TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DE TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO APURE.

EXPEDIENTE: Nº.6.470.

DEMANDANTE: RUFINO LIZCANO.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: Abog. RAMÓN ANDRÉS BLANCO PALAVECINO, EISEN JOSÉ BRAVO RAMIREZ y EUGENIO CRISOSTOMI CAÑONI.

DEMANDADOS: IVAN JOSÉ RODRÍGUEZ ESTE, RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN AMADO OLABI SALAME.

DEFENSOR AB-LITEM DEL CO-DEMANDADO IVAN RODRÍGUEZ: Abog. NABOR JESÚS LANZ CALDERÓN.

APODERADO DE LA PARTE C0-DEMANDADA: Abog. NABOR JESÚS LANZ CALDERÓN.

MOTIVO: ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
PRELIMINAR
En fecha 12-12-2013, fue recibida la presente demanda de ACCIÓN DE RETRACTO LEGAL, por inhibición la Jueza del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, constante de cincuenta y tres (53) folios útiles, instaurada por el ciudadano RUFINO LIZCANO, contra los ciudadanos IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, RAMEZ AL HOSSIN Y JALDUM AMADO OLABI SALAME, plenamente identificado en autos.
Que el ciudadano RUFINO LIZCANO debidamente asistido por los abogados RAMON ANDRES BLANCO PALAVECINO y EISEN BRAVO, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.134.656 y 52.697, interpuso demanda por Retracto Legal contra el ciudadano IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, por la venta que este le hizo a los ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN Y JALDUN AMADO OLABI SALAME, venezolanos, mayores de edad titulares de la Cédula de Identidad N°.22.882.901 y 19.560.474 respectivamente, de un lote de terreno ubicado en el Barrio Samán Llorón de esta Ciudad de San Fernando de Apure, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Calle Barinas en cuarenta y tres metros con cincuenta centímetros (43,50 mts); SUR: Avenida Casa de Zinc, en treinta y cuatro metros (34,00 mts); ESTE: Prolongación de Calle 27, en treinta metros (30 mts); y OESTE: Avenida María Nieves en cincuenta y cinco metros (55 mts), por la violación del derecho de preferencia al efectuar dicha venta, la cual quedó debidamente registrado en la Oficina de Registro Público de la ciudad de San Fernando del estado Apure bajo el N° 28, folio 206 al 214, del Protocolo Primero, Tomo Séptimo del Primer Trimestre del año 2.008. Que el ciudadano ha ido poseyendo en su carácter de arrendatario, un lote de terreno ubicado en el Barrio Samán Llorón, sector los Corrales desde el 27 de junio de 1.987, en donde funciona el Fondo de Comercio denominado “TALLER SERVI CARROS”, el cual se dedica a la mecánica, latonería y pintura de toda clase de vehículos, ejerciendo la posesión del mismo en forma pacífica, pública, ininterrumpida, no equivoca y sirviéndose como buen padre de familia, usándolo como medio de sustento. Que el propietario del lote de terreno antes descrito IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, habiendo suscrito durante todo el tiempo que tengo como arrendador un solo contrato de arrendamiento efectuado en el año 1.987, por un lapso de dos (2) años contrato a tiempo determinado. El cual al vencerse en tiempo estipulado en el mismo se convirtió en contrato a tiempo indeterminado. Que en una oportunidad sin razón alguna, concretamente en fecha 10 de Junio de 2.004, se le notificó judicialmente la decisión del ciudadano IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, que la relación arrendataria por el local donde funciona el taller mecánico “SERVI CARROS” había culminado, por lo que a partir de ese momento comenzaba a correr el lapso de ley para entregar el inmueble arrendado, negándose a aceptar el pago del canon de arrendamiento a través de la vía que habitualmente era cancelado. Que se vio obligado a cancelar el canon de arrendamiento, a través de una oferta real y depósito en el Tribunal del Municipio San Fernando del estado Apure. Que se interpuso una demanda en su contra por el ciudadano antes mencionado por un supuesto incumplimiento de contrato por ante ese mismo Tribunal de Municipio San Fernando, cuya causa esta asignada con el número 4.106, siendo debidamente citado en fecha 19 de junio de 2.007. Invocaron a su favor los artículos 1.600, 1.608, 1.614 del Código Civil y 33, 35, 42, 43 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En fecha 10 de julio de 2012, se admitió la demanda por el Tribunal Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Apure, cuanto ha lugar en derecho de conformidad con el artículo 341 del Código Civil en concordancia con el 338 eiusdem.
