TSJ Regiones - Decisión

San Fernando de Apure, 17 de enero de 2022
211º y 162º
EXPEDIENTE Nº 7114

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana DAISY REGINA FALCON DE LARA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 11.758.687, con domicilio en la calle San Isabel, casa Nº 15, Municipio San Fernando del Estado Apure.

APODERADA JUDICIAL: Abogados LESMI JAVIER SALINAS SANTANAS Y MARÍA ELOINA UTRERA RAMOS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 239.070 y 134.292 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano WU ZHUTING, de nacionalidad china, titular de la cédula de identidad Nº E-82.081.687, con domicilio en la Avenida Carabobo, local Nº 2, entre calle Independencia y Calle Salias frente al Mercado Municipal de San Fernando de Apure, Estado Apure.
DE LA AUDIENCIA ORAL
Llevados cada uno de los actos procesales que constan en el presente expediente y cumplidas con todas las formalidades exigidas en la Ley y habiéndose celebrado la audiencia oral del presente juicio, de conformidad con el artículo 870, 871, 872 y 873 del Código de Procedimiento Civil, se pronunció oralmente la Sentencia, la cual, fue declarada Con Lugar la demanda de desalojo de inmueble (local comercial), incoada por la abogada MARÍA ELOINA UTRERA RAMOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 134.292, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana DAISY REGINA FALCON DE LARA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 11.758.687,en contra del ciudadano WU ZHUTING, de nacionalidad china, titular de la cédula de identidad Nº E-82.081.687, por lo que se condenó en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Y de conformidad a lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, encontrándonos dentro de la oportunidad procesal, este Tribunal pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

