TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor
De Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca
De la Circunscripción Judicial
Del Estado Apure

EXPEDIENTE Nº: 2015-5.992
DEMANDANTE: DURVIS ELIZABETH GARCIA DE BERRO, Asist. Por la Abog. IRAIDA HERNANDEZ.
DEMANDADO: YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
FECHA DE ENTRADA DEL EXPEDIENTE 28-05-2015

I

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 28 de mayo de 2.015, se inició el presente procedimiento de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, mediante demanda incoada por la ciudadana DURVIS ELIZABETH GARCÍA DE BERRO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 10.266.881, asistida por la Abogada IRAIDA HERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°. 140.349, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 140.349, contra la ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, venezolana, mayor de edad, domiciliada en la Planta Baja del edificio “Don Luis” situado en la Avenida Carabobo, cruce con Calle Plaza de la ciudad de San Fernando, Estado Apure. Expone la demandante: “…tengo el carácter de propietaria de un inmueble constituido por un edificio denominado “Don Luis”, situado en la Avenida Carabobo, cruce con calle Plaza de la ciudad de San Fernando de Apure, jurisdicción del Municipio San Fernando del Estado Apure… suscrito entre mi persona y la accionada, que forma parte del anexo que se acompaña marcado con la letra “A” –notificación judicial, demostrativo que en la fecha 01 de enero del 2.012, inicie una relación arrendaticia entre mi persona y el accionado, por el cual en mi condición de arrendador, le cedí en arrendamiento el inmueble consistente en: un local comercial de mi legitima propiedad, ubicado en la planta baja del edificio “Don Luis”, situado en la Avenida Carabobo, cruce con Calle Plaza de la ciudad de San Fernando de Apure, jurisdicción del Municipio San Fernando del Estado Apure… La relación arrendaticia, se fue prorrogando por virtud de sucesivos contratos de arrendamiento, siendo el último de ellos el suscrito de forma privada, en fecha 01 de enero del 2.013 y que forma parte del anexo que se acompaña marcado con la letra “A”… Es el caso, que la fecha 01 de abril del año 2.014, mediante notificación judicial No. 14-223 de la nomenclatura del Juzgado del Municipio San Fernando… le notifiqué a mi arrendataria ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, identificado ut supra, mi voluntad de culminar la relación arrendaticia, expresándole además que a partir del 30 de abril del año 2.014 (fecha de vencimiento del último contrato), comenzaría a disfrutar de la prorroga legal arrendaticia… esto es un (01) año en razón de tener la relación arrendaticia menos de cinco (05) años de vigencia, debiendo computarse la prorroga legal antes indicada, desde la fecha 01 de mayo del 2.014, hasta la fecha 01 de mayo del año 2.015, estando en la actualidad exigible la obligación de entrega del inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “g” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial… Por todas las consideraciones de hecho y de derecho anteriormente expuestas y con el carácter señalado en el encabezamiento de éste libelo, es que ocurro ante su competente autoridad, para demandar, como en efecto formalmente lo hago y demando por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 10.270.781, de este domicilio, a fin que convenga, o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal: PRIMERO: Entregarme totalmente desocupado y en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibió, el bien inmueble objeto del arrendamiento… SEGUNDO: Entregarme los recibos que acrediten la condición de solvencia de los servicios públicos y privados utilizados en el inmueble objeto del arrendamiento. TERCERO: Que se condene en costas a la parte accionada. De conformidad con lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente acción en la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 72.000,00), o sea CUATROCIENTOS OCHENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (480 U.T.)...”
En fecha 03-06-15, se recibió Poder Apud- Acta otorgado por la ciudadana DURVIS ELIZABETH GARCÍA DE BERRO, a los Abogados JESÚS WLADIMIR CÓRDOBA BOLÍVAR e IRAIDA HERNÁNDEZ.