Al folio 38, cursa la consignación del alguacil de la boleta de emplazamiento librada al ciudadano IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, la cual fue recibida y firmada por el mismo ciudadano.
Al folio 39, cursa la consignación del alguacil de la boleta de emplazamiento librada al ciudadano RAMEZ AL HOSSIN NASSER, la cual fue recibida y firmada por el mismo ciudadano.
Al folio 40, cursa poder apud acta conferido por el ciudadano RUFINO LIZCANO a los abogados RAMON ANDRES BLANCO PALAVECINO y EISEN BRAVO inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros.134.656 y 52.697.
Al folio 44, cursa la consignación del alguacil de la boleta de emplazamiento librada al ciudadano JALDUM AMADO OLABI SALAME, la cual fue recibida y firmada por el mismo ciudadano.
Al folio 46, cursa acta de inhibición de la ciudadana Jueza Auri Yuly Torres Lárez, por encontrarse incursa en la causal de inhibición contenida en el ordinal 6° del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04 de diciembre, se dejó constancia del vencimiento del lapso establecido en el artículo 86 del Código de Procedimiento Civil, sin que las partes hayan hecho uso del allanamiento indicado, por lo que se ordenó remitir el presente expediente en original a este Juzgado a los fines de conocer sobre la inhibición planteada. Se libró oficio.
En fecha 12 de diciembre de 2012, la ciudadana Jueza Provisoria de este Tribunal ciudadana Luz Marina Silva Pérez, se abocó al conocimiento de la causa de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 109, cursa la decisión dictada por el Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del estado Apure, la cual declaró con lugar la inhibición planteada por la Dra. Auri Torres Lárez.
Al folio 115, los apoderados judiciales de la parte demandante abogados RAMON ANDRES BLANCO PALAVECINO y EISEN JOSE BRAVO RAMIREZ sustituyeron poder en el abogado EUGENIO CRISOSTOMI CAÑONI.
Del folio 117 al 120, cursa auto por el cual se repuso la causa al estado de admitir y sustanciar la presente acción de retracto legal por el procedimiento breve de conformidad con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 15 de enero de 2013, se admitió la presente demanda cuanto a lugar en derecho de conformidad con el artículo 341 en concordancia con el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 127 y siguiente, cursa la consignación del alguacil de la boleta de emplazamiento del ciudadano RAMEZ AL HOSSIN NASSER.
Al folio 129 y siguiente, cursa la consignación del alguacil de la boleta de emplazamiento del ciudadano JALDUN AMADO OLABI SALAME.
Al folio 138, cursa la consignación del alguacil de la boleta de emplazamiento del ciudadano IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, por cuanto no se pudo localizar en el domicilio señalado.
Al folio 140 y vuelto, el ciudadano JALDUN AMADO OLABI SALAME, confirió poder al abogado NABOR JESUS LANZ CALDERON.
Al folio 142, mediante auto se acordó librar cartel de notificación al ciudadano IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 144 y vuelto, el ciudadano RAMEZ AL HOSSIN NASSER, confirió poder al abogado NABOR JESUS LANZ CALDERON.
En fecha 18 de marzo de 2013, se agregaron los carteles de citación, los cuales fueron debidamente publicados en los diarios Visión Apureña y Últimas Noticias.
En fecha 20 de marzo de 2013, fue fijado el cartel de citación del ciudadano IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, en la morada, ubicada en el sector Caramacate, vía Los Arrieros, diagonal a la Iglesia Católica, casa s/n de esta ciudad de San Fernando del Estado Apure.
Al folio 211, el abogado EISEN JOSE BRAVO, identificado en autos, mediante diligencia solicitó se designara defensor de oficio al ciudadano IVAN JOSÉ RODRIGUEZ ESTÉ.
En fecha 20 de septiembre de 2013, se designó al Abogado JESUS ARMANDO ALVAREZ, titular de la Cédula de Identidad N°.14.811.117, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.115.404.
Al folio 218, se libró la citación al abogado Defensor Ad Litem Jesús Armando Álvarez a los fines de la contestación de la demanda.
