TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.010- 4.472

DEMANDANTE: JEAN HALIM YOUNES, asistido por el
Abogado NESTOR ALFREDO LAYA.

DEMANDADO: SAMIR ALI

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 19 DE ENERO DE 2.010

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 19 de Enero de 2.010, se inició el presente procedimiento de DESALOJO DE INMUEBLE, mediante demanda incoada por el ciudadano JEAN HALIM YOUNES, de nacionalidad Libanesa, mayor de edad, soltero, Comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. E- 82.237.609, asistido por el Abogado NESTOR ALFREDO LAYA, venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 99.553, titular de la Cédula de Identidad Nº. 2.232.510, domiciliado, en la Avenida Miranda, entre Centro Clínico Coromoto y Hotel Trinacria, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, contra el ciudadano SAMIR ALI, de nacionalidad Siria, mayor de edad, comerciante, domiciliado en la “Zapatería La Nueva Central”, ubicada en el paseo Libertador, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure.

Expone el demandante: “…Desde el 29-04-2009, adquirí por venta especial a los ciudadanos PACIFICO RAMON HERNANDEZ, BEATRIZ ISBELIA HERNANDEZ DE APONTE y AGUEDA AUDELINA HERNANDEZ ALFONZO, quien por error en el documento de compra aparecía como AGUEDA AURELINA HERNANDEZ ALFONZO, el cual fue subsanado en el documento de compra- venta, un lote de bienhechurías construidas en un terreno propiedad municipal, con un área de Trescientos Noventa Metros Cuadrados (390,00 M2), constituidas por dos habitaciones, dos baños, un recibo, un comedor, una cocina y dos locales comerciales, ubicadas en la antes Calle Transversal Fonseca, hoy paseo Libertador, bajo los siguientes linderos: NORTE: Casa que es, o fue del ciudadano Rafael Melo Ruíz, en treinta y tres metros (33,00 Mts) lineales. SUR: Casas que son, o fueron de los ciudadanos Nieves Alfonzo y José Alberto Pinto, en Treinta y Tres Metros (33,00 Mts) lineales. ESTE: Con fondo de las casas que son, o fueron de los ciudadanos María de la Paz Rondón y Hermanos Velásquez, en Dieciséis metros (16,00 Mts) lineales, y OESTE: Con la antigua Calle Transversal Fonseca, hoy Paseo Libertador, por la suma de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 760.000,0) tal como se evidencia en documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio San Fernando, bajo el N°. 2.009- 750, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el N°. 271.3.6.1.1066 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, y liberada la Hipoteca legal constituida en dicho documento mediante otro de fecha 18-06-2.009, inscrito bajo el N°. 29, folio 135, Tomo 38, Protocolo de Transcripción del año 2.009,… la prenombrada casa me fue entregada pacífica, amigable y extrajudicialmente por los vendedores en la oportunidad que le efectué el pago de la cantidad adeudada, es decir, 18-‘6-09, y los locales comerciales, especialmente el ocupado por el ciudadano SAMIR ALI, donde tiene instalado un fondo de comercio denominado “ZAPATERIA LA NUEVA CENTRAL”, acordé oralmente que siguiera en su condición de arrendatario a partir de esa fecha con un canon de arrendamiento mensual de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), al momento de la adquisición de las bienhechurías mencionadas, en fecha 29-04-09, no obstante estas circunstancias, hasta la fecha, el prenombrado ciudadano SAMIR ALI, no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE, lo que suma la cantidad de NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARTES (Bs. 9.600,00), equivalentes a CIENTO SETENTA Y CUATRO CON CINCUENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (174,54 U.T), más los cánones que se sigan venciendo hasta la culminación del presente Juicio, más el veinticinco por ciento (25%) de dicha cantidad, es decir, la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLVARES (Bs. 2.400,00), equivalentes a CUARENTA Y TRES UNIDADES CON SESENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (43,63 U.T), lo que arroja la suma de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), equivalentes a DOSCIENTAS DIECIOCHO CON DIECIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (218,18 U.T)…, solicito que este Juicio sea tramitado conforme al procedimiento Breve, establecido en el Artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.615 del Código Civil, 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios… que demanda al ciudadano SAMIR ALI, para que desaloje el local objeto de la presente demanda, o en su defecto sea condenado a ello, en las siguientes cantidades: 1) NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 9.600,00), equivalentes a CIENTO SETENTA Y CUATRO CON CINCUENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (174,54 U.T) que es el montante de los cánones insolutos correspondiente a los meses de MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2.009. 2) Los cánones que se sigan venciendo hasta la culminación del Juicio. 3) El Veinticinco por ciento (25%) correspondiente a los Honorarios Profesionales que alcanzan a la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,00), equivalentes a CUARENTA Y TRES CON SESENTA Y TRES UNIDADES TRIBUTARIAS (43,63 U.T), lo que arroja la suma de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00) equivalentes a DOSCIENTAS DIECIOCHO CON DIECIOCHO UNIDADES TRIBUTARIAS (218,18 U.T)...”

En fecha 20-01-10, se recibió Poder Apud- Acta otorgado por el ciudadano JEAN HALIM YOUNES, al Abogado NESTOR ALFREDO LAYA.

En fecha 28-01-10, se recibió Poder Apud- Acta otorgado por el ciudadano SAMIR ALI, a los Abogados WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO y MARIA ESTHER FLORES.

En fecha 01-02-10, se recibió escrito de Contestación de la Demanda, Cuestiones Previas y Fraude Procesal, presentado por el Abogado WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO, con el carácter de autos.

En fecha 15-05-09, se recibió Poder Apud- Acta otorgado por el ciudadano JEAN HALIM YOUNES al Abogado NESTOR ALFREDO LAYA.

En fecha 04-02-10, se recibió escrito de Pruebas presentado por la parte demandada.
En fecha 05-02-10, se recibió escrito de Pruebas presentado por la parte demandante.

En fecha 10-02-10, rindieron declaración ante el Tribunal, los ciudadanos EDGARDO JOSE DELGADO LOGGIODICE y TRUDY ISMAEL HINNAUY.

En fecha 18-02-10, se dijo “VISTOS”.

M O T I V A

Planteada la controversia en los términos expuestos, este Tribunal hace conveniente hacer las siguientes precisiones.

Corre inserto a los folios 28 al 49 del expediente, escrito de Contestación de la demandada, presentado en los términos siguientes:

Punto Previo:

Opuso la Falta de Cualidad en cuanto al actor se refiere para intentar el presente Juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegando que: “… el ciudadano JEAN HALIM YOUNES, no tiene la cualidad que se atribuye de ARRENDADOR DE SU REPRESENTADO, y en consecuencia carece de de interés para intentar la acción que propone, hasta tanto se verifique el cumplimiento del término del Contrato…”

CAPITULO I:

De la Prórroga legal:

Por cuanto su representado no está en mora respecto de los cánones de arrendamiento a que el temerario acto describe como su obligación, se acoje a todo evento a la Prórroga legal que le beneficia, descrito en la Ley.

CAPITULO II:

De las Cuestiones Previas:

Promovió la Cuestión Previa contenida en el numeral 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, destacando al Tribunal que en virtud de lo planteado, la acción propuesta es manifiestamente infundada en cuanto al derecho se refiere, al punto de que la hace inadmisible, toda vez que se está en presencia de conformidad con las pruebas aportadas al inicio, que determinan la existencia de un CONTRATO ESCRITO Y A TIEMPO DETERMINADO, en todo caso, la acción que el ciudadano actor debió tomar fue: RESOLUCIÓN DE CONTRATO o CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, pero bajo ningún respecto la ACCION DE DESALOJO, acción ésta determinada a los Contratos Verbales o por Escrito a Tiempo Indeterminado.

De la Acumulación Prohibida:

Promovió a todo evento y para el supuesto de la negación de la primera Cuestión Previa promovida: La Cuestión Previa contenida en el numeral 6° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 78 ejusdem.