En fecha 14-07-15, se recibió Poder Apud- Acta otorgado por la ciudadana YENIS M. HURTADO VILLAZANA, a los Abogados WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO, ALEXANDER GUERRA, JHONNY INFANTE, KARLA B. PÉREZ, GABRIELIS URQUIOLA, LUIS CARLOS LAYA y OSCAR SALAZAR HURTADO.
En fecha 21-07-15, se recibió escrito de Contestación de la Demanda conjuntamente con Cuestiones Previas, presentado por el Abogado WILFREDO CHOMPRÉ LAMUÑO, Apoderado Judicial de la ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA.
En fecha 23-07-15, se recibió diligencia por el Abogado JESUS CORDOBA, Apoderado Judicial de la parte demandante, contradiciendo las Cuestiones Previas opuestas por el Apoderado Judicial de la parte demandada.
En fecha 05-08-15, se recibió escrito de Promoción de Pruebas por el Abogado WILFREDO CHOMPRÉ LAMUÑO, Apoderado Judicial de la parte demandada.
En fecha 04-11-15, se Aboco al conocimiento de la causa la Abogada DALIS O. AGÜERO ROBALLO.
En fecha 11-01-2.016, el Tribunal dicto Sentencia Interlocutoria en el Presente Procedimiento.
En fecha 15-03-16, se recibió escrito de Promoción de Pruebas por el Abogado WILFREDO CHOMPRÉ LAMUÑO, Apoderado Judicial de la parte demandada.
M O T I V A Este Tribunal para decidir la presente causa observa, analiza y considera:

PRIMERO: Consta al folio 33 del Expediente, que la parte demandada, ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA con el carácter de autos fue debidamente citado en fecha 29-06-15.
SEGUNDO: Llegada la oportunidad de dar Contestación a la presente demanda, en escrito cursante a los folios 36 al 40, Al PUNTO PREVIO: “De La Falta de Cualidad: De conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alego como defensa perentoria o de fondo, de previo pronunciamiento a la sentencia definitiva, LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS, de la parte demandada, para sostener el presente juicio, puesto que el demandado es una persona natural y el local funciona una empresa mercantil con las características de una compañía anónima “BICIMOTO NYLON APURE” C.A., inscrita en el Registro Mercantil bajo el tomo Nº.: 67-A, Nº.: 13, de fecha 07 de mayo del año 2008; con anuencia de la parte actora, pues esta es quien ha sido desde que se inició la relación arrendaticia el verdadero arrendatario, es quien ha pagado los cánones de arrendamiento a través de su representante legal…(se da por reproducido íntegramente)” CAPITULO I: “consta que la parte actora invoca un elemento de cumplimiento de contrato, cuando oportunamente no fue desahuciado mi representado debidamente y de conformidad con lo establecido en el contrato que alude e invoca, en efecto el contrato aludido mantuvo una vigencia escrita, tal como así lo señala la misma parte actora, hasta el día 01 de enero del año 2.014, siendo así, el día 30 antes de tal fecha, que era el día de la notificación de no prorrogar mas el termino contractual, en ningún caso fue el día 01-04-2014, en consecuencia el contrato se había transformado en un contrato escrito y a tiempo determinado, a un contrato verbal y a tiempo indeterminado, en consecuencia no regia el termino aludido por la parte actora, ello por una parte y por la otra, ha sido la misma parte actora quien ha venido dado aceptando la relación arrendaticia a tiempo indeterminado al momento de efectuar los cobros de sus cánones de arrendamiento mediante sucesivas aceptaciones de las ofertas que en cada mes corresponden…(se da por reproducido íntegramente)”. CAPITULO II: Por cuanto mi representado, no está en MORA LEGAL, respecto de los cánones de arrendamiento cuál es su obligación; le hago valer a mi representado, no está en MORA LEGAL, respecto de los cánones de arrendamiento cuál es su obligación; le hago valer a mi representado, la prórroga que le beneficie, descrita en la ley y en tal sentido consigno documentales suficientes determinantes de los pagos efectuados oportunamente y que cursan en procedimiento de oferta por ante el Tribunal respectivo, por una parte y por la otra la verdadera prorroga, la que es irrenunciable debe tenerse desde la fecha de la relación arrendaticia, la cual COMENZO EN EL AÑO 2008 y no como lo señala la parte actora…(se da por reproducido íntegramente)”.
En la oportunidad de analizar las pruebas promovidas por las partes, este Tribunal lo hace en los términos siguientes: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: Con el libelo de Demanda: Consignó marcado “A”, documento notariado contentivo de Notificación Judicial, con dos Contratos de Arrendamientos anexos al mismos, el primero debidamente registrados en el Registro Público de San Fernando de Apure bajo el Nº 59, Tomo 14, de los libros de autenticaciones llevados en esa Oficina; y el segundo Contrato de Arrendamiento Privado entre ambas partes.
En cuanto al documento marcado “A”, que cursa a los folios 6 al 27 del expediente, contentivo de Notificación Judicial, solicitada por la ciudadana DURVIS ELIZABETH GARCÍA DE BERRO, asistida de abogado, practicada en fecha 01 de abril de 2014, por el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en virtud de comisión realizada por este Tribunal, el cual se realizó en local comercial, objeto del presente juicio, ubicado en la Avenida Carabobo c/c Calle Plaza, local S/N, de esta ciudad de San Fernando de Apure, donde la demandante manifiesta su voluntad a la demandada de no renovar más el contrato de fecha 01-01-2013, y que a partir de la cual, comenzaría a correr la prórroga legal establecida.
Asimismo, consta en notificación Judicial, cursante a los folios 12 al 18 del expediente, dos contratos de arrendamiento, celebrados entre las ciudadanas DURVIS ELIZABETH GARCIA DE BERRO y YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, plenamente identificadas en autos, donde la arrendadora ciudadana DURVIS ELIZABETH GARCIA DE BERRO, da en arrendamiento a la arrendataria ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, persona natural, el inmueble objeto del presente juicio, destinado para local comercial, el cual se valoran de acuerdo a lo preceptuado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, del cual se desprende que el primer contrato inició en fecha 01-01-2012 hasta el 31-12-2012, el canon de arrendamiento por la cantidad de cinco mil bolívares, (Bs. 5000,00), señalando en su Cláusula Tercera: “La Duración del presente contrato es de un año a partir del 01 de enero del 2012 y culmina el 31 de de diciembre de 2012, y quedará prorrogado sucesivamente por cuatro (04) meses más, salvo que algunas de las partes avisare a la otra con treinta (30) días de anticipación el vencimiento del plazo inicial o cualesquiera de las prórrogas si desea darlo por terminado el contrato, no operando la tácita reconducción..”, el último contrato de fecha 01-01-2013, con un canon de arrendamiento de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), donde en la Cláusula Tercera: “La Duración de este contrato es de un año contado a partir del PRIMERO DE ENERO DEL AÑO DOS MIL TRECE (01-01-2013), y quedará prorrogado sucesivamente por CUATRO MESES más automáticamente, salvo que algunas de las partes avisare a la otra con treinta (30) días de anticipación el vencimiento del plazo inicial o cualesquiera de las prorrogas si desea darlo por terminado el contrato, no operando la tácita reconducción…”.

