandado, con fundamento al ordinal 3º artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
DE LA TACHA.
Cursante al folio 48, la Apoderada Judicial de la parte demandante desconoció y negó los recibos de cancelación consignados por la parte demandada en su escrito de Contestación de la Demanda, y de conformidad con lo establecido en los Artículos 438 y 439 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.381 del Código Civil propuso la TACHA del instrumento privado o recibos que rielan a los folios del 19 al 37 del Expediente.
Al respecto, observa esta sentenciadora que cursante al folio 61 del Expediente, el Tribunal dejó constancia mediante Acta de fecha 28-04-10, que siendo la oportunidad señalada para la Contestación de la Tacha, la parte demandada no compareció ni por sí, ni por medio de Apoderado Judicial o persona alguna en su nombre o representación, por lo que quedaron desechados, los documentos privados cursante a los folios 19 al 37 del expediente.
Al fondo
El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.
El Desalojo consiste en aquella acción del Arrendador en contra del Arrendatario, orientada a poner término al Contrato de Arrendamiento Verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la Ley.
Ahora bien, de una minuciosa revisión realizada al escrito libelar y a los recaudos, se desprende que la demandante, en su carácter de arrendadora, dio en arrendamiento bajo Contrato público a Tiempo Determinado al ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALABA, el inmueble ubicado en el Edificio “Sirita”, Calle Piar de esta ciudad de San Fernando de Apure, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE. Calle Bolívar, que es su frente 17,50 Mts; SUR: Casa de Pedro María López, 17,85 Mts; ESTE: Calle de Cristóbal Azuaje, 21,60 Mts, y OESTE: Calle Piar, 21,60 Mts., de esta ciudad de San Fernando de Apure, a quien intenta acción por Desalojo, de conformidad con lo establecido en el Artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando y aduciendo lo que parcialmente se trascribe a continuación:
En el Contrato de Arrendamiento antes señalado, se estableció como término de duración del mismo de un (1) año contado a partir del 01 de Julio de 1.995. Tal y como se desprende de la Cláusula “TERCERA” del instrumento fundamental de la presente acción (Contrato de Arrendamiento), expresamente establece lo siguiente: “La duración de este Contrato es de un año. Contado a partir del primero de Julio de mil novecientos noventa y cinco, y quedará prorrogado sucesivamente por un año más automáticamente, salvo que alguna de las partes avisare a la otra con noventa (90) días de anticipación, al vencimiento del plazo inicial o cualesquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado, no operándose la tácita reconducción. Caso de ocurrir las prórrogas seguirá en vigencia todas y cada una de las Cláusulas del presente Contrato”.
Así las cosas, considera esta Jurisdicente, en uso de las facultades conferidas por el artículo 12 de nuestro Código Adjetivo Civil, necesario analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente acción, a los fines de precisar si es un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el entendido que el Contrato a tiempo determinado o fijo es aquel que establece su duración por un lapso de tiempo concreto, específico y limitado, y por ende, las prórrogas que surjan siempre serán a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado. En contrario, es a tiempo indeterminado aquel contrato en el cual no se establece un lapso específico de duración, o que habiéndose estipulado un término fijo, luego de su vencimiento opera la tácita reconducción estipulada en el artículo 1.614 del Código Civil.
A los fines de dirimir la presente controversia, esta juzgadora observa lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de la presente causa, el cual señala lo siguiente: “La duración de este Contrato es de un año. Contado a partir del primero de Julio de mil novecientos noventa y cinco, y quedará prorrogado sucesivamente por un año más automáticamente, salvo que alguna de las partes avisare a la otra con noventa (90) días de anticipación, al vencimiento del plazo inicial o cualesquiera de las prórrogas, su deseo de darlo por terminado, no operándose la tácita reconducción. Caso de ocurrir las prórrogas seguirá en vigencia todas y cada una de las Cláusulas del presente Contrato”.
En virtud de ello, resulta pertinente observar, lo señalado en el artículo 1600 del Código Civil, el cual se lee a continuación:
Artículo 1600: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendatario se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
El artículo citado con anterioridad consagra el fenómeno de la tácita reconducción, la cual tendrá lugar en aquellos casos en que a la expiración del término fijado en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, por lo que se presume que el arrendamiento ha sido renovado, regulando sus efectos bajo las disposiciones correspondientes a los contratos de locación a tiempo indeterminado. La tácita reconducción viene a determinar el régimen que regulará aquellos contratos cuyo tiempo ha expirado, y el arrendador deja la posesión del inmueble arrendado en manos del arrendatario. La voluntad del legislador a la hora de redactar el artículo 1600 del Código Civil fue la de regular un fenómeno perteneciente al plano fáctico, por lo que no puede ser negado de forma convencional. La prohibición contractual de la tácita reconducción no puede impedir que la situación que le dio origen surja entre las partes, por cuanto dicha institución supone la falta de voluntad de las partes a la hora de regular los efectos de la relación arrendaticia cuando el contrato a tiempo determinado ha perdido validez por expiración del término. La tacita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo de Justicia el alcance Jurídico de la tacita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y para que tenga lugar ha de existir contrato.
