TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL (BIENES), CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO APURE Y MUNICIPIO ARISMENDI DEL ESTADO BARINAS

205º y 156º

PARTE DEMANDANTE: Digna Benítez de Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 886.484, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos Loida Pérez Benítez, José Miguel Pérez Benítez y Alejandro José Pérez Benítez venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V.-8.190.666, V.-9.597.303 y V.-9.868.833, respectivamente.
APODERADO JUDICIAL: Miguel Abraham Mirabal Lara, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.975.031, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 55.109.
PARTE DEMANDADA: Manuel Cardoso, de nacionalidad portuguesa, titular de la cédula de identidad N° E.- 81.178.517.
APODERADO JUDICIAL: Juan Bautista Córdoba Serrano y Jesús Wladimir Córdoba Bolívar, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 20.868 y 133.729, respectivamente.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento por Incumplimiento (En Apelación)
EXPEDIENTE: 5.654.-
SENTENCIA: DEFINTIVA.-

I.- DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce esta alzada del presente expediente, en virtud de la apelación ejercida en fecha 12 de diciembre de 2013, la cual corre inserta a los folios (139 al 141), por el ciudadano Manuel Cardoso Viveiros, identificado ut supra, asistido por los abogados Juan Córdoba y Jesús Córdoba, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 20.868 y 133.170 respectivamente, contra las decisión proferida en fecha 08 de noviembre de 2013, por el Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Apure.

En fecha 26 de marzo de 2014, este Juzgado Superior, recibió las presentes actuaciones y mediante auto de fecha 28 de marzo del mismo año, ordenó darle entrada en los libros respectivos quedando signado el expediente bajo el Nº 5654, fijándose 20 días de despacho de conformidad con el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que las partes consignaran sus respectivos escritos de informe.

Mediante auto de fecha 07 de mayo de 2014, el Tribunal declaró abierto el lapso de sesenta (60) días de calendario, para dictar sentencia, siendo diferido dicho acto por un lapso de treinta (30) días continuos, según auto de fecha 07 de julio de 2014.

Cumplidos los trámites procedimentales, procede este Órgano Jurisdiccional a decidir la controversia, previa las consideraciones siguientes:

II.- DE LA SENTENCIA APELADA

El Juzgado de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 08 de noviembre de 2013, declaró CON LUGAR la demanda interpuesta, bajo el siguiente fundamento:
“…omissis…
En la anterior disposición se consagra el principio de la autonomía de la voluntad de las partes. Ahora bien, si bien es cierto que el artículo 1.264 ejusdem establece que las obligaciones deben cumplirse exactamente como fueron contraídos, no es menos cierto que por ser los contratos concensúales, priva la volunta de las partes. Esta juzgadora analizando el presente caso, parte de la existencia de contratos de arrendamientos a tiempo determinado celebrado entre las partes contendientes, según lo expresado por la parte actora en su escrito libelar y que la parte demandada no contradijo en la contestación de la misma, y observa que la parte demandada, con su escrito de promoción de pruebas, consigna planillas de depósitos y a su vez describe los cánones de arrendamiento que con los depósitos cancela, correspondiente a los siete (07) meses.
Si se analiza detenidamente el contenido de la cláusula tercera de los contratos de arrendamiento celebrado entre las partes se tiene que:”…La falta de pago de dos (02) mensualidades consecutivas o incumplimiento de Arrendatario a cualquiera de las cláusulas establecidas en el contrato, dará derecho a EL ARRENDADOR, a pedir el incumplimiento o la resolución del contrato y desalojo consiguiente”. De manera que, conforme al contrato de arrendamiento basta que se haya incumplido con la obligación de pago para poder demandar, lo cual es potestativo del arrendador. Pero, es menester destacar que debe existir la mora como tal para el momento de demandar, así como el rechazo por parte del arrendador a convalidar dicho acto.
…Omissis…
Tomando en cuenta lo antes señalado, evidencia esta sentenciadora que existe un reconocimiento por parte de la demandada al expresar que los cánones de arrendamiento que depositaba, los cuales alcanzaban a siete (07) meses, que si bien es cierto, que la parte actora recibió atrasados los dos primeros pagos, correspondiente al mes de junio, julio, agosto y septiembre tal como se evidencia de los depósitos efectuados en la Cuenta Corriente N° 0054-32-0001021861, de la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, Agencia San Fernando de Apure, cuyo titular es el ciudadano PÉREZ B. ALEJANDRO, descrito a continuación: marcado “A1”, N°. 6757295, por la cantidad de DOCE MIL SETENCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.700,00), de fecha de 20-07-2011; y marcado “B1”, N° 05400298 por la cantidad de TREINTA Y TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 33.600,00) de fecha 24-10-2011, manteniendo una conducta pasiva el propietario-arrendador, para ese momento, no es menos cierto, que para la fecha en el cual se propuso la demanda (03-02-2012), en consideración con la fecha en la cual se realizo el ultimo deposito marcado “C1” N° 69522672, por la de VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs. 26.880,00) de fecha 22-02-2012, se tiene que tal deposito fue hecho después de haber sido ejercida la presente acción resolutoria, por lo que esta juzgadora considera, que tratándose del cumplimiento defectuoso, en razón de no haberse producido el pago de acuerdo al tiempo, y modo establecido en el contrato y por consiguiente, el acreedor puede ejercer el derecho de Resolución en lo que respecta a este tipo de incumplimiento.
“omissis”
En consecuencia resulta claro para quien aquí decide, que existe un incumplimiento contractual, por parte del arrendatario ciudadano Manuel Cardoso, al no haber cancelado, de acuerdo al tiempo, y modo establecido en los citados contratos de arrendamiento, los cános de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, noviembre y diciembre del año 2011, es decir, más de dos meses, quince (15) días, en mora el cumplimiento, ya que como se expreso precedentemente, aun cuando la parte actora recibió los pagos atrasados correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre de 2011, en fecha 20 de julio y 24 de octubre del año 2011, para la fecha en la cual se propuso la presente demanda (03-02-2012), no se había realizado, el pago correspondiente a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2011, tal como se evidencia del último deposito marcado “C1”, N° 6952672 por la cantidad de VEINTISEIS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 26.880,00) de fecha 22-02-2012, efectuada por la parte demandada, en la cuenta corriente N° 0054-32-0001021861, de la entidad bancaria Banco Industrial de Venezuela, Agencia San Fernando de Apure, cuyo titular es el ciudadano Pérez B. Alejandro, lo que en criterio de esta Juzgadora, se traduce en un incumplimiento total en la obligación que tiene el arrendatario en pagar los canos debidos, y que según la Ley que rige la materia, tal cumplimiento da lugar a la resolución del contrato de arrendamiento, por cuanto las estipulaciones contenidas en el contrato soy ley entre las partes, que deben cumplirse tal y como fueron contraídas, claro siempre y cuando no menoscaben los derechos de los arrendamientos de acuerdo a la Ley Especial en materia de Arrendamiento, o violen normas de orden público, por ende, se declara procedente la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana DIGMA BENITEZ DE PÉREZ, actuando en su propio nombre y representación de los ciudadanos LOIDA PEREZ BENITEZ, JOSE MIGUEL PEREZ BENITEZ Y ALEJANDRO JOSE PREZ BENITEZ, contra el ciudadano MANUEL CARDOSO. Y así se decide.