CAPITULO IV:

De la Contestación al Fondo de la Demanda:

Negó, rechazó y contradijo que su representado o poderdante sea o haya sido arrendatario del ciudadano actor en la causa que nos ocupa.
Negó, rechazó y contradijo que el actor sea o haya sido arrendador respecto de su poderdante de algún bien inmueble.
Negó, rechazó y contradijo que su poderdante le tenga que entregar totalmente desocupado al actor el bien objeto de esta causa, por cuanto en efecto nunca han sido contratantes tal como lo indica el accionante en su escrito libelar, por una parte, y por la otra, no debe entrega de cosa alguna quien no la tenga respecto del solicitante, caso particular.
Negó, rechazó y contradijo que su poderdante haya acordado de manera verbal u oralmente con el respetable ciudadano actor seguir en su condición de arrendatario.
Negó, rechazó y contradijo que a su poderdante en fecha alguna se le haya indicado que el nuevo canon de arrendamiento sería la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) específicamente en fecha 29-04-09.
Es falso que su poderdante le adeude mensualidades al actor por montos de Bs. 1.200,00 por cada mes, lo que en su conjunto suma la cantidad de Bs. 9.600,00.
Es falso que su poderdante deba pagarle al actor cantidad alguna causada hacia el pasado.
Negó, rechazó y contradijo que al actor y a su representado los una un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado.
Negó, rechazó y contradijo que su poderdante haya tenido conocimiento alguno de la supuesta venta efectuada.
Que se pretende excluir a su poderdante de su derecho arrendaticio, por una vía a todas luces ilegitimas.
Impugnó a todo evento la estimación de la demanda.
Que es falso que su presentado haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses descritos en la demanda.
Que es falso que su representado haya violado flagrantemente normas que rigen la materia inquilinaria o que lo coloque en estado de mora.
Que es falso que su representado deba litigar en Desalojo por Falta de Pago en los cánones de Arrendamiento del Contrato existente, tan falso es, que consta de los anexos a esta Contestación, que el actor es un actor temerario y su fundamento se basa en la mala fe.
Que es falso que su representado haya tenido una conducta negativa en el pago de sus obligaciones.
Negó el hecho de que su representado hubiera podido incurrir en mora respecto del Contrato a que hace referencia el actor, por ser un Contrato a Tiempo Determinado y ser Ley entre las partes.
Que es falso que su representado esté al margen de la Ley.
Negó, rechazó y contradijo la temeraria ACCION DE DESALOJO, intentada contra su poderdante, por estar fundamentada en una falsedad tal como consta de los anexos.
Negó, rechazó y contradijo la acción propuesta por el actor y sus subsecuentes pretensiones por ser falsas de toda falsedad.
Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como el derecho invocados por el actor en su escrito libelar.

CAPITULO VI

De la Tercería:

De conformidad con lo establecido en el Artículo 370, numeral 3° del Código de Procedimiento Civil, pidió la intervención del Tercero a la causa, ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, en su carácter de arrendador de su representado.

CAPITULO VII:

De las Pruebas:

Reprodujo el mérito favorable de los autos que rielan al expediente, en particular respecto de cada prueba aportada, cuya indicación, valor probatorio y demás determinaciones da por reproducidas.

PRUEBA DOCUMENTAL:

De conformidad con lo establecido en el Artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promovió:
Marcada “1”, documental Contrato de Arrendamiento con vigencia hasta 15-05-2010, cuya fecha, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones da por reproducidos para que surtan efectos legales.
Marcado “2” al “6”, Contratos de Arrendamiento anteriores, cuyas fechas, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones reproduce para que surtan efectos legales.
Marcada “7”, Constancia de Bomberos, cuya fecha, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones da por reproducidos para que surtan efectos legales.
Marcada “8”, Constancia de Zonificación, cuya fecha, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones da por reproducidos para que surtan efectos legales.
Marcadas “Recibos de Pago”, cuya fecha, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones da por reproducidos para que surtan efectos legales.

DE LOS INDICIOS Y PRESUNCIONES.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 1.399 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, promovió la Prueba de Indicios y Presunciones, para que el Tribunal al momento de dar valor al conjunto de las pruebas promovidas, tenga a bien mediante la actividad intelectual del Magistrado, la certeza a favor de su representado, en cuanto a la excepción contenida en esta Contestación de demanda.

DE LA OPOSICION A LA MEDIDA PREVENTIVA:

Hizo formal oposición a toda Medida Preventiva señalada por el actor en su libelo de demanda.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de la demanda:

Consignó original de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, bajo el N°. 2.009- 750, Asiento Registral 1, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009.
En cuanto a esta documental, este Tribunal le da pleno valor probatorio con fundamento a lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por cuanto se trata de un instrumento público, debidamente protocolizado, el cual demuestra Venta Especial, realizada por los ciudadanos PACIFICO RAMON HERNANDEZ, BEATRIZ ISBELIA HERNANDEZ DE APONTE y AGUEDA AURELINA HERNANDEZ ALFONZO, al ciudadano JEAN HALIM YOUNES, parte demandante en el presente juicio, por ende, la condición de propietario del ciudadano actor, sobre un inmueble construido en un terreno propiedad municipal, con un área de Trescientos Noventa Metros Cuadrados (390,00 M2), constituidas por dos(2) habitaciones, dos(2) baños, un(1) recibo, un(1) comedor, una(1) cocina y dos(2) locales comerciales, ubicadas en la antes Calle Transversal Fonseca, hoy paseo Libertador, bajo los siguientes linderos: NORTE: Casa que es, o fue del ciudadano Rafael Melo Ruíz, en treinta y tres metros (33,00 Mts) lineales. SUR: Casas que son, o fueron de los ciudadanos Nieves Alfonzo y José Alberto Pinto, en Treinta y Tres Metros (33,00 Mts) lineales. ESTE: Con fondo de las casas que son, o fueron de los ciudadanos María de la Paz Rondón y Hermanos Velásquez, en Dieciséis metros (16,00 Mts) lineales, y OESTE: Con la antigua Calle Transversal Fonseca, hoy Paseo Libertado,

Consignó original de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, bajo el N°. 29, folio 135, Tomo 38, Segundo Trimestre del año 2.009.
Este Instrumento público, se valora de acuerdo a lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, por cuanto evidencia que en fecha 18 de Junio de 2009, el ciudadano JEAN HALIM YOUNES, parte demandante en este proceso, pago la suma de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700,000,00), a los ciudadanos PACIFICO RAMON HERNANDEZ, BEATRIZ ISBELIA HERNANDEZ DE APONTE y AGUEDA AURELINA HERNANDEZ ALFONZO, declarando así extinguida la obligación establecida en Venta Especial, e hipoteca legal, del inmueble, adquirido por venta especial, objeto del presente juicio.

Consignó marcados de la “C” a la “J”, recibos de pago por el valor de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) cada uno.
Instrumentos estos, que por tratarse de documentos privados, se valoran de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 444, del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no se desprende de los autos que los mismos hayan sido expresamente impugnados, ni desconocidos por la contraparte, los cuales evidencian la falta de pago del ciudadano SAMIR ALI, en los cánones de arrendamientos, correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, por la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) cada uno.

En la oportunidad legal:

CAPITULO PRIMERO.

Reprodujo el mérito favorable de los autos contenidos en el presente Juicio de Desalojo de Inmueble en cuanto favoreciere a su representado, específicamente en lo que se desprende del libelo de la Demanda y sus anexos.
La parte demandante promovió el mérito favorable de autos, respecto del cual se acoge la reiterada doctrina establecida por el Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide.

CAPITULO SEGUNDO. De las Documentales.

PRIMERO: Promovió con toda la fuerza de su valor probatorio el documento de compra- venta del lote de bienhechurías adquiridas en fecha 29-04-09, mediante venta especial a los ciudadanos: PACIFICO RAMON HERNANDEZ, BEATRIZ ISBELIA HERNANDEZ DE APONTE y AGUEDA AUDELINA HERNANDEZ ALFONZO quien por error en el documento de compra aparecía como AGUEDA AURELINA HERNANDEZ ALFONZO, el cual fue subsanado en el documento de compra- venta, construidas en un terreno propiedad municipal, con un área de Trescientos Noventa Metros Cuadrados (390,00 M2), constituidas por dos habitaciones, dos baños, un recibo, un comedor, una cocina y dos locales comerciales, ubicadas en la antes Calle Transversal Fonseca, hoy paseo Libertador, bajo los siguientes linderos: NORTE: Casa que es, o fue del ciudadano Rafael Melo Ruíz, en treinta y tres metros (33,00 Mts) lineales. SUR: Casas que son, o fueron de los ciudadanos Nieves Alfonzo y José Alberto Pinto, en Treinta y Tres Metros (33,00 Mts) lineales. ESTE: Con fondo de las casas que son, o fueron de los ciudadanos María de la Paz Rondón y Hermanos Velásquez, en Dieciséis metros (16,00 Mts) lineales, y OESTE: Con la antigua Calle Transversal Fonseca, hoy Paseo Libertado, por la suma de SETECIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 760.000,0) tal como se evidencia en documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio San Fernando, bajo el N°. 2.009- 750, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado bajo el N°. 271.3.6.1.1066 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009, y liberada la Hipoteca legal constituida en dicho documento mediante otro de fecha 18-06-2.009, inscrito bajo el N°. 29, folio 135, Tomo 38, Protocolo de Transcripción del año 2.009, prueba ésta que ya fue analizada.
SEGUNDO: Promovió con toda la fuerza de su valor probatorio, los Contratos de Arrendamiento presentados por la parte demandada y suscritos por su persona y los ciudadanos JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO y JOSE GREGORIO ALFONZO, titulares de las Cédulas de Identidad N°s. 1.835.335 y 8.169.656, en los números 51, 52, 53, 54, 58, 59, 60, 61, 62, 63 y 64, y los otros firmados por el ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, foliados con los números 66, 67 y 68, así como los recibos de pago firmados por ambos ciudadanos o cualquiera de ellos. Que ya fueron analizados.

