TSJ Regiones - Decisión

San Fernando de Apure, 19 de julio de 2021
210º y 161º
EXPEDIENTE Nro. 7075
DEMANDANTE: Abogado DENNIS ALBERTO ORTA PUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.903.644, domiciliado en la ciudad de San Fernando de Apure, Municipio San Fernando del Estado Apure, actuando en su condición de apoderado especial de la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.193.533, domiciliada en la ciudad de Valencia Estado Carabobo.
DEMANDADA: Sociedad Mercantil REPUESTOS LOS MOROCHOS FIGUEROA C.A, persona jurídica de derecho privado inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 12 de marzo de 2008, bajo el Nº 55, Tomo 65-A, identificada con el Registro Único de Información Fiscal Rif. J-295680511, representada por su Presidente JUAN CARLOS FIGUEROA REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.243.372.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA.
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, de conformidad con el artículo 870, 871, 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, la cual, fue declarada sin lugar la demanda de desalojo de inmueble (local comercial), interpuesta por el abogado DENNIS ALBERTO ORTA PUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.903.644, domiciliado en la ciudad de San Fernando de Apure, Municipio San Fernando del Estado Apure, actuando en su condición de apoderado especial de la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.193.533, domiciliada en la ciudad de Valencia Estado Carabobo, en contra de la Sociedad Mercantil REPUESTOS LOS MOROCHOS FIGUEROA C.A, persona jurídica de derecho privado inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 12 de marzo de 2008, bajo el Nº 55, Tomo 65-A, identificada con el Registro Único de Información Fiscal Rif. J-295680511, representada por su Presidente JUAN CARLOS FIGUEROA REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.243.372, por lo que se condenó en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido. Y de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:
SINTESIS DE LA LITIS:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
Alegatos de la parte demandante:
En fecha 10 de octubre del año 2019, el abogado DENNIS ALBERTO ORTA PUERTA, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 105.854, actuando en su condición de apoderado especial de la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.193.533, presentó libelo de demanda, mediante la cual alega: “…Mi mandante es propietaria de un inmueble situado en la Avenida Intercomunal los Centauros, anteriormente casa de zinc, identificado como edificio Los Peloteros, inmueble que le pertenece según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en fecha 20 de Noviembre del año 2.000, inscrito bajo el Nº 48, Folios 297 al 304, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre del año 2.000, el cual anexo en copia fotostática simple con vista al original marcado “C”, para el que previa certificación en autos me sea devuelto el original”.
Argumenta que”: En el año 2.008, mi mandante dio en arrendamiento a la sociedad mercantil REPUESTOS LOS MOROCHOS FIGUEROA , C.A, un local comercial, distinguido con las letras y números PB-01, ubicado en el Edificio Los Peloteros, situado en la Avenida Intercomunal Los Centauros, anteriormente Casa de Zinc, de la ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Casa de Ruiz Jiménez Adamo. SUR: Avenida Intercomunal Los Centauros anteriormente Avenida Casa de Zin. ESTE: Salón de Recepción. Y OESTE: Casa de Laya Solórzano; dicho local PB-01, cuenta con un (01) baño, un (01) deposito ubicado en la parte trasera del primer piso del edificio (Mezzanina) y una (01) Oficina ubicada en el primer piso del edificio.
En fecha 31 de Mayo del año 2.018, se firma ante Notario Público la prórroga del contrato existente entre las partes; dicho contrato se adecuo a las nuevas disposiciones legales existentes en el país, específicamente en cuanto a la descripción del inmueble arrendado, la duración del contrato (01-03-2017 al 01-03-2019), el canon de arrendamiento fijado, el ajuste del canon de arrendamiento cada año, la cuenta a la cual se debía depositar el canon de arrendamiento y demás condiciones allí plasmadas, contrato el cual anexo en copia fotostática simple marcado “D”. Seguidamente y luego de haber transcurrido un (01) año desde la firma de dicho contrato, acudí ante la Notaria Pública de San Fernando de Apure, y le solicito a la titular de dicho despacho, que notificara al arrendatario sobre el nuevo canon de arrendamiento por el inmueble arrendado, el cual pasaría de Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs F 120.000,00) a Cuatrocientos Quince Millones Trescientos Dos Mil Ochocientos Sesenta y Cinco Bolívares Fuertes con Veintiséis Céntimos (Bs. F. 415.302.865,26), lo que equivale hoy día luego de la reconversión Monetaria a la Cantidad de Cuatro Mil Ciento Cincuenta y Tres Bolívares Soberanos con Dos Céntimos (Bs. S 4.153,02), notificación que anexo en copia fotostática simple con vista al original marcado “E”, para que previa certificación en autos se me sea devuelta la original, quedando plasmada en la misma, que el arrendatario expuso que debía hablar con su abogado y que no firmaría, más sin embargo no fue sino hasta después de la entrada en vigencia de la reconversión monetaria que empezó a pagar el canon de arrendamiento establecido”.