Con el escrito de Pruebas:

No promovió Prueba alguna que le favoreciere.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

Con la Contestación de la Demanda Consignó marcado “A”, documento de Recibo de Pago de cánones de arrendamiento. En relación, con las documentales marcadas “A”, cursantes a los folios 41 al 50, esta Juzgadora no le da valor probatorio alguno, por cuanto se trata de copias fotostáticas de documentos privados. Y así se declara. Consignó marcado “B”, documento de Cheques de Gerencias de pago de cánones de arrendamiento. En cuanto a estas documentales, marcadas “B”, cursantes a los folios 51 al 64, esta Juzgadora no le da valor probatorio alguno, por cuanto se trata de copias fotostáticas de documentos privados, y que, no son de aquellos que el legislador ha querido dar valor. Y así se declara. Consignó marcado “C”, Documentos Públicos de Registro Mercantil de la Empresa “BICIMOTO NYLON APURE C.A.”.
Al respecto, se trata de un documento público, presentado en copia fotostática, contentivo de Registro Mercantil de la Compañía Anónima BICIMOTO NYLON APURE, C.A.; la cual se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en los artículos 1.357 y 1359 y 1.360 del Código Civil, por cuanto se trata de un documento publico, del cual se evidencia, la constitución de una compañía anónima, por los ciudadanos KEILY MARISELA CASTILLO Y LENIN ALBERTO MICHELENA CASTILLO, cuyo objeto es la compra, venta , importación, exportación y comercialización, al mayor y al detal, de bicicletas, motocicletas, motosierras, repuestos y accesorios en general, auto periquitos, aceite, lubricantes, accesorios para todo tipo de vehículos, papel ahumado etc. No obstante, las personas que lo constituyen son terceros, que no son parte en el presente juicio, por ende, nada aporta al mismo. Con el escrito de Pruebas: CAPITULO I: Invocó el merito de autos y el principio de la comunidad probatoria, ratificando como estoy, LA FALTA DE CUALIDAD, LA INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN y PRORROGA LEGAL. CAPITULO II: De conformidad con lo establecido en los artículos 435 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en cuanto sean aplicables, promuevo: LAS PRUEBAS DOCUMENTALES, que infra se describen, para que sea analizadas en el proceso y valoradas a favor de mí representado (a) en la sentencia definitiva:
Promovió Poder Apud-acta, que esta Juzgadora da valor por cuanto demuestra la cualidad de apoderado judicial de los abogados WILFREDO CHOMPRE LMUÑO, NALEXANDER GUERRA, JHONNY INFANTE, KARLA B. PEREZ, GABRIELIS URQUIOLA, LUIS CARLOS LAYA y SCAR SALAZAR HURTADO, de la parte demandada, YENIS M. HURTADO VILLAZANA..
Promovió, corriente a los folios del expediente 41 al 50 la prueba documental (Recibos).
Promovió, corriente a los folios del 51 al 54 (cheques).

Promovió, corriente a los folios del 65 al 70 (Registro Mercantil).

En cuanto a las pruebas promovidas en el capitulo II, ya fueron analizadas precedentemente por quien aquí juzga.

CAPITULO III:

Invoco, LOS INDICIOS Y PRESUNCIONES, para que el Tribunal, al momento de dar valor al conjunto de pruebas promovidas, las que constan de los autos; de sus signos y señales (indicios)… (Se da por reproducido íntegramente). Que se valora. Este Tribunal para decidir observa:

Ahora bien, llegada la oportunidad para el debate oral, observo quien aquí decide, que la parte actora ciudadana DURVIS ELIZABETH GARCÍA DE BERRO, cedió en arrendamiento a la ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, un inmueble constituido por un local comercial S/N, constante de ciento veinte metros (120,00) M2, aproximadamente, ubicado en la planta baja del Edificio “Don Luís”, situado en la Avenida Carabobo, cruce con Calle Plaza, de la ciudad de San Fernando de Apure, jurisdicción del Municipio San Fernando del Estado Apure, cuyos linderos son: Norte: Inmueble que es o fue de Teris Marina de Rodríguez; Sur: Avenida Carabobo ; Este: Local comercial que forma parte del Edificio “Don Luís”; y Oeste: Inmueble que es o fue de Mercedes García, con un canon de arrendamiento mensual por la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,00), tal y como se desprende del ultimo contrato de arrendamiento de fecha 01-01-2013, que la relación arrendaticia nace de un contrato escrito, por tiempo determinado, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Fernando de Apure, en fecha 08 de febrero de 2012, desde 01 de enero de 2012 hasta 01-12-2012, posteriormente en fecha 01-01-2013, se celebro el ultimo contrato de arrendamiento, por el lapso de año, que en fecha 01 de abril del año 2014, se practico notificación judicial en el inmueble objeto del presente juicio, donde la arrendadora participa su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia una vez vencido el contrato en fecha 30 de abril del año 2014, y que por cuanto venció dicha prórroga en fecha 01 de mayo del año 2015, por lo que solicita la entrega del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y las solvencias del pago de los servicios públicos y privados, por otra parte, el apoderado judicial de la demandada de autos, opone como punto previo al pronunciamiento de la sentencia, la falta de cualidad de la parte demandada, para sostener el presente juicio, señalando que el demandado es una persona natural y en el local funciona una empresa mercantil denominada “BICIMOTO NYLON APURE “C.A., y que según los dichos del apoderado judicial es el verdadero arrendatario, y que por lo tanto debe privar la realidad sobre los hechos, porque quien ocupa el local es una persona jurídica y se esta demandando a una persona natural. Asimismo en su escrito de contestación a la demanda alegó la Inadmisibilidad de la acción y la prórroga legal, también negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como el derecho, así como que la relación tenga el tiempo estipulado en la demanda, que la misma inició en el año 2008, de igual forma negó y rechazó que el desahucio se haya materializado, ahora bien, como punto previo a la sentencia de mérito, se analiza la excepción perentoria opuesta por el apoderado judicial de la demandada en su escrito de contestación, como es la falta de cualidad e interés de la misma para sostener el presente juicio.
En tal sentido, tenemos que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación de la demanda podrá este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio…(omissis)”.
Dicho de otro modo, toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva), por lo que a falta de correspondencia lógica entre el titular de la relación jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad en sentido amplio.
Igualmente, la Sala Constitucional en expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina González Laya, C.A., indicó: “…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar. La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…”.
Con lo cual cabe escudriñar la excepción del demandado en relación, a la Falta de Cualidad de la demandada, se puede evidenciar que de la revisión de las actas que conforman el presente expediente, la demandante fundamenta su acción de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento, en el artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, señalando mantiene una relación arrendaticia a través de un contrato escrito por tiempo determinado con la ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, ahora bien, de las pruebas presentadas se observa que cursante a los folios 12 al 18 del expediente, se evidencian dos contratos de arrendamiento, celebrados entre las ciudadanas DURVIS ELIZABETH GARCIA DE BERRO y YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, plenamente identificadas en autos, el primero de fecha 8 de febrero de 2012, con un lapso de duración de un (1) año, a partir de el 01-01-2012 hasta el 31-12-2012, y el ultimo de fecha 01-01-2013, con un lapso de duración de un (1) año, a partir del 01-01-2013, donde la arrendadora ciudadana DURVIS ELIZABETH GARCIA DE BERRO, da en arrendamiento a la arrendataria ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, persona natural, el inmueble objeto del presente juicio, destinado para local comercial, el cual se valora de acuerdo a lo preceptuado en los artículos 1363 y 1364 del Código Civil, marcada “C”, se acompañó Registro de Comercio, bajo el Nº 13, TOMO 67 A, registrado por ante el Registro Mercantil del estado Apure, de donde se desprende la constitución de una Compañía Anónima, por los ciudadanos KEILY MARISELA MICHELENA CASTILLO y LENIN ALBERTO MICHELENA CASTILLO, denominada “BICIMOTO NYLON APURE” C.A., donde señala que su domicilio es en la Avenida Carabobo cruce con Calle Plaza, Edificio Don Luís, Local Nº 3, de