CAPITULO TERCERO. De las Testimoniales.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 482, del Código de Procedimiento Civil, promovió las testimoniales de los ciudadanos: EDGARD JOSE DELAGDO LOGGIODICE, quien rindió declaración ante el Tribunal en fecha 10-02-10, cursante a los folios 118 y 119, respondiendo a un interrogatorio de ocho (8) preguntas formuladas por el Apoderado Judicial de la parte demandante, así: PRIMERA PREGUNTA: “Sí lo conozco”; SEGUNDA: “Si el comerciante, está ubicado en Centro Comercial Las Novedades, en el Paseo Libertador”; TERCERA: “Si tengo conocimiento de que él las compró, se las compró a Pacífico Hernández, Beatriz Hernández de Aponte y Agüeda Audelina Hernández, las pagó en dos partes 60.000, bolívares fuertes el 29 de Abril de 2.009 y, posterior el 18 de Mayo de ese mismo año, le hizo el pago de 700 mil bolívares para completar el monto de 760 mil bolívares que fue el costo de las bienhechurías”: CUARTA: “No era propietario o copropietario de las bienhechurías, los dueños eran: Pacífico Ramón Hernández, Beatriz Hernández de Aponte y Agüeda Audelina Hernández”; QUINTA: “No era propietario o copropietario de las bienhechurías, los dueños eran: Pacífico Ramón Hernández, Beatriz Hernández de Aponte y Agüeda Audelina Hernández”; SEXTA: “No en ningún momento le entregaron Poder alguno para que arrendara dicho local”: SEPTIMA: “Si tengo conocimiento del Contrato Verbal entre los dos ciudadanos mencionados el cual se realizó el día 29 de Abril en horas de la tarde, por un monto de 1.200,00 bolívares mensuales”; OCTAVA: “Si estoy en conocimiento de que le adeuda el señor Samir Alí, ocho meses de arrendamiento que suman 9.600,00 bolívares hasta la presente fecha”.
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TRUDYS ISMAEL HINNAUY, quien rindió declaración ante el Tribunal en fecha 10-02-10, cursante a los folios 120 y 121, respondiendo a un interrogatorio de ocho (8) preguntas formuladas por el Apoderado Judicial de la parte demandante, así: PRIMERA PREGUNTA: “Sí lo conozco”; SEGUNDA: “Si el comerciante, está ubicado en Centro Comercial Las Novedades, en el Paseo Libertador”; TERCERA: “Si tengo conocimiento de que él las compró, se las compró a Pacífico Hernández, Beatriz Hernández de Aponte y Agüeda Audelina Hernández, las pagó en dos partes 60.000, bolívares fuertes el 29 de Abril de 2.009 y, posterior el 18 de Mayo de ese mismo año, le hizo el pago de 700 mil bolívares para completar el monto de 760 mil bolívares que fue el costo de las bienhechurías”: CUARTA: “No era propietario o copropietario de las bienhechurías, los dueños eran: Pacífico Ramón Hernández, Beatriz Hernández de Aponte y Agüeda Audelina Hernández”; QUINTA: “No era propietario o copropietario de las bienhechurías, los dueños eran: Pacífico Ramón Hernández, Beatriz Hernández de Aponte y Agüeda Audelina Hernández”; SEXTA: “No en ningún momento le entregaron Poder alguno para que arrendara dicho local”: SEPTIMA: “Si tengo conocimiento del Contrato Verbal entre los dos ciudadanos mencionados el cual se realizó el día 29 de Abril en horas de la tarde, por un monto de 1.200,00 bolívares mensuales”; OCTAVA: “Si estoy en conocimiento de que le adeuda el señor Samir Alí, ocho meses de arrendamiento que suman 9.600,00 bolívares hasta la presente fecha”.

De conformidad con lo preceptuado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, considera quien aquí decide, que de las declaraciones de los ciudadanos EDGARD JOSE DELGADO LOGGIODICE y TRUDY ISMAEL HINNAUY, se desprende que las mismas concuerden entre sí y con las demás pruebas aportadas por la parte actora, aunado al hecho de que fueron conteste en cuanto al conocimiento que tienen de la existencia del contrato verbal celebrado entre los ciudadanos JEAN HALIM YOUNES, y el ciudadano SAMIR ALI, sobre el inmueble objeto del presente juicio, y que el mismo se realizo el día 29 de abril, en horas de la tarde, por un monto de Bs. 1.200,00, mensual, tal y como se desprende de la respuesta dada a la Séptima pregunta, declaraciones estas que se valoran. Y Así se decide.

