TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR
DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FERNANDO Y BIRUACA
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO APURE

EXPEDIENTE Nº. 2.015- 5.968

DEMANDANTE: JESUS ALBERTO CARRERA ESPAÑA,
asistido por el abogado MARCOS A.
CASTILLO BETANCOURT.

DEMANDADO: ALEXANDER LAVADO.

MOTIVO: CUESTIONES PREVIAS, Ordinal 6º del Artículo 346 en relación con el Ordinal 4° del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 05 de mayo de 2.015

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 05 de mayo de 2.015, se inició el presente procedimiento por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), mediante demanda incoada por el ciudadano JESUS ALBERTO CARRERA ESPAÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.671.143 y de este domicilio, asistido por el abogado MARCOS ANTONIO CASTILLO BETANCOURT, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad 9.591.102, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 36.101 en contra del ciudadano ALEXANDER LAVADO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 14.693.224, y de este domicilio.
Expone la parte demandante“…Soy propietario de un galpón comercial, ubicado en la Perimetral Sur, distinguido con el Nº 03, de esta ciudad de San Fernando de Apure, el cual me pertenece tal como consta en documento de propiedad (Título Supletorio), debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio San Fernando, Estado Apure, bajo el Nº 1,folio 1, del Tomo 12, del Protocolo de Transcripción de fecha 10 de abril de 2015, donde se evidencia las características físicas de dicho inmueble, el cual a su vez forma parte de otro conjunto de bienhechurías, que fomenta en la misma área de terreno, documento este que anexo al presente escrito marcado con la letra “A”. Dicho galpón consta de CUATROCIENTOS NOVENTA METROS CUADRADOS CON VEINTE CENTIMETROS (490,20 Mts2), ubicado en la Avenida Perimetral Sur, en las inmediaciones de la Manga de Coleo Vuelvan Caras, Parroquia y Municipio San Fernando, Estado Apure, el cual está conformado por seis (06) módulos para estacionamiento de vehículos totalmente techados, con estructura metálica, elementos tubulares y techo de zinc, con paredes de mampostería, con columnas, vigas riostras y vigas coronas, que delimitan todo el área de la parcela, más una oficina de estructura metálica, hecha de láminas de hierro en su techo y ventanas panorámicas de vidrio, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Avenida perimetral sur; SUR: Manga de coleo Vuelvan Caras; ESTE: Local de Selenia Quintero y OESTE: Cauchera de Salvador Ruso y bienhechurías construidas dentro del terreno por el mismo propietario, cuya área de acceso, es por el lindero norte, hacia el lado del lindero este, donde existe un portón de hierro de dos (02) hojas batientes, que su intermedio tiene una puerta pequeña. En este orden de ideas, convine en celebrar de forma voluntaria contrato de arrendamiento de inmueble para uso comercial, con el ciudadano ALEXANDER LAVADO, sobre el área donde fue construido el galpón ubicado hacia el lindero Este de la parcela de terreno, así suscribimos el primer contrato de arrendamiento a partir del día 15 de septiembre del año 2011, el cual tenía previsto como fecha de vencimiento, el 15 de septiembre del año 2012, posteriormente la relación arrendaticia se mantuvo a tiempo indeterminado, en cuyo lapso se presentaron, ciertos impases y contrariedades en la relación jurídica, que generaron lesiones a mis derechos e intereses patrimoniales, siendo importante destacar, que este arrendatario siempre le dio como uso a dicho local, las actividades de mecánicas automotriz, que cada día mas se acentuaron los perjuicios en mi contra.
Ante las circunstancias presentadas convenimos en celebrar un último contrato de arrendamiento de seis (06) meses, contados a partir del día 01 de diciembre del año 2013 hasta el 30 de mayo del año 2014, con una prórroga adicional de seis (06) meses, cuyo vencimiento de la misma lo fue el día 30 de noviembre del año 2014, fecha en la cual acordamos dar por terminado la relación arrendaticia, tal como se evidencia de los contratos de arrendamientos marcados con las letras “B, C, y D”.
Ahora bien ciudadana Juez, en fecha 23 de mayo del año 2014. entra en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para regir las relaciones inquilinarias para esta categoría de inmuebles, que establecen su articulo 3º, que los derechos establecidos en este decreto-ley, son de carácter irrenunciables, por consiguiente, habida cuenta que el prenombrado arrendatario ha venido ocupando dicho inmueble desde hace mas de dos (2) años, de manera continua e ininterrumpida, es por lo que se hace merecedor de la prórroga legal establecida en el articulo 26 del mencionado decreto ley, cuyo derecho no podrá exceder de un año.
Con base a las consideraciones de hecho y de derecho precedentemente expuestas en el presente escrito, es pertinente y necesario concluir:
1.- Que el arrendatario ha dejado de cumplir su obligación de pago establecida en la cláusula tercera del último contrato suscrito por ambas partes.
2.- Que como consecuencia de ese incumplimiento se violenta también la cláusula décima, que me da el derecho para reclamar el pago de los meses insolutos establecidos en la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL TRECE BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 187.013,45), a razón de TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS DOS BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 37.402,69), por cada mes vencido.
3.- Como consecuencia de ese incumplimiento me nace el derecho para reclamar el desalojo del inmueble identificado ut supra, que es el objeto de la relación arrendaticia, de conformidad con lo establecido en el literal “a” del articulo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, siguiendo el procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil.
En consideración a las conclusiones antes expuestas, así como a las demás circunstancias alegadas en mi favor y agotadas las posibilidades de un eventual arreglo amistoso, debido a la actitud intolerable y agresiva por parte del arrendatario, ALEXANDER LAVADO, para que convenga, o en su defecto sea condenado por este Tribunal a:
1.- Desalojar el inmueble objeto de la relación arrendaticia, cuyas característica y demás determinaciones, están mencionadas en el presente libelo de demanda, con lo cual deberá entregármelo, de manera voluntaria o forzosa, libre de personas, bienes y demás objetos que se encuentre dentro del mismo, incluyendo las llaves de todas las cerraduras y candados.
2.- Que se obligue al arrendatario a pagarme todos los meses insolutos señalados en el Capitulo I del presente libelo, es decir, los meses de diciembre 2014, enero, febrero, marzo, abril y lo que va corriendo del mes de mayo del año 2015, a razón de TREINTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS DOS BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs.37.402,69), que el monto del canon de arrendamiento que debería de pagar legalmente el mencionado arrendatario, con fundamento a los artículos 3,7, 14, 17, 31 y 32 y la disposición transitoria primera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, cuya sumatoria de los cinco (5) meses completos vencidos, es la cantidad de CIENTO OCHENTA Y SIETE MIL TRECE BOLIVARES CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 187.013,45), más los meses que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble objeto de la presente causa.
3.- Estimo la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL CIENTO DIECISIETE BOLIVARES CON CUARENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 243.117,48), que equivale a (1.620,78 U.T.).