Arguye el actor que: “Vencido el contrato el 01-03-2019, el día 30 de Mayo del año 2019, acudí por ante el Tribunal Distribuidor de los Municipio San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, y solicite que notificara al arrendatario de que el contrato no sería prorrogado y que por consiguiente se les concedía la prorroga legal, la cual sería de tres (3) años, contados a partir del 01-03-2019, y que el canon de arrendamiento para el primer año en vigencia de la prorroga legal seria la cantidad de Quinientos Dólares Americanos ($ 500), esto de conformidad con lo establecido en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 6.405, de fecha 07 de Septiembre del año 2018, emitida por el Banco Central de Venezuela, Convenio Cambiario Nº 1, el cual instituye la libre convertibilidad de la moneda en todo el territorio nacional, notificación que tuvo lugar el 06 de Agosto del año 2019, la cual anexo en copia fotostática simple con vista al original marcado ·”F”, para que previa certificación en autos me sea devuelta la original, quedando plasmado en la misma que el arrendatario se dio por notificado; siendo el caso que pese a la notificación el arrendatario transfiere como pago por el canon de arrendamiento la cantidad de Cuatro Mil Ciento Cincuenta y Tres Bolívares Soberanos con Dos Céntimos (Bs.S.4.153,02), es decir, el pago establecido para el periodo en vigencia del contrato desde el 01-03-2018 hasta el 01-03.2019, lo cual no cubre la totalidad del monto establecido mensualmente para el periodo 01-03-2019 al 01-03-2020, es decir, no ha pagado los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2019, para un total de siete (7) meses sin pagar el canon de arrendamiento, por lo que incurrió en causal de desalojo y así pido al Tribunal lo declare”.
Fundamento su pretensión en el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial..
Durante la celebración de la audiencia oral de Juicio, el demandante ratificó y reprodujo los argumentos supra transcritos.
Alegatos de la parte demandada:
El profesional del derecho Jesús Silva Padrón, en su condición de apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Repuestos los Morochos Figueroa C.A, el día 21 de enero de 2020, presentó escrito de contestación a la demanda alegando: “ 1.-Reconozco como cierto de que entre mi mandante y la representada del demandante existe contrato de arrendamiento sobre el local comercial PB-01 ubicado en el Edificio Los Peloteros, avenida Intercomunal Los Centauros (anteriormente casa de Zinc) de esta ciudad de San Fernando de Apure. 2.- Reconozco como cierto que el último contrato de arrendamiento escrito entre mi representada y la demandante fue suscrito en fecha 31 de mayo de 2017 con vigencia 01 de marzo de 2.017 al 01 de marzo de 2.019 y con un canon de arrendamiento que actualmente es de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÌVARES SOBERANOS CON 02 CENTIMOS (Bss.4.153,02); el cual fue promovido con ocasión de la audiencia preliminar de fecha 16 de enero de 2.020 y dejado sin efecto pero que corre inserto a los folios 91 al 98 del presente expediente y promuevo y ratifico en todas y cada una de sus partes.3.- Alego en favor de mi representada A.- LA TACITA RECONDUCCION y por ende la prórroga indefinida o por tiempo indeterminado del mencionado contrato de arrendamiento amparado en la parte infine CLAUSULA SEGUNA del mencionado contrato de arrendamiento….SI ALGUNA DE LAS PARTES QUISIERA DAR POR RESUELTO ESTE CONTRATO, DEBERA DAR AVISO A LA OTRA PARTE, CON UN MINIMO DE TREINTA (30) DIAS DE ANTICIPACION AL VENCIMIENTO DEL PRESENTE CONTRATO (Mayúscula, negrilla y subrayado mío), así las cosas, la parte hoy demandante debió mas tarde para el 29 de enero de 2019 haber NOTIFICADO su no intención de renovar el contrato en cuestión y no lo hizo por lo tanto conforme operó en favor de mi representada la TACITA RECONDUCCIÒN del contrato de arrendamiento conforme al artículo 1.614 del Código Civil Venezolano Vigente que reza…”