Al respecto quien juzga le otorga pleno valor y merito jurídico probatorio a los recibos presentados por la parte del arrendatario –demandada de autos, por cuanto no fueron desconocidos, ni impugnados por la parte contraria, de conformidad con lo establecido con en el artículo 444 eiusdem, y se aprecia como indicio, ya que de los mismos se puede presumir que forman parte del talonario presentado del arrendador –demandante, el cual fue debidamente valorado por este Juzgado, quedando demostrado que el pago del canon de arrendamiento se estableció en dinero efectivo y que al efectuarse cada pago el arrendador le otorgaba un recibo, que recibía el arrendatario en señal de conformidad y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA. Con el escrito de Contestación de la Demanda:
Consignó marcado “1”, cursante al folio 50, original de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 29 de Noviembre de 2.007.
En cuanto a esta instrumento, presentado en original, del cual se desprende una relación arrendaticia existente entre los ciudadanos JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO y el ciudadano SAMIR ALI, parte demandada, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Paseo Libertador, jurisdicción del Municipio San Fernando del estado Apure, así como los términos que la rigen, cuya duración es desde el 15 de mayo de 2008, con vencimiento el 15 de Mayo de 2010, dos (02) años, de fecha 29 de noviembre de 2007, se trata de un instrumento privado que emana de un tercero, que no es parte en el presente juicio, por lo cual debe de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, y por cuanto de autos no se evidencia, que el referido instrumento haya sido ratificado por el tercero ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, mediante la testimonial, no se le da valor probatorio alguno, aunado a ello, no consta en el mismo, la identificación del inmueble que lleve a esta Juzgadora a determinar que se trata del mismo inmueble objeto del presente juicio, tampoco se desprende de los autos del expediente, el carácter con que actúa el tercero, ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, en su condición de propietario del referido inmueble, representante o autorizado por su propietario, por lo que esta Juzgadora lo desecha.
Consignó marcado “2”, cursante a los folios 51 al 53, original contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública del San Fernando de Apure en fecha 23 de Abril de 1.997, bajo el N°. 39, Tomo 25.
Este documento marcado “2”, se valora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, por cuanto son instrumentos públicos, del cual se desprende que los ciudadanos NIEVE ERMILA ALFONZO Y JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, celebro contrato de arrendamiento con el ciudadano ALI SALMAN, cedula de identidad Nº E-80.898.687, sobre un inmueble ubicado en un local comercial de reparación de calzados ubicado en el paseo Libertador Casa Nº 40 de la ciudad de San Fernando de Apure, no obstante, considera esta Juzgadora, que el presente documento no guarda relación con los hechos aquí controvertidos, por cuanto las parte integrantes de la relación arrendaticia expresado en el mismo, como lo son, NIEVE ERMILA ALFONZO Y JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, arrendadores y el arrendatario ciudadano ALI SALMAN, cedula de identidad Nº E-80.898.687, no son partes en el presente proceso, por ende se desecha.
Consignó marcado “3”, cursante a los folios 58 y 59, copia contentiva de Contrato de Arrendamiento. En cuanto a este documento, no se le da valor probatorio alguno, por cuanto no está suscrito por persona alguna, por ende, al no estar suscrito, no existe certeza legal de su autoría, por lo que se desestima dicho documento. Y así se decide
Consignó marcado “4”, cursante a los folios 60 al 63, original contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 19 de Mayo de 1.998.
El relación al instrumento marcado “4”, presentado en original, del cual se desprende una relación arrendaticia existente entre los ciudadanos NIEVES ERMILA ALFONZO y JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, y el ciudadano SAMIR ALI, titular de la cedula de identidad Nº E-80.304.497, parte demandada en el presente juicio, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Paseo Libertador, Casa signada con el Nº 40 jurisdicción de esta ciudad de San Fernando del estado Apure, así como los términos que la rigen, cuya duración es desde el 15 de mayo de 1.999, hasta el 15 de Mayo 2001, dos (02) años, de fecha 19 de mayo de 1.998, se trata de un instrumento privado que emana de terceros, que no son parte en el presente juicio, por lo cual debe, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ser ratificado por los terceros mediante la prueba testimonial, y por cuanto de autos no se evidencia, que el referido instrumento haya sido ratificado por los terceros ciudadanos NIEVES ERMILA ALFONZO y JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, a través de la prueba testimonial, no se le da valor probatorio alguno, aunado a ello, no se desprende de los autos del expediente, el carácter con que actúa los terceros, ciudadanos ERMILA ALFONZO y JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, en su condición de propietario del referido inmueble, representante o autorizado por su propietario, por lo que esta Juzgadora lo desecha.
Consignó marcado “5”, cursante a los folios 65 al 67, original de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 19 de Mayo de 2.001.
Al respecto, considera esta Juzgadora que el instrumento marcado “4”, presentado en original, demuestra una relación arrendaticia existente entre los ciudadanos JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO y el ciudadano SAMIR ALI, titular de la cedula de identidad Nº E-80.304.497, parte demandada en el presente juicio, sobre un inmueble ubicado en la Avenida Paseo Libertador, Casa signada con el Nº 40 jurisdicción de esta ciudad de San Fernando del estado Apure, así como los términos que la rigen, cuya duración es desde el 15 de mayo del 2001, hasta el 15 de Mayo 2003, dos (02) años, de fecha 19 de Mayo de 2001, sin embargo observa, quien aquí decide, que se trata de un instrumento privado que emana de un tercero, que no es parte en el presente juicio, por lo cual debe, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ser ratificado por el tercero mediante la prueba testimonial, para darle valor probatorio y por cuanto de autos no se evidencia, que el referido instrumento haya sido ratificado por el tercero JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, mediante testimonial, es por lo que, no se valora, aunado a ello, no se desprende de los autos del expediente, el carácter con que actúa el tercero, ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, en su condición de propietario del referido inmueble, representante o autorizado por su propietario, por lo que esta Juzgadora lo desecha.
Consignó marcado “6”, cursante al folio 68, original de documento contentivo de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 15 de Mayo de 2.003.
El instrumento marcado “6”, no se valora en virtud de no haber sido ratificados por el tercero del cual emana, ciudadano JOSE GREGORIO HERNANDEZ ALFONZO, a través de la prueba testimonial, ya que se trata de un documento privado, por ende, se desecha.
Consignó marcado “7”, cursante al folio 69, original de Certificado N°. CDT- 129-28-97, emanado del Departamento Técnico del Cuerpo de Bomberos del Estado Apure, suscrito por los funcionarios autorizados.
En relación a esta documental, se trata de un documento administrativo, que no guarda relación con los hechos aquí controvertidos, como lo es la existencia de una relación arrendaticia por un contrato verbal y el incumplimiento de los cánones de arrendamiento por ende se desecha.
Consignó marcado “8”, cursante al folio 70, original de Constancia de Zonificación N°. 263-97, emanado de la Alcaldía del Municipio Autónomo San Fernando, Oficina de Catastro, suscrita por los funcionarios autorizados.
Respecto al documento marcado“8”, se trata de un instrumento administrativo, por cuanto emana de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio San Fernando, de fecha 22 de octubre de 1.997, el cual se valora, del cual se desprende que el inmueble propiedad de HERNANDEZ SUC. Ubicado en el paseo Libertador Nº 40 de esta ciudad, donde funciona el Fondo de Comercio “Zapatería Central A.(reparación de calzados), propiedad del ciudadano ALI SAMIR, se encuentra en zona rural.
Consignó cursante a los folios 72 al 84, recibos de pago por concepto de Pago de Alquiler a favor del ciudadano SAMIR ALI.
En cuanto a estas documentales, referentes a documentos privados, presentadas en copias fotostáticas, cabe señalar, que la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones ha dejado sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos y privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo de la demanda, y no documentos privados simples, y así lo ratifico en sentencia de fecha 19-05-2005, en el caso Jesús Gutiérrez Flores contra Carmen Noelia Contreras, que:
“…las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito articulo 420. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple este carecerá de de valor según lo expresado en el articulo 429, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto a la contraparte del promoverte le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado..”
En este sentido a juicio de quien aquí decide, considera que la fotocopia bajo examen no se refiere a un documento público ni a un instrumento privado o tenido legalmente por reconocido, por lo que no se trata de aquel tipo de documento al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiere sido consignado en fotocopia, y aun cuando no fue impugnadas por la contraparte, se desestiman dichas documentales, el cual no se formaron ni fueron firmadas en presencia de un funcionario público, y por ende no existe certeza legal de su autoría. Y así se decide.
Consignó cursante a los folios 84 al 88 copia de documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, bajo el N°. 2.009- 750, Asiento Registral 1, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.009. El mismo ya fue analizado precedentemente.
Consignó cursante a los folios 89 al 91 copia simple de documento autenticado por ante el Juzgado del Distrito San Fernando del Estado Apure, en fecha 30 de Abril de 1.952, anotado bajo el N°. 45, a los folios 276 y 277 del Libro de Autenticaciones correspondiente, y registrado bajo el N°. 25, folios 40 al 42 de fecha 04 de Diciembre del año 1.952.
El cual, se le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no fue impugnado por la contraparte, el cual demuestra la condición de propietarios de los ciudadanos PACIFICO RAMON HERNANDEZ, BEATRIZ ISBELIA HERNANDEZ DE APONTE y AGUEDA AUDELINA HERNANDEZ ALFONZO, sobre el inmueble objeto del presente juicio, para la fecha de 04 de Diciembre del año 1.952, en virtud de donación que le hiciere el ciudadano PACIFICO HERNANDEZ. No obstante considera quien aquí decide que no guarda relación con los hechos controvertidos por cuanto lo que se dilucida en el presente juicio, es el desalojo de un inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento verbal, por incumplimiento en el canon de arrendamiento y no la propiedad del mismo, la cual está plenamente comprobada a través de las probanzas presentadas.

Consignó cursante a los folios 92 al 103 copia simple de 2 Edición Ampliada y Corregida de los comentarios de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. No se aprecia, no representa prueba. No representa prueba, por ende no se analiza.

En la oportunidad legal:

Ratificó el Punto Previo para que resuelto en la Sentencia Definitiva.
Ratificó la Prórroga Legal invocada en el acto de la Contestación de la Demanda.
Ratificó el Fraude Procesal descrito en el acto de la Constelación de la Demanda
Ratificó las Cuestiones Previas invocadas en el acto de la Contestación de la Demanda.
Ratificó los hechos narrados en el acto de la Contestación de la Demanda, como excepción de fondo.
Ratificó la Tercería invocada, así como la Oposición a toda Medida
CAPITULO UNICO. De las Pruebas.
Reprodujo el mérito favorable de los autos que rielan al expediente, en particular respecto de cada prueba aportada, cuya indicación, valor probatorio y demás determinaciones da por reproducidas.
Al respecto, esta Sentenciadora, acoge la reiterada doctrina establecida por el Tribunal Supremo de Justicia, según la cual el “merito favorable de los autos” no constituye un medio de prueba, sino la solicitud de la aplicación del principio de la comunidad de prueba o de adquisición que rige en el sistema probatorio venezolano, el cual debe ser aplicado por el juez de oficio, vale decir, sin necesidad de alegación de parte. Así se decide.
De conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, promovió marcada “1” documental contentiva de Contrato de Arrendamiento con vigencia hasta el 15-05-10.
Marcadas “2” al “6”, documentales contentivas de Contratos de Arrendamiento anteriores, cuyas fechas, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones reprodujo para que surtan efectos legales.
Marcada “7”, documental pública contentiva de Constancia de Bomberos, cuya fecha, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones reprodujo para que surtan efectos legales.
Marcada “8”, documental pública contentiva de Constancia de Zonificación cuya fecha, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones reprodujo para que surtan efectos legales.
Marcados “Recibos de Pago” cuyas fechas, asiento, suscriptor, identificación y demás determinaciones reprodujo para que surtan efectos legales.
Pruebas estas que ya fueron analiz
De conformidad con lo establecido en los Artículos 1.399 del Código Civil inconcordancia con el Artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto sean aplicables, promovió La Prueba de Indicios y Presunciones.
Esta Juzgadora para decidir observa:

PUNTO PREVIO

FALTA DE CUALIDAD

Ahora bien, como punto previo a la sentencia de merito, se analiza la excepción perentoria opuesta por el demandado en su escrito de contestación, como es la falta de cualidad del demandante ciudadano JEAN HALIM YOUNES, para intentar el presente juicio de desalojo de inmueble.
En tal sentido, tenemos que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Juntos con las defensas invocadas por el demandado en la contestación de la demanda podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio…(omissis)”.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
La doctrina Nacional se encuentra dominada principalmente por la Escuela Francesa, que en Venezuela en cabeza ARCAYA (Estudio Critico de las excepciones de Inadmisibilidad y Otras Previas del Derecho Procesal Venezolano. Tipografía Americana. Caracas), quien siguiendo a GARSONNET, define la Cualidad como la facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura en un acto jurídico o en un proceso. Para ARMINIO BORJAS (Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano, 1.924, Tomo III, Pág. 129), la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción, y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato. Para MARCANO RODRIGUEZ (La Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad, estudio publicado en “El Nuevo Diario”, N° 3.274, del 09 de Febrero de 1.922), la Falta de Cualidad no es el derecho, sino el titulo del derecho. Para esta Juzgadora, el problema de la Cualidad se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando completamente un derecho o poder jurídico y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La Cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción, con lo cual cabe escudriñar la excepción del demandado en relación, a la Falta de Cualidad del uno de los Actores, alegando que éste no es arrendatario del bien inmueble. A tal efecto, bajando a los autos se observa que en la Acción de Desalojo, nacida del contrato de arrendamiento la cualidad la tiene el propietario del inmueble. Ha podido ocurrir, como lo señala el Tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. UCAB, año 2003, PAG 1947), que el inmueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no solo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena.
En el caso sub-lite, el actor JEAN HALIM YOUNES, alega ser propietario del inmueble, cuyo derecho se demuestra a través de un título público debidamente registrado, documento registrado por ante la Oficina de Registro Subalterno, San Fernando de Apure, anotado bajo el N°. 2009.750, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 271.3.6.1066 y corresponde al libro de folio del año 2009. Y de documento registrado por ante la misma Oficina de Registro Subalterno, San Fernando de Apure, inscrito bajo el Nº 29, folios 135, Tomo 38, del protocolo de transcripción del año 2009, la cual , son instrumentales publica con valor de plena prueba, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, y, siendo éste propietario, tienen la plena cualidad para accionar el desalojo del inmueble cuya propiedad está plenamente demostrada a los autos; por ello, la cualidad para accionar en desalojo, no la tiene única y exclusivamente el que celebró el arrendamiento, por ese título, sino el propietario del inmueble cuyo desalojo se solicita. En efecto, el artículo 20 del mencionado cuerpo normativo señala que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a propiedad de una persona distinta del propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sólo podrían tramitarse conforme a las disposiciones de ese Decreto Ley. Ahora bien, si la ley autoriza al nuevo propietario a ejercer las acciones de resolución o desalojo a pesar de que él no fue quien pactó el arrendamiento del inmueble es lógico concluir que si un no propietario arrienda un inmueble, en nombre propio o como mandatario de otro, el propietario del inmueble puede legítimamente pedir la resolución o el desalojo (si convalidó la cesión del goce) o pedir la nulidad, si no autorizó el arrendamiento. Es un absurdo pretender que una persona haya arrendado un inmueble que no le pertenece a tiempo indeterminado o determinado y que ante el incumplimiento del inquilino el propietario que quiere recuperar el goce del inmueble, atributo de su derecho de propiedad, sin embargo no tenga el derecho de acción so pretexto de que la legitimación para pedir el desalojo o la resolución la tiene el arrendador no propietario. Adminiculándolo al caso de marras, el inmueble fue vendido a su actual propietario, parte actora en el presente juicio, ciudadano JEAN HALIM YOUNES, por los ciudadanos PACIFICO RAMON HERNANDEZ, BEATRIZ ISBELIA HERNANDEZ DE APONTE y AGUEDA AURELINA HERNANDEZ ALFONZO, no obstante, de autos no se desprende que tales ciudadanos, antiguos propietarios, hayan arrendado el inmueble objeto del presente juicio, con anterioridad a la venta hecha del mismo a la parte actora, o haya facultado a persona alguna en nombre propio o como mandatario u autorizado, para arrendar dicho inmueble al ciudadano ALI SAMIR, parte demandada en este juicio.
En este orden de ideas, considera esta Juzgadora, que las instrumentales presentadas, demuestran plenamente la cualidad de propietario del demandante y por ende su cualidad para accionar la desocupación del inmueble dado en arrendamiento. Sin embargo, el desalojo que se demanda, lo hace el propietario con tal carácter y como arrendatario en virtud de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, invocado en el libelo de la demanda y que esta sentenciadora dilucida, por lo cual deben desecharse tal excepción y así, se declara.

