TSJ Regiones - Decisión

San Fernando de Apure, 14 de noviembre de 2019

EXPEDIENTE: 7051

DEMANDANTE: MARÌA TOMASA CARREÑO DE ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-2.221.524, domiciliada en el Municipio Biruaca del Estado Apure

APODERADOS JUDICIALES: PEDRO OMAR SOLÒRZANO REYES Y MARÌA ALEJANDRA DEL VILLAR RUÌZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-11.692.533 y 16.640.185 respectivamente, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 79.641 y 293.768 respectivamente

DEMANDADO: CARLOS EDUARDO PIÑERO CORONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 18.016.287, domiciliado en la calle municipal, local número 38-A, frente a la Plaza Negro Primero, Municipio San Fernando del Estado Apure

ABOGADA ASISTENTE: Abogada SUELKYS RODRÌGUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.219.239, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 113.239, Defensora Publica Provisorio Primera con Competencia para actuar en materia Civil, Mercantil y Transito en el Estado Apure.

MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, de conformidad con el artículo 870, 871, 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, la cual, fue declarada improcedente el punto previo alegado con el escrito de contestación de la demanda y con lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial, interpuesta por la ciudadana MARÌA TOMASA CARREÑO DE ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-2.221.524, debidamente asistida por el abogado Pedro Omar Solórzano Reyes, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 79.641, en contra del ciudadano CARLOS EDUARDO PIÑERO CORONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 18.016.287, por lo que se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencido. Y de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

SINTESIS DE LA LITIS:
ALEGATOS DE LAS PARTES:

Alegatos de la parte demandante en el asunto principal:
En fecha 15 de mayo del año 2019, la ciudadana MARÌA TOMASA CARREÑO DE ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-2.221.524, debidamente asistida por el abogado Pedro Omar Solórzano Reyes, presentó libelo de demanda, mediante la cual alega: “…Soy propietaria de un inmueble constituido por una casa habitación familiar, con todos sus accesorios y anexos que le corresponden, ubicada en la Calle Municipal, casa número 38, Municipio San Fernando, Estado Apure. La parcela tiene una superficie aproximada de 349,75 m2, alinderado de la siguiente manera: NORTE: Con calle Municipal, en 11,00 metros. SUR: Con casa de Jesús Ramos, en 10,00 metros; y OESTE: Con terrenos de José Silva, en 29,00 metros…”
Argumenta que: “Dicha vivienda fue modificada en toda la parte de la fachada, a fin de obtener tres locales comerciales con vista y salida independiente a la vía pública.
Ahora bien, es el caso que a partir del mes de diciembre de 2014, celebre contrato verbal de arrendamiento sobre uno de los locales en referencia, específicamente el local comercial identificado con el número 38-A, con el ciudadano CARLOS EDUARDO PIÑERO CORONA, ya identificado, en el cual estipulo un periodo de duración de la relación arrendaticia por un lapso de un (1) año, con el fin de establecer un establecimiento comercial de venta de víveres, mas sin embargo esta relación arrendaticia, no culmino al vencimiento del referido contrato, sino que por el contrario se prolongó en el tiempo, visto que ambas partes estuvimos de acuerdo en dar curso a una relación a tiempo indeterminado, en el cual hubieron varios ajustes en el canon de arrendamiento, siendo el ultimo canon percibido del arrendatario, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (BS.F.50.000,00), que pago en el mes de MAYO de 2017, equivalentes hoy en día a CERO BOLIVARES SOBERANOS CON CINCO CENTIMOS (Bs.S.0,5).
La relación, estipulada de este modo, se desenvolvió entonces de manera normal, hasta que el arrendatario incurrió en incumplimiento del contrato a partir del mes de junio de 2007, cuando el prenombrado arrendatario dejo de pagar los cánones de arrendamiento debidos por la ocupación del local comercial en referencia, lo que significa que hasta la presente fecha ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2017, y Enero, febrero, Marzo, abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2018, y enero, febrero, marzo y abril de 2019, es decir, 23 meses sin pagar el canon y sin haberes realizado ajustes en los mismos, no obstante que ha permanecido ocupando y disfrutando del inmueble, siendo el caso que en los últimos tiempos el arrendatario adopto el inmueble comercial, además de su depósito de víveres, como su lugar de habitación y residencia.
Es decir, el arrendatario ha incurrido en el incumplimiento del contrato, tanto por el hecho de no haber pagado regularmente el canon de arrendamiento, como por el hecho de estar dándole otro uso al inmueble, distinto de su objeto comercial, pues además de servir de depósito y sede para el comercio de víveres, el arrendatario ha tomado este local comercial también como el domicilio personal, donde reside actualmente.
Fundamenta la demanda en los artículos 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 545, 1579 y 1592 del Código Civil, artículos 2, 6, 16,40 literales “a” y “d”, y 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial”.
Alegatos de la parte demandada:
El ciudadano demandado Carlos Eduardo Piñero Corona, debidamente asistido de la defensora pública Suelkys Rodríguez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 113.239, el día 09 de julio de 2019, presento, escrito de contestación a la demanda alegando: “ Alego como punto previo en la presente demanda que por DEALOJO DE LOCAL COMERCIAL, ha incoado la ciudadana MARIA TOMASA CARREÑO DE ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 2.221.524, en mi contra de la siguiente manera, la demandante me demanda por DESALOJO DE UN LOCAL COMERCIAL, cuando el inmueble objeto del presente litigio funge como una CASA DE HABITACIÒN FAMILIAR y no como un local comercial, como pretende confundir a la representante de Justicia quien administra este honorable Tribunal, ya que la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN EL ESTADO APURE, me envió un Oficio signado con el Expediente Nº AP-032-2018, DE FECHA 13 DE NOVIEMBRE DE 2018, el cual que se demuestra que el inmueble Objeto del Presente Litigio es una casa de habitación Familiar con todos sus accesorios y anexos que le corresponde, dicha Boleta está firmada por el ciudadano: JOSE ANTONIO GONZALEZ BOHORQUEZ, Coordinador (e), de la Oficina de SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN EL ESTADO APURE, solicitándole a este honorable Tribunal se declare INADMISIBLE, la presente demandan ya que no es por el procedimiento de DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, como la demandante lo hace, sino por el procedimiento de DESALOJO DE CASA HABITACION FAMILIAR, que son procedimientos distintos y en el caso de ser desalojo de casa habitación Familiar la demandante ciudadana: MARIA TOMASA CARREÑO DE ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cedula de Identidad Nº 2.221.524, debió agotar la vía Administrativa por ante la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA EN EL ESTADO APURE, dicho procedimiento no consta en las actas procesales de la presente demanda.
Argumenta, como contestación al fondo de la demanda que: “ 1. Es falso y en consecuencia: Niego, rechazo y contradigo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, por ser falso de toda falsedad, tan falso es que el actor demanda el desalojo del inmueble ocupado por mi persona, fundamentándose en la falta de pago de cánones de arrendamiento, ello como fundamento de hecho del incumplimiento, cuando lo cierto es ciudadana Juez (a) que la arrendadora no ha querido recibir el pago por concepto de arrendamiento de casa de habitación Familiar.”
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
Mediante auto, el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, dados los alegatos de las partes anteriormente señalados, estableciéndose el siguiente:
- Incumplimiento del contrato por haber dejado de pagar el arrendatario los cánones de arrendamiento desde el mes de junio de 2017.
- Incumplimiento del contrato por el hecho del arrendatario estar dándole un uso al inmueble, distinto de su objeto comercial.
- Procedimiento por el cual debe ventilarse el presente litigio.
- La negativa de la arrendadora de recibir el pago de los cánones de arrendamiento.