Argumenta, como contestación al fondo de la demanda que: “ 3.- NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO que mi representada se encuentre INSOLVENTE en los pagos de las mensualidades o cánones de arrendamiento pues al respecto cabe señalar lo siguiente tal y como lo afirma el demandante en su libelo la mensualidad o canon de arrendamiento para el momento en que se venció el contrato y mi representada continuó ocupando el inmueble arrendado era de CUATRO MIL CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÌVARES SOBERANOS CON 02 CENTIMOS (Bss. 4.153,02); los cuales por mandato de la cláusula TERCER DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RECONDUCIDO TACITAMENTE debían cancelarse mediante deposito (hoy día transferencia) en la cuenta corriente Nro. 0134-0423-29-4233034888 del Banco Banesco cuya titular es la Ciudadana ESPERANZA BARRIOS titular de la cédula de identidad nro. 17.395.922 lo cual se ha venido haciendo regular y puntualmente tal y como se evidencia de recibos de transferencias que corren anexos en el presente expediente marcados B,C,D,E,F,G,H,I,K,L (los cuales fueron promovidos con ocasión a la audiencia preliminar de fecha 16 de enero de 2-020 y dejado sin efecto pero que corre insertos a los folios 99 al 109 del presente expediente y promuevo y ratifico en todas y cada una de sus partes.) solo que el demandante haciendo uso en forma arbitraria y violatoria del debido proceso y del artículo 26 del decreto con rango, valor y fuerza de ley de regulación de arrendamiento inmobiliario para el uso comercial pretendió realizar un aumento de canon en forma retroactiva e ilegalmente y pasar el mismo de 4.153,02 Bolívares soberanos a la cantidad de QUINIENTOS DOLARES (500$) AMERICANOS MENSUALES olvidando que la moneda oficial en la República es el bolívar soberano y que el artículo in comento establece que el aumento de canon debe efectuarse conforme a los parámetros legales y no unilateralmente por parte del arrendador. Corre inserta en el expediente marcado M notificación signada con solicitud Nro. 19-77 que cursó por ante el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure el cual fue promovido con ocasión de la audiencia preliminar de fecha 16 de enero de 2.020 y dejada sin efecto pero que corre inserto a los folios 110 al 136 del presente expediente y promuevo y ratifico en todas y cada una de sus partes), mediante la cual fue notificada al hoy demandante la no aceptación del canon de arrendamiento que en forma arbitraria y unilateral pretendía imponer”.
Durante la celebración de la audiencia oral de Juicio, el demandado ratificó y reprodujo los argumentos supra transcritos.
DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
- El pago parcial de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2019.
- El aumento del canon de arrendamiento durante la prorroga legal.
- La tacita reconducción.
DE LOS HECHOS NO CONTROVERTIDOS:
- La existencia de la relación de arrendamiento.
- Que el arrendatario se encuentra haciendo uso del inmueble dado en arrendamiento.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
A. Con el libelo de la demanda la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
1. Promovió copia simple con vista al original para su certificación de poder otorgado ante la Notaria Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 07 de Julio del año 2016, inscrito bajo el Nº 2, Tomo 211, folios 5 al 7 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaria, cursante del folio (03) al (06) del expediente, y marcado con la letra “A”. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por no haber sido impugnado por la parte demandada, se le otorga valor probatorio a los fines de demostrar la cualidad del abogado DENNIS ORTA, como apoderado judicial de la parte actora. Así se decide.
2. Promovió copia simple con vista al original para su certificación de documento de Registro Mercantil de la sociedad mercantil REPUESTOS LOS MOROCHOS FIGUEROA C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 12 de marzo de 2008, bajo el Nº 55, Tomo 65-A, identificada con el Registro Único de Información Fiscal (RIF) J-295680511, cursante del folio (07) al (16) del expediente, y marcado con la letra “B”. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por no haber sido impugnado por la parte demandada, se le otorga valor probatorio a los fines de demostrar la cualidad de la arrendataria para ser demandada. Así se decide.
3. Promovió copia simple con vista al original para su certificación de documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, en fecha 20 de noviembre de 2000, inscrito bajo el Nº 48, folios 297 al 304, Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Cuarto Trimestre del año 2000, cursante del folio (17) al (23) del expediente, y marcado con la letra “C”. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por no haber sido impugnado por la parte demandada, se le otorga valor probatorio a los fines de demostrar la cualidad de demandante para interponer la pretensión de marras, dada su condición de propietaria del inmueble (local comercial) dado en arrendamiento a la demandada-. Así se decide.