esta ciudad de San Fernando de Apure, no obstante, esta Juzgadora la desecha por cuanto las partes que la constituyen no son partes en el presente juicio, y así se decide. En cuanto a las documentales marcadas “A” y “B”, cursante a los folios 41 al 63, considera quien aquí decide que aunque no fueron impugnas por la contraparte, no se les da valor probatorio, por cuanto se trata de copias fotostáticas de documento privados y así se declara. Cabe considerar por otra parte, que el documento fundamental para intentar la acción que nos ocupa, es el contrato de arrendamiento, donde se estipulan las partes y los términos del contrato a celebrar, y no otro, en tal virtud, queda demostrada la condición de arrendataria de la demandada, por ende, tiene cualidad para sostener este juicio, en tal sentido, es por lo que considera esta Juzgadora que existe una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). Por ende, no prospera la defensa de mérito opuesta de falta de cualidad de la demandada, YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, para sostener el presente juicio dado que no carece de legitimatio ad causam o reconocimiento por el orden jurídico como la persona facultada como demandado para sostener el presente juicio. Y así se decide.
En tal sentido, es pertinente a los fines de determinar la procedencia o no de la pretensión deducida por la parte demandante y conforme a lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, realizar un breve estudio al contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento. Siendo ello así, se evidencia que en la Cláusula Tercera, del Contrato de Arrendamiento de fecha 08 de febrero de 2012, a que hace referencia la parte accionante en su Demanda, las partes establecieron de mutuo acuerdo su duración en los siguientes Términos: CLÁUSULA TERCERA: “La Duración del presente contrato es de un año a partir del 01 de enero del 2012 y culmina el 31 de de diciembre de 2012, y quedará prorrogado sucesivamente por cuatro (04) meses más, salvo que algunas de las partes avisare a la otra con treinta (30) días de anticipación el vencimiento del plazo inicial o cualesquiera de las prórrogas si desea darlo por terminado el contrato, no operando la tácita reconducción…”, posteriormente en fecha 01-01-2013, las partes suscribieron un último contrato, donde en la Cláusula Tercera: “La Duración de este contrato es de un año contado a partir del PRIMERO DE ENERO DEL AÑO DOS MIL TRECE (01-01-2013), y quedará prorrogado sucesivamente por CUATRO MESES más, automáticamente, salvo que algunas de las partes avisare a la otra con treinta (30) días de anticipación el vencimiento del plazo inicial o cualesquiera de las prórrogas si desea darlo por terminado el contrato, no operando la tácita reconducción…” , en tal sentido, tal como lo prevé las Cláusulas Terceras de ambos contratos, donde se estableció la duración de relación inquilinaria, es decir de Un (1) año fijo y el cual comenzó a regir a partir del 01 enero de 2012, concluyendo la relación arrendaticia el 30 de abril de 2014, lo que significa, que la relación arrendaticia existente entre la ciudadana DURVIS GARCIA DE BERRO y YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, tiene un tiempo de duración de menos de cinco (5) años, por ende, vencido el plazo estipulado, en el último contrato celebrado en fecha 01 de enero de 2013, el cual venció en fecha 30 de abril de 2014, operó de pleno derecho la prórroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de un (1) año, la cual, comenzaría a correr, el día siguiente al vencimiento del termino contractual, es decir, el 01 de mayo de 2014, y la cual, finalizara el 01 de mayo de 2015; y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento.
En este sentido, dispone el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de un año y menos de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año. De manera que, conforme a la norma anteriormente citada, concluye quien decide, que la prórroga legal a la cual tiene derecho la parte demandada es la de UN (1) año, contados a partir del 01 de mayo de 2015. Así se establece. Aun más debo advertir, que es la Ley la que fija la extensión de la prórroga y precisa que el contrato se sigue considerando a tiempo determinado. Por lo tanto, ejercida la potestad de disfrutar la prórroga, ésta se convierte en un plazo que opera bilateralmente, en beneficio de uno y otro contratante. Y según lo estipulado en el Derecho común, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
Ahora bien, conforme quedaron los hechos expuestos en la primera parte de esta decisión, concluye este Tribunal que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de tiempo determinado con la prórroga legal vencida, lo que conlleva a establecer que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, y por esa determinación es procedente demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento con fundamento en el vencimiento del término En consecuencia esta Juzgadora, observa claramente que la presente demanda no se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por no ser contraria a derecho y con fundamento en las normas invocadas y en acatamiento a la doctrina transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, por lo que declara Improcedente el alegato de INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN, opuesto por la demandada en su escrito de contestación, por no ser contraria a derecho la acción que por CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, sigue la ciudadana DURVIS GARCIA DE BERRO en contra de la ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA. Y así se declara.