Del folio 220 al 241, cursa el escrito de contestación de la demanda, suscrito por el abogado NABOR JESUS LANZ CALDERON, con el carácter de autos, como punto previo en el escrito expuso: La falta de legitimidad de la parte actora para intentar el presente juicio, conforme al artículo 361 del Código de Procediendo Civil, por cuanto señala el demandante en su escrito libelar, que es titular del derecho de preferencia ofertiva y en virtud de ello posee igualmente la titularidad para ejercer el retracto legal. Acotó que el demandante de autos, es ciertamente arrendatario de un local comercial ubicado en el Barrio Samán Llorón, sector los Corrales, y que el mismo perteneció al ciudadano IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, aquí codemandado, según documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio San Fernando del estado Apure, el cual quedó inscrito bajo el N° 100, folios 202 al 207, Protocolo Primero, Tomo III adicional, Tercer trimestre del año 1992, observando claramente que en el mencionado documento el codemandado IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, era propietario de un lote de terreno constante de DOS MIL SETECIENTOS DIECIOCHO metros cuadrados (2718 mts2), y que el lote de terreno donde se encuentra enclavado el local comercial donde se encuentra arrendado el demandante de autos, forma parte de dicho terreno, ya que el mismos se encuentra dentro de los mismos linderos generales, pero en menor extensión métrica. Sobre la contestación al fondo expresó: Es cierto el hecho que señala el demandante en su escrito libelar con relación a que “…ha venido en mi carácter de arrendatario, un lote de terreno ubicado en el barrio Samán Llorón, sector los corrales…”. Es cierto el hecho que señala el demandante en su escrito libelar con relación a que “…tengo como arrendador un solo contrato de arrendamiento…”. Es falso y de mera falsedad el hecho afirmado por el accionante e su escrito de demanda relacionado con: “por otro lado se presentó la situación jurídica en la que el propietario con el que suscribí contrato de arrendamiento… vendió a los ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN Y JALDUN AMADO OLABI SALAME… sin notificarme en lo absoluto la preferencia ofertiva legal, violando el derecho a la defensa”. Es falso y de mera falsedad el señalamiento que realiza el demandante en su escrito libelar, así: “…por otro lado es menester señalar que durante todo el tiempo que duro dicho proceso estuve sometido a una presión tanto física como psicológico y económica generada por los honorarios de los diferentes abogados que tuve que cancelar, aunado a la ausencia de clientes quienes se abstenían de acudir al taller por el miedo de que se practicara el desalojo en cualquier momento y sus vehículos sufrieran las consecuencias derivadas del mismo por lo que nadie acudía a requerir los servicios del taller. Negó, rechazo y contradijo lo referido por el accionante en relación a que “…en el presente caso, estamos en presencia de la grave violación a la norma que establece la ley de arrendamientos inmobiliario en cuanto al derecho que tengo de preferencia ofertiva…”. Negó, rechazo y contradijo el derecho alegado por el demandante de autos, así como también el capítulo referente al petitorio, en virtud de que ni el derecho alegado, ni lo solicitado tiene fundamento legal.
Del folio 245 al 250, el abogado JESUS ARMANDO ALVAREZ, en su carácter de Defensor Judicial del ciudadano IVAN JOSE RODRIGUEZ ESTE, presentó escrito de contestación a la demanda, mediante el cual opuso cuestiones previas de conformidad con el artículo 346 ordinales 10° que se refiere a la caducidad de la acción propuesta, por cuanto, la misma fue interpuesta con posterioridad a la fecha en que caducó el derecho del accionante para ejercer el retracto legal. Sobre la contestación al fondo, expuso: “no es cierto que le ciudadano RUFINO LIZCANO, no estaba enterado de la venta desde el mes de junio del año 2.007, no es cierto que se le vulneraba el derecho de poder adquirir el inmueble al actor, como pretende hacerlo ver en su libelo como si él fuera el arrendatario del cien por ciento (100%) de la totalidad de inmueble objeto de esta pretensión, toda vez que lo que él ha poseído como arrendatario es una porción del total del mismo donde ha mantenido un taller mecánico que le genera ingresos por un pago irrisorio.
Al folio 251, mediante auto se declaró como no opuesta la cuestión previa alegada por el abogado JESÚS ARMANDO ALVAREZ, con el carácter de autos, de conformidad con sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 19-06-2000, en el expediente N° 000131.
Al folio 264, cursa el escrito de promoción repruebas suscrito por el abogado NABOR JESUS LANZ CALDERON con el carácter de autos.
Del folio 268, cursa escrito de promoción de pruebas presentado por el Defensor Ad Litem abogado JESUS ARMANDO ALVAREZ.
Del folio 273 al 277, consta escrito de promoción de pruebas suscrito por los abogados RAMON ANDRES BLANCO PALAVECINO y EISEN JOSE BRAVO RAMIREZ, con el carácter de apoderados judiciales de la parte actora.