4. Promovió copia simple con vista al original para su certificación de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio San Fernando del Estado Apure, en fecha 31 de mayo de 2017, inscrito bajo el Nº 16, tomo 91, folios 81 hasta 88, cursante del folio (26) al (32) del expediente y marcado con la letra “D”. Se trata de un documento autenticado por un funcionario público, para dar fe de los dichos de los otorgantes, el cual no fue impugnado por la parte contraria, por lo que, este Tribunal de conformidad con los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio, siendo que con el referido documento se demuestra la existencia de la relación de arrendamiento, siendo la voluntad de ambas partes que la misma fuera a tiempo fijo y determinado, mediante la celebración de un contrato a tiempo determinado, cuyo lapso de duración seria de dos años, específicamente desde el 01 de marzo de 2017, hasta el 01 de marzo de 2019. Así se decide.
5. Promovió copia simple con vista al original para su certificación de documento de notificación practicada por la Notaria Pública de San Fernando de Apure, Estado Apure, de fecha 14 de junio de 2018, cursante del folio (33) al (36) del expediente, marcado con la letra “E”. Esta Juzgadora aprecia como fidedigno el presente documento público, por no haber sido impugnado ni tachado por la parte contraria, teniéndose así valida la notificación realizada a los fines de demostrar el ajuste realizado al canon de arrendamiento, desde el 01 de marzo de 2017, de conformidad con lo pautado en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento objeto de litigio. Así se decide.
6. Promovió copia simple con vista al original para su certificación de solicitud de notificación judicial signada con el Nº 52-19, llevada por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, cursante del folio (37) al (57) del expediente. Esta Juzgadora aprecia como fidedigno el presente documento público, por no haber sido impugnado ni tachado por la parte contraria, teniéndose así valida la notificación realizada a los fines de demostrar, por una parte, la intención del arrendador hoy demandante de no continuar con la relación de arrendamiento por contrato a tiempo determinado, y por otra, con dicho medio probatorio, se evidencia que el arrendatario tenía conocimiento del inicio de la prorroga legal de tres (03) años, computada desde el 01 de marzo de 2019, así como de la intención unilateral del arrendador de ajustar durante la prorroga legal, el canon de arrendamiento a quinientos ($500) dólares americanos, sin que se especificar si dicho pago seria mensual o anual. Así se decide.
B. En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandante promovió las siguientes pruebas:
Ratificó todos y cada uno de los documentos que fueron agregados en el libelo de la demanda los cuales fueron valorados upsupra.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
A. Con el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:
1. Promovió original de contrato de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública del Municipio San Fernando del Estado Apure, en fecha 31 de mayo de 2017, inscrito bajo el Nº 16, Tomo 91, Folios 81 hasta el 88, cursante del folio (92) al (98) del expediente y marcado con la letra “A”, supra valorada. Así se decide.
2. Promovió recibos de transferencias marcados con las letras “B”,”C”,”D”,”E”,”F”,”G”,”H”,”I”,”J”, “K” y “L”, cursantes del folio (99) al (109) del expediente, los cuales fueron reconocidos por la parte actora, en consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, se le otorga valor probatorio, a los fines de demostrar que el arrendatario y hoy demandado, no se encuentra insolvente en el pago de canon de arrendamiento durante los meses marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del años 2019, por cuanto este canceló exactamente el monto de canon de arrendamiento aceptado por ambas partes, el cual asciende a la cantidad de Cuatro Mil Ciento Cincuenta y Tres Bolívares Soberanos con dos Céntimos (Bs. 4.153,02). Así se decide.
3. Promovió original de notificación judicial signada con el Nº 19-77, llevada ante el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, cursante del folio (110) al (136) del expediente y marcado con la letra “M”. Esta Juzgadora aprecia como fidedigno el presente documento público, por no haber sido impugnado ni tachado por la parte contraria, teniéndose así valida la notificación realizada a los fines de demostrar, por una parte la aceptación pura y simple por parte del arrendatario hoy demandado de la prorroga legal, aceptando que la misma comenzara desde el 01 de marzo de 2019, y por otra, con dicho medio probatorio, se demuestra que el arrendatario de marras no acepto el canon de arrendamiento fijado por el arrendador, siendo fijado por este último de forma unilateral. Así se decide.
4. Promovió marcado con la letra “N” recibo de transferencia Nro.2737084339 por un monto de Bs. 4.153,03, por concepto de pago del mes de febrero de 2020, y cursante al folio (149) del expediente. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento, se le otorga valor probatorio, a los fines de demostrar que el arrendatario y hoy demandado, durante la prorroga legal se encuentra cancelando el canon de arrendamiento por el monto que si fue aceptado por su persona. Así se decide.