El propio Legislador se ocupa de establecer en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, es decir, que no es verdad absoluta esa conclusión o extinción, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (prefijado y la prorroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo las características de la indeterminación temporal.
En consecuencia, esta sentenciadora considera la prohibición contractual de la tácita reconducción, contenida en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, como ineficaz para regular la situación en la que la relación arrendaticia continúe una vez fenecido el plazo de duración establecido en el convenio de inquilinato. Por cuanto queda claro que se dieron todos los requisitos necesarios para la procedencia de la tacita reconducción, independientemente de que esta se haya prohibido en dicho contrato, como lo es existencia del contrato escriturado a plazo fijo, conclusión de la prorroga legal, ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador y mediante el pago del precio que resulte, según las provisiones del contrato cuya duración ha concluido por el vencimiento de la prorroga legal, (ocupación o posesión precaria continuativa por el arrendatario) además del consentimiento reciproco, por el pago del arrendamiento bajo tal carácter , es decir con ánimo arrendaticio, el hecho cierto de que en el contrato no existe expresa estipulación que permita o autorice la prórroga, automática del contrato a plazo fijo y la capacidad para contratar. En vista de lo anterior, y por cuanto se ha mantenido el inmueble en posesión del arrendatario, después de haber terminado la vigencia del contrato de arrendamiento, se entiende que se ha presentado la tácita reconducción del mismo y por ende el contrato iniciado a tiempo determinado, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. ASÍ SE DECIDE.
DE LA PROCEDENCIA DE LA ACCION:
Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el Artículo 34 ejusdem, el cual señala: “Sólo podrá demandarse el Desalojo de un inmueble arrendado bajo Contrato de Arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
A tenor de lo contemplado en el literal “a” de la norma en referencia, procede el desalojo del arrendatario que haya dejado de pagar el canon de arrendamiento a dos (2) mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el Artículo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce, máxime cuando según el ordinal 2° del Artículo 1.592 ejusdem, entre las obligaciones principales del arrendatario está la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
El precio arrendaticio consiste en la contraprestación que el Arrendatario se compromete a entregar al Arrendador, por el uso y disfrute de la cosa arrendada y si en determinado momento el Arrendador se niega a recibir el pago del precio estipulado, el Arrendatario tiene derecho de liberarse de ese deber de pagar consignando lo adeudado del modo establecido en la Ley. Asimismo el Arrendador tiene el derecho también concomitantemente el “derecho –deber”, de exigir al Arrendatario el pago del canon arrendaticio en los términos convenidos “derechos”, así como el “deber” de no negarse a recibirlo cuando el Arrendador se lo entregue o pague en los términos convenidos o el que indique de modo especial la Ley. Entonces constituye una de las obligaciones principales del Arrendatario, pagar el precio del Arrendamiento conforme se obligó: obligación que guarda relación con la “cantidad” a pagar, el “tiempo o momento” en que debe pagar y el “lugar” en donde debe ocurrir el pago. Sin embargo esos tres requisitos en el ámbito arrendaticio, si nos remitimos a nuestra Legislación vigente, no son de obligatorio cumplimiento como “términos convenidos” de haberse establecido los mismos en contradicción con la Ley. En efecto la cantidad a pagar por concepto de canon está sujeta a que el inmueble arrendado no se encuentre exento de regulación y que de no producirse tal exención, el precio arrendaticio estipulado no sea mayor al fijado por el órgano regulador, puesto que en este caso no tiene aplicación los principios a que se refiere el Código Civil Artículo 1.159 ( los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes), 1.160 (los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan expresamente a cumplir lo expresado en ellos) y 1.264 (las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídas), precisamente al privar las normas especiales inquilinarias (Artículos 6°, 7°, 13°, 51°, 82 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), según el Artículo 14 del Código Civil : “Las disposiciones contenidas en los Códigos y leyes nacionales especiales, se aplicaran con preferencia a las de este Código en la materia que constituyan la especialidad”.