SINTESIS DE LA LITIS:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
Alegatos de la parte demandante:
En fecha 04 de noviembre del año 2020, la abogada MARÍA ELOINA UTRERA RAMOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 134.292, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana DAISY REGINA FALCON DE LARA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 11.758.687, presentó libelo de demanda, mediante la cual alegó: “…1. Que soy propietaria de un (01) local comercial de mi legitima propiedad, definido con el Nº 2 (segundo) con una superficie de Doscientos Cuarenta Metros Cuadrados (240.00 m2); el referido Inmueble se encuentra Registrado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, el día Primero (1º) de Agosto del año 2007, bajo el Nº 11, Folios del 85 al 93, del Protocolo Primero, Tomo Noveno, Tercer Trimestre del Año 2007, ubicado en la Avenida Carabobo frente al Mercado Municipal de la ciudad de San Fernando. 2.- Tal como se evidencia, en Documento Notariado de NOTIFICACIÓN que se le hiciera, al ciudadano WU ZHUTING, de nacionalidad china, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.081.687, con Registro de Información Fiscal Nº 82081687-3, en fecha 20 de noviembre del año 2018, donde se le otorgaba la prorroga legal de Un (01) año, para la respectiva entrega del local comercial en fecha Treinta y Uno (31) de Diciembre del Año Dos Mil Diecinueve (2019), documento que anexo en su original con la letra “A”. 3.- Posterior a ello, en fecha 09 de Octubre del año 2019; mediante solicitud que hiciera el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, se llevó a cabo una Inspección Ocular donde la ciudadana Juez deja constancia que el local Comercial, además de la actividad propia del comercio, es usada como vivienda principal, Documento que anexo marcado con la letra “B” en original. 4.- Es el caso, que con la Inspección Judicial realizada se pudo constatar que el Arrendatario Incurrió en el Objeto del Uso del Local Comercial, y lo está tomando como vivienda, violando lo estatuido en el contrato de arrendamiento, incurriendo en el supuesto de desalojo, a que se refiere el artículo 40 literal “c” y “d” del Decreto con rango y Fuerza de Ley. Ocasionando al Inmueble un deterioro en la infraestructura del mismo sin la debida autorización de mi poderdante”
La parte actora concluye en los siguientes puntos”: Primera: Que efectivamente el Arrendatario Incumplió con la obligación, que le impone el contrato suscrito entre nosotros y en particular la Violación de la Cláusula Quinta, el Arrendatario ha incumplido con la obligación que el miso contrato le impone de no darle otro uso sino el establecido en el contrato de arrendamiento y está encuadrado dentro de los parámetros establecidos en el contrato que nos rige en su totalidad y dentro de los supuestos de hechos legales invocados. Segunda: Que estamos en presencia de la situación fáctica establecida en el artículo 40 en su literal d; del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece: Son causales de desalojo… d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por la autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamentos de condominio.” Por lo cual, acudo ante esta instancia a los efectos de Demandar el objeto de la demanda y que este Tribunal resuelva de conformidad con lo solicitado. Tercero: Que estamos en presencia de la situación fáctica establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece que al vencimiento del contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a la prorroga legal y en virtud que en efecto ha permanecido en todo este tiempo, en virtud que ha incumplido el contrato suscrito entre las partes, por lo cual hasta su prorroga legal, debidamente establecida en el escrito de resolución y entrega del local que ambas firmaron lo ha incumplido, por lo tanto no puede ahora alegar que el mismo no le fue otorgado”.
Fundamentaron su pretensión en los literales “c” y “d” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Durante la celebración de la audiencia oral de Juicio, el apoderado judicial de la parte demandante, abogada María Eloina Utrera Ramos, supra identificada, ratificó y reprodujo los argumentos supra transcritos.
Alegatos de la parte demandada:
El profesional del derecho JUAN BAUTISTA PERNIA CAMPOS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº56.338 , quien actúa en su condición de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano WU ZHUTING, presentó escrito de contestación a la demanda alegando: “ PRIMERO. Niego, Rechazo y Contradigo por ser FALSO DE TODA FALSEDAD lo dicho por la ciudadana DAISY REGINA FALCON DE LARA, demandante de autos, que entre ella la demandante de autos y mi representado, hayan iniciado la relación arrendaticia del local donde funciona el fondo de comercio INVERSIONES ZHUTING, F.P, Y antes funciono el fondo de comercio DISTRIBUIDORA SURTI PLAST, Ambos fondos de comercio propiedad de mi representado objeto de la presente demanda, desde la fecha 08/02/2018, tal como fue indicado en la sección denominada DEL DERECHO de escrito libelar de demanda, siendo lo cierto: a) Que el inicio de la relación arrendaticia comienza desde 27 de mayo del año 1999, según acta constitutiva del fondo de comercio de la DISTRIBUIDORA SURTI PLAST, propiedad de mi representado, quien instaló su fondo de comercio DISTRIBUIDORA SURTI PLAST, en el establecimiento propiedad de la parte actora de autos, tal como indica su domicilio en el acta constitutiva del fondo de comercio DISTRIBIUIDORA SURTI PLAST donde funcionaria como en efecto funciono el fondo de comercio DISTRIBUIDORA SURTI PLAST a través del contrato de Arrendamiento de forma verbal, manteniéndose esta relación arrendaticia en la modalidad de contrato verbal por más de dieciocho (18) años, documentos constitutivos de los fondos de comercio DISTRIBUIDORA SURTI PLAST E INVERSIONES ZHUTING F.P, ambos fondo de comercio propiedad de mi representado que acompaño a este escrito de contestación de demanda marcado con la letra “A”… De allí que, ciudadana Juez, se evidencia objetivamente que la demandante de autos al omitir información al omitir información importante al momento de narrar los hechos en su escrito de demanda de manera muy escueta deja ver su conducta mal intencionada que desde una vez que se suscribió el primer contrato a mantenido, todo ello con el objeto de preparar como en efecto lo hizo el malicioso engaño respecto al tiempo de la relación arrendaticia, que para el momento de la contestación de esta fraudulenta demanda el tiempo verdadero de la relación arrendaticia es 22 años con 1 meses y 2 días exactos, no como lo ha dicho la parte actora de autos en su malicioso escrito de demanda incoado en contra de mi representado y que es de acuerdo al tiempo de la relación arrendaticia entre la parte actora y mi representado, correspondería una prórroga legal según con lo establecido en el Artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en consecuencia, seria de TRES (3) AÑOS”.

Argumenta. “SEGUNDO: Niego, Rechazo y Contradigo por ser falso de toda falsedad que la ciudadana DAISY REGINA FALCON DE LARA, demandante de autos, haya puesto en conocimiento lo dicho en el numeral 2 del punto de LOS HECHOS del escrito libelar de demanda, siendo lo cierto que mi representado se vio en imperioso necesidad de consignar escrito de consignación de pago por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, instrumento público que está inserto bajo el número de expediente Nro 1919, el cual presentare como prueba documental para el momento que pueda obtenerlo el cual anexo a este escrito marcado con la letra “B”; ya que desde el mes de mayo de ese mismo año 2018, la demandante de autos se ha negado a recibir el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento ya mencionado de fecha 08 de febrero de 2018, siendo así, que la demandante iniciaba un tratamiento hostil en la relación arrendaticia, negándose inclusive a conversar directamente con mi representado y solo enviaba personas ajenas a la relación arrendaticia al lugar donde funciona el establecimiento comercial INERSIONES ZHUTING F.P a amenazar a mi representado con todo tipo de improperios, conducta esta contraria a lo establecido en el Artículo 10 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual obliga a el arrendador a garantizar el uso y goce pacifico del inmueble al arrendatario durante el tiempo de contrato. Es por estas circunstancias Ciudadana Juez, que mi representado JAMÀS recibió información sobre esta notificación DE PRROROGA LEGAL, mas sin embargo de haber recibido esta notificación situación que no Ocurrió, se puede notar con una simple lectura del documento que presenta la parte actora del documento de notificación de prorroga legal en el número 3.1 que señala…”