5. Promovió como testigo a la ciudadana ESPERANZA BARRIOS, titular de la cédula de identidad Nº 17.395.922, como persona titular de la cuenta donde se deposita el dinero correspondiente a los canon de arrendamiento, cuya deposición fue evacuada por este Tribunal en fecha 05 de marzo de 2020, tal y como consta en acta cursante del folio (165) al (167) del expediente. La testimonial fue admitida en su oportunidad, y evacuada en la oportunidad fijada, arrojando los siguientes resultados: La ciudadana ESPERANZA BARRIOS, ya identificada, al ser interrogada, dejó constancia de lo siguiente:
“En el día de hoy Catorce (05) de marzo del año Dos Mil Veinte 2020, siendo las 10:15 a.m., oportunidad y hora fijada por el Tribunal por auto de fecha 27-02-2020, para el acto de evacuación de testigos, ciudadana ESPERANZA MAYERLYN BARRIOS, promovido en el escrito de promoción de pruebas presentado por el Abogado JESUS SILVA PADRON, inpreabogado Nº 53.257, con el carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil REPUESTO LOS MOROCHOS FIGUEROA, C.A parte demandada en el presente juicio de DESALOJO DE INMUEBLE, se anunció el acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil y compareció al acto la ciudadana ESPERANZA MAYERLYN BARRIOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-17.395.922, de 35 años de edad, de Profesión u Oficio Contadora, domiciliada Calle Municipal, 55-01, quien fue informado sobre las generales de ley, referentes a testigos y específicamente de los requisitos de los artículos 477,478 y 479 del Código de Procedimiento Civil, quien manifestó no encontrarse impedido para rendir declaración en la presente evacuación de pruebas. Acto seguido el ciudadano juez procede a juramentar al testigo de conformidad con lo establecido en el artículo 466 del Código de Procedimiento Civil. Se deja constancia que se encuentra presente en el acto la parte demandante Abogado DENNIS ALBERTO ORTA, inpreabogado Nº 105.854. Seguidamente el Abogado SILVA PADRON, inpreabogado Nº 53.257, con el carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil REPUESTOS LOS MOROCHOS FIGUEROA, C.A, procede a formular las preguntas al tenor siguiente: Primera Pregunta: ¿Diga el testigo, cuál es su profesión?: “Licenciada en Contaduría Publica”. Segunda Pregunta: Diga el testigo, Si conoce a la ciudadana Ana Arcila de Sanz, de vista trato y comunicación?. Contesto: “Si la conozco” .Tercera Pregunta: ¿Diga la testigo, que relación profesional o laboral la une a la ciudadana Ana Arcila de Sanz? Contesto: “Contador y Administrador de varios de esos inmuebles, entre ellos el Edificio de los Peloteros”. Cuarta Pregunta: ¿Diga la testigo, si en el marco de esa relación profesional se encuentra autorizada de conformidad con la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, que corre inserto, en los folios 93 al 98 del presente expediente, para recibir en su cuenta corriente Nº 01340423294233034886, de Banco Banesco, los canones de arrendamiento, que debe cancelar, la Sociedad Mercantil REPUESTOS LOS MOROCHOS FIGUEROA, C.A, por concepto de canon arrendamiento del local comercial PB-01, ubicado en los edificios los peloteros?. Contesto: “Si estoy autorizada, de hecho se puede constatar en el contrato de arrendamiento, de hace mas de Dos (02) años”. Quinta Pregunta: ¿Diga el testigo, si reconoce como efectuada a la cuenta antes mencionada y por concepto de pago de arrendamiento, del local descrito, anteriormente, los comprobantes de transferencia, que corren inserto desde los folios 99 al 109 del presente expediente?. Contesto: “Si son efectuado en mi cuenta, pero con el canon de arrendamiento viejo, a ellos se les notifico nuevo canon en el mes de Julio 2019, y hasta la fecha siguen cancelando el mismo canon viejo por el monto de 4153,03, ese es el canon del año 2018. Seguidamente se le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandante, a los fines de formular las siguientes preguntas, concedido como fue expuso lo siguiente: Primera Pregunta: Diga el Testigo: si a este arrendatario, se le había aumentado el canon de arrendamiento anteriormente?. Contesto: “Si, se inició en el año 2017 conjuntamente con el contrato, que se hizo hace 2 años y se les hizo y notifico aumento de canon en el año 2018, que es el monto que siguen cancelando hasta la fecha Marzo 2020. Sucesivamente solicito el derecho de palabra el apoderado de la parte demandada y concedido como fue, expuso lo siguiente. Primera Pregunta: Diga la testigo: Si ese aumento de canon realizado en el año 2018, fue impuesto unilateralmente, por la arrendadora o convenido consensualmente entre arrendadora y arrendatario? Contesto: Se les notifico el aumento del canon, al cual accedieron al pago, de hecho se pueden verificar en los recibos del expediente”

Ahora bien, con respecto al testimonio rendido por la ciudadana ESPERANZA BARRIOS, supra transcrito, se aprecia solo a los fines de interpretar el sentido del contrato objeto de marras, conforme a Sentencia de la Sala de Casación Civil, de fecha 06 de agosto de 2007, en consecuencia, por cuanto guarda relación con los hechos narrados por el demandado en su escrito de contestación y no se contradice con las demás pruebas promovidas por este, tales como documentales y notificación judicial, en tal sentido, de sus dichos se desprende que la relación de arrendamiento se caracterizó por ser pagado el canon de arrendamiento y sus respectivos ajustes, con moneda nacional, en forma mensual y mediante transferencia a una cuenta, cuyo titular es la ciudadana testigo Espereza Barrios, quien fue autorizada por el arrendador para ello, y así se aprecia.
