TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL (BIENES), CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO APURE Y MUNICIPIO ARISMENDI DEL ESTADO BARINAS

206º y 157º

PARTE RECURRENTE: FEDERICO CASTILLO SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.231.831, domiciliado en la calle Páez Casa N° 141, Municipio San Fernando del Estado Apure.
ABOGADO ASISTENTE: ZORAIMA MONTOYA FUENMAYOR, abogada en ejercicio, inscrita en el IPSA bajo el N°: 37.129, con domicilio procesal en la Calle Urdaneta Casa N° 23, de San Fernando Estado Apure.
PARTE RECURRIDA: ISABEL ROJAS DE BERDUGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.285.459, domiciliada en CIBER ENSUEÑO Calle Bolívar Local N° 85, Municipio San Fernando del Estado Apure.
ABOGADO APODERADO: JESÚS GARCIA VAZQUEZ, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V- 10.618.454, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 69.150.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) (Apelación)
Expediente Nº 5790.
-I-DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA:

Conoce esta alzada del presente expediente, en virtud de la apelación ejercida en fecha 10 de noviembre de 2015, la cual corre inserta al folio (187 vto), por el ciudadano Federico Castillo Serrano, titular de la cédula de identidad N° 2.231.831, debidamente asistido de la abogada en ejercicio Zoraida Montoya Fuenmayor, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.129, contra la decisión proferida en fecha 30 de octubre de 2015, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure.
Así pues, en fecha 10 de diciembre de 2015, se reciben en este Juzgado Superior las presentes actuaciones y se ordenó darle entrada en los libros respectivos quedando signado el expediente bajo el Nº 5790, declarándose abierto el lapso previsto en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 118 ejusdem.

Mediante auto de fecha 01 de febrero de 2016, este Tribunal Superior, vista la solicitud de inspección judicial propuesta por la parte recurrente, el Tribunal dejó sentado que la misma en esta instancia judicial no es permisible.

Posteriormente, este Tribunal Superior por auto de fecha 24 de febrero de 2016, vencido como se encontraba los lapsos establecidos en los artículos 517 y 519 del Código de Procedimiento Civil, declaró abierto el lapso de sesenta (60) días de calendario, para dictar sentencia.

Por auto de fecha 25 de abril de 2016, el Tribunal difirió la publicación de la sentencia por un lapso de treinta (30) días continuos siguientes, conforme a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente en fecha 23 de mayo de 2016, este Tribunal dicto auto para mejor proveer de conformidad con lo previsto en el artículo 514 numeral 2 del Código fe Procedimiento Civil, en el cual solicitó al Director de Catrasto y Ejidos, de la Alcaldía del Municipio San Fernando, informará si en ese despacho reposa regulación de alquiler de local comercial cuyo propietario es el ciudadano Federico Francisco Castillo Serrano, y que de existir el referido documento, remita copia certificada del mismo.

Cumplidos los trámites procedimentales conforme a la Ley, pasa de seguidas quien aquí suscribe a dictar sentencia y lo hace previo las consideraciones siguientes:

-II- DE LA COMPETENCIA:
A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del presente asunto, considera quien aquí Juzga hacer mención al artículo 66 de la Ley Orgánica del Poder Judicial que establece que:
“Son deberes y atribuciones de los tribunales superiores, por razón de sus respectivas materias y en el territorio de sus respectivas jurisdicciones:
…Omissis…
1º Conocer en apelación de las causas e incidencias decididas por los tribunales de primera instancia en lo civil, así como también en los casos de consulta ordenados por la ley y de los recursos de hecho.
…Omissis… “
Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).”

Quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes) y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del estado Apure y Municipio Arismendi del estado Barinas, para el conocimiento del presente asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer del presente asunto. Así se decide.-

-III- DE LA SENTENCIA APELADA:
Observa quien aquí juzga de la presente demanda de Desalojo de Inmueble (Local Comercial), que el Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 30 de octubre de 2015, declaró: SIN LUGAR la demanda interpuesta, en los siguientes términos:
…omissis…
Por otra parte, corresponde a esta juzgadora establecer previamente, cual es el canon de arrendamiento del local comercial, en virtud de lo controvertido del monto, para poder determinar si la parte demandada incurrió o no, en la insolvencia en el pago de los de arrendamiento demandados por la parte actora, en virtud de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio, por consiguiente la parte demandante señala en su escrito libelar que el monto inicial del canon de arrendamiento se estableció en QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) y que posteriormente se aumento en virtud de regulación de fecha 06 de junio de 2014, emanada de la Alcaldía del Municipio San Fernando, donde informa que el inmueble ubicado en la Calle Bolívar, entre Calle Girardot y Calle Boyacá, N° 85, ha sido regulado en la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 2.835,32) a partir de la misma fecha, al respecto observa este Tribunal que al folio 64 cursa dicha boleta de notificación, consignada en original, al respecto, esta Juzgadora considera, que el inmueble objeto del presente juicio, se trata de un local destinado para el uso comercial, por ende, todo lo concerniente al mismo, debe regirse por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicada en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 23 de mayo de 2014, con vigencia desde la misma fecha de su publicación, en tal sentido, establece el artículo 32 de la misma que: “..En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su calculo, deberán solicitar a la SUNDE su determinación..”, por consiguiente, y en concordancia con la disposición transitoria 1° ejusdem, considera quien aquí decide, que la regulación realizada por la Alcaldía del Municipio San Fernando en fecha 06 de junio de 2014, no esta legítimamente realizada, por cuanto para el momento de la regulación, la alcaldía no era el Órgano Competente, para regular los cánones de arrendamiento de locales destinados al Comercio, por cuanto desde el 23 de mayo de 2014, corresponde tal regulación al SUNDE, por ende, esta Juzgadora no le da valor probatorio a la documental cursante al folio 64 de expediente, y la desecha. Así se decide.
En cuanto a la documental cursante a los folios 3 al 76 del expediente, se trata de legajo de copias contentivas de Consignación N° 13-211, realizada por la ciudadana ISABEL ROJAS DE BERDUGO, por ante este Tribunal, el cual valora esta Juzgadora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra entre otros, que en fecha 04 de marzo de 2013, la ciudadana ISABEL ROJAS DE BERDUGO, efectuó paga por consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2013; en cheque de gerencia por la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), a favor del ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, asimismo, se desprende copia de letras de cambio, que fungen como recibos de fecha 30 de diciembre 2009, 30 octubre 2010 y 30 enero 2011, por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), este ultimo, de igual forma aparecen actas de comparecencia donde en nombre de la demandada, consigna en cheque de gerencias de fecha 30 de diciembre de 2009, 30 de octubre de 2010 y 30 de enero de 2011, por la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), hasta el mes de junio de 2014, posteriormente en fecha 30 de julio. Se autoriza al ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, a retirar las sumas de dinero depositadas en el Banco Bicentenario, por concepto de cánones de