Bajo el mismo orden de las argumentaciones de la demandada, la misma es su escrito de contestación sostiene: “TERCERO: Niego, Rechazo y Contradigo por ser falso de toda falsedad lo dicho por la parte actora de autos en el numeral 3 del punto de los HECHOS del escrito libelar de demanda cuando esgrime que mi representado está usando el local donde funciona el establecimiento comercial INVERSIONES ZHUTING, F.P, para fines distintos a lo establecido concretamente en la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento suscrito de fecha 08/02/2018 entre mi representado y la demandante de autos, siendo lo verdaderamente cierto que mi representado en ningún momento ha usado o utiliza dicho local con fines distintos a lo establece cláusula Quinta del contrato de arrendamiento suscrito de fecha 08/02/2018 entre mi representado y la demandante de autos, primeramente por que el verdadero domicilio principal de habitación familiar de mi representado es la dirección: Quinta Zhuting, calle Salías con Avenida Carabobo, San Fernando de Apure, Municipio San Fernando, Estado Apure, como lo demuestro con documento público debidamente registrado por ante el Registro Público del Municipio San Fernando de fecha 5 de marzo de 2020, inscrito bajo el número 33, folios 694, tomo 5, protocolo de transcripción de la fecha respectivamente, documento que acompaño a este escrito marcado con la letra “C”, y a su vez con el registro de información fiscal (RIF), documento que consigno marcado con la letra “D”. De igual forma Rechazo, Niego y Contradigo que el documento de inspección judicial de fecha 09 de octubre del año 2019, presentado como medio de prueba por la demandante de autos, mencione o haya dejado constancia en todo su cuerpo estructural que mi representado esta usando el local donde funciona el establecimiento comercial INVERSIONES ZHUTING , F.P, para fines distintos a lo establecido concretamente en la cláusula Quinta del contrato de arrendamiento suscrito de fecha 08/02/2018 entre mi representado y la demandante de autos…”