En cuanto a la prórroga legal, señala la parte demandada que la relación inició en el año 2008, no obstante no trajo a los autos, prueba alguna que demostrara el mismo, por ende, considera esta Juzgadora que de acuerdo a lo antes expuesto precedentemente, la prórroga legal, en el caso de marras fue otorgada correctamente, con fundamento a la ley que rige la materia y así se declara.
Tenemos que el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ello, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En el caso subjudice, las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tal y como se desprende de contratos de arrendamiento de fechas 08-02-2012 y 01-01-2013, el cual ha quedado determinado precedentemente por esta Juzgadora, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Ello significa que ambas partes están obligadas a cumplir los acuerdos allí establecidos, siempre que no vayan en contravención con normas de orden publico, en principio, una vez que expira el término de duración del contrato, el arrendatario está en la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, y en caso de incumplimiento, éste tiene derecho a accionar por Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Término, conforme lo establece el artículo 1.167 del Código Civil.
Observa este Tribunal que los documentos fundamentales de la demanda son los contratos de arrendamiento, de fechas 8-2-2012 y 01-01-2013, a los cuales se les da valor probatorio, por cuanto demuestran la existencia de una relación arrendaticia celebrada entre las ciudadanas DURVIS ELIZABETH GARCIA DE BERRO y YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, sobre el inmueble objeto del presente juicio, en el primer contrato inició en fecha 01-01-2012 hasta el 31-12-2012, el canon de arrendamiento por la cantidad de cinco mil bolívares, (Bs. 5000,00), señalando en su Cláusula Tercera: “La Duración del presente contrato es de un año a partir del 01 de enero del 2012 y culmina el 31 de de diciembre de 2012, y quedará prorrogado sucesivamente por cuatro (04) meses más, salvo que algunas de las partes avisare a la otra con treinta (30) días de anticipación el vencimiento del plazo inicial o cualesquiera de las prórrogas si desea darlo por terminado el contrato, no operando la tácita reconducción..”, el último contrato de fecha 01-01-2013, con un canon de arrendamiento de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00), donde en la Cláusula Tercera: “La Duración de este contrato es de un año contado a partir del PRIMERO DE ENERO DEL AÑO DOS MIL TRECE (01-01-2013), y quedará prorrogado sucesivamente por CUATRO MESES más automáticamente, salvo que algunas de las partes avisare a la otra con treinta (30) días de anticipación el vencimiento del plazo inicial o cualesquiera de las prorrogas si desea darlo por terminado el contrato, no operando la tácita reconducción…”, que cursan a los folios 12 al 18 del expediente
Por otra parte, tenemos que cursa documento que corre a los folios 6 al 27 del expediente, que en fecha 01 de abril de 2014, contentivo de notificación judicial el cual se realizó en local objeto de presente juicio, donde la demandante manifiesta su voluntad a la demandada de no renovar más el contrato de fecha 01-01-2013, y que a partir de la cual, comenzaría a correr la prórroga legal establecida, ahora bien, vencida la prórroga convencional en fecha 30 de abril del 2014, operó de pleno derecho la prórroga legal en beneficio del arrendatario, es decir, por un lapso de UN (1) año, la cual, comenzaría a correr, el día siguiente al vencimiento del término contractual, es decir, el 01 de mayo de 2014, y la cual, finalizó el 01 de mayo de 2015; y vencida la misma el arrendador podía exigir el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, tal y como lo hizo con la interposición de la presente demanda en fecha 21-05-2015, recibida por distribución en este tribunal en fecha 25-05-2015, siendo admitida en fecha 28 de mayo de 2015; Por consiguiente, cabe señalar, que en aplicación del artículo 1159 del Código Civil citado ut-supra, el arrendatario estaba en conocimiento desde el inicio de la relación arrendaticia que al vencerse este lapso tenía el arrendatario la obligación de devolver el inmueble a su arrendador, pues el lapso del arrendamiento era por un (1) año, según la voluntad de las partes al suscribir los contratos de fecha 08-2-2012 y 01-01-2013.
De tal manera que aún cuando el arrendatario al vencimiento del período establecido en las estipulaciones del contrato, no manifieste expresamente su voluntad de hacer uso de la prórroga legal y aún cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el período fijo opera automáticamente la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado; lo cual no ocurriría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, sin oposición del arrendador; hecho éste que no se dio en el presente caso. Así se decide.
En consecuencia, visto que el contrato que nos ocupa es de naturaleza determinada y que el tiempo de duración de la prórroga legal venció el 01 de mayo de 2015, este Tribunal considera Procedente la acción intentada por Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga legal. Así se decide.