Del folio 340 al 344, cursa el escrito de conclusiones presentada por el abogado NABOR JESUS LANZ CALDERON, con el carácter de autos. Así mismo, del folio 345 al 346 el escrito de conclusiones presentado por el abogado JESUS ARMANDO ALVAREZ en su carácter de Defensor Ad Litem.
Al folio 348, el abogado EISEN JOSE BRAVO RAMIREZ identificado en autos, mediante diligencia, impugnó la experticia que corres inserta a los folios 331 al 337, en virtud que para la práctica de la misma se obvio un paso procedimental trascendental que en consecuencia violenta el debido proceso y el derecho a la defensa de su representado, por cuanto se inobservó los dispuesto en el artículo 466 del Código de Procedimiento Civil. Lo que se evidencia, según la parte demandante, al no dejarse constancia en el expediente del día y la hora en que se comenzarían a realizar las diligencias en el sentido de practicar la misma.

II
PUNTO PREVIO
Con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil los demandados RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN AMADO OLABI SALAME, por intermedio de su Apoderado Judicial Abogado NABOR JESÚS LANZ CALDERÓN, oponen para ser resuelta como punto previo al fondo la falta de legitimidad de la parte actora para intentar el presente juicio, ya que el demandante pretende lograr el retracto legal por la violación del derecho de preferencia al efectuar el ciudadano IVAN JOSÉ RODRIGUEZ ESTE venta de un lote de terreno ubicado en el Barrio Samán Llorón de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, a los ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN AMADO OLABI SALAME, la cual quedó debidamente Registrada en la Oficina de Registro Público de esta ciudad bajo el N°.28, folio 206 al folio 214, del Protocolo Primero, Tomo Séptimo, del Primer Trimestre del año 2.008.
Por razones de tecnicismo procesal debe quién aquí decide entrar a emitir pronunciamiento sobre la defensa de fondo alegada, ya que de ser procedente resultaría inoficioso entrar a conocer del fondo en la presente causa.
En consecuencia de lo expuesto anteriormente, pasa a considerar este Tribunal lo siguiente:
El artículo 361 de nuestro Código de Procedimiento Civil señala:
“… (omissis)…
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio…”
Cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, se hace valer al contestar el fondo de la materia, dicha cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda.
Entre las muy variadas opiniones jurídicas que se han dado lugar en la doctrina y en la práctica, la excepción por falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, para intentar o sostener el juicio, se abrió campo en la distinción entre la cualidad activa y cualidad pasiva, entendiéndose la primera como la cualidad para intentar juicio, es decir, el interés jurídico que tiene determinada persona en hacer valer jurisdiccionalmente su derecho. Esta distinción se encuentra en directa consonancia con la titularidad de los derechos, coadyuvada a determinado interés jurídico, como se ha manifestado, de lo cual resulta, para uno de los litigantes el derecho de ejercitar la acción y para el otro, la sujeción a la acción ejercida. En consecuencia, debe existir una directa relación y una lógica correspondencia entre el actor o titular de la acción y el demandado, o sujeto contra quien la acción es ejercida.
Por lo que siendo así, es la falta de correspondencia lógica, lo que constituye la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado, para intentar o sostener un juicio.
En este sentido, el doctrinario patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Comentarios al Código Procesal Civil”, Tomo III, Pág. 115, expresa lo siguiente:
“… la legitimación a la causa, deviene de la titularidad, es un presupuesto material de la sentencia favorable que tiene que acreditar el demandante, pues, a él corresponde la carga de la prueba de todos aquellos supuestos que hacen aplicable la norma productora del efecto jurídico deseado por el demandante (…). Por tanto, si el reo no opone la excepción de falta de cualidad, ello no significa que actor quede exento de probar que él es el titular del derecho deducido y que su antagonista es titular de la obligación correlativa”
La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva”.
Así mismo, el ilustre procesalista también patrio Arístides Rengel Romberg en su “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, según el nuevo Código de 1.987”, define a la parte en el proceso al igual que Guasp así: “para quien pretende y frente a quien se pretende, o más ampliamente, quien reclama y frente a quien se reclama la satisfacción de una pretensión”. Definiéndola en última instancia como “…el sujeto activo y el sujeto pasivo de la pretensión que se hace valer en la demanda judicial”. Según este autor, no basta en ser parte en un proceso, sino es necesario tener legitimidad y cualidad. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). Pero no hay que confundir legitimación con la titularidad del derecho controvertido (cualidad). La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa, es decir, a lo que la doctrina procesal moderna ha denominado una absolución en la instancia -cuestión distinta a la absolución de la instancia- o sentencia inhibitoria. Por lo que, bajo el resplandor de nuestro Código Civil Adjetivo, la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, sólo pueden proponerse por el demandado junto con las defensas invocadas en la contestación de la demanda conforme al ya mencionado artículo 361 eiusdem.