No obstante el Artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, consagra el derecho que tiene el arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, y mientras ese lapso no se haya agotado no habrá incumplimiento. Lo que quiere decir que vencido el lapso estipulado anteriormente habrá incumplimiento y por ende procederá el Desalojo. Y Demandado como sea el Desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido y el arrendatario deberá cancelar las pensiones insolutas.
En el caso in comento, se desprende del libelo de la demanda que la parte actora demanda el DESALOJO del Local ubicado en el Edificio “Sirita”, Calle Piar de esta ciudad de San Fernando de Apure, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE. Calle Bolívar, que es su frente 17,50 Mts; SUR: Casa de Pedro María López, 17,85 Mts; ESTE: Calle de Cristóbal Azuaje, 21,60 Mts, y OESTE: Calle Piar, 21,60 Mts., de esta ciudad de San Fernando de Apure, por falta de pago del canon de arrendamiento desde el mes de Enero de 2.001 hasta el mes de Diciembre de 2.003, a razón de CIENTO SEIS BOLIVARES (Bs. 106,00), y desde el mes de Enero de 2.004 la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 325,00) mensual el cual se mantiene hasta la presente fecha, ahora bien, se parte de la premisa de que existe un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado entre las partes, en virtud de que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, el cual fue de un año, prorrogado sucesivamente por un año más automáticamente, tal y como se desprende de la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento cursante a los folio 12 al 14 del Expediente, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal, así como lo manifiesta la accionante en su escrito libelar, y que la demandada no desvirtuó, por lo cual le es aplicable lo establecido en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; señala la norma que podrá demandarse el Desalojo de un inmueble bajo Contrato de Arrendamiento Verbal o a tiempo indeterminado cuando el Arrendatario deje de pagar dos mensualidades consecutivas por concepto de canon de arrendamiento, en ese sentido, se desprende de los autos del Expediente, que en fecha 06-04-10, se citó al demandado ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, quien contestó la demanda señalando negando, rechazando y contradiciendo lo alegado por la parte demandante por considerar temerario e infundado el escrito de demanda, por cuanto no era cierto que la ciudadana AIDA DE LE MAITRE, representante de “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A” luego de vencido el contrato de arrendamiento haya incumplido desde la fecha Enero de 2001 hasta el mes de diciembre de 2010, con el pago acordado ya que presenta los recibos de pagos de las referidas fechas, niega la existencia de un contrato de arrendamiento ficticio al inicio de enero de 2004, donde pagaría la cantidad de Bs. 325,00, mensual por concepto de canon de arrendamiento ya que hasta la fecha ha estado pagando la cantidad de Bs. 106,00, mensual, señalando que el inmueble no reúne los requisitos de habitabilidad y que representante legal de “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A”, se ha excedido en sus funciones puesto que el servicio es única y exclusivamente de cobranza, mas no el que se acredita como propietaria y que no tiene legitimidad alguna para actuar judicialmente en su contra.
De las pruebas presentadas, encontramos que la parte demandada no demostró, ni trajo a los autos, prueba alguna que ratificaran lo alegado en la Contestación de la Demanda, como es el hecho, de que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ni tampoco desvirtuó todos los hechos alegados por la parte demandante en el escrito libelar, ni presentó los recibos o finiquitos que demuestren el pago realizado por concepto de canon de arrendamiento, correspondientes a enero del 2001 hasta febrero de 2010, alegados en su defensa, en tal virtud es por lo que concluye, quien aquí decide, que es ciertos el hecho, que el ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, debe a “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A”, los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a enero del año 2001 hasta febrero del año 2010, ahora bien, considera esta Juzgadora que en relación al monto mensual de los cánones de arrendamiento tenemos que la parte actora, señalo en su escrito libelar que desde enero del 2001 hasta diciembre del 2003, el canon de arrendamiento era a razón de CIENTO SEIS BOLIVARES (Bs. 106,00) mensual y que posteriormente el arrendatario acepto que a partir de enero del 2004 el canon se aumentaría a la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 325,00), mensual, no obstante, el demandado de autos, ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, en el escrito de contestación, negó que se hubiera celebrado tal acuerdo, de pagar la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 325,00) mensual, por concepto de canon de arrendamiento, aceptando que a la fecha ha estado pagando la cantidad de CIENTO SEIS BOLIVARES (Bs. 106,00) mensual, y por cuanto la carga de la prueba correspondía a la parte actora demostrar, que era la cantidad de TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES (Bs. 325,00), mensual, y no otra, la que le correspondía pagar al arrendatario, desde enero del 2004, y no lo hizo, es por lo que presume quien aquí decide, que el monto por concepto de canon de arrendamiento, correspondiente desde Enero del 2001 hasta Febrero de 2010, es la cantidad de CIENTO SEIS BOLIVARES (Bs. 106,00) mensual, en virtud del la relación arrendaticia celebrada entre las partes, y en consecuencia se declara procedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”. Y así se decide.