DE LOS HECHOS NO CONTROVERTIDOS:
- La existencia de la relación de arrendamiento.
- El incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.
- Que el arrendatario se encuentra habitando el inmueble.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:
Pruebas de la parte demandante:
1. Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
DOCUMENTALES
1. Copia fotostática de documento de venta debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito San Fernando del Estado Apure, en fecha 26 de octubre de 1989, inscrito bajo el Nº 16, folios 25 al 26, Protocolo Primero, Tomo 4º, Cuarto Trimestre del referido año, marcado con la letra “A”, y cursante del folio (06) al (10) del expediente. Dicha instrumental tiene el carácter de instrumento público en los términos señalados en el artículo 1.357 del Código Civil y del mismo se determina la propiedad que tiene la demandante para demostrar su legitimación para interponer la presente pretensión.. Así se decide.
2. Copia fotostática de Titulo Supletorio evacuado por ante el Juzgado de Municipio San Fernando del Estado Apure, en fecha 18 de marzo de 2013, Protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en fecha 25 de junio de 2018, inscrito bajo el Nº 42, folio 352, tomo 15 del Protocolo de Transcripción, marcado con la letra “B”, y cursante del folio (11) al (18) del expediente. Dicha instrumental tiene el carácter de instrumento público en los términos señalados en el artículo 1.357 del Código Civil y del mismo se determina la propiedad que tiene la demandante para demostrar su legitimación para interponer la presente pretensión. Así se decide.
3. Copia fotostática de acta de audiencia conciliatoria celebrada ante la Oficina de Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) del Municipio San Fernando del Estado Apure, de fecha 25 de abril de 2019, cursante del folio (19) al (21) del expediente, al cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado por la parte demandada, se le otorga valor probatorio a los fines de demostrar el agotamiento ante el Sunavi del procedimiento administrativo previo, por lo cual no constituye un punto controvertido que el inmueble se encuentre habitado por el demandado, y en consecuencia, para su desalojo en forma forzosa debe agotarse de igual forma el procedimiento establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. Así se decide.
DE LA PRUEBA TESTIMONIAL
Promovió las testimoniales de los ciudadanos: Ysmeldi Peralta, Juan de Mata Goitia y Manuel Ramón Tremond Herrera, titulares de las cédulas de identidad N° 9.594.044, 4.671.715 y 9.594.044 respectivamente, para que previo el cumplimiento de las formalidades de la Ley declaren a tenor del interrogatorio que les será formulado en la oportunidad respectiva fijada por el Tribunal.
Las testimoniales fueron admitidas en su oportunidad, y evacuadas en la oportunidad fijada para la celebración de la Audiencia Oral de Juicio. Las testimoniales arrojaron los siguientes resultados: La ciudadana YSMELDI PERALTA, ya identificada, al ser interrogada, dejó constancia de lo siguiente:
“: PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo si conoce al ciudadano Carlos Eduardo Piñero? REPUESTA: “Bueno de vista mas que todo, como es de esa misma área uno sabe quien transita por ahí”. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo de donde conoce al ciudadano Carlos Eduardo Piñero? REPUESTA: “Bueno el esta en uno de los locales comerciales que tiene la Señora María Tomasa Albornoz, el estaba en una verdulera y el esta en uno de esos locales que esta al frente de la plaza negro primero”. TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta desde que fecha se remodelo la casa de habitación familiar para locales comerciales? REPUESTA: “No, allí si no me acuerdo porque ellos tenían la parte comercial adelante, solamente cuando enfermo se la llevaron las hijas, pero de fecha no recuerdo”. CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta desde que fecha esta alquilado el ciudadano demandado en ese inmueble? REPUESTA: “Bueno aproximadamente desde Diciembre de 2014 mas o menos”. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta que actividad desarrollaba el ciudadano Carlos Eduardo Piñero desde Diciembre de 2014? REPUESTA: “Como les he dicho anteriormente, ese siempre veo las puertas cerradas y como le he dicho ese dice venta de hielo, no se si los habrán quitado, pero siempre se veía esa puerta cerrada”. SEXTA REPREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta el momento en el cual funcionaba la mencionada verdulera y quien se encontraba allí o quien la administraba o quien era el encargado? REPUESTA: “Antes que estuviese en esa área del 2014 no lo conozco, yo solo conozco de vista, mas no a ellos, la administraba era la Señora María Albornoz, quien estaba en la papelería era su hija Linda, mas no conozco a mas nadie” SEPTIMA REPREGUNTA: Diga la testigo de que manera se entera que la persona que ocupaba la verdulera era o no el ciudadano Carlos Eduardo Piñero? REPUESTA: “No, no era. Allí estaba otro inquilino, luego se la pasaría a el pero no”. OCTAVA REPREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta la finalidad con la que el Señor Carlos Piñero alquilo el inmueble donde habita hoy día? REPUESTA: “No se”. NOVENA REPREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta, si tiene conocimiento sobre el canon de arrendamiento que cancela Carlos Piñero por el inmueble determinado? REPUESTA: “No porque eso no queda de mi parte de la persona que le alquilo o no a la Señora Maria de Albornoz, pero no a mi”. Es todo.”