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

De conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se procede a decidir las cuestiones previas opuestas.
A los fines de establecer la procedencia o no de la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el demandado de autos, esta Sentenciadora estima necesario, realizar las siguientes consideraciones:
Establece el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Dentro del lapso fijado para dar contestación a la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
(…Omissis…)
11º La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”
La cuestión previa sub-litis concierne a aquellos casos en los cuales el ordenamiento jurídico priva de la tutela jurisdiccional al accionante, bien prohibiendo la acción expresamente o negándola por determinadas causales requeridas para su ejercicio; en este sentido, la doctrina pacífica, constante y reiterada expresa que dicha cuestión previa es de las que afectan directamente la acción, entendida ésta como la posibilidad de acudir y provocar la actividad.
El Dr. Arístides Rengel Romberg, en su obra “COMENTARIOS AL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, Caracas-Venezuela, 1995, tomo III, pág. 66-67, mediante el cual determinó: “La cuestión previa correspondiente es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, el rechazo de la acción contenida en la demanda, por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella. Por ello el efecto de la procedencia de la cuestión previa declarada con lugar, en estos casos, es que la demanda queda desechada y extinguido el proceso (Artículo 356 Código de Procedimiento Civil)” (Negrillas de este Juzgador Superior). De la misma manera, el mencionado procesalista expresó en la obra en referencia tomo I, págs. 122 y 123, en atención a la falta de acción lo siguiente: “Según nuestra posición, sólo habría carencia de la acción, cuando la ley objetivamente la prohíba o niegue la tutela jurídica a la situación de hecho (…). El sistema de la legalidad pues, no es un sistema de acciones, en el cual deba encontrarse un extenso catálogo de estas a disposición de los ciudadanos; sino un sistema de derecho cuya sanción está implícita en las normas y se hace posible mediante el derecho de acción. Por ello, sólo puede hablarse de ‘carencia de acción’, cuando el propio orden jurídico objetivamente, determina los casos excepcionales en que no considera dignos de tutela a ciertos intereses y niega en consecuencia, expresamente la acción.” (Negrillas de este Tribunal Superior). En el mismo tenor, instituyó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 0776, de fecha 18 de mayo de 2001, expediente N° 00-2055, bajo la ponencia del Magistrado Jesús Eduardo Cabrera Romero, lo siguiente: “En sentido general, la acción es inadmisible: 1) Cuando la ley expresamente la prohíbe (…) 2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (…) 3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen (…) Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho (…) 4) Dentro de la clasificación anterior (la del número 3), puede aislarse otra categoría, más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres (…) 5) Por otra parte, la acción incoada con fines ilícitos (…) 6) Pero también existe ausencia de acción… cuando…Se está accediendo a la justicia exactamente para lo contrario, para que no se administre. Se acude a la jurisdicción, para que ésta no actúe. 7) Por último, y al igual que las de los números anteriores se trata de situaciones que señala la Sala a título enunciativo y que no impiden que haya otras no tratadas en este fallo, debe la Sala apuntar que los escritos de demanda que atenten contra la majestad de la justicia y contra el Código de Ética Profesional del Abogado (en cuanto a lo que suscribe el profesional del derecho), influyen también sobre el derecho a la acción.
(Negrillas del suscriptor del presente fallo).
Ahora bien, evidencia esta Juzgadora que el accionado de autos opuso la cuestión previa estatuida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por estimar que la demanda incoada no debió ser admitida ni tramitada bajo la figura de desalojo prevista en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto y según su alegato la acción propuesta es manifiestamente infundada, toda vez que se está en presencia de conformidad con las pruebas aportadas, determina la existencia de un CONTRATO ESCRITO Y A TIEMPO DETERMINADO, y que en todo caso la acción que el ciudadano actor debió tomar fue RESOLUCION DE CONTRATO O CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, pero que bajo ningún respecto la ACCION DE DESALOJO, por su parte, el actor no Contradijo la Cuestión Previa opuesta. No obstante, cabe destacar que la Sala Político-Administrativo en fecha 23 de Enero de 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, expediente N° 2001-0145, haciendo una reinterpretación del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil en su parte final, considera que la no contradicción expresa de la Cuestión Previa del Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no acarrea un Convenimiento en la existencia de la misma y, en consecuencia, tampoco la admisión de su procedencia. De lo anterior, se desprende que aun cuando el demandante no haya contradicho las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 ordinal 11, ésta no debe tenerse como aceptada expresamente, ya que le corresponde al juez como rector del proceso constar si de autos se desprende la procedencia o no de la misma.
Ahora bien, una vez precisado por esta Jurisdicente que la cuestión previa bajo estudio, atañe exclusivamente a la acción como derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y evidenciado como ha sido que la demanda interpuesta además de cumplir con los requerimientos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no es contraria al orden público, a las buenas costumbre ni a disposición expresa de Ley, resulta ineludible para esta operadora de justicia en ejercicio de su competencia funcional, declarar IMPROCEDENTE la cuestión previa planteada, por no ajustarse a la presente causa, máxime que de conformidad con el criterio instituido por el Tribunal Supremo de Justicia en atención al principio iura novit curia, se encuentra facultado el Juez para establecer la calificación jurídica que considere apropiada a las relaciones contractuales existentes en los juicios en los que estén llamados a conocer, con independencia de la calificación que al respecto hubieren otorgado la partes. Y así se declara.
En relación con la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 78 ejusdem, referida a la acumulación prohibida, opuesta por el apoderado del demandado en la oportunidad de dar contestación de la demanda, la cual establece:
”El defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil…”
La norma transcrita nos remite al artículo 340 del Código de Procedimiento Civil del cual se desprende, que toda demanda debe contener una serie de requisitos que son de carácter formal, los cuales permiten obtener un escrito libelar bien estructurado para el conocimiento acertado del Juez y del demandado. Tales requisitos se encuentran contenidos en nueve ordinales del citado artículo y que la doctrina moderna los ha agrupado según los sujetos, el objeto y la causa de pedir.
En el caso que nos ocupa, el apoderado judicial no menciono a cual o cuales de los requisitos exigidos en el numeral 340, por referencia del 346, ordinal 6º no cumplió el demandante, sino que señala la cuestión previa del articulo 346 ordina 6º, en concordancia con lo establecido en el articulo 78 ejusdem, ahora bien de la lectura del mencionado artículo en su ordinal 6º, se desprende que está referida al defecto de forma del libelo, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indican el 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el articulo 78 ejusdem.
Señala al respecto el apoderado de la parte demandada, que la acción propuesta por la parte actora es evidentemente inacumulable y así debe ser declarada en virtud de que la parte actora en su petitorio establece como pretensiones dos de ellas que en su conjunto se excluyen, mutuamente, el desalojo de inmueble y el pago de cánones insolutos, toda vez que una de ellas está destinada a la acción de desalojo y la otra referida al cumplimiento de contrato, por lo que solicita se declare con lugar la cuestión previa.
En tal sentido, se observa, que el apoderado del demandado hace referencia al defecto de forma contenido en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, mas no especifico, cuál de los requisitos del 340 ejusdem, no contiene la demanda incoada por el actor.
Ahora bien, respecto a la acumulación prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, a la cual hace referencia el apoderado judicial, por cuanto la parte actora pretende el desalojo y a su vez el cobro de los cánones insolutos, lo cual resultaría improcedente por excluirse ambas pretensiones entre sí. Observa esta juzgadora que ciertamente la parte actora, demanda formalmente el desalojo del inmueble arrendado pidiendo a su vez el pago de los cánones de arrendamiento insolutos, correspondientes a los meses de Mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre , noviembre y diciembre del año 2009; siendo oportuno transcribir parcialmente decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 21 de septiembre de 2006, Expediente AA20-C-2006-000084, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, en la cual está contenida además decisión proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, en el Exp. N° 02-0076, l caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A.en el cual se establece lo siguiente:
“…Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, resolución del referido contrato de arrendamiento y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve.
Para fundamentar el referido criterio esta sede casacional se permite transcribir decisión N° 443 proferida por la Sala Constitucional en fecha 28 de febrero de 2003, Exp. N° 02-0076, en el caso de D-Todo, Import, Export, Training y Distribuidora, CD, C.A., en la cual se dijo:
“…La presente acción de amparo constitucional fue ejercida por la accionante por que, según su entender, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la sentencia dictada el 23 mayo de 2001, le violentó sus derechos constitucionales a la defensa y a un debido proceso, establecidos en el artículo 49.1. de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, ya que ordenó revocar la decisión del 25 de septiembre de 2000, dictada por el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la misma Circunscripción Judicial, fundamentándose en el hecho, de que el hoy accionante acumuló, en el procedimiento iniciado ante el citado Juzgado de Municipio, pretensiones excluyentes al demandar la resolución del contrato de arrendamiento y, al mismo tiempo, solicitar el pago de los cánones de alquiler vencidos.
Con vista en los alegatos en que se fundamenta la presente acción de amparo constitucional, esta Sala considera necesario destacar que la acción resolutoria ha sido definida por la doctrina como la facultad que tiene cualquiera de las partes intervinientes en la celebración de un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y, en consecuencia, ser liberado de su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.
Fundamentándose en la definición antes dada, en el presente caso, cuando D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., demandó ante el Juzgado Vigésimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano Juan José Delgado Rodríguez, nada le impedía exigir al mismo tiempo el pago de los cánones de arrendamiento vencidos –los cuales comprenden los daños y perjuicios, los cuales se pueden demandarse con la acción resolutoria-, pues con este proceder, se proponía poner fin al contrato celebrado, y lograr que, al mismo tiempo, el arrendatario cumpliera con las obligaciones contraídas, dado que, en caso contrario, se estaría enriqueciendo sin justa causa.
Por lo antes expuesto, esta Sala concluye que el fundamento de la decisión dictada por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 17 de diciembre de 2001, que declaró con lugar la acción de amparo constitucional intentada por D-Todo Import, Export, Traiding y Distribuidora, CD, C.A., está ajustada a derecho, pues el hoy accionante podía, perfectamente en la misma pretensión demandar la resolución del contrato celebrado y el pago de los cánones de arrendamiento vencidos; en consecuencia, se confirma la mencionada decisión. Así se decide…” (Subrayado de la Sala).
Como corolario de lo expuesto, la Sala concluye en que la denuncia planteada es improcedente. Por consiguiente no existe la infracción en la recurrida de los artículos 12 y 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.”.

Ahora bien, acogiéndose este Tribunal a los criterios jurisprudenciales antes citados, el cual es compartido por esta Juzgadora, y aplicado por analogía en el caso que nos ocupa por desalojo, sumado al pedimento del pago de los cánones de arrendamiento insolutos, es necesario indicar que ambas pretensiones no se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, son afines en razón de la materia arrendaticia que se discute y corresponden tramitarse ambas por el mismo procedimiento breve. Pues el pago de los cánones insolutos comprende los daños y perjuicios, causados con motivo del incumplimiento en el pago oportuno de las mensualidades y por el uso del inmueble; lográndose así poner fin al contrato celebrado y su consecuente desalojo y al mismo tiempo que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas, en el mismo pues en caso contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. Por todas estas razones se concluye que la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, respecto a la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, debe ser declarada sin lugar. Así se decide.

EN CUANTO A LA PROCEDENCIA DE LA ACCION

En este sentido, debemos establecer que en virtud del Principio Dispositivo que rige en nuestro proceso civil, resulta necesario una correspondencia entre la sentencia de mérito y la pretensión deducida, de allí que deben ser analizados todos y cada uno de los elementos del juicio que servirán de fundamento para la decisión de la causa. En este orden de ideas, el procesalista RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, en su obra “CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL”, señala:
“Según lo dispuesto en el artículo 12, el juez pude suministrar los motivos de derecho, aún cuando las partes no los hayan alegado. No hay extralimitaciones de su parte cuando el Juez presenta la cuestión de derecho de forma distinta a como ella fue expuesta por las partes, cambiando en consecuencia las calificaciones jurídicas que éstas le hayan dado o adicionando apreciaciones o argumentos legales que son producto del enfoque jurídico del Juez. La máxima iura novit curia viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina da mihi factum, dabo tibi ius, (dame los hechos, para darte el derecho).”

Una de los características que presenta la relación arrendaticia, de relevante importancia, y requisito indispensable de todo contrato de arrendamiento, es el tiempo de duración, si es determinado o indeterminado y la forma del contrato ya sea verbal o escrito, en el presente caso se indica que es un contrato verbal, pero no se dice por cuánto tiempo fue celebrado, surge en consecuencia, la importancia de interpretar la naturaleza del contrato.

Establece el artículo 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas…”

De la norma anteriormente se infiere que para que proceda a la acción de desalojo es necesaria la concurrencia de los siguientes requisitos:

1. La existencia de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado.
2. Que la acción esté fundamentada en cualquiera de las siete causales establecidas de manera taxativa en la Ley.
3. Que el contrato verse sobre un inmueble.

Se desprende del libelo de demanda que la acción intentada es de desalojo, producto del incumplimiento por parte del ciudadano SAMIR ALÌ, en cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, a razón de (Bs. 1.200,00) mensuales, sobre un local ubicado en Paseo Libertador, donde funciona un fondo de comercio denominado ZAPATERIA LA NUEVA CENTRAL, el cual forma parte de un inmueble mayor, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure.
De los artículos 1.354 del Código Civil y el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que consagran el principio procesal de la carga de la prueba se desprende que, en general corresponde al actor probar los hechos en que fundamentó su pretensión y al demandado por su parte tendrá que demostrar los hechos en que fundamentó su excepción o defensa.