arrendamiento a solicitud del mismo, por lo que se libro oficio a dicho banco, es por ello que presume quien aquí decide, que al arrendador haber retirado lo cánones de arrendamiento depositados por las cantidades antes señaladas, estaba de acuerdo que ese ere el canon de arrendamiento del local comercial, para el momento, en virtud de ello, y al no haberse establecido o pactado otro canon de arrendamiento distinto por las partes de este litigio, es por lo que considera esta juzgadora, que el monto del canon de arrendamiento sigue siendo la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), y así se declara.
Ahora bien, el demandado alega su solvencia respecto al inmueble arrendado al señalar que realizó el pago de la cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo y abril del año 2015 y se pudo observar, del acervo probatorio que trajo a los autos en la oportunidad legal, doce (12) depósitos realizados vía transferencia bancarias el cual cursan a los folios 102 al 113 del expediente, prueba esta, que no fue impugnada por la contraparte, el cual evidencia doce (12) depósito realizados a la cuenta N° 01750051130061646722, cuyo beneficiario es el ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, por el monto de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) cada uno, por lo que esta juzgadora da valor probatorio, puesto que demuestra la solvencia con respecto a los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015 demandados. Y así se decide.
En cuanto al monto que se adeuda por concepto de agua, desde 31 de julio del año 2007, hasta el 30 de mayo de 2015, según señala el actor debe la demandada, al respecto, observa quien decide, que de las actas del proceso cursa una documental contentivo de un estado de cuenta presentado en forma simple, de un inmueble ubicado en la Calle Bolívar, entre Calle Girardot y Boyaca, CYBER ENSU, por la cantidad de Bs. 9.292,87, que no aparece suscrito por persona alguna, ni sello húmedo de la empresa HIDROLLANO, que esta Juzgadora no da valor probatorio y por ende lo desecha. Así se decide.
Es por eso que concluye, quien aquí decide, que no cierto el hecho de que la ciudadano ISABELA ROJAS DE BERDUGO, dejó de pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015, a razón de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700.00) mensuales, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar, local N° 85, entre Calle Girardot y Boyacá, en la ciudad de San Fernando de Apure, y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Sucesión Pedro Gambo; Sur: Universidad Nacional Experimental de la Fuerza Armada Bolivariana (U.N.E.F.A); Este: Local Comercial del Inmueble del Sr. Federico Castillo y Oeste: Local Comercial de FEDERICO CASTILLO, en virtud del Contrato de Arrendamiento Verbal por tiempo indeterminado, celebrado entre las partes, así como tampoco debe los montos demandados por concepto de agua, desde 31 de julio del año 2007, hasta el 30 de mayo de 2015, y en consecuencia de se declara Improcedente la presente acción de DESALOJO DE INMUEBLE, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en su literal “a,g,i”. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: 1.- SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE, incoada por el ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.231.831, debidamente asistido por la Abogada ZORAIMA MONTOYA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 37.129 en contra de la ciudadana ISABEL ROJAS DE BERDUGO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.285.459, de este domicilio, debidamente representada por su apoderado judicial, abogado JESUS GARCIA VAZQUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.618.454, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 69.150, y de este domicilio, 2.- SIN LUGAR, la FALTA DE ILEGITIMIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA INTENTAR EL PRESUNTO JUICIO, opuesta por el apoderado judicial de la parte demandada abogado JESUS GARCIA VAZQUEZ, en contra de la demanda incoada por el ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO.