Con respecto a la testimonial del ciudadano MANUEL RAMÓN TREMONT HERRERA, el mismo respondió a las interrogantes que le fueron formuladas de la siguiente manera:

PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce al ciudadano Carlos Eduardo Piñero? REPUESTA: “De vista pues”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo de donde conoce al ciudadano Carlos Eduardo Piñero? REPUESTA: “De ahí mismo de donde esta domiciliado”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo donde esta domiciliado el ciudadano Carlos Eduardo Piñero? REPUESTA: “En la Calle Municipal frente a la Plaza Negro Primero” CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene conocimiento sobre el uso que se ha dado al inmueble donde afirma se encuentra domiciliado el ciudadano Carlos Eduardo Piñero? REPUESTA: “Lo esta usando es el, vive ahí pues”. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo si en ese lugar ha funcionado un local comercial? REPUESTA: “Si”. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo que establecimiento comercial ha funcionado en ese lugar? REPUESTA: “Han estado varias personas, ha estado como oficina, tuvo un señor fotógrafo”. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo si en ese establecimiento comercial ha funcionado una verdulería? REPUESTA: “Si”. OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo aproximadamente en que fecha funcionaba esa verdulería? REPUESTA: “Como desde el año 84, perdón desde el 2014”. NOVENA PREGUNTA: Diga el testigo si el ciudadano Carlos Eduardo Piñero hizo uso del referido local como verdulería? REPUESTA: “Si”. Más nada.
Seguidamente este Tribunal procede a concederle el derecho de palabra a la Defensor Publico Abog. SUELKIS RODRIGUEZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el Nº113.239, actuando en este acto como abogada asistente del ciudadano CARLOS EDUARDO PIÑERO CORONA, parte demandada en el presente juicio, quien procede a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo si por el conocimiento que dice tener acerca del uso como verdulería del inmueble, sabe y le consta cuanto tiempo fue dicho uso? REPUESTA: “Mas o menos a la fecha que día por ahí cerca un poquito antes, el mismo 2014”. SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si el uso como verdulería fue desde el año 2014 hasta que fecha? REPUESTA: “Que tenga como conocimiento, como un año”. TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo desde que fecha aproximadamente el ciudadano Carlos Piñero se encuentra ocupando el inmueble? REPUESTA: “Diciembre del 2014”. CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo si dicha verdulería funcionaba antes de Diciembre del 2014? REPUESTA: “Ya le dije que funcionaba antes”. QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que durante el año que funcionaba la verdulería quien se encontraba a cargo o administrándola, era el ciudadano Carlos Piñero? REPUESTA: “Mira yo voy aclarar algo, yo estoy diciendo que el estaba desde esa fecha de Diciembre de 2014, anteriormente el no estaba”. SEXTA REPREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta que el ciudadano Carlos Piñero se encontraba desde Diciembre del 2014 hasta que fecha? REPUESTA: “Hasta el actual”. SEPTIMA REPREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta con que finalidad arrendo el inmueble el ciudadano Carlos Piñero? REPUESTA: “Debe preguntarle a los dueños”. Es todo.
En este estado tomo el derecho de palabra la ciudadana Jueza de este Juzgado y procede a formular la siguiente pregunta al testigo: Señor Manuel, por favor indique a este Tribunal que actividad usted observa, se lleva a cabo en ese inmueble? RESPUESTA: “mira, allí se vende es agua y víveres”.
En cuanto a la testimonial del ciudadano Juan de Mata Goitia, el mismo no compareció a brindar su testimonio, por lo cual queda desestimado, y así se establece.
Ahora bien, con respecto al testimonio rendido por los ciudadanos Ysmeldi Peralta y Manuel Ramón Tremond Herrera, supra transcritos, se aprecia en todo su valor conforme lo dispone el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto guarda relación con los hechos narrados por la demandante en su libelo y no se contradice con las demás pruebas promovidas por esta, tales como la inspección judicial, en tal sentido, de sus dichos se desprende que el inmueble dado en arrendamiento se trata de un local en el que se han desplegados actividades comerciales como verdulería, papelería y actualmente la venta de hielo por parte del ciudadano demandado Carlos Eduardo Piñero Corona, y así se aprecia.
2. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
Ratificó todos y cada uno de los documentos que fueron agregados en el libelo de la demanda los cuales fueron valorados upsupra.
Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos Ysmeldi Peralta, Juan de Mata Goitia y Manuel Ramón Tremond Herrera, titulares de las cédulas de identidad N° 9.594.044, 4.671.715 y 9.594.044 respectivamente, cuyas deposiciones fueron valorados upsupra.
Promovió la prueba de inspección judicial, apoyada en la asistencia de un práctico que asesorara al tribunal en los aspectos técnicos, y en un experto fotógrafo a los fines que tomara fotografías, los cuales fueron efectivamente designados y juramentados por este Tribunal. Ahora bien, con dicha inspección judicial, la jueza quien suscribe, constató con sus propios sentidos, que el inmueble arrendado fue edificado para el uso de un local comercial, por cuanto cuenta con un solo ambiente (no cuenta con espacios para sala, recibo y menos aun habitación), no posee servicios de agua potable, ni de aguas ni servidas en ningún ambiente salvo en el baño, no cuenta con ningún tipo de ventilación ni iluminación, solamente la entrada principal del inmueble, la cual a su vez es la única salida, característica propia de los locales comerciales, así mismo durante la realización de dicha inspección se pudo constatar que el local comercial se encuentra habitado por el ciudadano demandado Carlos Eduardo Piñero, bajo condiciones infrahumanas por cuanto el inmueble no fue confeccionado para ser habitado, y que adicionalmente a ello, lo utiliza como depósito o almacén de diferentes enseres.
En este sentido, aún cuando la experta no pueden emitir opinión jurídica al indicar si el arrendatario cambió o alteró el uso para el cual el inmueble le fue arrendado, lo cual no les es dado pues tal apreciación corresponde a este órgano jurisdiccional; sin embargo, tal medio probatorio es apreciado en todo su valor probatorio por esta juzgadora, pues al aportar un conocimiento técnico en los respectivos hechos procesales que sirven de fundamento a la pretensión de la demandante y que esta juzgadora adminicula a sus propias apreciaciones obtenidas a través de los sentidos al momento de practicar la inspección judicial promovida en el presente juicio, lo cual le permite formarse criterio y dar por demostrado el hecho cierto que el inmueble arrendado fue confeccionado como local comercial, lo que denota aún más el hecho cierto que el arrendatario demandado usa el inmueble para un uso distinto al arrendado. Así se establece.
Pruebas de la parte demandada:
1. Con el escrito de contestación de la demanda:
Con el escrito de contestación de la demanda, el ciudadano demandado Carlos Eduardo Piñero Corona, debidamente asistido de la abogada Suelkys Rodríguez, promovió documental contentivo de Boleta de Notificación, librada por la Oficina de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Municipio San Fernando del Estado Apure, cursante del folio (30) al (33) del expediente, y marcado con la letra “A”, al cual se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, adminiculado al acta de audiencia conciliatoria acompañada con el libelo de la demanda, a los fines de demostrar el agotamiento de la vía administrativa ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Municipio San Fernando del Estado Apure, y así se aprecia.
2. Con el escrito de promoción de pruebas:
Promovió la prueba testimonial de los ciudadanos Montoya Yohan Neeshens, Olivero Alarza Pedro y Luna González María Angélica, titulares de las cedulas de identidad Nº 12.325.745, 16.000.560 y 18.326.627 respectivamente, la cual no fue admitida por cuanto no fueron promovidos con el escrito de contestación de la demanda a tenor de lo establecido en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil.
Habiéndose analizado todas las pruebas, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
