TSJ Regiones - Decisión

San Fernando de Apure, 20 de junio de 2018
208° y 159°
DEMANDANTE: NELSON ALCIDES ALVARADO BOLÌVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.872.203.
ABOGADO ASISTENTE : ABG. MARY GRATEROL PETTI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº8.190.429, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 120.388.
MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
EXPEDIENTE Nº: 2851-18
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA.

Recibida como ha sido la presente demanda, suscrita por el ciudadano NELSON ALCIDES ALVARADO BOLÌVAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.872.203, debidamente asistido por la abogada MARY GRATEROL PETTI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.190.429, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 120.388, dándosele entrada en fecha 15 de junio de 2018, bajo el Nº 2851-18, y a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de la misma, es menester para este Tribunal pasa a realizar las siguientes observaciones :
De la revisión exhaustiva realizada al escrito libelar y a sus anexos, se observa que la demandante en el capítulo I, del objeto de la pretensión argumenta:
“La presente acción tiene por objeto, exigir por vía judicial el reconocimiento del derecho de subrogarme en las mismas condiciones que el comprador, de un inmueble el cual ha ocupado como arrendatario desde hace más de diecinueve años, cuya propietaria y arrendadora es la ciudadana NORVIA JOSEFINA ROJAS HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.744.767 de este domicilio, en vista del incumplimiento por parte de la Arrendataria de las formalidades legales indicadas en el artículo 131 y siguientes de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria Neo. 6.053, en fecha 12 de noviembre del año 2011.”

Ahora bien, ya en el capítulo V, del Petitorio, el actor expone:

“Por todo lo antes explanado, es por lo que acudo ante su competente autoridad para demandar como en efecto lo hago a la ciudadana NORVIA JOSEFINA ROJAS, quien es venezolano, mayor de edad titular de la Cédula de Identidad Nro. V-8.744.767, de este domicilio, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en reconocerme el derecho de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio en virtud de estar en calidad de arrendatario por mas de diecinueve (19) años del inmueble propiedad de la arrendadora, ubicado en la Calle La Miel, Casa Nro. 37, Barrio Nueve de Diciembre, de esta ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, en consecuencia demando lo siguiente:
PRIMERO: Solicitamos al Ciudadano Juez que a tenor de lo indicado en el primer aparte del artículo 135 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declara la Nulidad Absoluta del documento de venta, mediante el cual la arrendadora NORVIA JOSEFINA ROJAS HERNANDEZ, en violación flagrante del artículo 131 ejusdem, le dio en venta a los ciudadanos JHOANA DEL CARMEN PEREZ PEREZ Y LUIS EDUARDO BELLO CARRERA, el inmueble en el cual estoy arrendado, desde hace más de diecinueve (19) años, por cuando dicha venta fue realizada con prescindencia de los supuestos legales establecidos”