-IV- CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Seguidamente procede este Órgano Jurisdiccional al análisis del asunto planteado y al efecto observa: el demandante, ciudadano Federico Castillo Serrano, titular de la cédula de identidad N° 2.231.831, debidamente asistido por la abogada en ejercicio Zoraida Montoya Fuenmayor, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.129, alega en su escrito libelar que es arrendador de un inmueble, constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar Local N° 85, entre Calle Girardot y Boyacá, en la Ciudad de San Fernando de Apure, y cuyos linderos son los siguientes: Norte: Sucesión de Pedro Gamboa; Sur: Universidad Nacional Experimental de la Fuerza Armada Bolivariana (U.N.E.F.A); Este: Local Comercial del Inmueble del Sr. Federico Castillo y Oeste: Local Comercial de FEDERICO CASTILLO, con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍAVRES (Bs. 500.00), que tal relación arrendaticia nace de un contrato escrito por un tiempo determinado con una duración de un (01) año, desde 01 de enero de 2010, hasta el 01 de enero de 2011; que de igual forma existe una regulación de alquiler de la dirección de catastro con aumento de fecha 06 de junio de 2014, en la cantidad (Dos Mil Ochocientos Treinta y Cinco Bolívares con Treinta y Dos Céntimos (Bs. 2.835,32), el cual no fue cancelado por la demandada. De igual forma, manifestó que la misma, no ha dado cumplimiento con el pago de servicio de agua y aseo urbano contemplado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento. En atención, a lo antes expuesto, manifestó que la presente demanda tiene que objeto principal el desalojo del inmueble antes mencionado en virtud del incumplimiento por parte de la demandada en el pago de los canos de arrendamientos correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril, y mayo del año 2015, así como el pago de los servicios de agua desde el 31 de julio de 2007, hasta el 30 de mayo de 2015.
Siendo así las cosas, pasa de seguidas este Tribunal Superior, a revisar la sentencia objeto de apelación y al respecto observa quien aquí decide que el Tribunal Aquo en cuanto al punto previo alegado, concerniente a la falta de cualidad del demandante estableció:
Omissi
(…)
Al respecto, observa quien aquí decide, que el ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, alego que celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana ISABEL DE BERDUGO, no obstante, en virtud de que fue impugnado por la contraparte, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora lo desecha, por tratarse de una copia simple de un documento privado, a tal efecto, bajando a los autos se observa, que en la Acción de Desalojo, nacida del contrato de arrendamiento escrito o de forma verbal, la cualidad la tiene el propietario del inmueble. Ha podido ocurrir, como lo señala el tratadista GILBERTO GUERRERO QUINTERO (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. UCAB, año 2003, PAG 1947), que el inmueble cuyo desalojo se pretende, lo haya dado en arrendamiento no solo el propietario, sino también un mandatario o administrador, o bien haya ocurrido por un tercero no autorizado en cuyo caso la relación arrendaticia que ha tenido se ha constituido sobre la cosa ajena. No importa quien lo ha dado en arrendamiento, cualesquiera sea el arrendador y la manera como lo haya arrendado. En el caso sub-lite, el actor señalo que fue inicialmente quien suscribió el contrato de arrendamiento, no obstante, en virtud de la defensa opuesta por la demandada consigno poder otorgado de administración y disposición otorgado por la propietaria del inmueble objeto del presente juicio, ciudadana MARIA ANGELICA CASTILLO, cursante a los folios 122 al 124 del expediente, con lo cual quedo convalidada la representación, con fundamento al articulo 257 y 26 de nuestra carta magna, instrumental que se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.363 y 1.367 del Código Civil, aunado a ello, la parte demandada, en todo momento lo reconoce como el arrendador, puesto que consigno a su nombre los cánones de arrendamiento tal y como se desprende de consignación N° 13-211, tramitada por antes este Juzgado en fecha 04 de marzo de 2013, y los consecuentes depósitos. Y siendo la ciudadana MARIA ANGELICA CASTILLO, propietaria, y el ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, quien funge como arrendador, ambos demandantes tienen la plena cualidad para accionar el desalojo del inmueble cuya propiedad está plenamente demostrada a los autos; por ello, la cualidad para accionar en desalojo, no la tiene única y exclusivamente los propietarios del inmueble cuyo desalojo se solicita, sino también el que celebró el arrendamiento, por cualquier titulo, y por ende su cualidad para accionar la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, y cuya cualidad, deriva de la propia relación arrendaticia, que suscribió con la demandada independientemente de que el mismo no le pertenezca en propiedad, por lo cual se debe desechar tal excepción y así se declara.

