TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Juzgado del Municipio San Fernando
de la Circunscripción Judicial del Estado Apure

EXPEDIENTE: Nº. 2.013- 5.515

DEMANDANTE: GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ,
asistido por la Abogada MAY GRATEROL
PETTI

DEMANDADO: ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
OPCION A COMPRA- VENTA

FECHA DE ENTRADA
DEL EXPEDIENTE: 17 DE ENERO DE 2.013

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 17 de Enero de 2.013, se inició el presente procedimiento de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA- VENTA, mediante demanda incoada por el ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.236.292, actuando en este acto en carácter de Presidente de la Firma Mercantil “DROGUERÌA CIMA C.A.”, con RIF Nº J-31070919-0, inscrita por ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, originalmente con la denominación de “CIMA, COMPAÑÌA ANÒNIMA” bajo el Nº. 08, Tomo 31-A, de fecha 30 de octubre del año 2.003, ahora bajo su nueva denominación ya señalada, e inscrita bajo el Nº. 32, Tomo 40-A, en fecha 07 de Abril del año 2005, debidamente facultado para el presente acto por la Cláusula DECIMA CUARTA de los Estatutos Sociales de la referida Compañía, asistido por la Abogada MARY GRATEROL PETTI, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 120.388, con domicilio procesal en la Avenida Miranda, Piso 1, Oficina Nº. 4, Edificio Indio Figueredo, San Fernando de Apure, contra la ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 16.511.817, con domicilio en la Prolongación de la Calle 24 de Julio, Casa S/N., frente al Paseo Libertador de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure.

Expone el demandante: “…En fecha 03 de octubre de 2.012, en representación de la Empresa “DROGUERÌA CIMA C.A.” celebré Contrato de Opción a Compra- Venta con la ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS, en el cual pactamos una negociación sobre un inmueble propiedad de mi representada conformado por una casa para habitación familiar y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Prolongación de la Calle 24 de Julio de esta ciudad de San Fernando, construida sobre un lote de terreno propio constante de SEISCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÌMETROS (615,82 M2) comprendido dicho inmueble dentro de los siguientes linderos: NORTE. Casa que es, o fue de la señora Luisa Quinto, en Treinta y Cinco Metros con Setenta Centímetros (35,70 Mts); SUR: Casa que es, o fue de María C. de Luque, en Treinta y Cinco Metros con Setenta Centímetros (35,70 Mts); ESTE: Solar de la Familia Acosta, en Quince metros con Cincuenta Centímetros (15,50 Mts), y OESTE: Prolongación de la Calle 24 de Julio, en Diecinueve Metros (19,00 Mts), en el referido Contrato se estipuló el precio de la venta en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 750.000,00), siendo la forma de pago, la siguiente: CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 50.000,00) a la fecha de la firma del Contrato, con cuyo pago cumplió la compradora; y SETECIENTOS MIL BOLÌVARES (Bs. 700.000,00) dentro de un plazo de NOVENTA (90) DIAS continuos a partir de la firma del referido instrumento (03-10-129, los cuales se vencieron el día 03 de Enero del año 2013. Acordando expresamente en el referido Contrato, que si la compradora no cumplía con el pago dentro del plazo establecido en el mencionado Contrato de Opción a Compra quedaría resuelto de pleno derecho la compradora debería desalojar el inmueble objeto del Contrato al día siguiente de vencido el referido plazo. De igual manera se pactó, que si debido al incumplimiento de la compradora por falta de pago del precio establecido, el Contrato quedaba resuelto, los CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 50.000,00) pagados como cuota inicial de la compra, quedarían en beneficio de la VENDEDORA, por mi representada se abstuvo de haber vendido el inmueble a otra persona debido a la negociación pactada… no obstante, lo expresamente pactado en el Contrato de Opción de Compra- Venta, en el cual específicamente en las Cláusulas TERCERA, CUARTA, QUINTA y SEXTA, quedó plasmada la voluntad de las partes, en caso de que la compradora no cumpliese con lo establecido en él, la obligada a la presente fecha, no ha cumplido con tales estipulaciones a pesar que he conversado con ella, para que de manera amistosa cumpla con lo establecido en el tantas veces mencionado Contrato de Opción a Compra- Venta, siendo que dicha conducta amenaza con causarle un grave daño al patrimonio de mi representada, por cuanto desde el momento en que se firmó el referido Contrato, le hice entrega formal del inmueble ala prominente compradora… el incumplimiento del Contrato por parte de la COMPRADORA hace posible que la presente acción de Resolución se materializa perfectamente a la luz del Artículo 1.167 del Código Civil, por cuanto la obligada no ha cumplido con lo convenido y en consecuencia no ha pagado la totalidad de la cantidad convenida como precio del inmueble objeto de Contrato…”