III.- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Seguidamente procede este Órgano Jurisdiccional al análisis del asunto planteado y al efecto observa: el apoderado judicial de la ciudadana DIGNA BENITEZ DE PEREZ, señala en su escrito libelar que el objeto de la pretensión va dirigido a lograr la resolución de los contratos de arrendamiento por incumplimiento por parte del ARRENDATARIO de la obligación de pagar del canon de arrendamiento de TRES inmuebles de su propiedad conformado por tres (03) locales comerciales ubicados en la Avenida Carabobo, edificio Acapulco, locales numerados 1 y 2, y el tercer ubicado en la Avenida Ruiz Pineda diagonal a la escuela Básica Luís Felipe Marcano jurisdicción del Municipio San Fernando del Estado Apure; los cuales se encuentran arrendados a tiempo determinado, desde hace mas de ochos (08) años, al ciudadano MANUEL CARDOSO, quien es de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.178.517, de este domicilio, de conformidad con lo establecido en el artículo 34, literal a) de la Ley de Arrendamiento Inmobilarios, cuya última reforma fue publicada en la Gaceta Nro. 39.059, de fecha 14 de noviembre de 2008.
Que su representada, ciudadana DIGNA BENITEZ DE PÉREZ, celebro contrato arrendamiento con el ciudadano MANUEL CARDOSO, sobre tres locales comerciales. Que los contratos a tiempo determinados se vencieron, el local donde funciona una Heladería se venció el día 03 de enero del año 2011; el contrato donde funciona el Bar-Restaurante se venció en fecha 03 de marzo del año 2011, y el contrato del galpón ubicado en la Avenida Ruiz se venció en fecha 04 de marzo de 2011.
Que el arrendador esta disfrutando de la prorroga legal establecida en el decreto Ley, pero que desde hace seis (06) meses, EL ARRENDATARIO ha demostrado una conducta contraria a sus obligaciones, ya que a partir del mes de julio del año 2011, no cumple con la obligación legal de pagar el canon de arrendamiento, el cual esta fijado en una suma global para los tres locales a la suma de DIEZ MIL QUINIENTOS BOLÍVRAES (Bs. 10.500,00) mensuales, los cuales pagaba el arrendador mediante deposito Bancario en una cuenta corriente del Banco Industrial de Venezuela, a nombre de Alejandro Pérez, los días 30 de cada mes, para un total adeudado de SESENTA Y TRES MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 63.500,00).
Por su parte el demandado, en la oportunidad de Ley prevista para el acto de contestación a la demandada, expuso:
…Omisis…
Es falso niego, rechazo y contradigo que la demandante le haya alquilado el local N° 1, el cual se encuentra ubicado en la Avenida Carabobo, edificio Acapulco, planta baja, tal y como lo describe en su libelo de demanda, pues nunca firme ni ocupo dicho local por lo que nada tengo que ver al respecto y así pido al Tribunal lo declare.
Es falso niego, rechazo y contradigo que le adeude a la demandante los cánones de arrendamiento por los locales comerciales arrendados correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2011 y menos aun el mes de enero de 2012, ya que este ultimo no se había vencido para el momento de la interposición de la demanda, ya que consta en el libelo que la fecha de pago era los treinta de cada mes y la demanda fue interpuesta el día 27-01-2012; por lo que es falso que mi persona le adeude a la demandante cantidad alguna de dinero por los cánones de arrendamiento que especifica y reclama en el libelo de demanda y así lo demostrare en su debida oportunidad.
Es falso niego, y contradigo que le adeude a la demandante la cantidad de Sesenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 63.000,00) que seria la sumatoria del monto total que ella establece como canon de arrendamiento de los tres (3) locales o la cantidad de Sesenta y Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 63.500,00) que es el monto que aparece en números en el libelo de la demanda, por lo que aun no tengo claro cuál es el monto por el cual se me demanda.
Que es falso niego, rechazo y contradigo que la suma del canon de arrendamiento por tres (3) locales comerciales sea la cantidad de de Diez Mil Quinientos Bolívares (Bs. 10.500,00) mensuales, pues de los mismos contratos se desprenden que la sumatoria total es la cantidad de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,00).

Pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre el fondo de la controversia, y lo hace en base a las siguientes consideraciones:
Se circunscribe el presente litigio a la Resolución de los Contratos de Arrendamiento a tiempo determinado que suscribieron la demandante DIGNA BENITEZ DE PEREZ y el demandado MANUEL CARDOSO, con fecha de vencimiento 03-10-10, 04-03-2011 y 03-01-2011; por otra parte, la demandante alega que el demandado desde julio de 2011, no cumple con la obligación de pagar el canon de arrendamiento. Ahora bien, de las pruebas promovidas consta al folio 110, comprobante de depósito bancario efectuado en fecha 20 de julio de 2011 al ciudadano Alejandro Pérez, por la cantidad de Doce Mil Setecientos Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 12.700,00), correspondiente al pago de canon de arrendamiento. Al folio 111, riela comprobante de pago de fecha 24 de octubre de 2011, al ciudadano Alejandro Pérez, por la cantidad de Treinta y Tres Mil Seiscientos Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 33.600,00) para la cancelación de canos de arrendamiento. Finalmente, al folio 112, consta comprobante de pago de fecha 22 de febrero de 2012, al ciudadano Alejandro Pérez, por la cantidad de Veintiséis Mil Ochocientos Ochenta Bolívares (Bs. 26.880,00).
Por otra parte, la parte demandada alega en su escrito de apelación que no existiendo en el expediente constancia de notificación de culminación de relación de arrendamiento suscrita entre su persona y la accionante, por efecto de seguir recibiendo el pago del canon de arrendamiento, por lo que se produjo la tácita reconducción.
En este sentido, para quien aquí decide se le hace necesario establecer la diferencia que existe entre la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo. Si bien es cierto, que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales, en efecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:
a.- ”Según la duración del contrato La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.
b. Según se admita o no el recurso de Casación
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).
c. De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.
d. Según la falta de pago del alquiler La acción de desalojo el artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI.
e. Con vista al pago por consignación El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).

Aclarado de esta forma que ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo, aún cuando tienen un mismo procedimiento, o que hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado, norma vigente para el momento de la interposición de la presente demanda, este Tribunal a los fines de decidir observa:
El encabezamiento del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que solo puede demandarse el desalojo cuando el contrato de arrendamiento del inmueble (verbal o escrito) sea a tiempo indeterminado.
Ello quiere decir que cuando el contrato sea a tiempo indeterminado la acción de resolución de contrato no es admisible si se fundamenta en alguna de las causales taxativas del desalojo ya que, se repite, esta disposición solo se refiere al desalojo en los contratos a tiempo indeterminado ya sean verbal o por escrito.
En el caso concreto, se observa, que la parte actora celebro con la arrendataria tres contratos de arrendamiento a tiempo determinado, los cuales vencieron: local donde funciona una Heladería se venció el día 03 de enero del año 2011; el contrato donde funciona el Bar-Restaurante se venció en fecha 03 de marzo del año 2011, y el contrato del galpón ubicado en la Avenida Ruiz, venció en fecha 04 de marzo de 2011. Que el demandante alega, que el arrendatario desde el mes de julio de 2011, no cumplió con la obligación de cancelar el canon de arrendamiento; que posteriormente en fechas 20 de julio de 2011, 24 de octubre de 2011 y 22 de febrero de 2012, la arrendataria deposito en la cuenta del arrendador, las cantidades de (Bs. 12.700,00), 24 de octubre de 2011, y 22 de febrero de 2012, correspondientes todas al canon de arrendamiento.
Considera esta Juzgadora, que ciertamente las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de un (1) año, pero aunado a ello, está el hecho que vencido dicho lapso, el arrendatario continuó ocupando el inmueble, permitiéndole con ello tal ocupación y por su parte el arrendador acepto los depósitos bancarios realizados por el arrendatario, tal y como fue señalado anteriormente, sumado al hecho de que no solicito la entrega del inmueble por tal incumplimiento, por lo que opera una aceptación de continuar con el contrato de arrendamiento, por lo que, en su decir, el contrato se indeterminó, operando la tácita reconducción, ya que se ha mantenido en posesión del inmueble legalmente, ha cumplido con todas sus obligaciones contractuales y no está en ninguno de los supuestos establecidos en el ordenamiento jurídico para tal acción.
Señala nuestra doctrina, que el contrato de arrendamiento constituye una relación jurídica contractual por la cual un sujeto de derecho se obliga a suministrar al otro, el uso pacífico de unos bienes determinados; a cambio de un precio o canon de arrendamiento que el segundo se obliga a cancelar. Esta cesión a cambio de un precio implica, de modo evidente, la voluntaria y temporal renuncia a algunos atributos de la propiedad por parte del dueño de los bienes objeto del contrato.
En este orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 381, de fecha 07 de marzo de 2007, dictada en el expediente Nº 06-1043, Caso: Zazpiak Inversiones (Amparo) con ponencia del Magistrado Dr. PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ estableció lo que parcialmente se transcribe a continuación:
“…Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era CONTRARIA A DERECHO, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide. (…) Al respecto, se destaca, igualmente, que los jueces de instancia, para la resolución de una controversia, disponen de un amplio margen de valoración sobre los medios probatorios y para la selección del derecho aplicable a cada caso, por lo cual pueden interpretarlos y ajustarlos a su entendimiento, como actividad propia de juzgamiento, sin que el juzgador de amparo pueda inmiscuirse dentro de esa autonomía del sentenciador en el estudio y resolución de la causa, salvo que tal criterio viole, notoriamente, derechos o principios constitucionales, supuesto que, en el presente caso, no se verificó, toda vez que, según se desprende de autos, el acto jurisdiccional al que arribó el Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante el cual declaró inadmisible la demanda de desalojo, se afincó en una correcta aplicación del derecho, toda vez que, conforme a lo que dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. En virtud de tales consideraciones, esta Sala estima que la actuación del Juzgado Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas estuvo ajustada a derecho y dentro del ámbito de sus competencias, según lo que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.…”