D I S P O S I T I V A:

Con fundamento a las consideraciones que anteceden, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:

1°) SIN LUGAR LA FALTA DE CUALIDAD E INTERÉS DE LA DEMANDADA, interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado WILFREDO CHOMPRÉ LAMUÑO, venezolano, titular de la cedula de identidad Nº 4.669.093, inscrito en el Inpreabogado 34.179 y de este domicilio.

2º) CON LUGAR la Demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, instaurada por la ciudadana DURVIS ELIZABETH GARCIA DE BERRO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.266.881, asistida por la Abogada IRAIDA HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº. 140.349, y de este domicilio, representada por su Apoderado Judicial Abogado JESUS WLADIMIR CORDOBA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 133.170 en contra de la ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.270.781, representada por su Apoderado Judicial Abogado WILFREDO CHOMPRE LAMUÑO, y se condena:

PRIMERO: A la ciudadana YENIS MARIS HURTADO VILLAZANA, a entregar a la ciudadana DURVIS ELIZABETH GARCIA DE BERRO, asistida por la Abogada IRAIDA HERNANDEZ, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, constituido por un (01) local comercial S/N, constante de ciento veinte metros (120,00) M2, aproximadamente, ubicado en la planta baja del Edificio “Don Luís”, situado en la Avenida Carabobo, cruce con Calle Plaza, de la ciudad de San Fernando de Apure, jurisdicción del Municipio San Fernando del Estado Apure, cuyos linderos son: Norte: Inmueble que es o fue de Teris Marina de Rodríguez; Sur: Avenida Carabobo ; Este: Local comercial que forma parte del Edificio “Don Luís”; y Oeste: Inmueble que es o fue de Mercedes García.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por resultar totalmente vencida de conformidad con lo preceptuado en el artículo 274 del Código de procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA

Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en San Fernando de Apure, siendo las 11:30:00 a.m. del día Trece (13) de junio del año dos mil dieciséis (2.016). AÑOS 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

La Jueza,

Abog. EUMELY J. SÁNCHEZ MARTINEZ

La Secretaria,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P.

En esta misma fecha y hora se publicó, registró la anterior Sentencia conforme a lo ordenado y quedó anotada en el punto N°. , al folio , del Libro Diario.

La Secretaria,

Abg. ANANGÉLICA M. TAPIA P.

EJSM/amtp/
Exp. 15-5992