Fundamentó la presente acción en el contenido de los Artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil.

Por todo lo antes expuesto, es por lo que acude a este Tribunal para demandar a la ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS, para que convenga o sea condenada por el Tribunal, PRIMERO: A dar por resuelto el Contrato de Opción a Compra- Venta, de conformidad con lo indicado en el Artículo 1.167 del Código Civil, y tal como lo señala la parte infine de la Cláusula CUARTA del mismo. SEGUNDO: A desalojar de forma inmediata el inmueble cuya compra pactó con su representada y del cual no cumplió con el pago de la totalidad del precio fijado. TERCERO: A que la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 50.000,00) pagada como cuota inicial del precio fijado, quedará a favor de su representada, como resarcimiento del menoscabo patrimonial causado por el incumplimiento de la Compradora. CUARTO: A pagar los costos y costas del presente juicio, calculadas de conformidad con lo establecido en el Artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Solicitó se decrete Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto de la pretensión, de conformidad con el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, y ordinal 5° del Artículo 599 ejusdem, la cual fue declarada IMPROCEDENTE, en fecha 17 de Enero de 2.013.

Estimó el valor de la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÌVARES (Bs. 50.000,00), equivalentes a QUINIENTAS CINCUENTA Y CINCO CON CINCUENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (555,55 U.T)

En fecha 06-02-13, se recibió diligencia estampada por el ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, mediante la cual confiere Poder Apud Acta a los Abogados MARY GRATEROL PETTI y HENRY GARCÌA GRATEROL.

En fecha 16-05-13, de conformidad con lo establecido en el Artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, se citó a la demandada ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS.

En fecha 03-07-13, se recibió diligencia estampada por la ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS, mediante la cual confiere Poder Apud Acta a los Abogados AMANDA KRISTAL SALAS y MARCOS ANTONIO CASTILLO.

En fecha 08-07-13, el Tribunal dejó constancia que vencidas las horas para despachar, la demandada ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS, no compareció ni por sí, ni por medio de Apoderado Judicial, ni persona alguna en su representación legal, a dar Contestación de la Demanda.

En fecha 19-07-13, se recibió escrito de promoción de Pruebas presentado por los Apoderados Judiciales de la parte demandada.

En fecha 29-07-13, se dijo “VISTOS”.

M O T I V A

Este Tribunal para decidir la presente causa observa, analiza y considera:

PRIMERO: Consta al folio 119 del Expediente, que la parte demandada, ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS fue debidamente citada.
SEGUNDO: Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, mediante Acta cursante al folio 122, el Tribunal dejó constancia expresa que la parte demandada no compareció a ejercer tal recurso.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de Demanda:

Consignó cursante a los folios 4 al 7, original de Contrato de Opción a Compra- venta, autenticado por ante por ante el Ministerio del Poder Popular Para Relaciones Interiores y Justicia, Servicio Autónomo de Registros y Notarías Públicas (SAREN). Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, en fecha 3-10-2012, el cual quedó anotado bajo el número 06, Tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre el ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.236.292, actuando en este acto en carácter de Presidente de la Firma Mercantil “DROGUERÌA CIMA C.A.”, con RIF Nº J-31070919-0, inscrita por ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, originalmente con la denominación de “CIMA, COMPAÑÌA ANÒNIMA” bajo el Nº. 08, Tomo 31-A, de fecha 30 de octubre del año 2.003, ahora bajo su nueva denominación ya señalada, e inscrita bajo el Nº. 32, Tomo 40-A, en fecha 07 de Abril del año 2005, y la ciudadana ROSIO ANDREINA REINA ARIAS.