Así mismo en la oportunidad de contestar la demanda, la parte demandada expuso:“CUARTO: Niego, Rechazo y Contradigo por ser falso de toda falsedad lo dicho por la parte actora en autos en el numeral 4 del punto de LOS HECHOS del escrito libelar de demanda, cuando insiste en demostrar con sus manipulaciones fraudulentas, y a través de la inspección judicial que mi representado incurrió en el objeto del Uso del Local arrendado, donde funciona el establecimiento comercial INVERSIONES ZHUTING, F.P, incurriendo en el supuesto legal del desalojo a que se refiere el artículo 40, literal “c” y “d”, situación demostrada a través de mi análisis del documento de inspección judicial realizada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor del Municipio Pedro Camejo de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, cuando en ninguna parte del documento de la referida INSPECCIÓN JUDICIAL, se demostró tal malintencionada aseveración. Documento de inspección Judicial que ésta inserto en el expediente Nro 7114 nomenclatura interna de este digno Tribunal, que aneo en su momento oportuno a este escrito marcado con la letra “E”. QUINTO: Niego, Rechazo y Contradigo la pretensión incoada contra mi representado por estar en presencia de una aberración jurídica cuando la parte actora invoca el Artículo 40 literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en los términos propuestos en el libelo de demanda por desalojo, basados en falsos supuestos establecidos en el literal “c” y “d” de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, supuestos que jamás aplican luego de analizar exhaustivamente el instrumento de inspección judicial practicado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Camejo de la Circunscripción Judicial del Estado Apure de fecha 09 de octubre de 2019, ya presentado en este escrito de contestación de demanda marcada con la letra “e”. Por lo antes dicho Ciudadana Juez, es también Niego, Rechazo y Contradigo igualmente lo dicho por la parte actora de autos en la sección denominada DE LAS CONCLUSIONES del escrito libelar de la demanda, donde la parte actora de autos Reitera Desproporcionadamente la supuesta violación de la quinta cláusula del contrato de arrendamiento y del Artículo 40 literales “c” y “d” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en la primera; segunda y tercera de las conclusiones. SEXTO: Niego, Rechazo y Contradigo en la sección denominada DEL PEDIMENTO del escrito libelar de demanda en todas y cada una de las partes. Siendo así las cosas Ciudadana Juez, una vez que Niego, Rechazo y Contradigo todo el documento del libelo de demanda, documento de demanda que he analizado de manera pormenorizada a los efectos de demostrar las malaintenciones y conductas fraudulentas de la parte de autos, ya que la parte actora construye sus argumentos en base a mentiras, primero cuando menciona que la relación arrendaticia que mantiene con mi representado tiene una año, siendo la realidad lo transcrito y demostrado en este escrito de contestación de demanda que para el momento de la contestación de esta fraudulenta demanda el tiempo verdadero de la relación arrendaticia es de 22 años con 1 meses y 2 días exactos. Segundo cuando la parte actora de autos intenta hacer ver a este digno tribunal que mi representado cuando la parte actora de autos intenta hacer ver a este digno tribunal que mi representado fue notificado del documento contentivo de prorroga legal, siendo la realidad que mi representado viene a tener conocimiento de este instrumento de notificación de prorroga legal una vez que se da por notificado para dar contestación a esta demanda, ya que desde el mes de mayo del año 2018, la demandante de autos se negó a recibir el canon de arrendamiento establecido en el contrato de arrendamiento ya mencionado de fecha 08 de febrero de 2018, siendo así, que la demandante iniciaba un tratamiento hostil en la relación arrendaticia, negándose inclusive a conversar directamente con mi representado y solo enviaba personas ajenas a la relación arrendaticia al lugar donde funciona el establecimiento comercial INVERSIONES ZHUTING F.P, a amenazar a mi representado con todo tipo de improperios , conducta esta contraria a lo establecido en el Artículo 10 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Tercero Más aun Ciudadana Juez, la parte actora orquesto sus mentiras fundamentado su pretensión de demanda en el Artículo 40 literales “c” y “d” y luego en la sección DEL DERECHO del libelo de demanda la parte actora agrega otro literal, el literal “g” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Usos Comercial basado en un documento de INSPECCIÓN JUDUICIAL, que si bien es cierto lo he analizado ante usted Ciudadana Juez con el propósito de demostrar las razones lógicas de los hechos con el derecho para Negar, Rechazar y Contradecir, como en efecto lo digo y hago, y demostrar las falsedades y engaños que la parte actora pretende hacer ver a este digno tribunal, se Observa Ciudadana Juez que el escrito de solicitud para realizar la INSPECCIÓN JUDICIAL la parte actora, lo hace por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipio San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 14-08-2019, según documento que acompaño a este escrito de contestación de demanda marcado con la letra “F”, y quien ejecuta la INSPECCIÓN JUDICIAL es otro Tribunal, siendo este el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Pedro Camejo de la Circunscripción Judicial del Estado Apure en fecha 9 de octubre de 2019, documento anexado a este escrito marcado con la letra “e”• tal como se evidencia a simple vista en el Encabezamiento Identificatorio del Documento Oficial de la Institución Tribunalicia. Es decir, Ciudadana Juez, todo la argumentación realizada en documento de demanda por la parte actora de autos fue desarrollada a través de un documento de INSPECCIÓN JUDICIAL que ADOLECE de las formalidades litúrgicas que debe contener un escrito Serio y Responsable de Demanda al cual va ser consignado ante un Tribunal de la República Bolivariana de Venezuela”.
A la audiencia oral de Juicio, el demandado no compareció, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno, tal y como se dejó constancia en la respectiva acta cursante del folio (166) al (168) del expediente.

DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS:
- Fecha de inicio de la relación de arrendamiento, y en consecuencia el tiempo de duración de la misma.
- Prorroga legal y notificación argüida por la parte actora.
- La violación de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, por encontrarse el demandado viviendo en el local comercial.
- Estado de conservación del inmueble dado en arrendamiento.
DE LOS HECHOS NO CONTROVERTIDOS:
- La existencia de la relación de arrendamiento.
- Que la arrendataria se encuentra haciendo uso del inmueble dado en arrendamiento.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1. Con el libelo de la demanda:
1. Promovió original de documento Notariado contentivo de NOTIFICACIÓN que se le hiciera al ciudadano WU ZHUTING, de nacionalidad china, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nº E-82.081.687, con Registro de Información Fiscal Nº E 82081687-3, en fecha 20 de Noviembre del año 2018, donde se informa el otorgamiento de prorroga legal de un (01) año, para la respectiva entrega del local comercial, en fecha 31 de marzo de 2019, marcado con la letra “A”, cursante del folio (03) al (07) del expediente. Al respecto observa esta Juzgadora que dicho instrumento no fue impugnado por la parte demandada, por lo que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, queda demostrado que la referida Notaria se trasladó a la dirección señalada, y se encontraba presente en el lugar una persona que se identificó como WU ZHUTING, a quien se le informó la decisión de la arrendataria de no renovar el contrato de arrendamiento y que podrá hacer uso de la prorroga legal, ahora bien por cuanto la anterior notificación fue practicada por un funcionario público autorizado a tal efecto, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 898 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE
2. Promovió original de solicitud Nº 19-80, contentiva de inspección judicial practicada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, en el local comercial objeto del presente litigio, ubicado en la avenida Carabobo, frente al Mercado Municipal, Municipio San Fernando del Estado Apure, marcado con la letra “B”, cursante del folio (08) al (14) del expediente. La presente Inspección Judicial promovida por la parte demandante, al haber sido evacuada en forma judicial y practicada por un funcionario público autorizado a tales efectos, tiene valor probatorio en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar la permanencia en el local comercial objeto del presente litigio de enseres del hogar que no conciernen a la actividad propiamente comercial. Y ASÍ SE ESTABLECE.
3. Promovió copia certificada de título supletorio de propiedad y posesión, sobre un unas bienhechurías y mejoras en un inmueble ubicado en la Avenida Carabobo de esta Ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure, a nombre de la ciudadana Daisy Regina Falcón de Lara, debidamente protocolizado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, bajo el Nº 11, folio (85) al (93), Protocolo Primero, Tomo Noveno, Tercer Trimestre de 2007 , cursante del folio (67) al (74) del expediente. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, motivo por el cual esta sentenciadora le da pleno valor probatorio en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de demostrar la propiedad de la demandante sobre las bienhechurías contentiva de local comercial objeto de litigio. Y ASÍ SE ESTABLECE.