B. Con el escrito de promoción de pruebas:
1. Promovió contrato de arrendamiento escrito entre su representada y la demandante, suscrito en fecha 31 de mayo de 2017, con vigencia 01 de marzo de 2017 al 01 de marzo de 2019, con un canon de arrendamiento de Cuatro Mil Ciento Cincuenta y Tres Bolívares Soberanos con 02 Céntimos (Bs. 4.153,02), el cual fue promovido con la contestación de la demanda, supra valorado. Así se decide.
2. Promovió los recibos de transferencias que corren anexos en el presente expediente marcados B,C,D,E,F,G,H,I,J,K,L, los cuales fueron promovidos con ocasión a la contestación de la demanda, supra valorado. Así se decide.
3. Promovió y ratificó la solicitud N° 19-77 que cursó por ante el Tribunal Tercero Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la circunscripción Judicial Estado Apure, el cual fue promovido con la contestación de la demanda, marcado con la letra “M”, cursante del folio (110) al (136) del expediente, supra valorado. Así se decide.
4. Promovió marcado con la letra “N”, cursante al folio (158) del expediente, recibo de transferencia N° 2737084339, por un monto de Bs. 4.153,03, correspondiente al pago del mes de febrero de 2020, promovida con la contestación de la demanda, supra valorado, así se decide.
5. Promovió y pidió sea citada a declarar como testigo a la ciudadana Esperanza Barrios, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 17.395.922, como persona titular de la cuenta donde se deposita el dinero correspondiente a las mensualidades de los canon de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el contrato de arrendamiento, promovida con la contestación de la demanda, y supra valorada por este Tribunal.
Habiéndose analizado todas las pruebas, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
En el caso de autos, se observa, de acuerdo a la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento acompañado al libelo de demanda celebrado entre el ciudadano DENNIS ALBERTO ORTA PUERTA, en su condición de apoderado especial de la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ, y la Sociedad Mercantil denominada REPUESTOS LOS MOROCHOS FIGUEROA C.A, representada por su Presidente, ciudadano JUAN CARLOS FIGUEROA REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.243.372, que el lapso de duración del mismo fue fijado por un término fijo y determinado de dos (02) años, contados a partir del 01 de marzo del año 2017, y que su vencimiento sería el 01 de marzo de 2019, fecha en que el arrendatario debía entregar el inmueble dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento del contrato sin dilación alguna, no obstante ello, vencido ese lapso el arrendatario continuó ocupando el inmueble, alegando el demandado en este sentido, que fue notificado por parte del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha el 06 de agosto de 2019, primero que no sería prorrogado dicho contrato, y que se le concedía la prórroga de tres años, contados a partir del 01 de marzo de 2019, y segundo, que durante el primero año de dicha prorroga legal, el canon seria por la cantidad de Quinientos dólares (500$), arguyendo en tal sentido, que dicha notificación fue extemporánea convirtiéndose en un contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, en virtud de haber operado según sus dichos la tácita reconducción.
En aplicación de las consideraciones expuestas al caso concreto, quien aquí decide debe analizar pormenorizadamente los presupuestos necesarios para que opere la tácita reconducción, previstos en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil.
En relación a la primer requisito “La existencia del contrato escriturado a plazo fijo”, esta referido a que por voluntad expresa de las partes, han fijado un término de duración o fecha precisa para la culminación del convenio, lo que permite saber con certeza cuándo inicia y cuándo termina la relación arrendaticia, así como cuándo se da inicio a la prórroga legal prevista en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
En este sentido, la doctrina enseña: En el contrato a tiempo determinado, el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación; puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido de tiempo, que el arrendador y el arrendatario establecen en el mismo momento de la celebración del contrato. Los sujetos intervinientes conocen ad initio cuándo comienza y cuándo termina (en principio) el momento de su duración; (…) “la certeza temporal caracteriza esa relación en el orden arrendaticio, pues anticipadamente los contratantes conocen cuándo nace la misma así como el momento de su llegada extintiva, incluso por efecto de la prórroga legal”. (Guerreo Quintero, G. (2003). Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. T.I. p.291).