De la revisión del criterio de los doctrinarios patrios traídos a colación debemos concluir entonces que, la cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
Por otra parte, al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia fechada el 23/09/2003, con ponencia del Magistrado Dr. HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla…. Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(“Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1.987, pág. 183.)
Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, aludiendo a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo ha señalado el tratadista colombiano Hernando Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogotá. 1.961. Pág. 539)
Esto es la legitimación ad causan, la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:
“la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”
En el presente caso, el demandante, ciudadano RUFINO LIZCANO PEÑALOZA, suficientemente identificado en autos, y debidamente asistido por los Abogados RAMÓN ANDRES BLANCO PALAVECINO y EISEN JOSÉ BRAVO RAMÍREZ, se considera titular de un derecho, y alega en la demanda que es arrendatario del inmueble cuyo retracto legal demanda, solicitando la aplicación del RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, contemplado en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que considera cubre los parámetros del artículo 42 de la mencionada ley.
Ahora bien, la legislación inquilinaria venezolana consagra el retracto legal, entre otros, como un derecho preferente de carácter proteccionista para adquirir el inmueble arrendado, establecido en el artículo 6 del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, y hoy previsto en el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y que por remisión legal de la mencionada norma, al ejercicio de este derecho contenido en Ley Especial, le son aplicables las disposiciones de derecho común contenidas en el Código Sustantivo Civil en los artículos 1.534 al 1.548, todas referidas al retracto y en cuanto puedan ser ajustadas al retracto legal arrendaticio.
De esta manera, estima conveniente este juzgador traer a colación lo que al respecto señalan los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más aún cuando fueron sustento legal de la parte actora en su escrito libelar:
“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”. (Subrayado del tribunal).

“Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendaticio de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior” (Subrayado del tribunal).
Al respecto, el autor Fernando Martínez Riviello, en su obra “La Terminación del Contrato de Arrendamiento y los Derechos de Preferencia de los Arrendatarios”, página 362, señala:
“…De la exégesis del artículo 6 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se infiere que el derecho de adquisición preferente se aplica a los contratos de arrendamientos sin importar, si el contrato es a tiempo indeterminado o a tiempo determinado, con tal que el arrendamiento hubiere durado más de dos años y si no hubiese durado más de este tiempo, el arrendatario tendría ese derecho con tal que hubiese ejecutado mejoras en el inmueble que excedan del 5% del valor del mismo…
…omissis…
…El otro requisito para el ejercicio válido de este derecho es que el arrendatario estuviese solvente en el pago de las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del Decreto. En fin para el ejercicio válido de ese derecho debe existir un contrato de arrendamiento vigente para el momento de la enajenación del inmueble objeto del contrato y el arrendatario debe estar solvente en el cumplimiento de todas sus obligaciones, lo que significa que no debe estar incurso en ninguna causa de resolución ni causal de desocupación…”.
Se puede notar entonces, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal inquilinario están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis, la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho. El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto Legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: (1) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (2) que se encuentre solvente en los pagos y (3) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) y con dichos requisitos también dar cumplimiento a lo que pauta el precitado artículo 43 eiusdem.