En el caso sub-judice, el apoderado judicial de la parte actora negó que su representado sea o haya sido arrendatario del ciudadano actor en la relación arrendaticia aducida por el actor, o haya sido arrendador de su poderdante, que debe respetársele su condición de arrendatario, por haber sido pagador de sus obligaciones, que no sabía que el actor había comprado el inmueble y se le haya participado tal situación, que en fecha 29-04-2009 se le haya indicado que el canon de arrendamiento seria la cantidad de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00), que su representado está amparado por un contrato de arrendamiento hasta el día 15 de Mayo del año 2010 y por un monto de SETECIENTOS BOLIVARES(Bs. 700,00) , que es falso que adeude mensualidades al actor por Bs. 1.200,00, que en sus conjunto suman NUEVE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES(Bs. 9.600,00), que su representado esta solvente en el canon de arrendamiento hasta el día 15 de abril del año 2010, según facturas anexas, que es falso que deba pagarle al actor cantidad alguna, niega y rechaza que al actor y a su representado los una un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que a su representado lo rige un contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado.
En tal sentido tenemos que el punto controvertido radica en el hecho de la existencia de un contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado en consecuencia le corresponde la demandante comprobar los extremos legales para la procedencia de la acción de desalojo no obstante, es un principio reconocido en doctrina que la prueba de pago de los cánones de arrendamiento corresponde al arrendatario por cuanto el arrendador no tiene por que probar una situación negativa, como lo es el hecho de que no se le han pagado los cánones mensuales de arrendamiento; esta prueba solo puede hacerla el demandado con la presentación de los recibos correspondientes que le otorga el propietario al cancelar cada mensualidad, y no lo hizo, o en su defecto donde se evidencia que el demandado consigna dichos pagos de conformidad con lo dispuesto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario el apoderado judicial nada probó que le favoreciera.

Ahora bien, en el caso de autos, del análisis y concatenación del conjunto de pruebas ofrecidas por la parte demandante, ciertamente están demostrados los requisitos de procedencia de la acción de desalojo toda vez que, se pretende el desalojo de un bien inmueble cuyo contrato es verbal a tiempo indeterminado lo que determina la naturaleza del contrato, no obstante, aun cuando la parte demandada alega que no existe o que no le une ningún tipo de relación arrendaticia con el actor, por cuanto mantiene una relación arrendaticia bajo contrato escriturado a tiempo determinado con un tercero, no lo demostró en la oportunidad legal, ya que las documentales presentadas no fueron ratificadas por el tercero de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado a ello, no se desprende de los autos del proceso, que ese tercero haya sido autorizado bajo ningún respecto, por el propietario actual del inmueble (JEAN HALIM YOUNES), ni los anteriores (PACIFICO RAMON HERNANDEZ, BEATRIZ ISBELIA HERNANDEZ DE APONTE y AGUEDA AURELINA HERNANDEZ ALFONZO), para celebrar contrato de arrendamiento, con el demandado ciudadano SAMIR ALÌ, lo que adminiculadas con las demás pruebas, como las testimoniales rendidas por los ciudadanos EDGARD JOSE DELGADO LOGGIODICE y TRUDY ISMAEL HINNAUY, los cuales señalaron que tienen conocimiento de la existencia del contrato verbal celebrado entre los ciudadanos JEAN HALIM YOUNES, y el ciudadano SAMIR ALÌ, sobre el inmueble objeto del presente juicio, y que el mismo se realizo el día 29 de abril, en horas de la tarde, por un monto de Bs. 1.200,00, mensual, hacen presumir a esta Juzgadora, que tal y como lo señalo la parte actora en su libelo de demanda, la existencia de un contrato de arrendamiento verbal entre la parte actora y el arrendatario SAMIR ALÌ, sobre el inmueble consistente en un local comercial, donde funciona el Fondo de Comercio “ZAPATERIA LA NUEVA CENTRAL”, ubicado en el Paseo Libertador, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, el cual forma parte de un inmueble mayor, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Casa que es, o fue del ciudadano Rafael Melo Ruíz, en treinta y tres metros (33,00 Mts) lineales. SUR: Casas que son, o fueron de los ciudadanos Nieves Alfonzo y José Alberto Pinto, en Treinta y Tres Metros (33,00 Mts) lineales. ESTE: Con fondo de las casas que son, o fueron de los ciudadanos María de la Paz Rondón y Hermanos Velásquez, en Dieciséis metros (16,00 Mts) lineales, y OESTE: Con la antigua Calle Transversal Fonseca, hoy Paseo Libertador, con un canon de arrendamiento de MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.200,00) mensual, ya que en todo tiempo, el demandado ha sostenido que es arrendatario del inmueble objeto del presente juicio, por otra parte, no consta en los autos del expediente, las solvencias o finiquitos que demuestren que el ciudadano SAMIR ALÌ , se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, a razón de (Bs. 1.200,00) cada uno, ya que, lo que presento el demandado, como prueba de su solvencia, fueron copias fotostáticas de facturas, las cuales, quien aquí decide, no les dio valor probatorio alguno, con fundamento a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tampoco consta, que el demandado haya hecho uso del derecho que tiene como arrendatario o de cualquier persona debidamente identificada de consignar en nombre de este, la pensión de arrendamiento vencida, por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la segunda mensualidad, cuando el Arrendador rehúse expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 51, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido, considera quien aquí decide, que el ciudadano SAMIR ALI, incumplió en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, a razón de (Bs. 1.200,00) cada uno, del Inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, por lo que concluye, esta Juzgadora que son ciertos los hechos alegados por el demandante JEAN HALIM YOUNES, en su demanda incoada y en consecuencia se declara Procedente la presente Acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a. Y así se decide.

En cuanto a lo alegado por el apoderado del demandado, respecto al hecho, de que no sabía que el actor había comprado el inmueble, y que nunca se le participo considera esta Juzgadora que era deber del anterior propietario hacer la debida notificación, no obstante tal y como lo establece la doctrina sobre la materia, el tercero adquirente también está obligado a hacer del conocimiento del arrendatario la negociación celebrada con el propietario arrendador, no sólo para que quede informado de la misma, sino para que pueda ejercer el derecho de retracto a que se contrae el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir para que se subrogue, si así lo considera conveniente a sus intereses dentro del plazo de cuarenta (40) días calendarios, contados a partir de la fecha de la notificación, tal como pauta el articulo 47 ejusdem, de allí que omitir esa notificación por parte del tercero adquirente o por el propietario-arrendador, impide que corra el plazo de caducidad para el ejercicio del retracto, pudiendo ejercerla cuando le convenga, aun cuando el locatario, por sus propios medios, llegue a tener conocimiento de la negociación celebrada entre el propietario- arrendador y el tercero adquirente. Sin embargo este principio general del retracto legal arrendaticio, contemplado en el artículo 43 de la LAI, encuentra su excepción cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de la transmisión o transferencia en su globalidad, y consista en vivienda, oficina o local comercial, (subrayado del tribunal), como así lo estatuye el articulo 49 ejusdem.
En este orden de ideas, considera esta Juzgadora, empero lo expuesto, que en el caso de marras, el inmueble objeto del presente litigio, se trata de un local comercial donde funciona el fondo de comercio ZAPATERIA LA NUEVA CENTRAL, el cual forma parte del inmueble que globalmente adquirió el actor- arrendatario, por venta que le hiciera los ciudadanos PACIFICO RAMON HERNANDEZ, BEATRIZ ISBELIA HERNANDEZ DE APONTE y AGUEDA AURELINA HERNANDEZ ALFONZO, tal y como se desprende del documento público que a tal efecto se consigno y que esta Juzgadora dio pleno valor probatorio; Por ende, vista la excepción, en el caso de estudio, no aplica, no se hace necesario o indispensable que el propietario-arrendador haya realizado la notificación de la venta al arrendatario, en virtud de que el local que ocupa el ciudadano SAMIR ALÌ, en su condición de arrendatario, forma parte del inmueble adquirido mediante venta global, que se le hiciera al ciudadano JEAN HALIM YOUNES. Y así se decide.

DE LA PRORROGA LEGAL

Para que proceda la Prorroga Legal, es indispensable la existencia del contrato por escrito a plazo fijo, que el arrendatario se encuentre en estado de solvencia en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales al vencimiento del término.

El Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal.

Al respecto, esta Juzgadora observa, que la parte demandada en su alegato con relación a la garantía de la prorroga legal, no está ajustado a derecho puesto que no cumple con los requisitos de procedencia de la misma, ya que la relación contractual tal y como se desprende de la prueba testimonial rendida por los ciudadanos EDGARD JOSE DELGADO LOGGIODICE y TRUDY ISMAEL HINNAUY, adminiculadas con las demás probanzas, presume la existencia de un contrato de arrendamiento verbal, y por cuanto se encontraba insolvente en el pago de más de dos (2) cánones de arrendamiento, para el momento de la interposición de la demanda, tal y como se desprende de las pruebas presentadas, por ende, es Improcedente dicha solicitud y así se declara.