Instrumento este, que al no ser impugnado ni desconocido por las partes que lo suscriben, esta juzgadora le da valor, puesto que se trata de un documento autenticado en fecha 3-10-2012, por ante la Notaria Publica de San Fernando de Apure, Estado Apure, con fundamento a lo preceptuado en el articulo 1.363 y 1.364 del Código Civil, el cual demuestra la celebración del Contrato de Opción a Compra- Venta, pactado entre los ciudadanos GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ en carácter de Presidente de la Firma Mercantil “DROGUERÌA CIMA C.A.”, y ROSCIO ANDREÌNA REINA ARIAS, sobre un inmueble conformado por una casa para habitación familiar y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Prolongación de la Calle 24 de Julio de esta ciudad de San Fernando, construida sobre un lote de terreno propio constante de SEISCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÌMETROS (615,82 M2) comprendido dicho inmueble dentro de los siguientes linderos: NORTE. Casa que es, o fue de la señora Luisa Quinto, en Treinta y Cinco Metros con Setenta Centímetros (35,70 Mts); SUR: Casa que es, o fue de María C. de Luque, en Treinta y Cinco Metros con Setenta Centímetros (35,70 Mts); ESTE: Solar de la Familia Acosta, en Quince metros con Cincuenta Centímetros (15,50 Mts), y OESTE: Prolongación de la Calle 24 de Julio, en Diecinueve Metros (19,00 Mts). El precio del inmueble objeto de la presente acción se estimo en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS.750.000,00), pagaderos de la manera siguiente: CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS.50.000,00), en dos cheques de gerencia cada uno de ellos por la cantidad de VENTICINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 25.000,00), al momento de la firma del documento, y la cantidad restante de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (BS.700.000,00) , en un plazo de noventa (90) días continuos, sin prorroga, contados a partir de la fecha de autenticación ( 3-10-2012), que dicho lapso de los noventa días continuos fijados como plazo, la compradora debe cumplir con el pago de la cantidad restante del precio pactado, por la compra del inmueble, y que una vez autenticado el documento la vendedora hará entrega del inmueble a la compradora a lo fines de que esta lo ocupe como prominente compradora durante el lapso establecido para materializar la opción a compra venta, así como también expresa que recibido la cantidad restante del precio fijado la vendedora deberá hacer la venta a la compradora mediante documento debidamente protocolizado. De igual manera, se desprende de la cláusula quinta, que transcurrido los noventa (90) días, sin que la compradora cumpliere con el pago pactado, el contrato quedara resuelto y que si queda resuelto de acuerdo a lo previsto en la cláusula cuarta, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), entregada como cuota inicial por la compradora no le será devuelta por la vendedora, toda vez que la misma será el resarcimiento del menoscabo patrimonial causado a la vendedora por el incumplimiento de la compradora .