Pues bien, desglosando de manera pormenorizada estos requisitos mencionados precedentemente, es claro concluir, que el actor tiene evidentemente más de dos (2) años ocupando el bien inmueble del que pretende ejercer el Retracto Legal; así como también podemos concluir, en este caso forzosamente, pues de ello no hubo objeción por ninguno de los co-demandados de autos, que el mismo se encuentra solvente en los pagos arrendaticios, muy a pesar, por eso expresamos que concluimos forzosamente, de que dichos pagos se estén efectuando mediante una oferta real de pago por ante el Juzgado del Municipio San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure. En pero, el último punto, es decir, que satisfaga las aspiraciones del propietario, debe quién aquí decide, ser acucioso para determinar con precisión si se cumple con este requisito del antes mencionado artículo 42 y por consonancia con el 43 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Se observa del contenido del libelo de la demanda, de los escritos de contestación a la demanda y de las actas procesales, específicamente del señalamiento de que el actor es arrendatario de un lote de terreno ubicado en el Barrio Samán Llorón, sector Los Corrales y del documento de compra-venta consignado por la parte demandante como instrumento fundamental de la demanda (f. 5 al 11), que el accionante, RUFINO LIZCANO PEÑALOZA, posee un lote de terreno con una superficie aproximada de Mil Trescientos Ochenta y Dos con 42/100 Metros Cuadrados (1.382,42 m2), y las bienhechurías sobre el construidas, ubicado en la Calle Barinas, cruce con Calle El Mango, antigua prolongación de la Calle 27 en esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, en calidad de arrendatario, como consecuencia del contrato de arrendamiento celebrado con el ciudadano IVAN JOSÉ RODRÍGUEZ ESTE, igualmente se constata que dicho terreno forma parte del inmueble objeto de la venta efectuada por el ciudadano IVÁN JOSÉ RODRÍGUEZ ESTE a los ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN AMADO OLABI SALAME, cuya venta versa sobre un lote de terreno de una superficie aproxima de Dos Mil Quinientos Cincuenta y Tres con 43/100 Metros Cuadrados (2.553,43 m2), sin que exista en autos prueba alguna que demuestre que el terreno vendido de forma global podía ser vendido por locales o partes, amén de que la pretensión del demandante es que se le conceda la preferencia ofertiva y subrogarse en el lugar de RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN AMADO OLABI SALAME, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad ya mencionado, por lo que pretende la adjudicación del lote de terreno global donde se encuentra ubicado el lote de terreno arrendado.
En este sentido la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 49 establece:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”
De la norma antes transcrita se observa que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el bien arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, se materializaría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado para enajenar el inmueble – de forma global- por la obligación que tendría de ofertar los locales, viviendas u oficinas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupan. De este modo y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios
Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Casación Civil, mediante sentencia No. 000340, dictada en fecha 23 de mayo de 2012, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, resolvió:
“El fallo recurrido señaló lo siguiente:
“…en el caso de autos la demanda interpuesta debió ser declarada de oficio, inadmisible in limine litis, puesto que de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo. En efecto, consta del documento de compra-venta protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 10 de mayo de 2010, bajo el N° 2010.606, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.1.1525, el cual corre inserto a los folios 24 al 32 del presente expediente, que el ciudadano Edmundo Severino Iribarren, en su carácter de presidente de la firma mercantil Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA), dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana Susana Wu Wu, un bien inmueble de su propiedad, constituido por unas bienhechurías edificadas sobre un terreno ejido de propiedad municipal que mide cuatrocientos setenta metros cuadrados (470 m²), situado en la carrera 22 entre calles 24 y 25, parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, dentro de los siguientes linderos: Norte: terreno que es o fue ocupado por Rafael Guedez; Sur: con la carrera 22, que es su frente; Este: terreno que es o fue ocupado por Vicente Romero Cottis, y Oeste: terreno que es o fue ocupado por Cornelio Gil García. Asimismo se observa, que de los contratos de arrendamientos, traídos por el actor se desprende que el local ocupado por el arrendatario posee una superficie de trescientos veinticinco metros cuadrados (325 m²), aproximadamente de superficie con 9 metros de frente sobre la carrera 22, de lo que se colige que, el ciudadano Carlos Humberto Ríos López, no es arrendatario del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, o lo que es lo mismo, es arrendatario de un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión.
El artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, el retracto no procederá en los casos de enajenación o transferencia global, razón por la que, resulta forzoso para esta juzgadora confirmar la sentencia apelada con las modificaciones antes identificadas, y en consecuencia declarar inadmisible la presente demanda, por cuanto la misma, encuadra en el supuesto establecido en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.
En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que en el caso de autos lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto, en fecha 14 de junio de 2011, por el abogado Oswaldo Herrera, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, dictada en fecha 10 de junio de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en consecuencia se declara inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide”.
Como puede observarse, la recurrida confirmó la decisión de primera instancia que había declarado inadmisible la pretensión deducida fundamentándose en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para (sic) la vivienda, oficina o local arrendado, porque de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo y que la venta se hizo en bloque o por la globalidad.
Según el formalizante el juez debió haber declarado con lugar la demanda, por cuanto “…el ofrecimiento de venta realizado por la propietaria de conformidad con el artículo 44 ibídem otorga a [su] mandante el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto…”.
Al respecto, juzga esta Sala que ello no es así, por cuanto, tales derechos, tanto el de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes.
En este sentido, la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno infringió los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario, hizo valer el carácter de orden público del derecho de retracto, al no alterar sus supuestos de procedencia circunscribiendo su aplicación a lo establecido en el artículo 49 eiusdem, lo cual descarta cualquier pronunciamiento sobre la existencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario y, por ende, hace inaplicable al presente caso el artículo 45 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide.”