Como punto previo corresponde a esta juzgadora, desentrañar con respecto a lo argumentado por el demandado con el escrito de contestación de la demanda conforme al cual la presente demanda debe ser declarada inadmisible, por cuanto según sus dichos la misma no se debe tramitar por el procedimiento de desalojo de local comercial, como la demandante lo propuso, sino por el procedimiento de desalojo de casa de habitación familiar, argumentando que la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda en el Estado Apure, le envió un oficio signado con el expediente N° AP-032-2018, de fecha 13 de noviembre de 2018, sosteniendo que con el mismo se demuestra que el inmueble objeto del presente litigio es una casa de habitación familiar con todos sus accesorios y anexos que le corresponden, y no un local de uso comercial.
Ahora bien, es menester adminicular lo planteado por el demandado como punto previo, con lo argüido por la demandante en el libelo de la demanda, pues la accionante alega el incumplimiento del contrato, tanto por el hecho de no haber pagado regularmente el canon de arrendamiento, como por el hecho de haberle dado el arrendatario y hoy demandado otro uso al inmueble, distinto de su objeto comercial, alegando que además de servir de depósito y sede para el comercio de víveres, el mismo lo ha tomado como su domicilio personal, por lo cual ante todo evento agotó incluso la vía de procedimiento previo a la demanda ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Municipio San Fernando del Estado Apure.
En tal sentido, de entrada se desestima la solicitud formulada por el demandado de declarar inadmisible la demanda por no haberse agotado la vía administrativa, pues se encuentra suficientemente demostrado mediante acta de audiencia conciliatoria acompañada con el libelo de la demanda, así como con la boleta de notificación que fue aportada por el propio demandado con el escrito de contestación, ambos documentales supra valoradas por este Tribunal, que si fue agotado el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Municipio San Fernando del Estado Apure, y así se establece.
No obstante lo anterior, el hecho cierto que el demandado habite el inmueble y que agotara el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Municipio San Fernando del Estado Apure, conforme a lo establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no determina dada las particulares del presente caso, el procedimiento por el cual debe ser ventilado el mismo, por cuanto el demandante alega que el arrendatario y hoy demandado incumplió el contrato de arrendamiento cambiando el uso comercial del inmueble dado en arrendamiento, arguyendo que además de tenerlo de depósito y sede para el comercio, lo tomo también como su domicilio personal.
Así las cosas, el procedimiento por el cual debe ventilarse el presente asunto, está sujeto a la que fue la voluntad de las partes para el momento de la celebración del contrato de arrendamiento, en este sentido, se trae a colación lo establecido en el artículo 1159 del código civil venezolano, el cual tipifica:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”
Así mismo, establecen los artículos 1592 y 1593 del Código Civil lo siguiente:
Artículo 1592:“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:1.Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.2.Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.(negrillas del tribunal)
Artículo 1593: “Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquél a que se la ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.
Por su parte los artículos 1 y 2 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento inmobiliario para el Uso Comercial, establecen:
Artículo 1: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, rige las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendatario de inmuebles destinados al uso comercial.
Artículo 2: “A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por si solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a este.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados e centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamientos. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público. (Negrillas de este Tribunal)
Por su parte el artículo 8 de la Ley para la Regularización y Control de arrendamiento de vivienda, establece:
“Quedan exceptuados del ámbito de aplicación de esta Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de:
1. Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados.
2. Las fincas rurales.
3. Los fondos de comercio.
4. Los hoteles, hosterías, paradores turísticos, inmuebles destinados a temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico, los cuales estén sujetos a regimenes especiales, siempre que acrediten su registro ante la autoridad competente