2. En el lapso de promoción de pruebas:
1. Ratificó en todas y cada una de las partes las pruebas documentales consignadas con el libelo de la demanda, marcadas con las letras “A” y “B” respectivamente y, supra valoradas por este Tribunal. Y ASÌ SE DECIDE.
2. Promovió la prueba de inspección judicial sobre el local comercial objeto de la presente demanda, ubicado en la Avenida Carabobo frente al Mercado Municipal, signado con el Nº 2, entre calle Salías y Calle Independencia, de la ciudad de San Fernando, estado Apure, solicitando que para dicha inspección se notificara al Cuerpo de Bomberos y la Oficina de Ingenería Civil de la Alcaldía del Municipio San Fernando del Estado Apure, cursando del folio (149) al (150) del expediente. La presente Inspección Judicial promovida por la parte demandante, al haber sido evacuada en forma judicial y practicada por este Tribunal facultado a tales efectos, tiene valor probatorio en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, viendo el Tribunal que el inmueble está deteriorado, por lo que esta juzgadora le concede todo el valor probatorio, toda vez que la Jueza quien aquí suscribe sí constató personalmente, a través de todos los sentidos, los hechos materiales que fundamentan la controversia y Así se decide.
3. Informe Técnico, de fecha 26 de octubre de 2021, efectuado sobre el local comercial que se encuentra ubicado en la Avenida Carabobo, frente al Mercado Municipal, signado con el Nº 2, de este Municipio San Fernando de Apure, Estado Apure, el cual se encuentra debidamente suscrito por el Fiscal de Obras RAFAEL GUERRERO, conjuntamente con el Ingeniero Director de Desarrollo Urbano HUGO CEDEÑO, el cual se encuentra cursante del folio (152) al (153) del expediente, donde se señala lo siguiente:
“OBSERVACIONES
En dicha Inspección realizada el día 25/10/2021 en horas de la Mañana 9.00am, en un local comercial Propiedad de la Ciudadana Daisy Regina Falcón de Lara, en dicha Inspección ocular y técnica se pudo constatar la presencia de un (01) Baño con muy malos olores su respectiva poceta, una (01) regadera y una lavadora, tuberías de desagüe de aguas servidas Obstruida, caja metálica donde se encuentra el contador eléctrico y su cableado no cumplen con las normas de seguridad, el techo interno donde funciona un deposito todas sus laminas de material de zinc se encuentran en muy mal estado, también ser observaron en una habitación, una computadora, una mesa (02) neveras en malas condiciones y una silla, visualizándose fallas estructurales generalizadas fracturas, grietas, fisuras y filtraciones en la parte del techo de material tabelon ocasionando inundación en la mencionada habitación, dicho local tiene su entrada individual al resto de la propiedad.
RECOMENDACIONES
En vista de que es responsabilidad de esta Dirección garantizar el Ordenamiento Urbanístico dentro de la Ciudad, esta Inspección considera, que se haga el saneamiento de las fisuras y grietas en el techo, que se empotren los cables conductores de electricidad proveniente de la caja metálica donde se encuentra el contador eléctrico, saneamiento de las tuberías de descarga de agua servidas y que cambien las láminas de zinc en malas condiciones. Hasta tanto No se cumpla con los saneamientos Indicado Este local comercial, se considera inhabitable ya que no Cumple con los requisitos de Habitabilidad o Conformidad de Uso establecido en el artículo 47 Capítulo de la Ordenanza sobre Procedimiento de Construcción, Arquitectura y Urbanismo vigente.”
4. Informe emitido por el Cuerpo de Bomberos del Estado Apure, signado con el Nro. IDIS: 002/01-11-2021, de fecha 01 de Noviembre de 2021, debidamente suscrito por el Coronel Oscar Erbodio Méndez, en su condición de Comandante General del C.B. E Apure; conjuntamente con el Capitán José Ricardo Yustre, Jefe de la División Técnica del C.B. E Apure, y del Sgto/2do(B) Esp Juan Álvarez en su condición de Inspector del Departamento de Prevención e Investigación de Siniestros del C.B.E Apure, donde señalan lo siguiente:
OBSERVACIONES EN EL SITIO
“En un recorrido a lo largo de las instalaciones, de una planta fueron tomados las siguientes notas: se pudo observar que la estructura, no cuenta con la debida señalización de seguridad (Norma Convenin 187); No Cuenta con el sistema contra incendios del tipo fijo (Norma Covenin 1331), posee un (01) extintor portátil (Norma Covenin 1040), el cual requiere mantenimiento según lo exige la normativa legal, no existe un sistema de detección de humo (norma Covenin 1176). Es importante señalar que presenta filtración en el área de la platabanda en diferentes zonas con desprendimiento de residuos, aunado a esto el sistema eléctrico no cumple con la normativa (Norma Covenin 200) por las improvisaciones existentes y el no empotramiento del cableado lo cual representa un riesgo por la cantidad de material combustible tipo “A” que almacenan. De igual manera se evidencio equipos energizados de uso residual en el establecimiento comercial.”
Con respecto a tales informes esta Juzgadora, observa que estos documentos son de naturaleza administrativa, y gozan de presunción de legalidad hasta que se demuestre lo contrario y se asimila al documento público, tal como lo ha establecido la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de mayo de 1998, con ponencia del Magistrado Dra. J.C.D.T., juicio C.V.G. Electrificación del Carona, C.A. Expediente N° 12.818, Sentencia N° 0300. Ahora bien, considera esta juzgadora que no habiendo el demando puesto en práctica cualquiera de los medios previstos por la ley para objetar los mismos, como son la tacha de falsedad o cualquier otro mecanismo procesal de impugnación de la prueba escrita, por tanto, esta Juzgadora le atribuye a tales documentos administrativos pleno valor probatorio, quedando demostrado que el inmueble objeto del presente juicio presenta abundantes filtraciones, agrietamiento grueso en elementos estructurales, desprendimiento del revestimiento de las paredes, desprendimiento de la losa de techo, recomendándose desocupar el referido inmueble hasta tanto sea saneado. ASÍ SE DECLARA.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA :
1. Con la contestación de la demanda:
1. Copia simple de documento constitutivo del fondo de comercio DISTRIBUIDORA SURTI PLAST, inscrito bajo el Nº 280, tomo 5-B, de fecha 27 de mayo de 1999, cursante del folio (99) al (103) del expediente. Dicho documento no fue desconocido, impugnado ni tachado, por la parte demandada, por lo que esta Juzgadora le da pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo en cuanto a los hechos que constan en la misma. ASI SE ESTABLECE.
2. Copia simple de registro de comercio correspondiente a INVERSIONES ZHUTING, F.P, debidamente inscrito ante el Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, bajo el Nº 175, Tomo 1-B RM272, cursante del folio (104) al (108) del expediente. Dicho documento no fue desconocido, impugnado ni tachado, por la parte demandada, por lo que esta Juzgadora le da pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo en cuanto a los hechos que constan en la misma. ASI SE ESTABLECE.
3. Promovió folio marcado con la letra “B”, cursante al folio (109) del expediente, el cual este Tribunal desestima pues nada aporta a la resolución de la presente controversia. Y ASÌ SE DECIDE.
4. Promovió copia simple de documento de compra venta suscrito entre el ciudadano RAMÓN ENRRIQUE MENDEZ GARCIA, y el ciudadano ZHUTING WU, sobre unas bienhechurías que forman parte de una construcción denominada “Quinta Zhuting”, debidamente protocolizado ante el Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, bajo el Nº 33, folios (694), Tomo 5 del Protocolo de Transcripción del año 2020, marcado con la letra “C”, cursante del folio (110) al (112) del expediente. Dicho documento no fue desconocido, impugnado ni tachado, por la parte demandada, por lo que esta Juzgadora le da pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo en cuanto a los hechos que constan en la misma. ASI SE ESTABLECE.
5. Promovió copia simple de Registro Único de Información Fiscal (RIF), correspondiente al ciudadano Zhuting Wu, marcado con la letra “D”, cursante al folio (113) del expediente. Dicho documento no fue desconocido, impugnado ni tachado, por la parte demandada, por lo que esta Juzgadora le da pleno valor probatorio conforme a lo establecido en los artículos 1371 y 1374 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, solo en cuanto a los hechos que constan en la misma. ASI SE ESTABLECE.
6. Promovió documento de Inspección Judicial, cursante en el presente expediente signado con el Nº 7114, y supra valorado por este Tribunal. Y ASÍ SE DECIDE
7. Promovió documento de solicitud de Inspección Judicial, cursante en el presente expediente signado con el Nº 7114, y supra valorado por este Tribunal. Y ASI SE DECIDE.
2. En el lapso de promoción de pruebas
En la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada no promovió prueba alguna, ni por si, ni por medio de apoderado judicial alguno, tal y como consta en auto cursante al folio (130) del expediente.
Habiéndose analizado todas las pruebas, esta Juzgadora pasa a establecer sus consideraciones para decidir la presente causa.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
Delimitada la controversia, del análisis del escrito libelar y de las defensas opuestas por la parte demandada, evidencia éste Tribunal que los límites de la controversia se encuentran dirigidos a determinar si el demandado incurrió en los supuestos de desalojo a que se refiere el artículo 40 literal “c” y “d” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, es decir si se encuentra deteriorado el inmueble del caso de marras, y si el arrendador, hoy demandado se encuentra viviendo en el mismo, en contravención a los establecido en el contrato de arrendamiento conforme al cual fue dado en arrendamiento para el ejercicio de la actividad comercial, supuestos estos que han sido negados por la parte demandada.
Evacuadas como han sido las pruebas promovidas por la parte actora y la parte demandada en el presente juicio, siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia de acuerdo a lo alegado y probado en autos este Tribunal hace las siguientes consideraciones:
El artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece el ámbito de aplicación de la misma, señalando que regirá las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial.
Las causales de Desalojo arrendaticio están consagradas en el artículo 40 eiusdem, el cual señala:
“Artículo 40:
Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”. (negrillas de este Tribunal)
En la norma precedentemente citada, se encuentran establecidas las nueve (9) causales mediante las cuales puede demandarse el desalojo de un bien inmueble constitutivo de local comercial.
Así pues, el Artículo 1.590 del Código Civil establece que: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tienen el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquel, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.
Ahora bien, en aplicación de los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye una carga para las partes probar su afirmación. La parte actora en consecuencia debe probar:
• Que tiene el derecho de propiedad sobre el inmueble arrendado.
• La existencia de un contrato de arrendamiento.
• Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
En tal sentido, pasa esta Juzgadora a hacer la siguiente acotación:
PRIMERO:
En cuanto al derecho de propiedad sobre el inmueble, esta Juzgadora observa que la parte actora consignó documentos de propiedad, que forman parte del contenido del presente expediente, lo cuales fueron valorados por esta sentenciadora, donde se desprende que la actora es propietaria del inmueble arrendado. Así se decide.
SEGUNDO:
En relación a la existencia de un contrato de arrendamiento, se evidencia que la parte actora consignó documento contentivo de contrato de arrendamiento, que forman parte del contenido del presente expediente, el cual fue supra valorado por esta Juzgadora, constatándose que existe una relación arrendaticia, hecho este en el cual ambas partes son contestes. ASI SE ESTABLECE.