(…Omissis…)
“En este sentido, cabe reiterar igualmente que la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, ninguna influencia o relevancia tendía la valoración de las pruebas denunciadas como silenciadas por el formalizante, toda vez que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda tuvo lugar como consecuencia de haberse establecido la existencia de una venta global o en bloque de un inmueble de mayor extensión al arrendado por el demandante, con otros documentos distintos a los señalados por el formalizante, tal como se evidencia de la trascripción que de la recurrida se hizo en la resolución de la primera denuncia, la cual se da aquí por reproducida, todo lo cual conduce a la desestimación de las denuncias planteadas. Así se decide.”
Ahora bien, por cuanto en fecha 13 de octubre de 2008, el tribunal de origen mediante auto expreso admitió la demanda que por retracto legal incoara la sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A., y posteriormente por sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2012, declaró sin lugar la misma fundamentando su decisión en al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, decisión contra la cual fue ejercido recurso de apelación por parte de la accionante, y analizadas las pruebas aportadas, junto con el fundamento legal y la jurisprudencia arriba citados, considera quien decide pertinente determinar, si el juzgador puede pronunciarse sobre la admisibilidad, luego de haber admitido la demanda y habérsele dado el trámite procesal a la causa en su totalidad, aplicando el principio de conducción judicial sobre lo cual la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, de fecha 10 de abril del año 2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, se pronuncio en los siguientes términos:
“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.”
En este mismo sentido a las ideas traídas a colación, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 1193 de fecha 22 de julio de 2.008, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, ratificada por la misma Sala en fallo N° 1896 de fecha 01 de diciembre de 2.008, estableció:
“La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.
A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:
(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, Jesús E. La Confesión Ficta en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).”
Ahora bien, para dirimir el problema judicial planteado, resulta imperativo indicar que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya aludido, constituye una especie de despacho saneador, en virtud del cual los jueces se pronuncian respecto a la admisibilidad o no de una demanda, previo a la revisión y constatación en la misma del cumplimiento de los exigencias de admisibilidad, incluso, para aplicar las reglas de competencia según sea el caso. Esa disposición textualmente dispone que:
“…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”.
Esa revisión previa es congruente con el principio procesal, en virtud del cual los jueces son directores e impulsores del proceso –principio dispositivo- consagrado en los artículos 11 y 14 del Código Adjetivo Civil, dado que ejercen una función jurisdiccional pública dentro del mismo, pues la solución judicial de los conflictos es uno de los fines primarios del Estado de Derecho que asegura el acceso de sus integrantes a valores fundamentales de justicia, paz, orden y seguridad. Como bien se expresa en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, todo proceso judicial “…no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional, entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia…”. Es por ello, que a los jueces se les asigna el papel de ser directores del proceso, despojándose de esta manera del antiguo rol que de simples e impasibles árbitros tenían, negándosele toda iniciativa oficiosa para asegurar la prosecución de los juicios.
No es así en nuestro actual ordenamiento jurídico, por lo que –aún de manera genérica- es que fue sancionado el citado artículo que autoriza a los jueces a rechazar in limine una demanda, siempre con fundamento a los tres supuestos no concurrentes que en el mismo están contenidos: 1) Que no sea contraria la demanda al orden público. 2) Que no sea contraria a las buenas costumbres y 3) Que no sea contraria a alguna disposición expresa de Ley. Abundante doctrina existe tanto de tratadistas como del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a estos supuestos jurídicos en virtud de los cuales pueden los jueces negar la admisión de las demandas, incluso por improponibilidad manifiesta.
Respecto al supuesto jurídico que permite el rechazo de la demanda negando su admisión por ser ésta contraria a alguna disposición expresa de Ley, abundan también los casos por los cuales, luego de revisar la demanda para su admisión, ésta sea negada. Ello se armoniza perfectamente con el principio constitucional de la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que a título de excepción permite la inadmisión de las demandas bien por razones de fondo, o por cuestiones formales.
Por razones de fondo, cuando su objeto sea imposible jurídicamente tales como el reclamo judicial de deudas azarosas; por razones formales, cuando no se acompañen los documentos que la ley exige expresamente para su admisión ó que las leyes especiales señalen que deban preexistir a los fines de darse la consecuencia jurídica contemplada en sus normas. Muy importante resulta lo anterior, a los fines de admitir o no una demanda, sin necesidad de tener que tocar el fondo de los asuntos planteados por los demandantes.