En fecha 21-05-2015, fue citado el ciudadano ALEXANDER JOSE LAVADO.

En fecha 16-05-2015, el ciudadano ALEXANDER JOSE LAVADO otorgó poder Apud-Acta a los abogados WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO, ALEXANDER GUERRA, JHONNY INFANTE, KARLA B. PEREZ y GABRIELIS URQUIOLA, inscritos en el Inprabogado bajo los Nros. 34.179, 135.277,138.308, 127.194 y 146.127.

En fecha 16-05-2015, se recibió escrito de la Contestación de la demanda conjuntamente con las Cuestiones Previas Opuestas, presentada por el apoderado judicial de la parte demandada abogado WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO.
En fecha 02-07-2015, se recibió escrito de la contradicción de las Cuestiones Previas Opuestas presentado por la parte demandante.

En fecha 02-07-2015, el ciudadano JESUS ALBERTO CARRERA, otrogó Poder Apud-Acta, a los abogados LENNY DEL CARMEN JUAREZ y MARCOS ANTONIO CASTILLO.

En fecha 15-07-2015, se practicó por secretaría el cómputo de los días de despacho relacionados con la cuestión previa opuesta, desde el día 03-07-15 hasta el día 14-07-15, transcurrieron ocho(08) días de despacho en la articulación probatoria y visto el cómputo anterior, de conformidad con el 2do aparte del articulo 867 del Código de Procedimiento Civil, se declara la presente causa en estado de sentencia y se dijo “VISTOS”.

Por todo lo expuesto, el arrendatario ha incurrido en causa legal, para la procedencia de la demanda de desalojo, con fundamento en el literal “a” del artículo 40; del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL,

Fundamentaron la presente acción en el literal “a” del artículo 40 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL.