En la causa objeto de la litis, las partes suscriben contrato de arrendamiento debidamente autenticado, ya valorado en el texto de esta sentencia, en el cual, los contratantes establecieron en su cláusula SEGUNDA, lo siguiente: “…EL lapso de duración del presente contrato será por un término fijo y determinado de dos (2) años, contado a partir del Primero (01) de Marzo del año 2017 y su vencimiento será el Primero (01) de Marzo del año 2019; EL ARRENDATARIO, entregará EL INMUEBLE dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de este contrato sin dilación alguna.”, lo que evidencia que en el caso examinado, se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.
En consecuencia, esta Juzgadora puede concluir que no se encuentra verificado el primer supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.-
Respecto al segundo y tercer requisito, serán analizados conjuntamente por esta Juzgadora, en virtud de que ambos están íntimamente ligados, los cuales son: “Conclusión de la prórroga legal por el sólo vencimiento del término fijado en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual está referido a que una vez vencido el plazo de prórroga legal otorgado por la Ley al arrendatario (variable según la duración que haya tenido la relación arrendaticia), el arrendatario continué en posesión del inmueble arrendado; y la “Ocupación del arrendatario sin oposición del arrendador”, es decir, la manifestación de voluntad expresa o tácita por parte del arrendador de permitir que el arrendatario siga ocupando el inmueble arrendado, lo que da origen “…a la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes. Si bien la ley habla de un contrato original se ha renovado es porque el nuevo contrato es en todo idéntico al anterior salvo por lo que respecta a su duración; pero realmente se trata de un nuevo contrato…” (Aguilar G. J.L. (2008) Contratos y Garantías. p. 402)
Ahora bien, la doctrina ha sido conteste, en señalar que la tácita reconducción no opera con el sólo hecho de que el arrendatario siga en posesión del inmueble, sino que es necesario que tanto el arrendador o el arrendatario realicen algún acto indicativo de querer prolongar la relación arrendaticia. Por eso, el arrendatario deberá continuar cumpliendo con las obligaciones contenidas en el contrato que ha culminado, así como las previstas en el artículo 1.592 del Código Civil, como son: la de servirse de la cosa arrendada y la de pagar el canon de arrendamiento convenido. Asimismo, el arrendador deberá manifestar su voluntad de manera tácita o expresa de que el arrendatario continué en posesión de la cosa arrendada, es decir, que el arrendador no haya hecho oposición de la permanencia del arrendatario en el inmueble.
En el caso examinado, se evidencia de las actas del expediente y del material probatorio cursante de autos, supra valorado, que el arrendador hoy demandante, lejos de consentir la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, antes de vencida la prórroga legal la cual fenece el día 1° de marzo de 2022, desplegó una actividad efectiva y previa a dicho vencimiento que permite comprobar fehacientemente, que su voluntad es la de dar fin a la relación arrendaticia, por lo cual interpuso demanda de desalojo del local comercial en fecha 10 de octubre de 201, siendo admitida por este órgano jurisdiccional, el 15 de octubre de 2019,y así se establece.
Asimismo, cursa a los folios (37) al (42), copia certificada de la solicitud de Notificación Judicial Nro. 52-19, del cual se desprende que el arrendador y hoy demandante, una vez vencido el término del contrato, notificó al arrendatario que el contrato de marras, no sería prorrogado y que por consiguiente se le concedería la prórroga de legal de tres (03) años, contados a partir del 01 de marzo del año 2019, ya valorado en esta sentencia.
De lo anteriormente expuesto se desprende, que el arrendador de autos, hizo oportuna oposición al hecho de que arrendatario de marras, continuara ocupando el inmueble arrendado, pues solo lo dejó en posesión del bien por cuanto se encontraba transcurriendo la prórroga de Ley.
Aunado a lo anterior, de la valoración del material probatorio, supra discriminando, se constata que el arrendatario y hoy demandado, mediante notificación judicial tramitada por su persona ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, acepto dicha prórroga legal de tres años a partir del 01 de marzo de 2019, mas no acepto el canon de arrendamiento establecido durante el primer año de esta, en consecuencia, habiendo aceptado la prórroga legal, y el hecho que la misma comenzara desde el 01 de marzo de 2019, mal pudiera por consiguiente, prosperar su alegato con respecto a la tacita reconducción del contrato, y así se establece.