Ahora bien, analizado exhaustivamente los contratos de arrendamiento objeto de este juicio, observa esta Juzgadora que los mismo fueron suscritos con duración de un (1) año, observándose asimismo que hasta la presente fecha no se han celebrado nuevo contrato de arrendamiento, dejando el arrendador a la arrendataria en ocupación del inmueble arrendado, por lo que el contrato celebrado se convirtió a tiempo indeterminado considerando que la presente causa debió ventilarse por la acción de Desalojo con fundamento en las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que presentando la parte actora demanda por Resolución la misma debió ser por Desalojo por haberse convertido el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado para el momento de interponerse la demanda; sin embargo, tomando en consideración la pretensión de la parte demandante, este Tribunal considera hacer los siguientes señalamientos:
Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada las observancias de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
La pretensión de la demandante consiste en entrega del inmueble arrendado, mediante la demanda por Resolución de Contrato por falta de pago.
Al respecto cabe citar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 28 de junio de 2005, dictada en el expediente Nº 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, decidió lo siguiente: “…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”.

Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (el subrayado y las negrillas del Tribunal) .
Del análisis realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente se desprenden algunos aspectos que concatenados pueden coadyuvar a esta Sentenciadora a tomar una decisión en el presente caso, así por ejemplo, en el libelo de demanda se puede evidenciar algunas consideraciones efectuadas por la parte actora, en la cual manifiesta que la relación arrendaticia fue celebrada por tres (3) contratos el primero el 03 de enero de 2010, el segundo el 03 de marzo de 2010 y el tercero el 04 de marzo 2010, convirtiéndose dicha relación en un contrato a tiempo indeterminado, tal como fuera señalado anteriormente, el demandante afirma que pretende la Resolución del Contrato de arrendamiento por falta de pago de los canones de arrendamientos, asimismo manifiesta que los referidos contratos se encuentran ya vencido , dejando el arrendador en posesión del inmueble arrendado a la parte demandada por mas de ocho (8) años y es hasta el 21 de enero de 2012, cuando intenta la demanda, lo cual a todas luces se traduce que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.- Y así se declara
Asimismo como señalamos ut supra, el artículo 1.614 del Código Civil establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, siendo evidente que no consta en autos que la arrendadora haya efectuado oposición a la permanencia de la arrendataria en el inmueble anterior a la fecha de la interposición de la presente demanda (27/01/2012).
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el Desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, EL ACCIONANTE EQUIVOCO SU ACCION AL INTERPONER LA DEMANDA POR RESOLUCION DE CONTRATO Y NO EL DESALOJO.