En fecha 02-07-15, se recibió escrito de Cuestiones Previas opuestas presentado por la parte demandante ciudadano JESUS ALBERTO CARRERA ESPAÑA, asistido por la abogada LENNY DEL CARMEN JUAREZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 216.948.

M O T I V A
El Artículo 351 del Código de Procedimiento Civil señala : “Alegadas las Cuestiones Previas a que se refieren los Ordinales 7°, 8°, 10° y 11° del articulo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso del emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.”
Ahora bien, señala la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda, que: “…CAPITULO II, DE LAS CUESTIONES PREVIAS. De conformidad con lo establecido en el articulo 346, numeral 7º del Código de Procedimiento Civil, Opongo la cuestión previa contenida en la primera parte del referido ordinal, en virtud de que la existencia de una Condición Pendiente, en efecto como quiera que mi representado no ha incumplido su obligación de pagar los cánones de arrendamientos, tal como consta del legajo de copias certificadas, que se promueven y acompañan del expediente consignatario de cánones de arrendamientos y tal como consta igualmente del mismo decir de la parte actora, que de conformidad con el acta Nº 002, que es el de fecha 15 de diciembre del año 2015, que mi representado se obliga a hacer entrega del local arrendado, se hacía necesario que mi representado incumpliera alguna obligación legal o contractual para que pudiere ser demandado, en virtud de que mi representado, no ha dado motivos de ninguna naturaleza de incumplimiento, la cuestión previa opuesta debe ser declarada con lugar..”.

En escrito de fecha 02-07-2015, cursante a los folios 105 al 105 del expediente, la parte demandante, contradice las Cuestiones Previas opuestas, señalando que: “…es temeraria e infundada, razón por la cual la rechazo y contradigo en este acto por las siguientes razones: Primero. El demandado peca de ambigüedad y vaguedad, al no indicar a que medio probatorio se refiere cuando menciona un acta Nº. 002, donde NO INDICA QUIENES LA SUSCRIBIERÓN, de que fecha es el acta, ni en qué organismo fue suscrita, indeterminaciones éstas que generan una eventual indefensión para la parte demandante al no poder alegar su derecho a la defensa, sobre este soporte documental que desconoce…, …Segundo. Por otro lado, no existe un documento entre las partes de la relación arrendaticia donde se haya pactado que el arrendador le permita al arrendatario, ocupar gratuitamente el inmueble y donde se galla fijado un lapso para la desocupación del mismo en términos claros, precisos y lacónicos, precisamente cuando una de las obligaciones del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento, obligación ésta que fue incumplida por el obligado a ello y donde el objeto de la pretensión es el desalojo de inmueble…, …Tercero. En atención a lo antes expuesto y tomando el alegato del demandado, cuando opuso la cuestión previa y adujo “que se hacía necesario que su representado incumplirá alguna obligación legal o contractual para que pudiera ser demandado”, precisamente se alegó en el libelo de demanda que el demandado no cumplió su obligación de pago de los meses ya citados… Cuarto. Por otro lado, el apoderado del demandado pretende confundir al Tribunal con alegatos de defensa escuetos, imprecisos e infundados, argumentado situaciones de derecho que ya son aplicables a las relaciones arrendaticias para inmuebles de uso comercial, donde prevalece el principio de la Irrenunciabilidad de los derechos de las partes en dicha relación establecidos en articulo tercero de la mencionada Ley Especial, razón por la cual amparado en esta norma y en los artículos 14, 17, 31, 32 y la Disposición Transitoria Primera, es que se solicitó la intervención del organismo rector, como es la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) a los fines de reajustar las condiciones contractuales para que el arrendatario procediera a realizar un nuevo contrato escrito, en el cual se establecería la forma de pago como lo determina dicha Ley…”. El cual se da íntegramente por reproducida.

Llegada la oportunidad para promover pruebas, ninguna de las partes promovió prueba alguna que le favoreciera.

Para decidir, este tribunal observa:

En cuanto a la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como lo es la existencia de una condición o plazo pendiente, en tal sentido, tenemos, que la condición es una relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse o no aquel acontecimiento. La norma se refiere a la que produce efectos pendente conditionem o suspensiva, mientras esta condición no se realiza, la obligación a ella sometida no ha nacido y por lo tanto no existe. El plazo o termino es un acontecimiento futuro de realización cierta al que esta sujeta la eficacia o extinción de una obligación. El legislador emplea ambos vocablos como sinónimos, sin embargo, la doctrina los distingue: el término es el momento en que ha de extinguirse una obligación y el plazo es el lapso en el cual puede realizarse; en otras palabras, el termino es el fin del plazo.