RESPECTO DE LA CUANTÍA:

Asimismo, el apoderado de la parte demandada, impugna a todo evento la estimación de la demanda, no obstante no explico si la misma es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación.
La sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de Abril de 2000, (Caso Paula Diagracia Lara Zarate contra Electricidad del Centro (Elecentro) señaló:

“….La regla aplicable para la estimación de las demandas por cumplimiento de contrato de arrendamiento, está prevista en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, que estipula
“En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.
Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 29 de septiembre de 1999, (Inversiones Ibepro, S.R.L. contra Jeannette Maritza de Andrade Reyes) –que hoy se reitera- estableció:
“…Tal disposición comprende los supuestos de: a) validez o nulidad; y, b) resolución del contrato de arrendamiento. En esta última hipótesis, la cuantía debe determinarse por las pensiones no vencidas hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento y las vencidas si fuese pedido su pago; y en el caso de que dicho contrato sea a tiempo indeterminado, por la suma de las pensiones correspondientes a un (1) año. (Vid. Sent. De fecha 12 de agosto de 1993, Caso: Henríquez Ledezma c/ José Ríos Rey y otros).
En aplicación de las precedentes consideraciones en el caso concreto, la Sala observa que en el libelo de demanda fue solicitada la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como el pago de dos mensualidades insolutas, correspondientes a los meses de septiembre y octubre, cada una por la cantidad de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75). Dicho contrato de arrendamiento fue celebrado en fecha 15 de julio de 1996, por un lapso de un (1) año, prorrogable por períodos iguales.

En consecuencia, la cuantía comprende la suma de las mensualidades vencidas y aquellas por vencer hasta el 15 de julio de 1997, fecha de terminación del contrato de arrendamiento, lo que suma un total de once mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio, cada una por el monto de trece mil quinientos cuarenta y tres bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 13.543,75), lo cual asciende a la cantidad de ciento cuarenta y ocho mil novecientos ochenta y un bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 148.981,25).

Es evidente, pues, que el interés principal del juicio no excede de cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,oo) y, por ende, no está cumplido el requisito de la cuantía para la admisión del recurso de casación, ...”.
En el presente asunto, lo que se demanda es el cumplimiento de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término, razón por la cual no existen pensiones en litigio ni accesorios. En este punto, cabe señalar la atinada opinión del Dr. Humberto Cuenca, en su obra “Derecho Procesal Civil”: “En los contratos a tiempo determinado es necesario distinguir: si se reclaman determinadas pensiones, éstas determinan la cuantía; si se alega la nulidad, el valor se determina por la totalidad de las pensiones durante todo el tiempo del contrato, y si se ataca la continuación del contrato, se suman las pensiones que falten por vencerse.
Cuando el Artículo 72 se refiere a los “accesorios” debe entenderse por éstos los daños y perjuicios, intereses vencidos, gastos de cobranza etc., todos los cuales se acumularán a las pensiones sobre que se litigue, siempre que se trate de contratos a tiempo determinado”.
En el caso sub iudice, no se demanda la resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago de los cánones, sino el cumplimiento del contrato por vencimiento del término. Esto significa que no existen pensiones insolutas, ni accesorios que demandar, pues –como se indicó- no se demandó indemnización por daños y perjuicios. Es decir, los parámetros para la determinación de la cuantía especificados en el transcrito artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, no son aplicables al caso concreto.
La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, que prevé
“El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.”

Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente:

“Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos:

a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda.

b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.

c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor

d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.
El anterior criterio ha sido pacífico y reiterado tal como aparece de sentencia de la Sala de 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), que en su parte pertinente expresa:
“Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que “el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…..”.

En el caso que nos ocupa, el actor estimó su demanda en la suma de doce mil bolívares (Bs. 12.000,00), la cual fue impugnada por el demandado, no obstante no se desprende de la contestación los motivos en que fundamenta tal impugnación, sino que solamente se limito a una impugnación pura y simple, por lo que estima esta Juzgadora que el demandado no alego, ni probó un nuevo hecho, tal y como se desprende de los criterios jurisprudenciales cuya transcripción antecede, cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, en tal sentido, visto que la representación judicial de la parte demandada no explano los motivos, bien por insuficiente o exagerada, y nada probo, por ende, queda firme la estimación realizada por el actor.
Por consiguiente, la cuantía del juicio bajo estudio quedó establecida en la suma de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00). En consecuencia, este Tribunal considera Improcedente la impugnación de la cuantía realizada por la parte demandada y así se decide.
DE LA TERCERIA

En cuanto al llamado a tercero, con fundamento en el artículo 370, numeral 3º del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora se pronuncio al respecto, tal y como se desprende a los folios 106 y 107 del cuaderno principal, por cuanto decidió que no era procedente dicha intervención. Y que el apoderado de la parte demandada no refuto ni apelo del mismo.

DE LA OPOSICION DE LA MEDIDA

Este Tribunal en relación con las medidas solicitadas por la parte actora en su libelo de la demanda, emitió pronunciamiento por auto separado en el Cuaderno de Medidas.

D I S P O S I T I V A

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA: 1°) CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE incoara el ciudadano JEAN HALIM YOUNES, de nacionalidad Libanesa, mayor de edad, soltero, Comerciante, titular de la Cédula de Identidad N°. E- 82.237.609, asistido por el Abogado NESTOR ALFREDO LAYA, venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 99.553, titular de la Cédula de Identidad Nº. 2.232.510, domiciliado, en la Avenida Miranda, entre Centro Clínico Coromoto y Hotel Trinacria, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, contra el ciudadano SAMIR ALI, de nacionalidad Siria, mayor de edad, comerciante, domiciliado en la “Zapatería La Nueva Central”, ubicada en el paseo Libertador, de esta ciudad de San Fernando de apure, Estado Apure y se condena:
PRIMERO: A entregar al ciudadano JEAN HALIM YOUNES, el inmueble, constante de un local comercial, donde funciona el fondo de comercio ZAPATERIA LA NUEVA CENTRAL, ubicado en el paseo libertador, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, el cual forma parte de un inmueble mayor, consistente en un local comercial, donde funciona el Fondo de Comercio “ZAPATERIA LA NUEVA CENTRAL”, ubicado en el Paseo Libertador, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, el cual forma parte de un inmueble mayor, el cual se encuentra dentro de los siguientes linderos generales: NORTE: Casa que es, o fue del ciudadano Rafael Melo Ruíz, en treinta y tres metros (33,00 Mts) lineales. SUR: Casas que son, o fueron de los ciudadanos Nieves Alfonzo y José Alberto Pinto, en Treinta y Tres Metros (33,00 Mts) lineales. ESTE: Con fondo de las casas que son, o fueron de los ciudadanos María de la Paz Rondón y Hermanos Velásquez, en Dieciséis metros (16,00 Mts) lineales, y OESTE: Con la antigua Calle Transversal Fonseca, hoy Paseo Libertador, totalmente desocupado de personas y bienes.
SEGUNDO: A cancelar al ciudadano JEAN HALIM YOUNES, suficientemente identificado, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2009, a razón de (Bs. 1.200,00), mensual.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia Definitiva.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San Fernando de Apure, siendo las 11:15 a.m., del día Cinco (05) de Mayo del año dos mil diez (2.010). AÑOS 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

La Secretaria,

Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND.

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado, y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND.

EXP. N°: 2.010- 4.472.-
EJSM/pmsd/mder.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San Fernando de Apure, 05 de Mayo de 2.010
200º y 151º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN
SE HACE SABER:

Al: Abogado NESTOR ALFREDO LAYA, en su condición de Apoderado Judicial del Ciudadano: JEAN HALIM YOUNES, parte demandante en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido contra el ciudadano SAMIR ALI, representado por los Abogados WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO y MARIA ESTHER FLORES, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N° 2.010- 4.472.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

La Secretaria.,

Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND.

Domicilio:
Avenida Miranda entre Centro Clínico
Coromoto y Hotel Trinacria.
San Fernando de Apure.
EXP. 10- 4.472.-

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

San Fernando de Apure, 05 de Mayo de 2.010
200º y 151º

BOLETA DE NOTIFICACIÓN
SE HACE SABER:

Al: (os) Abogados WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO y/o MARIA ESTHER FLORES, en su condición de Apoderados Judiciales del Ciudadano SAMIR ALI, parte demandada en el Juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, seguido por el ciudadano JEAN HALIM representado por el Abogado NESTOR ALFREDO LAYA, que este Tribunal en esta misma fecha, dictó Sentencia Definitiva en la causa contenida en el Expediente N°. 2.010- 4.472.-

Notificación que hago a Ud., (s), de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Conforme a lo establecido en el Artículo 233 del citado Código, la presente Boleta será dejada por el Alguacil de este Tribunal en el domicilio de la parte notificada, y de estas actuaciones dejará expresa constancia en el expediente la Secretaria del Tribunal.

La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

La Secretaria.,

Abg. PETRA M. SILVA DIAMOND.

Domicilio:
Calle Madariaga, Quinta “Joropo”,
Entre Avenida Miranda y Calle Muñoz
Diagonal a la Gobernaciòn del Estado Apure
Nº. A- 2.
San Fernando de Apure.
EXP. 10 - 4.472.-