Los jueces tienen el deber de conocer la ley y de revisar la admisibilidad de la acción propuesta, con el objeto de evitar un caos posterior y dentro de los límites establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En el presente caso, la norma jurídica que rige la materia no otorga cualidad activa para el ejercicio del retracto legal arrendaticio al arrendatario que no lo es de la totalidad del inmueble, cuando la enajenación o transferencia de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado se haya realizado en forma global, lo cual quedó claramente evidenciado en el sub iudice en contravención a lo dispuesto en el artículo 49 citado, configurándose el supuesto de admisibilidad conforme a disposición expresa de ley, y que si bien es cierto no se hizo la declaratoria de inadmisibilidad al momento de inicial el presente procedimiento, es deber de quién aquí juzga reordenar el iter procesal de la presente causa, máxime cuando existe una manifestación de parte alegada en la cual oponen para ser resuelta como punto previo al fondo la falta de legitimidad de la parte actora para intentar el presente juicio, ya que el demandante pretende lograr el retracto legal por la violación del derecho de preferencia al efectuar el ciudadano IVAN JOSÉ RODRIGUEZ ESTE venta de un lote de terreno ubicado en el Barrio Samán Llorón de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, a los ciudadanos RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN AMADO OLABI SALAME, la cual quedó debidamente Registrada en la Oficina de Registro Público de esta ciudad bajo el N°.28, folio 206 al folio 214, del Protocolo Primero, Tomo Séptimo, del Primer Trimestre del año 2.008; y como corolario sabiendo que el retracto legal arrendaticio existe por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes. Así se establece.
Congruente con todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, resulta forzoso para este Sentenciador declarar con lugar la falta de legitimidad de la parte actora para intentar el presente juicio, y declarar improcedente la demanda por retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine del presente fallo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.
Nótese, pues, que entre los requisitos para el ejercicio del retracto legal arrendaticio están: la venta perfeccionada o consumada sobre el bien inmueble objeto de la litis la existencia de un contrato de arrendamiento y la circunstancia de que sea el arrendatario a quien le corresponde –como único titular- ejercer ese derecho.
El arrendatario por disposición expresa de la ley, tiene el derecho de ejercer el Retracto legal, subrogándose de esta manera en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado en virtud de tal título, determinando la misma ley, los requisitos que debe reunir el arrendatario que pretenda ejercer esta acción, y sea procedente la misma, los cuales se resumen así: (a) tener más de dos (02) años ocupando el bien inmueble en cuestión, (2) que se encuentre solvente en los pagos y (3) que satisfaga las aspiraciones del propietario (Art. 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
En el caso de autos, es evidente que el actor o demandante, ciudadano RUFINO LIZCANO PEÑALOZA, al no tener cualidad para interponer la presente acción de Retracto Legal, en virtud de tener condición de arrendatario, apreciando este juzgador que el actor solo propuso la demanda, más no logra demostrar tener cualidad para interponer tal demanda.
Por virtud, del análisis y el carácter de la decisión no se hará pronunciamiento alguno sobre las restantes defensas alegadas por la parte co-demandada, así se decide.
III
DISPOSITIVA.

En consecuencia, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, de Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la falta de legitimidad de la parte actora para intentar el presente juicio, opuesta por la parte co-demandada RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN AMADO OLABI SALAME, por intermedio de su Apoderado Judicial Abogado NABOR JESÙS LANZ CALDERÓN, para ser resuelta como punto previo al fondo, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
SEGUNDO: En consecuencia al pronunciamiento anterior, Improcedente la demanda que por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO interpusiera el ciudadano RUFINO LIZCANO PEÑALOZA contra los ciudadanos IVAN JOSÉ RODRÍGUEZ ESTE, RAMEZ AL HOSSIN NASSER y JALDUN AMADO OLABI SALAME, todos suficientemente identificados.
TERCERO: Se Condena en costas procesales a la parte demandante ciudadano RUFINO LIZCANO PEÑALOZA, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado vencido totalmente.
Publíquese inclusive en la página web, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo de este despacho en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San Fernando de Apure, a los Doce (12) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Trece (2.013), siendo las 03:25 p.m. Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
El JUEZ TEMPORAL,

Abog. FRANCISCO JAVIER REYES PIÑATE
LA SECRETARIA,

Abog. DALY M. ÁLVAREZ H.

En esta misma fecha siendo las 10:35 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, inclusive en la página Web, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA,

Abog. DALY M. ÁLVAREZ H.

EXP.Nº 6.470
FJRP/dmah/mv.