Consignó cursante al folio 10, copia fotostática simple de Cheque de Gerencia: N°. 00155007, de la Cuenta Corriente N°. 0108-0053-61-0900000013, por Bs. 25.000,00, a favor de DROGUERÌA CIMA C.A., librado en fecha 28 de Septiembre de 2.012, contra la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, Agencia San Fernando de Apure.
Consignó cursante al folio 10, copia fotostática simple de Cheque de Gerencia: N°. 00155073, de la Cuenta Corriente N°. 0108-0053-61-0900000013, por Bs. 25.000,00, a favor de DROGUERÌA CIMA C.A., librado en fecha 02 de Octubre de 2.012, contra la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL, Agencia San Fernando de Apure; Los cuales se valoran conforme al articulo 429 del Código Civil de Procedimiento Civil, por cuanto no fueron tachados de falsos ni impugnados por simulación, y sirven para demostrar el pago realizado a la parte demandante por las cantidades de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000,00) cada uno.
Consignó cursante a los folios 12 al 103 copia fotostática simple de Registro de Comercio de la Firma “DROGUERÌA CIMA C.A.”, inscrito bajo el Nº. 08, Tomo 31-A, de fecha 03-10-2003, por ante el Ministerio del Interior y Justicia, Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure.
Documental esta que se le da valor probatorio, de conformidad con lo preceptuado en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que se trata de copias de un documento publico, la cual evidencia, entre otras cosas, la conformación de una Compañía Anónima, denominada “DROGUERIA CIMA C.A.”, por los ciudadanos HECTOR JOSE JUAREZ y GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, en fecha 03-10-2003, cuyo objeto es la explotación comercial en el ramo de la compra, venta, distribución, importaron, exportación y representación de materiales y productos médicos quirúrgicos, de laboratorio, odontológicos, farmacéuticos, medicinas de consumo humano y animal servicios de uso hospitalario, artículos equipos de limpieza, asimismo compra y venta de maquinarias agrícolas y materiales para la industria de la conservación, compra y venta de artículos de oficina, computadoras, línea blanca, artefactos electrodomésticos, y cualesquiera otros actos de licito comercio, relacionados con el ramo, con domicilio en la en la ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure; con un capital de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.5.000.000,00) (F.5.000,00).

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Los Apoderados Judiciales de la parte, ocurren ante el Tribunal, a los fines de exponer: (se da por reproducido íntegramente)
PRIMERO: Citó el contenido del Artículo 31 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: Alegó a favor de su poderdante la conducta desleal de la demandada buscando la vía más breve y expedita, pero en fraude a la Ley para hacer valer su pretensión, sino que también optó por accionar el órgano jurisdiccional penal a los fines de tratar de lograr por otra vía jurídica materializar la pretensión para desalojar a as persona que habitan el inmueble con el consentimiento tácito del representante de la empresa, cuando este ciudadano acude a la Fiscalía Superior del Ministerio Público y presenta una denuncia penal en contra de la poderdante por el delito de Apropiación Indebida Calificada, y en contra del hermano y la esposa de su poderdante, DONEL REINA y ANA NIÑO por el delito de Invasión.
TERCERO: Promovió las Actas procesales que conforman el legajo documental marcado “A”, el cual demuestra la presencia de los ciudadanos DONEL REINA y ANA NIÑO como ocupantes o poseedores precarios el inmueble.
En cuanto a estas documentales, este Tribunal le da valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al legajo de copias simples que conforman el expediente Nº MP-433110-2013.Fiscalia Segunda del Ministerio Publico del Estado Apure, expedidas por la Fiscal Superior CARMEN ELENA PADRON ALVARADO, Circunscripción Judicial del Estado Apure, del cual se desprende entre otros, denuncia policial Nº0107-13 Delito contra las personas y la propiedad, donde la ciudadana ÑINO MENDEZ ANA DESIREE, titular de la cedula de identidad Nº V-17.395.640, denuncia la ciudadano GIOVANNI VENTA, “..ya que el mismo es el propietario de la casa donde vivo, y el dia de hoy entro a la casa sin pedir permiso y de forma agresiva, sellando las puertas con soldadura me agredió verbalmente con palabras ofensivas y me dijo que yo no estaba embarazada y lo hizo delante de mi menor hijo de cinco años, es todo”; escrito de fecha 30-01-2013,consignado por el ciudadano GIOVANNI VENTA MUÑOZ, exposición de motivos y donde denuncia a la ciudadana ROSIO ANDREINA REINA ARIAS; copia del contrato de opción a compra venta objeto de este juicio, copia de la demanda que inicio el presente juicio de Resolución de Contrato, con copia del contrato de opción a compra venta y auto de admisión de la misma de fecha 17 de Enero de 2013, fotos del inmueble, acta de entrevista de la ciudadana NIÑO MENDEZ ANA DESIREE, acta de entrevista de la ciudadana REINA ARIAS ROSIO ANDREINA, acta de entrevista al ciudadano RICHARD JOSE VIZCAINO APONTE y acta de entrevista del ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, así como actas de imputación, que se aprecian.
CUARTO: Documentales. Ratificó el valor probatorio de las documentales que conforman el legajo marcado con la letra “A”, donde se evidencia, a los folios 3, 4, 5, y 6 la denuncia que interpuso el demandante para activar la fase preparatoria de un proceso penal en contra de su poderdante y de los ciudadanos DONEL REINA y ANA NIÑO. En cuanto a esta prueba, ya fue analizada precedentemente.