TERCERO:
En lo referente sobre si el inmueble se encuentra deteriorado, esta sentenciadora, a tal efecto observa, que en autos efectivamente consta:
-Informe Técnico, de fecha 26 de octubre de 2021, efectuado sobre el local comercial que se encuentra ubicado en la Avenida Carabobo, frente al Mercado Municipal, signado con el Nº 2, de este Municipio San Fernando de Apure, Estado Apure, el cual se encuentra debidamente suscrito por el Fiscal de Obras RAFAEL GUERRERO, conjuntamente con el Ingeniero Director de Desarrollo Urbano HUGO CEDEÑO, en el mismo se ordena que hasta que no se hagan los saneamientos indicados, se considera dicho local comercial inhabitable ya que no cumple con los requisitos de habitabilidad o conformidad de uso establecido en el artículo 147, capítulo de la Ordenanza sobre Procedimientos de Construcción, Arquitectura y Urbanismo vigente; Así se decide.
-Informe emitido por el Cuerpo de Bomberos del Estado Apure, signado con el Nro. IDIS: 002/01-11-2021, de fecha 01 de Noviembre de 2021, debidamente suscrito por el Coronel Oscar Erbodio Méndez, en su condición de Comandante General del C.B. E Apure; conjuntamente con el Capitán José Ricardo Yustre, Jefe de la División Técnica del C.B. E Apure, y del Sgto/2do(B) Esp Juan Álvarez en su condición de Inspector del Departamento de Prevención e Investigación de Siniestros del C.B.E Apure; quedando demostrado a través de la inspección ocular realizada por dicho órgano que el inmueble se encuentra deteriorado en forma generalizada, así como también que se visualizaron grietas en las paredes, motivado a la perdida de vida útil del material de construcción, a las constantes filtraciones de aguas pluviales y al vencimiento del manto asfáltico, situación que representa riesgo latente para los residentes de la estructura, de no tomarse las medidas al caso. Así se establece.
En consecuencia, para esta Juzgadora, se encuentran llenos los requisitos para la procedencia del desalojo solicitado por la parte actora, en virtud de proporcionarse los tres (3) requisitos concurrentes como lo son: Que es la propietaria del inmueble, la existencia de un contrato de arrendamiento (relación arrendaticia), y que existen una serie de deficiencias comprobadas por los organismos administrativos competentes en el inmueble objeto de la presente demanda; razón por la cual debe necesariamente esta Juzgadora, en virtud de todas las consideraciones anteriormente expuestas, concluir que en el presente caso, quedó fehacientemente demostrada por la parte actora, que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra deteriorado, hasta el punto que fue declarado por el experto adscrito a la Oficina de Ingeneria Municipal de la Alcaldía del Municipio San Fernando del Estado Apure como inhabitable, hasta tanto no se hagan los saneamientos y reparaciones indicados, todo ello de conformidad con lo establecido en el Literal “c” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, sin que el demandado haya aportado a los autos, medio de prueba alguno a través del cual demostrara que tal deterioro no fuera ocasionado por su persona en el uso normal del local comercial que le fuera dado en arrendamiento, pues conforme a lo establecido en el Artículo 1.596 del Código Civil, no es solo comunicar los daños, sino que además, debe realizar las reparaciones menores necesarias, y evitar que estas se agraven, o permitir que la propietaria las haga, y en el caso de marras, no demostró haber cumplido ni lo uno ni lo otro, lo cual quiere decir, que incumplió, en su obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia por lo que resulta forzoso declarar, que la presente acción de Desalojo interpuesta por la parte demandante, debe necesariamente ser declarada Con Lugar. ASI SE DECIDE.
Por último, verificada como ha sido la causal de desalojo establecida en el Literal “c” del Artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, este Tribunal considera inoficioso pronunciarse con respecto a la causal contenida en literal “d” también alegada por la actora de marras. Y ASI SE ESTABLECE.
DECISIÓN:

Por todas las consideraciones anteriormente expuestas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara: PRIMERO: CON LUGAR, la demandan incoada por la abogada MARÍA ELOINA UTRERA RAMOS, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 134.292,en su condición de apoderada judicial de la ciudadana DAISY REGINA FALCON DE LARA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 11.758.687, con domicilio en la calle San Isabel, casa Nº 15, Municipio San Fernando del Estado Apure, en contra del ciudadano WU ZHUTING, de nacionalidad china, titular de la cédula de identidad Nº E-82.081.687, con domicilio en la Avenida Carabobo, local Nº 2, entre calle Independencia y Calle Salías frente al Mercado Municipal de San Fernando de Apure, Estado Apure. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a la desocupación y entrega libre de personas y de bienes el inmueble constituido por un (01) local comercial definido con el Nº2 (segundo) con una superficie de Doscientos Cuarenta Metros Cuadrados (240.00 m2),el cual se encuentra registrado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio San Fernando del Estado Apure, el 01 de agosto de 2007, bajo el Nº 11, folios del 85 al 93, del Protocolo Primero, Tomo Noveno, Tercer Trimestre del año 2007, ubicado en la Avenida Carabobo, frente al Mercado Municipal de la ciudad de San Fernando de Apure, Estado Apure. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido vencida en el presente proceso, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

La Jueza,

INÉS M. ALONSO AGUILERA
La Secretaria,

KARELYS BOLÍVAR CHÁVEZ

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las (09:00) horas de la mañana.

La Secretaria,

KARELYS BOLÍVAR CHÁVEZ

Exp. 7114
IMAA/KBC