Una vez estudiada la defensa esgrimida por la parte accionada como fundamento en la interposición de la cuestión previa, este Juzgador debe instruir a la parte que el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cuando nos habla de una condición o plazo pendiente, se refiere a que el nacimiento o extinción de las obligaciones derivadas del derecho que se reclama, dependen de la realización de un acontecimiento futuro, posible e incierto, siendo que en el presente caso la disposición legal invocada para sustentar la pretensión se circunscribe con la cuestión previa opuesta.
A la par de esta consideración doctrinaria cabe referir la posición del Procesalista Arístides Rengel-Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, quien expone lo siguiente: “Algunas de las cuestiones tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), como la de condición o plazo pendiente y la cuestión prejudicial, no son atinentes al proceso, sino que se relacionan con el derecho deducido y provocan no una paralización del proceso, sino una suspensión temporaria de la exigibilidad de la pretensión, y constituyen, no un defecto del proceso, sino del derecho reclamado, una limitación temporal del derecho, que afecta a la pretensión misma. Y en efecto, la alegación de una condición o de un plazo pendiente (Ordinal 7°) implica la admisión de la existencia de la obligación, o el reconocimiento del derecho, y sólo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión (Art. 355 C.P.C.)”.

Al respecto observa quien aquí decide, que los argumentos que sustentan esta cuestión previa opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, no se corresponden con los supuestos que deben soportar esta defensa, lo que es suficiente para desechar la misma, no obstante, a mayor abundamiento se debe indicar, que estamos en presencia de una demanda, que pretende sea declarada el DESALOJO DE UN INMUEBLE, tal y como se desprende del escrito libelar, que al comentar el autor citado Dr. RICARDO HENRIQUEZ LA ROCHE, la Cuestión Previa del ordinal 7º, indicándonos que esta solo atañe a estipulaciones contractuales, en virtud que cualquier otro supuestos de falta de interés procesal, concierne netamente al fondo o mérito del asunto, no pudiendo ser resueltas in limine litis; lo que quiere decir, es exactamente el criterio ya esbozado por este Juzgador, en el sentido de considerar que la Cuestión Previa contenida en el ordinal 7º, solo puede promoverse cuando se trata de un asunto referido al incumplimiento de una obligación contractual, preestablecida, y, que en las demandas de la naturaleza, como en el caso de marras, los hechos que determinan esa responsabilidad son decididas-nunca in limine litis-solo en el momento de la sentencia definitiva. Criterio este último que comparte esta Sentenciadora plenamente y, sobre la cual basa su decisión, consistente en que la presente Cuestión Previa opuesta No Debe Prosperar Y; ASI SE DECIDE.-
Cualquier otro comentario al respecto, es inútil, toda vez que la naturaleza de la acción interpuesta requiere de un proceso constitutivo, cuyo agotamiento lo es la sentencia definitiva; siendo este el acto donde deben vertirse, analizarse y concluirse, todas aquéllas

En consecuencia, se declara Sin Lugar la Cuestión Previa del Ordinal 7° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, abogado WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO. Y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Por las consideraciones anteriormente expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa, la existencia de una Condición o plazo Pendiente, previstas en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, Opuesta a la demanda incoada por el ciudadano JESUS ALBERTO CARRERA ESPAÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.671.143 y de este domicilio, representado por sus apoderados judiciales abogados LENNY DEL CARMEN JUAREZ y MARCOS ANTONIO CASTILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 216.948 y 36.101 en contra del ciudadano ALEXANDER JOSE LAVADO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 14.693.224, representado por la abogados WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO, ALEXANDER GUERRA, JHONNY INFANTE, KARLA B. PEREZ y GABRIELIS URQUIOLA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 34.179, 135.277, 138.308, 127.194 y 146.127.SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, por resultar totalmente vencida, de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San Fernando de Apure, a las 11:00 a.m., del día de hoy Seis (06) de agosto de dos mil quince (2.015). AÑOS: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

La Juez,

Abog. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ

El Secretario Temp.,

Abog.ORLANDO R. CORDOBA RIVAS.

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia y se libraron Boletas de Notificación conforme a lo ordenado y quedó anotada en el punto N° , folio , del Libro Diario.

El Secretario Temp.,

Abog. ORLANDO R. CORDOBA RIVAS.

EJSM/orcr/dles