Bajo tales consideraciones, y con fundamento a sentencia Nº RC.000815 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 21 de Noviembre de 2016, y a Sentencia Nº 482 del 6 de agosto de 2015, expediente N° 2015-000249, caso: J.C.D.S. contra Bar Restaurant Pollo en Brasa El Preferido, Da Silva, este Tribunal determina que tampoco se encuentra verificado el segundo y tercer supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, siendo el contrato objeto de litigio, un contrato a tiempo determinado que venció el 01 de marzo de 2019, habiendo transcurrido hasta la presente fecha dos (02) años, tres (03) meses y veintiún (21) días de la prorroga legal, restando en consecuencia ocho (08) meses y siete (7) días para el vencimiento de dicha prorroga. ASÍ SE DECIDE.-
Ahora bien, el actor fundamenta su pretensión en la falta de pago de dos cánones de arrendamiento, conforme al literal “a” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, alegando que el arrendatario pago por concepto de canon de arrendamiento la cantidad de Cuatro Mil Ciento Cincuenta y Tres Bolívares Soberanos con dos céntimos (Bs. 4.153,02), arguyendo que dicho monto no cubre la totalidad del canon establecido de quinientos dólares americanos ($ 500), a pesar de haber sido notificado el arrendatario de su ajuste para el primer año en vigencia de la prorroga legal.
Por su parte, el arrendatario y hoy demandado, mediante notificación judicial, supra citada, informó a su arrendador que no aceptaba dicho ajuste establecido durante el primer año de la prorroga legal, en este sentido, este Tribunal observa de las pruebas supra valoradas, que no hubo consenso entre las partes con respecto al aumento del canon de arrendamiento a quinientos dólares americanos ($500), ni consta en autos que fuera ventilado procedimiento de regulación alguno.
En este sentido, el último aparte del artículo 26 de la Ley Especial, establece:
“(…)Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.”. Negrillas de este Tribunal.
Así mismo el artículo 3 ejusdem tipifica:
“Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y, en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado, debiendo prevalecer siempre la realidad sobre las formas”. Negrillas de este Tribunal.
Por su parte el artículo 6 del Código Civil Venezolano establece: ““No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”.
Bajo tales fundamentos, aunado al hecho que en el mismo contrato objeto de litigio se establece en su cláusula decima cuarta, que las obligaciones continuarían vigentes en su totalidad aun cuando se produjeran prorrogas, y habiéndose caracterizado la relación arrendaticia objeto de litigio por el pago del canon en la moneda de curso legal, en consecuencia, de conformidad con los artículos 3 y 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y 6 del Código Civil, se tiene dicho acto de ajuste de canon de arrendamiento por parte del arrendador de marras como nulo, y así se decide.
Por consiguiente, siendo nulo el ajuste pretendido de forma unilateral por el arrendador y hoy demandante, y habiendo sido reconocido por este mismo, el cumplimiento del pago por parte del arrendatario del canon convenido por ambas partes, en consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declarar: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda de desalojo de inmueble, interpuesta por Abogado DENNIS ALBERTO ORTA PUERTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.903.644, e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 105.854, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana ANA AURISMAR ARCILA DE SANZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.193.533, domiciliada en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en contra de la Sociedad Mercantil denominada REPUESTOS LOS MOROCHOS FIGUEROA C.A, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 12 de marzo de 2008, bajo el Nº 55, Tomo 65-A, identificada con el Registro Único de Información Fiscal (RIF) J-295680511, representada por su Presidente, ciudadano JUAN CARLOS FIGUEROA REYES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 11.243.372. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber vencimiento total, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dada, firmada y sellada en el Despacho del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure. En San Fernando de Apure, a los diecinueve (19) días del mes de julio del año dos mil veintiuno (2021).-
La Jueza Provisoria,
(FDO)
ABG. INÉS M. ALONSO AGUILERA

El Secretario Accidental,
(FDO)
Abg. JONATHAN J. NAVARRO

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las (10:40) horas de la mañana.

El Secretario Accidental,
(FDO)
Abg. JONATHAN J. NAVARRO

Quien suscribe, abogado JONATHAN J. NAVARRO, en mi condición de Secretario Accidental del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, por medio de la presente CERTIFICA, que las presentes son copias fieles y exactas de su original, cursantes en el expediente signado con el Nº 7075. En San Fernando de Apure, a los 19 días del mes de julio de 2021.

El Secretario Accidental,

ABG. JONATHAN J. NAVARRO

Exp. 7075