Promovió de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la prueba de Informes.
Al respecto, este Tribunal según se desprende de auto de fecha 19 de julio de 2013, se admitió dicha prueba y tal como fue solicitado según oficio Nº13-156, se oficio a la Fiscalía Segunda del Ministerio Publico, para que informe si las copias fotostáticas simples que acompañan con el escrito de pruebas son fieles y exactas del expediente NºMP-433110-2013, que reposa en sus archivos, y en fecha 02 de agosto de 2013, según oficio Nº04-F02-1696-13, la fiscal auxiliar segundo del Ministerio Publico, informo a este Tribunal que efectivamente fueron expedidas copias simples del expediente Nº MP-43,310-13, nomenclatura de ese despacho al abogado MARCOS CASTILLO. Que se aprecia.

De la Prueba de Posiciones Juradas.
De conformidad con lo establecido en los Artículos 403, 404 y 406 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal citar al representante legal de la Empresa demandada para que absuelva a su poderdante o a sus apoderados las Posiciones Juradas que se harán oportunamente sobre los hechos pertinentes del mérito de la causa se compromete a absolverlas recíprocamente en la oportunidad que a bien tenga fijar el Tribunal.
En cuanto a esta prueba, se observa que en auto de fecha 19 de julio de 2013, se admitió dicha prueba de posiciones juradas, y fue acordada para evacuarse al tercer día de despacho siguiente después de citado el demandante ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, no obstante no se desprende de los autos las resultas de esta prueba, por lo que esta Juzgadora no tiene prueba que analizar.

Este Tribunal para decidir observa:

En el caso in comento, el ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.236.292, actuando en este acto en carácter de Presidente de la Firma Mercantil “DROGUERÌA CIMA C.A.”, con RIF Nº J-31070919-0, inscrita por ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, originalmente con la denominación de “CIMA, COMPAÑÌA ANÒNIMA” bajo el Nº. 08, Tomo 31-A, de fecha 30 de octubre del año 2.003, ahora bajo su nueva denominación ya señalada, e inscrita bajo el Nº. 32, Tomo 40-A, en fecha 07 de Abril del año 2005, debidamente facultado para el presente acto por la Cláusula DECIMA CUARTA de los Estatutos Sociales de la referida Compañía, asistido por la Abogada MARY GRATEROL PETTI, inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 120.388, interpone demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, contra la ciudadana ROSIO ANDREINA REINA ARIAS, en virtud de que no cumplió con la obligación de pagar la totalidad del precio convenido en la fecha pactada, y en su petitorio solicita que este Tribunal declare Resuelto el CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA pactado; y en consecuencia a desalojar de forma inmediata el inmueble cuya compra se pacto y que la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00) pagada como cuota inicial del precio fijado.
Analizadas y adminiculadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, considera necesario esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:
La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato; mientras que el contrato de compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial.
La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.
El Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.
La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.
Por otra parte, tenemos que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes y no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por causa autorizada en la Ley, en consecuencia los contratantes están imperiosamente obligados a cumplir con exactitud el contrato del mismo modo en que están obligados a cumplir los dictados de la Ley, ello derivado de la influencia creciente del principio de autonomía de la voluntad bajo el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones previsto en el artículo 1.264 del Código Civil que ordena que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, lo que le da carácter coercitivo al cumplimiento de las obligaciones nacidas de un contrato, por lo que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de sus cláusulas en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual.
Además, el artículo 1.160 del Código Civil señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos según la equidad, el uso o la Ley; siendo así, la parte actora seleccionó demandar la resolución del contrato de opción de venta, por la cual este Sentenciador considera que el contrato objeto del juicio es ley entre las partes, ya que se celebró con el consentimiento manifestado de los otorgantes.
Como corolario de ello, la ley crea la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la terminación de éste y en consecuencia ser liberada de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo cual tiene su base en la acción resolutoria que está consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
Ahora bien, observa esta juzgadora que la presente causa, se refiere a un Juicio de Resolución de un Contrato de Opción de Compra- Venta, mediante el cual persigue la parte actora resolver el Contrato de Opción de Compra-Venta, contenido en documento autenticado en fecha en fecha 3-10-2012, por ante la Notaria Publica de San Fernando de Apure, Estado Apure, el cual quedó anotado bajo el número 06, Tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, suscrito entre el ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.236.292, actuando en este acto en carácter de Presidente de la Firma Mercantil “DROGUERÌA CIMA C.A.”, con RIF Nº J-31070919-0, inscrita por ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, originalmente con la denominación de “CIMA, COMPAÑÌA ANÒNIMA” bajo el Nº. 08, Tomo 31-A, de fecha 30 de octubre del año 2.003, ahora bajo su nueva denominación ya señalada, e inscrita bajo el Nº. 32, Tomo 40-A, en fecha 07 de Abril del año 2005, y la ciudadana ROSIO ANDREINA REINA ARIAS; Sobre un bien inmueble constituido por una casa para habitación familiar y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Prolongación de la Calle 24 de Julio de esta ciudad de San Fernando de Apure, construida sobre un lote de terreno propio constante de SEISCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÌMETROS (615,82 M2) comprendido dicho inmueble dentro de los siguientes linderos: NORTE. Casa que es, o fue de la señora Luisa Quinto, en Treinta y Cinco Metros con Setenta Centímetros (35,70 Mts); SUR: Casa que es, o fue de María C. de Luque, en Treinta y Cinco Metros con Setenta Centímetros (35,70 Mts); ESTE: Solar de la Familia Acosta, en Quince metros con Cincuenta Centímetros (15,50 Mts), y OESTE: Prolongación de la Calle 24 de Julio, en Diecinueve Metros (19,00 Mts).