Al respeto, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una prohibición de solicitar la resolución en los contratos de arrendamiento, que sean por tiempo indeterminado, tal como está contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone tantas veces ya citada:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva…” (Cursiva, negrita y subrayado de la alzada)..
A tenor de lo anterior, y habiéndose verificado que el contrato de arrendamiento que nos ocupa, es a tiempo indeterminado, quién decide considera oportuno traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, en el expediente Nro. 02-0570, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, donde señaló:
“…Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendado (…).
(…)En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.
Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma (…).
(…) En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…” (sic).

En este mismo orden de ideas, viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, que al respecto señaló:
“…La sentencia de primera Instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el Juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probad en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas…”

Señala además dicho fallo que:
“…Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse…”

Continúa dicho fallo:
“…De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito…no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación…”

Del anterior criterio jurisprudencial, parcialmente transcrito, el cual hace suyo esta Juzgadora, a los fines determinar la procedencia o no del presente recurso, y en franco acatamiento al artículo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, que en su literal A, señala como causal de desalojo la falta de pago del canon arrendaticio, verificó que existiendo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como se comprobó en el caso de marras, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no por resolución de contrato de arrendamiento, por cuanto existe un error en la calificación de la demanda que la hace inadmisible, en consecuencia la presente acción es improcedente, por cuanto le es imposible a ésta sentenciadora resolver el presente contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando el incumplimiento o el origen por el cual se intenta la demanda, está fundado en la falta de pago de canon de arrendamiento, siendo que por la naturaleza misma del contrato, la acción que tendría lugar en este caso seria la de desalojo. Y así se establece.-
IV
DECISION
Con base a lo expuesto, este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes), y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del estado Apure y Municipio Arismendi del estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano por el ciudadano MANUEL CARDOSO VIVEIROS, titular de la cédula de identidad N° E-81.178.517, debidamente representado por los abogados JUAN CORDOBA y JESUS CORDOBA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nrosº 20.868 y 133.170, respectivamente, contra la decisión de fecha 08 de noviembre de 2013, dictada por el Juzgado de Municipio de San Fernando de la Circunscripción Judicial del Estado Apure.
SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda incoada por Digna Benítez de Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V.- 886.484, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos Loida Pérez Benítez, José Miguel Pérez Benítez y Alejandro José Pérez Benítez venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº V.-8.190.666, V.-9.597.303 y V.-9.868.833, respectivamente.. En consecuencia se declara LA NULIDAD del auto de admisión de fecha 03 de febrero de 2012, y de todas las actuaciones subsiguientes a dicho auto, inclusive la sentencia dictada por el Tribunal A quo en fecha 08 de noviembre de 2013.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, notifíquese y remítase el expediente en la oportunidad de ley. Así mismo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil (Bienes), y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del estado Apure y Municipio Arismendi del estado Barinas, a los catorce (14) días del mes de Mayo de 2015. Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
La Jueza Superior Provisoria,

Dra. Hirda Soraida Aponte
La Secretaria,

Abog. Dessiree Hernández
En la misma fecha, 14 de mayo de 2015, siendo las 10:28 a.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,

Abog. Dessiree Hernández

Exp. Nº 5654.-
HSA/DH/aminta.-