En cuanto a este particular quien aquí suscribe trae a colación lo expuesto por el Procesalista LUIS LORETO, en su obra: “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de cualidad, se preguntó como introito de obra: ¿Quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?; para responderse que, cuando se plantea ésta pregunta, se interroga para saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como parte Actora y Demandada. Para BORJAS “Comentarios al Código de Procedimiento Civil. Tomo III, 1.924, PAG 129), “La Cualidad”, “Es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción y es sinónima o equivalente de interés personal e inmediato, porque aunque una acción exista, si no se está directamente interesado en hacerla valer, proponiéndola por sí o en nombre de otro, cuyo interés represente, no se puede decir que se tiene el derecho, que se tiene la cualidad necesaria para intentarla”. El Procesalista Venezolano ARCAYA, siguiendo al Civilista Francés Garsonnet, define a la cualidad como: “La facultad legal de obrar en justicia y, por consiguiente, el título por el cual se figura un acto jurídico en un proceso”. El problema de la cualidad entendida de ésta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita.
La cualidad, en sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción. De allí que la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra.
Observa esta superioridad que el Tribunal Aquo consideró que en virtud del poder consignado de administración y disposición otorgado por la propietaria del inmueble objeto del presente juicio, ciudadana Maria Angelica Castillo, cursante a los folios 122 al 124 del expedientes, aunado al hecho, que la parte demandada en todo momento lo reconoce como arrendador, es por lo que en éste caso, es claro que el ciudadano Federico Castillo Serrano (arrendador), es quien detenta la titularidad para ejercer cualquier acción que se derive como consecuencia del referido contrato de arrendamiento, aún y cuando evidentemente no sea el propietaria del bien inmueble arrendado, tal como fue considerado por el Tribunal Aquo. Y así se establece.
En cuanto al hecho si la demanda incurrió o no, en insolvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento, el Tribunal Aquo decidió:
Omissis
(…)
Observa esta juzgadora, es respecto a la solvencia o insolvencia de la parte demandada, en el pagó de los canones de arrendamiento, correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015, por lo que solicita la entrega del local, pago de los canones de arrendamiento vencidos, antes descritos y los pago s de agua desde el 31 de julio del año 2007, hasta el 30 de mayo de 2015, y por cuanto se desprende que la parte demandada niega que le deba tales canones de arrendamiento y recibos, es por lo que, en virtud del principio legal que contribuye la carga de la prueba, al señalar la parte demandada, que realizó el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015, revirtió en su persona la carga de la prueba, por cuanto a la persona a la que se le atribuye una deuda, es la que tiene la obligación de probar el pago, el acreedor sólo tiene la carga de probar la obligación, por ello, si no se negó, la existencia de una relación arrendaticia entre las partes, sino que dichas partes, expresamente aceptaron su existencia de la misma, en virtud de las pruebas cursantes en autos, era carga de la parte demandada acreditar el pago.
Por otra parte, corresponde a esta juzgadora establecer previamente, cual es el canon de arrendamiento del local comercial, en virtud de lo controvertido del monto, para poder determinar si la parte demandada incurrió o no, en la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados por la parte actora, en virtud de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio, por consiguiente la parte demandante señala en su escrito libelar que el monto inicial del canon de arrendamiento se estableció en QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00) y que posteriormente se aumento en virtud de regulación de fecha 06 de junio de 2014, emanada de la Alcaldía del Municipio San Fernando, donde informa que el inmueble ubicado en la Calle Bolívar, entre Calle Girardot y Calle Boyáca, N° 85, ha sido regulado en la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 2.835,32), a partir de la fecha, al respecto observa este Tribunal que al folio 64 cursa dicha boleta de notificación, consignada en original. Al respecto esta Juzgadora considera, que el inmueble objeto del presente juicio, se trata de un local destinado para el uso comercial, por ende, todo lo concerniente al mismo, debe regirse por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicada en gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela, en fecha 23 de mayo de 2014, con vigencia desde la misma fecha de su publicación, en tal sentido, establece el artículo 32 de la misma que: ..En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su calculo, deberá solicitar a la SUNDDE su determinación...”, por consiguiente, y en concordancia con la disposición transitoria 1 ejusdem, considera quien aquí decide, que la regulación realizada por la Alcaldía del Municipio San Fernando en fecha 06 de junio de 2014, no esta legítimamente realizada, por cuanto para el momento de la regulación , la alcaldía no era el Órgano Competente, para regular los cánones de arrendamiento de locales destinados al Comercio, por cuanto desde el 23 de mayo de 2014, corresponde tal regulación al SUNDE, por ende, esta Juzgadora no le da valor probatorio a la documental cursante al folio 64 del expediente, y la desecha. Así se decide.