Observa esta juzgadora, y, en virtud de las pruebas traídas al proceso que efectivamente existe el contrato de opción de compra venta debidamente autenticado por ante por ante el Ministerio del Poder Popular Para Relaciones Interiores y Justicia, Servicio Autónomo de Registros y Notarías Públicas (SAREN). Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, en fecha 3-10-2012, el cual quedó anotado bajo el número 06, Tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria,, indicándose en dicho documento con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago, así: “El precio del inmueble objeto de la presente acción se estimo en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, pagaderos de la manera siguiente: CINCUENTA MIL BOLIVARES (BS.50.000,00), en dos cheques de gerencia cada uno de ellos por la cantidad de VENTICINCO MIL BOLIVARES ( Bs. 25.000,00), al momento de la firma del documento, y la cantidad restante de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (BS.700.000,00) , en un plazo de noventa (90) días continuos, sin prorroga, contados a partir de la fecha de autenticación ( 3-10-2012)”, el bien inmueble objeto de la presente controversia, e, igualmente se observa que dicho documento indica en su cláusula tercera, el plazo de noventa (90) días continuos sin prorroga, a partir de la fecha de autenticación de la oferta, el cual es el (3-10-2012), para que la compradora cumpla con el pago de la cantidad restante del precio pactado, por la compra del inmueble, y así queda demostrado, e igualmente que dicho contrato de opción de compra- venta no fue objeto de controversia alguna por haberlo así aceptado las partes, y siendo valorado por quien aquí decide, en consecuencia el punto a resolver solo por lo que respecta al cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por de cada una de las partes.
En el caso de autos, el problema sometido a consideración estriba en determinar a cual de las partes le correspondía la carga de la prueba de los hechos controvertidos; los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil disponen la distribución de la carga de la prueba, el primero y el segundo la prueba de las obligaciones.
Prevén los mencionados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil lo siguiente: Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba. Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.
Las precedentemente normas transcritas, establecen las obligaciones de cada parte dentro del proceso, y de acuerdo a la posición que asuma el demandado en la contestación a la demanda, es decir la relación a las afirmaciones de hecho del demandante, varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.
Ahora bien, en la oportunidad de contestación de la demanda, la parte demandada, ciudadana ROSIO ANDREINA REINA ARIAS, aun cuando se dio por notificada en fecha 03 de julio de 2013, según diligencia cursante al folio 120 del expediente, no compareció a contestar la demanda, ni por si, ni por medio de apoderado judicial, ni persona alguna en su representación legal, tal y como se desprende de auto de fecha 08 de julio de 2013, que cursa al folio 122 del expediente. En la oportunidad legal para promover pruebas, la parte demandada en su escrito de pruebas alego defensas como la reposición de la causa, en virtud de que el monto de la cuantía es irrita, y que el monto de la cuantía no es el establecido por el demandante de autos, en su escrito libelar, sino otro que lo supera, así como la litispendencia, no obstante, quien aquí decide, considera que dichas defensas debieron ser opuesta en la oportunidad legal de la contestación de la demanda, y no lo hizo, por ende, mal puede los apoderados de la parte demandada, oponer defensas previas y otras en la oportunidad de las pruebas, por ello, se tienen como no hechas y así se decide.
Así las cosas, resulta pertinente señalar que en virtud del principio de distribución de la carga de la prueba, cada una de las partes esta obligada a demostrar en el juicio sus respectivas afirmaciones de hecho, en ese sentido, el demandante deberá probar la existencia de la obligación o hecho constitutivo de la misma, y al demandado le corresponderá a su vez demostrar el hecho extintivo, modificativo e impeditivo de tal obligación conforme a lo instituido en el Código de Procedimiento Civil específicamente el citado articulo 506, y en el Código Civil, en el artículo 1.354.
En consecuencia, delimitado el alcance de las obligaciones del contrato de opción de compra objeto del presente litigio, en concordancia con el análisis realizado de los medios probatorios aportados al proceso, estima esta Juzgadora que, la parte actora cumplió con su carga de probar la existencia del contrato de opción a compra del cual se deriva la obligación que reclama como incumplida para demandar la resolución del contrato, como lo es el incumplimiento del pago restante, es decir la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,00).De esa manera, demostrado el incumplimiento de las obligaciones asumidas por la compradora, correspondía a la demandada traer a los autos probanzas que demostraran su efectiva gestión para las obligaciones asumidas, esto es, el pago de la cantidad restante, es decir, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.700.000,00), dentro del lapso legal, no obstante, la parte demandada no lo hizo, ya que de las probanzas presentadas no se evidencia ni cursa a los autos del expediente, los recibos o finiquitos que demuestren el pago restante convenido en el contrato de fecha (3-10-2012), que haya efectuado la demandada ROSIO ANDREINA REINA MENDEZ, al demandante, GOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, en representación de la firma mercantil, “DROGUERIA CIMA, C.A.”. Así queda establecido.