En consecuencia, este Tribunal observa que aún y cuando la pretensión del actor, es subrogarse en el lugar de los compradores, éste sólo demanda a la vendedora y arrendataria, ciudadana NORVIA JOSEFINA ROJAS HERNÀNDEZ, suficientemente identificada, en tal sentido, este Tribunal, trae a colación aspectos concernientes al litisconsorcio pasivo necesario.
Conforme a reiterados criterios jurisprudenciales el litisconsorcio se da cuando la sentencia que recaiga en el pleito afectará inexcusablemente a personas no llamadas al mismo, de tal suerte que cuando, dada la naturaleza de la relación jurídico material controvertida, la resolución pueda afectar a aquéllos, su presencia en la litis será necesaria.
Con relación al tema, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 01 de diciembre de dos mil ocho (2008) Exp. 07-0738 señaló lo siguiente.
……”Como consecuencia, la Sala concluye que la demanda de retracto legal arrendaticio afecta directamente la constitución de la hipoteca, lo que coloca esa situación en el supuesto del artículo 148 del Código de Procedimiento Civil que considera los litisconsorcios como necesarios “cuando la relación jurídico litigiosa haya de ser resulta de modo uniforme para todos los litisconsortes o cuando sea necesario por cualquier otra causa”.
En este caso, por disposición de la ley, la declaratoria con lugar del retracto, necesariamente, dejaría sin efecto la hipoteca que hubiere constituido el comprador, de manera que la relación jurídica debe resolverse de modo uniforme para comprador, vendedor, arrendatario y acreedor hipotecario del comprador.
En conclusión, esta S. considera que la ausencia de pronunciamiento en relación con la defensa de falta de cualidad infringió el derecho de la parte actora a una tutela judicial eficaz, ya que el análisis del argumento que fue omitido pudiera conducir a la modificación de la relación procesal. En ese sentido, la Sala estima oportuna la cita del criterio propio que fue expresado en el fallo n.º 1193 del 22 de julio de 2008 donde se estableció:
La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.
Los hechos que se anotaron supra eran suficientes para que, con fundamento en el principio iuria novit curia, el Juzgado de la causa determinase la necesidad de que se conformase la relación procesal con la participación de Banesco Banco Universal C.A., el Banco Nacional de la Vivienda y el Hábitat, Instituto Autónomo según el artículo 49 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y, en consecuencia, la notificación a la Procuraduría General de la República, de acuerdo con el artículo 62 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
Por las razones que se expusieron esta S. declara con lugar la denuncia de violación al derecho a una tutela judicial eficaz, por cuanto el Juzgado agraviante incurrió en incongruencia por omisión respecto de la defensa de falta de cualidad pasiva. Así se declar. (negrillas de este Tribunal).”
Igualmente en sentencia de la Sala Constitucional de fecha 15 de octubre de 2010 expediente 1451 se ratifica la anterior decisión y señalo lo siguiente:
…….En criterio de esta Sala, la falta de citación y consecuente falta de participación de uno de los litis consortes pasivos necesarios vulnera los derechos del que no haya sido convocado a la tutela judicial eficaz, al debido proceso, a la defensa y a la propiedad, toda vez que, pese a ser legitimado pasivo necesario, conforme lo preceptúan los artículos 146, letra a, y 148 del Código de Procedimiento Civil, no habría conocido del juicio que lo afectó y, por tanto, que no pudo ejercer la efectiva defensa de sus derechos en dicha causa ni la protección judicial de su derecho a la propiedad (Cfr. s. S.C. n.º 04 del 26.02.10, caso: M.M.O. de Martins), razón por la que, la actuación de los jueces con apego a los principios constitucionales que antes fueron mencionados, requiere que los jueces aseguren la participación de todos aquellos que soportarían los resultados del juicio. Dicho criterio no es sino una reiteración, en un caso concreto, del razonamiento general que esta S. expresó en relación con el carácter de orden público de la falta de cualidad en la decisión n.º 1193 del 22 de julio de 2008 donde se estableció:…..
La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista L.L. “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia Constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social……”