5. Los inmuebles destinados a funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, indústriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes.”(negrillas de este tribunal)
Bajo tales normativas, la parte demandante demostró con la inspección judicial promovida, en la que se recibieron aportes de un experto, y que no fue objeto de observación alguna por el demandado, que el inmueble dado en arrendamiento al arrendatario, hoy demandado, ciudadano Carlos Eduardo Piñero Corona, se trata de un local comercial, que fue confeccionado como tal, en el cual se llevan a cabo actividades comerciales, de acuerdo a las deposiciones de los testigos promovidos, de manera que, existiendo una voluntad de las partes en donde estipularon un uso exclusivo de carácter comercial, mal puede una de las partes de manera unilateral cambiar o desnaturalizar el uso, sin existir la respectiva autorización; ni mucho menos puede esta sentenciadora dar por sentado que el uso que tiene el inmueble es combinado entre vivienda y comercio, por cuanto sería atentatorio al pacta sunt servanda el cual obligaba al demandado a solicitar por escrito la respectiva autorización para cambiar el uso y esperar que la demandante la concediera, y al no existir la solicitud ni la autorización aludida es por lo que se tiene, en primer lugar como aplicado el procedimiento correcto en el presente juicio, como fue el Procedimiento Oral, y bajo las normas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y en segundo lugar, se estima por consiguiente como configurado el supuesto previsto en el literal “D” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y así se decide.
Resuelto el punto previo explanado en el escrito de contestación de la demanda, así como uno de los supuestos en que fue sustentada la demanda, le resta a la Jueza quien suscribe, pronunciarse con respecto al segundo y ultimo supuesto invocado por la demandante, relativo al incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento, en cuya defensa alego el demandado, con el escrito de contestación de la demanda, que no pago los cánones de arrendamiento, por cuanto la arrendadora no ha querido recibirlos, lo cual no logro demostrar, debiendo señalar que tal argumento no lo exime de tal obligación, por cuanto ante todo evento, debió acudir ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, a consignar los respectivos pagos por conceptos de cánones de arrendamiento, y así se establece.
Por ultimo, por cuanto la presente decisión conlleva a la pérdida de la posesión del inmueble que esta siendo utilizado como domicilio por el demandado, a tenor de lo establecido en el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, para la ejecución del mismo deberá observarse lo establecido en el artículo 14 de la ley ejusdem, y así se establece.
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Improcedente la cuestión previa alegada por el ciudadano demandado CARLOS EDUARDO PIÑERO CORONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 18.016.287, en cuanto a la inadmisibilidad de la demanda. SEGUNDO: CON LUGAR, la demanda de Desalojo de Inmueble Comercial, incoado por la ciudadana MARÌA TOMASA CARREÑO DE ALBORNOZ, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-2.221.524, domiciliada en el Municipio Biruaca del Estado Apure, debidamente asistida por el abogado PEDRO OMAR SOLÒRZANO REYES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 79.641, en contra del ciudadano CARLOS EDUARDO PIÑERO CORONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 18.016.287.TERCERO: Se condena a la parte demandada a la desocupación y entrega libre de personas y de bienes el inmueble constituido por un (01) local comercial distinguido con el N° 38-A, frente a la Plaza Negro Primero, Municipio San Fernando del Estado Apure. CUARTO: Para la ejecución forzosa del desalojo se deberá observar las disposiciones establecidas en el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda. QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencido en el presente proceso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure. En San Fernando de Apure, a los catorce (14) días del mes de noviembre del año dos mil diecinueve (2019).-
La Jueza Suplente,

Abg. Inés M. Alonso Aguilera
La Secretaria,

Abg. Dalis O. Agüero R

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo la (01:00) hora de la tarde.

La Secretaria,

Abg. Dalis O. Agüero R

Exp. 7051