Al respecto, observa esta superioridad, que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014, con entrada en vigencia a partir de su publicación, establece un régimen especial de arrendamiento de inmuebles destinado al uso comercial.
En efecto en el Capítulo I, disposiciones generales, artículo 1° eiusdem, dispone lo siguiente:
“Artículo 1. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.”(Subrayado del tribunal)

Por otra parte el artículo 5 de la mencionada ley establece:

“Articulo 5. El Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ejercerá la rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearán las instancias necesarias para su aplicación. Corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo. Cuando alguna norma incida en la materia competencia de otra instancia o Ministerio del Poder Popular, podrá ser objeto de regulación conjunta. En ejercicio de la atribución otorgada en el presente artículo, el Ministerio con competencia en materia de comercio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías de inmuebles destinados al comercio, o bien para categorías de arrendatarios o arrendadores con características particulares. Dichas regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el presente Decreto Ley y procurarán el desarrollo de éste, o de los reglamentos dictados con fundamento en el presente.”(Subrayado del tribunal)

En atención a la normativa antes transcrita observa quien aquí suscribe que el Tribunal Aquo considero bien que el Organismo competente para efectuar la regulación de los cánones de arrendamientos en el presente juicio, era al SUNDDE, y no a la Alcaldía del Municipio San Fernando del Estado Apure, por cuanto corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.418, de fecha 23 de mayo del 2014. Y así se decide.
Ahora bien, el demandante de autos alega que desde el 06 de junio de 2014, en atención a la regulación de alquiler efectuada por la Dirección de Catastro con aumento de un nuevo canon, por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVRAES CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 2.835,32), la demandada incumplió con el pago del nuevo canon de arrendamiento, no obstante, cabe señalar, que habiendo sido desechado por el Tribunal Aquo la documental cursante al folio 64 del presente expediente judicial, por no ser dictada por la autoridad competente, no cabe duda que no fue generado un nuevo monto de canon de arrendamiento, no obstante pasa este Órgano Jurisdiccional, pasa a revisar si la demandada incurrió o no, en la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento demandados por la parte actora, en virtud de la relación arrendaticia sobre el inmueble objeto del presente juicio, por consiguiente la parte demandante señala en su escrito libelar que el monto inicial del canon de arrendamiento se estableció en QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), y que posteriormente fue aumentado en virtud de la regulación de fecha 06 de junio de 2014, emanada de la Alcaldía del Municipio San Fernando por la cantidad de (Bs. 2.835,32).
En cuanto a este punto, el Tribunal Aquo en su sentencia objeto de apelación, estableció:
Omisis
(…)
En cuanto a la documental cursante a los folios 3 al 76 del expediente, se trata de legajo de copias contentivas de Consignación N° 13-211, realizada por la ciudadana ISABEL ROJAS DE BERDUGO, por ante este Tribunal, el cual valora esta Juzgadora de conformidad con lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto demuestra entre otros, que en fecha 04 de marzo de 2013, la ciudadana ISABEL ROJAS DE BERDUGAS, efectuó pago por consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de enero y febrero del año 2013, en cheque de gerencia por la cantidad de MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.400,00), a favor del ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, asimismo, se desprende copia de letras de cambio, que funge como recibos de fechas 30 de diciembre 2009, 30 de octubre 2010 y 30 de enero de 2011, por la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00), este último de igual forma aparecen actas de comparecencia donde en nombre de la demandada, consigna en che de gerencias de fechas 30 de diciembre de 2009, 30 de octubre 2010 y 30 de enero de 2011, por la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00), hasta el mes de junio de 2014, posteriormente en fecha 30 de julio, se autoriza al ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO a retirar las sumas de dineros depositadas en el Banco Bicentenario, por concepto de cánones de arrendamiento a solicitud del mismo, por lo que se libro oficio a dicho banco, es por ello, que presume quien aquí decide, que al arrendador haber retirado los cánones de arrendamiento depositados por las cantidades antes señaladas, para el momento, en virtud de ello, y al no haberse establecido o pactado otro canon de arrendamiento distinto por las partes de este litigio, es por lo que considera esta Juzgadora, que el monto del canon de arrendamiento sigue siendo la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES Bs. 700,00).
Ahora bien, el demandado alega su solvencia respecto al inmueble arrendado, al señalar que realizó el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015 y se pudo observar, del acervo probatorio que trajo a los autos en la oportunidad legal, doce (12) depósitos realizados vía transferencia bancaria el cual cursan a los folios 102 al 113 del expediente, prueba esta, que no fue impugnada por la contraparte, el cual evidencia doce (12) depósitos realizados a ka cuenta N° 01750051130061646722, cuyo beneficiario es el ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, por el monto de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) cada uno, por lo que esta juzgadora le da pleno valor probatorio, puesto que demuestra la solvencia con respecto a los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014, enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015 demandados. Y así se decide.