Se tiene entonces que vencido el lapso fijado de noventa días (90) por las partes para el pago de la cantidad restante a deber por la compradora a la vendedora, por lo que podía el vendedor, parte demandante en el presente juicio de Resolución de Contrato de Opción a Compra – Venta, reclamar judicialmente de la compradora la Resolución del Contrato de opción de compra venta, como en efecto así lo declarará este Tribunal en la parte dispositiva de la presente causa, por lo que le es forzoso a este tribunal, declarar Con Lugar la demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA- VENTA, y así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure,, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA:
1°) CON LUGAR la presente demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA- VENTA, intentada por el ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.236.292, en su carácter de Presidente de la Firma Mercantil “DROGUERÌA CIMA C.A.”, con RIF Nº J-31070919-0, inscrita por ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, originalmente con la denominación de “CIMA, COMPAÑÌA ANÒNIMA” bajo el Nº. 08, Tomo 31-A, de fecha 30 de octubre del año 2.003, ahora bajo su nueva denominación ya señalada, e inscrita bajo el Nº. 32, Tomo 40-A, en fecha 07 de Abril del año 2005, representado por los Abogados MARY GRATEROL PETTI y HENRY GARCÌA GRATEROL, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°s. 120.388 y 195.491, con domicilio procesal en la Avenida Miranda, Piso 1, Oficina Nº. 4, Edificio Indio Figueredo, San Fernando de Apure, contra la ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 16.511.817, con domicilio en la Prolongación de la Calle 24 de Julio, Casa S/N., frente al Paseo Libertador de esta ciudad de San Fernando, Estado Apure, representada por los Abogados MARCOS CASTILLO y AMANDA KRISTAL SALAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nºs. 36.101 y 128.706 respectivamente, y en consecuencia se declara:
PRIMERO: RESUELTO el Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre las partes y que fue autenticado por ante el Ministerio del Poder Popular Para Relaciones Interiores y Justicia, Servicio Autónomo de Registros y Notarías Públicas (SAREN). Notaría Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, en fecha 3-10-2012, el cual quedó anotado bajo el número 06, Tomo 126 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
SEGUNDO: Se condena a la demandada, ciudadana ROSIO ANDREÌNA REINA ARIAS, a DEVOLVER al demandante, ciudadano GIOVANNI ALEXIS VENTA MUÑOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 11.236.292, en su carácter de Presidente de la Firma Mercantil “DROGUERÌA CIMA C.A.”, con RIF Nº J-31070919-0, inscrita por ante el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, originalmente con la denominación de “CIMA, COMPAÑÌA ANÒNIMA” bajo el Nº. 08, Tomo 31-A, de fecha 30 de octubre del año 2.003, el inmueble sobre el que versa el contrato de promesa bilateral de compraventa aquí resuelto, constituido por una casa para habitación familiar y el terreno sobre el cual está construida, ubicada en la Prolongación de la Calle 24 de Julio de esta ciudad de San Fernando de Apure, construida sobre un lote de terreno propio constante de SEISCIENTOS QUINCE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y DOS CENTÌMETROS (615,82 M2) comprendido dicho inmueble dentro de los siguientes linderos: NORTE. Casa que es, o fue de la señora Luisa Quinto, en Treinta y Cinco Metros con Setenta Centímetros (35,70 Mts); SUR: Casa que es, o fue de María C. de Luque, en Treinta y Cinco Metros con Setenta Centímetros (35,70 Mts); ESTE: Solar de la Familia Acosta, en Quince metros con Cincuenta Centímetros (15,50 Mts), y OESTE: Prolongación de la Calle 24 de Julio, en Diecinueve Metros (19,00 Mts).
TERCERO: La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.50.000,00), entregada por la compradora como cuota inicial del precio fijado, queda a favor de la parte demandante, de conformidad con la cláusula Quinta del Contrato de Opción de Compra Venta.-
CUARTO: Se condenan en costas la parte perdidosa de conformidad con lo preceptuado en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la publicación de la presente Sentencia Definitiva.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, NOTIFIQUESE Y DÉJESE COPIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, a las 9:00 a.m., del día de hoy Diecinueve (19) del mes Enero del año Dos Mil Dieciséis (2.016).- Años 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
La Juez,

Abg. EUMELY J. SANCHEZ MARTINEZ.

El Secretario Temp.,

Abg. FREDDY J. TORTOZA

En esta misma fecha y hora se publicó y registró la anterior Sentencia, y se libraron Boletas de Notificación conforme a lo ordenado y quedó anotada en el punto N°. , del folio , del Libro Diario.
El Secretario Temp.,

Abg. FREDDY J. TORTOZA

EXP. N°: 2.013- 5.515.-
EJSM/fjtf/dles.--