Por otra parte, considera esta Juzgadora que en el presente juicio, no se ventila sobre la propiedad del bien inmueble objeto del mismo, sino sobre el desalojo en virtud del incumplimiento de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, en virtud de contrato de arrendamiento escriturado celebrado entre las partes.
D I S P O S I T I V A:
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: CON LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por la ciudadana AIDA RODRIGUEZ DE LE MAITRE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 885.609, actuando en nombre y representación de “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A”, SERVICIOS ADMINISTRATIVOS “LE MAITRE”, inscrita ante el Registro Mercantil en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, bajo el N°. 203, de fecha 29 de Julio de .1981, asistida por la Abogada CARMEN MOTA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 53.021, con domicilio procesal en la Calle Madariaga, N°. 14 de esta ciudad de San Fernando de Apure, contra el ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 8.164.354, domiciliado en la Calle Piar, Edificio “Sirita”, de esta ciudad de San Fernando Apure, representado por los Abogados LUIS ENRIQUE CAMACHO y FREDDY DANIEL ARIAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 145.763 y 145.764 respectivamente, y se condena:
PRIMERO: Al ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, suficientemente identificado, quien deberá entregar a la ciudadana AIDA RODRIGUEZ DE LE MAITRE, anteriormente identificada con el carácter de representante legal de “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE C.A”, el Local ubicado en el Edificio “Sirita”, Calle Piar de esta ciudad de San Fernando de Apure, , comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE. Calle Bolívar, que es su frente 17,50 Mts; SUR: Casa de Pedro María López, 17,85 Mts; ESTE: Calle de Cristóbal Azuaje, 21,60 Mts, y OESTE: Calle Piar, 21,60 Mts., de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen y perfecto estado en que lo recibió, con los correspondientes recibos de solvencias por los diferentes servicios públicos, tales como: electricidad, agua y aseo urbano.
SEGUNDO: A pagar los cánones de Arrendamiento vencidos correspondiente a los meses de Enero 2.001 hasta el mes de Febrero de 2.010, a razón de CIENTO SEIS BOLIVARES (Bs. 106,00) mensual, para un total de DOCE MIL OCHOCIENTOS VEINTISEIS BOLIVARES (Bs. 12.826,00).
TERCERO: De conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en Costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida. Y así se decide.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia Definitiva.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San Fernando de Apure, a las 12:30 p.m., del día Doce (12) de Mayo del año Dos Mil Diez (2.010). AÑOS 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
La Juez,
Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.
La Secretaria,
Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND
En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.
La Secretaria,
Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND
EXP. N°: 2.010- 4.552.-
EJSM/pmsd/mder.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure
San Fernando de Apure, 12 de Mayo de 2.010
200º y 151º
BOLETA DE NOTIFICACIÓN
SE HACE SABER:
A la: Abogada CARMEN MOTA, en su condición de Apoderada Judicial de la Ciudadana AIDA RODRIGUEZ DE LE MAITRE, con el carácter de representante legal de la Firma Mercantil “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE” parte demandante en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido contra el ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, representado por los Abogados LUIS ENRIQUE CAMACHO y FREDDY DANIEL ARIAS, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N° 2.010- 4.552.-
Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.
La Juez,
Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.
La Secretaria,
Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND.
Domicilio:
Calle Madariaga. Nº. 14
San Fernando de Apure.
EXP. 10- 4.552.-
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure
San Fernando de Apure, 12 de Mayo de 2.010
200º y 151º
BOLETA DE NOTIFICACIÓN
SE HACE SABER:
Al: (os) Abogados LUIS ENRIQUE CAMACHO y FREDDY DANIEL ARIAS, en su condición de Apoderados Judiciales del Ciudadano CHARLES ROSENWELT BASTIDAS TORREALBA, parte demandada en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido por la ciudadana AIDA RODRIGUEZ DE LE MAITRE, con el carácter de representante legal de la Firma Mercantil “SERVICIOS ADMINISTRATIVOS LE MAITRE representada por la Abogada CARMEN MOTA, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.010- 4.552.-
Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.
La Juez,
Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.
La Secretaria,
Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND.
Domicilio:
Local ubicado en la Calle Piar, Edificio “Sirita”.
San Fernando de Apure.
EXP. 10 - 4.552.-
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