Así las cosas, el mismo artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios establece que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, y el artículo 51 de la misma ley expresa que “cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” (Negritas del Tribunal)
El artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En el presente asunto se constata que la demandada de autos a los fines de probar su solvencia respecto al inmueble arrendado, manifestó haber realizado el pagó de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014; enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015, para lo cual se pudo observar del conjunto de medios probatorios que consigno en la oportunidad legal correspondiente, doce (12) depósitos realizados vía transferencia bancaria, los cuales cursan a los folios 102 al 113 del expediente, prueba esta que no fue impugnada por la contraparte, de cual se desprende que dicha transferencia fue efectuada a la cuenta N° 01750051130061646722, a nombre del ciudadano Federico Castillo Serrano, por la cantidad de Setecientos Bolívares (Bs. 700). En este sentido, considera quien aquí suscribe que es hecho aceptado y reconocido por el arrendador el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014; enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015, por cuanto los mismos fueron recibidos y aceptados por su persona como pago del canon de arrendamiento del inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Bolívar, Local N° 85, entre Calle Girardot y Boyacá, en la ciudad de San Fernando Estado Apure.
Bajo estas consideraciones, quien aquí decide al igual que el Tribunal Aquo comparte el criterio que la ciudadana Isabel Rojas de Brugo, no estuvo insolvente con respecto a los cánones de arrendamientos, correspondiente a los meses junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2014; enero, febrero, marzo, abril y mayo del año 2015. Y así se decide.
En cuanto, al hecho de que la demandada de autos incumplió con el pago de los servicios de agua desde el año 2007 hasta mayo 2015, efectivamente tal cual como fue señalado por el Tribunal Aquo, corre inserto al folio 77 y 78, estado de cuenta presentado en forma simple de un inmueble ubicado en la Calle Bolívar, entre Calle Girardot y Boyaca, CYBER ENSU, por la cantidad de Bs. 9.292,87, del cual se evidencia que el mismo no está suscrito por ninguna persona, ni sello húmedo de la empresa HIDROLLANOS, el cual fue desechado por el Tribunal Aquo en la oportunidad legal correspondiente.
A criterio de quien aquí juzga, considera que la misma no constituye un medio de prueba fehaciente que pueda convencer a esta superioridad que efectivamente la demandada de autos haya incurrido en el incumplimiento de pago del referido servicio. Así se decide.
Finalmente, en atención a todas las consideraciones anteriormente expuestas, resulta forzoso para esta Alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano Federico Castillo Serrano, titular de la cédula de identidad N° 2.231.831, debidamente asistido por la abogada en ejercicio Zoraida Montoya, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.129, contra la decisión proferida en fecha 30 de Octubre de 2015, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del estado Apure, en San Fernando de Apure, y en consecuencia procede a CONFIRMAR la decisión tomada por la Juez A Quo. Así se declara.

-V- DECISION
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil (Bienes), Contencioso Administrativo y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Apure y Municipio Arismendi del estado Barinas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de noviembre de 2015, el ciudadano Federico Castillo Serrano, titular de la cédula de identidad N° 2.231.831, debidamente asistido por la abogada en ejercicio Zoraida Montoya, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.129, contra la decisión proferida en fecha 30 de Octubre de 2015, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del estado Apure, en San Fernando de Apure.
Segundo: SE CONFIRMA la Sentencia dictada en fecha 30 de octubre de 2015, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del estado Apure, en San Fernando de Apure.
Tercero: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE incoada por el ciudadano FEDERICO CASTILLO SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.231.831, debidamente asistido por la abogada ZORAIMA MONTOYA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.129, en contra la ciudadana ISABEL ROJAS DE BERDUGO, titular de la cédula de identidad N° 6.285.459, debidamente representada por el abogado JESUS GARCIA VAZQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 69.150.
Cuarto: Sin Lugar, la falta de iligitimidad de la parte actora para intentar el presente juicio.
Quinto: Se condena en costas a la parte vencida en esta instancia, conforme a lo dispuesto en el artículo 281 del Código De Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase el expediente en la oportunidad de ley.
Se ordena la notificación de las partes intervinientes en la presente causa de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil (Bienes), Contencioso Administrativo y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure y Municipio Arismendi del estado Barinas, en San Fernando de Apure a los trece (13) días del mes de Julio de (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
La Jueza Superior Provisoria,

Abg. Dessiree Hernández Rojas

El Secretario,

Abg. Héctor David García
En esta misma fecha, siendo las 12:00 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó la presente decisión.

El Secretario,

Abg. Héctor David García

DHR/hdg/atl.
Exp. 5790.