Lo anterior trasladado al presente caso, se tiene que el inmueble objeto de la venta fue vendido por la ciudadana NORVIA JOSEFINA ROJAS HERNÀNDEZ, a una tercera persona es decir, a los ciudadanos JHOANA DEL CARMEN PEREZ PEREZ Y LUIS EDUARDO BELLO CARRERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 15.144.140 y 12.903.682 respectivamente, tal como lo manifestó el actor, y consta en documento debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, y de fecha 22 de junio de 2017 quedando inscrito bajo el número 2017.4379, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 271.3.6.1.25200 y corresponde al libro de folio real del año 2017, documento este en donde la ciudadana Norvia Josefina Rojas Hernández, le vende a los ciudadanos Jhoana del Carmen Pérez y Luis Eduardo Bello, una casa de su exclusiva propiedad ubicada en el Barrio 09 de diciembre del Municipio Sal Fernando del Estado Apure, calle Miel, casa signada con el Nº 37-A, ahora bien es evidente que ambas partes de la venta están unidas por un litis consorcio pasivo necesario de conformidad con los artículos 146 y 148 del código de procedimiento civil ya que como se dijo anteriormente la sentencia va a recaer sobre todos los litisconsortes y se hace indispensable que cualquier acción que haya en contra o a favor tiene que incluir a todos los sujetos involucrados, incluso al Procurador General de la República por cuanto sobre el inmueble vendido, cuya nulidad se demanda recae una Hipoteca Convencional de Primer Grado, en virtud de crédito otorgado por el Banco de Venezuela S.A, Banco Universal , como empresa del Estado Venezolano.
Ahora el actor ciudadano Nelson Alcides Alvarado Bolívar, debidamente asistido de abogada, demandó por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio a la ciudadana Norvia Josefina Rojas Hernández, y no demando como consta en auto a los ciudadanos Jhoana del Carmen Pérez y Luis Eduardo Bello, produciéndose una legitimación ad causam del demandado por cuanto ambas conforman un litisconsorcio pasivo necesario ya que la pretensión del actor es subrogarse en el derecho de preferencia que le correspondía según su demanda y por lógica razón la sentencia que pudiera recaer en este caso sin ser llamados a los compradores pudiera constituir una violación flagrantemente del derecho a la defensa y a la tutela judicial, por lo que forzosamente debe ser declarada inadmisible la pretensión por retracto legal arrendaticio como será decidido en la parte dispositiva de esta sentencia y así se decide.
Así mismo, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en su fallo del veintinueve (29) de junio de 2.006, Sentencia N° 01691, con ponencia de la M.D.Y.J.G., ratifica el contenido de la Sentencia N° 00365, de fecha veintiuno (21) de abril de 2.004, dictada por esa misma Sala, en la que sostiene la tesis, de que la cualidad de las partes reviste un carácter de eminente orden público, cuyo examen deben realizarlo de oficio los Jueces, y en tal sentido reitera que:
… Visto lo anterior, es importante clarificar que a pesar que lo concerniente a la falta de cualidad es una defensa de fondo a ser esgrimida por el demandado (supuesto que no ocurrió en el asunto tratado), no es menos cierto, que ha sido criterio de esta Sala (entre otras la sentencia N° 336 de fecha seis (06) de marzo de 2.003, caso: E.L., que la materia de la cualidad reviste un carácter de eminente orden público, lo que evidentemente hace indispensable su examen por parte de los jueces en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia. Sumado a esto se deben recordar las amplias facultadas inquisitivas del Juez Contencioso Administrativo, quien sustituir los alegatos de las partes, debe velar por la legalidad de las actuaciones de las distintas autoridades públicas, de allí que resulta ineludible para esta Sala observar la omisión en que incurrió el accionante al no demandar conjuntamente con la Universidad Central de Venezuela, a la empresa Group Img Lider, 3801 C.A Administradora De Sistema De Salud, lo que es causa suficiente, para que dada las apreciaciones realizadas precedentemente, sin conocer el mérito de la causa, se declare improcedente la demanda interpuesta. Así se decide. (…)J.R. &G., pagina 555 y 556”.
Por último en cuanto a las medidas preventivas solicitadas, dicha pretensión accesoria, corre la misma suerte que la pretensión principal, y así se decide.
DECISIÓN.

En mérito de las razones expuestas este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripciòn Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE, la acción por preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio por falta legitimación ad-causam pasiva por no haberse conformado un litis consorcio pasivo necesario. No Hay Condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
La Jueza Provisoria,

Abg. Inés M. Alonso Aguilera.
La Secretaria,

Abg. Johanna A. Laya Díaz

En esta misma fecha siendo las 3:20 p.m., previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria,

Abg. Johanna A. Laya Díaz

Quien suscribe, abogada JOHANNA A. LAYA DÍAZ, Secretaria del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, CERTIFICA: Que la presente copia es un traslado fiel y exacto de su original, el cursa en la solicitud Nº 2851-18. Biruaca, 20 de junio de 2018.

La Secretaria,

ABG. JOHANNA A. LAYA DÍAZ

IMAA/JALD
Exp.2851-18