TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO APURE Y MUNICIPIO ARISMENDI DEL ESTADO BARINAS.
EXPEDIENTE Nº4.865-24
PARTE DEMANDANTE: PANADERÍA Y PASTELERÍA INDUSTRIAL ACHAGUAS, C.A.
APODERADO JUDICIAL: JEANNET J. AGUIRRE DELGADO, Inpreabogado Nro. 76.486.
PARTE DEMANDADA: RAMZI KAMEL SAAB, en carácter personal y como presidente de SAN Y SONIDOP.95,FP.
APODERADO JUDICIAL: MIGUEL ANGEL MATOS ALCEDO, Inpreabogado Nro. 263.231.
TERCERO: sociedad mercantil INVERSIONES APURECEL, C.A.
APODERADO JUDICIAL: ANGEL MATOS ALCEDO e IRAIDA MERCEDES HERVES LARA, Inpreabogado Nros 263.231 y 24.700 respectivamente.
JURISDICCION: EN SEDE MERCANTIL.
ASUNTO: DESALOJO ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL.
TIPO DE SENTENCIA: Interlocutoria con Fuerza Definitiva (Resuelven admisibilidad)
NARRATIVA
En fecha 12 de Julio de 2024, este Tribunal Superior dio por recibidas las actuaciones del expediente signado con el N° 300-24 proveniente del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Achaguas de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, con sede en El Yagual, que consta de dos (02) piezas: la primera del folio 1 al 242 y otra del folio 242 y fijo el vigésimo (20°) día de despacho siguiente, al objeto de que las partes presentaran sus escritos de informes. (Folios 318 y 319 de la segunda pieza principal)
En fecha 18 de Julio de 2024, la abogada JEANNET AGUIRRE, en su carácter de apoderada Judicial de la parte demandante solicitó copias certificadas del expediente que fueron acordadas en fecha 31 de Julio de 2024. (Folios 320 y 321 de la segunda pieza principal)
En fecha 24 de septiembre de 2024, se celebró la Audiencia de Presentación de Informes en los cuales ambas partes manifestaron argumentos y consignaron escritos. (Folios 322 al 335 de la segunda pieza principal)
En fecha 10 de octubre de 2024, el abogado MIGUEL ANGEL MATOS ALCEDO, Inpreabogado N° 263.231, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada presento escrito de observaciones a los informes consignados de la parte actora. (Folios 336 al 338 de la segunda pieza principal)
En fecha 11 de octubre de 2024, la abogada JEANNET AGUIRRE DELGADO, Inpreabogado N° 76.486, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora presento escrito de observaciones a los informes consignados de la parte demanda. (Folios 339 al 341 de la segunda pieza principal)
En fecha 14 de octubre de 2024, se ordenó y realizó cómputo de días de despacho y con vista del mismo, se dijo “VISTOS” entrando en la causa en estado de dictar sentencia. (Folios 342 al 343 de la segunda pieza principal)
Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva en el presente procedimiento, este tribunal lo hace sobre la base de las siguientes consideraciones:
MOTIVA:
Observa este Tribunal que el presente asunto se inició en fecha 27 de septiembre de 2023, que a fortiori le correspondió conocer al Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure, por una pretensión de la parte actora “PANADERÍA Y PASTELERÍA INDUSTRIAL ACHAGUAS C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil del Municipio San Fernando del Estado Apure, bajo el número 36, tomo 9-A de fecha 12 de enero de 2000 en contra del ciudadano RAMZI KAMEL SAAB, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 25.288.356, en forma personal y como en presidente de “SAN Y SONIDOP.95,FP” y de este domicilio, por Desalojo Arrendaticio de Local Comercial y cobro de canones de arrendamiento, y, entre otras cosas expresó lo siguiente
“(...) Entre los ciudadanos: CARLOS MANUEL DINIS NUNES, quien fue venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No.- 12.059.014. y el ciudadana RAMZI KAMEL SAAB antes mencionado ,en su carácter de propietario de la empresa mercantil INVERSIONES SAAB C.A. En el año 1.998, específicamente el 25 de junio de 1.998, según documento de arrendamiento debidamente autenticado por ante el Registro Público del Municipio Achaguas del Estado Apure, cumpliendo funciones notariales bajo el Numero 56, tomo 2, folios 19 al 21, de fecha 25 de junio de 1.998, el cual señalo marcado con la letra “D”, acordaron y convinieron un contrato de Arrendamiento que recaía sobre un inmueble de su legítima propiedad, ubicado en la Avenida Bolívar S/n población de Achaguas del Municipio Achaguas del Apure Estado Apure, con una superficie de dos mil seiscientos setenta y cinco (2.675 mts), cuyos linderos y medidas y medidas son los siguientes: NORTE: Calle Bolívar que s su frente; SUR: Calle Boyacá; ESTE: Farmacia Nazaret y casa de habitación de Rafael Torres y OESTE: Casa de habitación de Valentín Hernández; en cual consta dicho inmueble de UN (01) local para uso comercial.
Ahora bien, al momento de pactar el contrato escrito de arrendamiento con el ciudadano: CARLOS MANUEL DINIS NUNES, esta le solicitó que dicho local se dividiera en dos (02) locales y así se le podría mejorar el negocio de venta y alquiler de telefonía, para aquel momento se denominaba “CABINAS” de la línea MOVISTAR, en tal sentido mí padre accedió de manera cordial y siendo así contrató con el ciudadano antes indicado , los cuales los distinguieron como local “A” y local “B”, por el lapso de cuatro (04) años, contados a partir del 29 de junio del 1.999 hasta la fecha 29 de junio del 2.003.
El canon de arrendamiento establecido para ese entonces fue por la cantidad de sesenta mil bolívares (Bs.60.000,oo), por mensualidad vencida, del cono monetario de esa época.
Ahora bien, en fecha 11 de enero de 2.000, el ciudadano Carlos Dinis Nunes, antes identificado vende la Propiedad es decir, la “Panadería y Pastelería Industrial Achaguas, C.A.” la cual está conformada por edificios y locales comerciales, ecuyo documento anexé con la copia “C” al presidente hoy demandante de la empresa “PANADERIA Y PASTELERIA ACHAGUAS C.A” ciudadano CARLOS MANUEL DINIS GUERRA y fue entonces cuando en fecha 01 de Enero del 2.003, se efectuó un contrato de arrendamiento escrito, entre la ciudadano RANZI KAMEL SAAB, en su carácter Presidente de la empresa APURECEL, C.A, la cual habían cambiado para esa fecha de actividad comercial, por un lapso de un (01) año desde el 01 de enero del 2.003 al 01 de enero de 2.004, con un canon mensual de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (320.000,oo) del cono monetario de la época, dicho contrato fue debidamente autenticado por ante el registro público con funciones Notariales, inserto bajo el numero 15, tomo 1, folios 50 al 52 de fecha 15 de octubre del 2.003, el cual anexo marcado con la letra “E”.
De tal manera que iniciaron una relación arrendaticia, mediante contrato escrito y sucesivamente de manera verbal, los cuales no cumplió nunca de la manera acordada, en los meses siguientes al contrato, cumplían de forma esporádicas, y digo esporádica por qué no cancelaba en la fecha acordada, y nunca más se ajustó los cánones de arrendamiento reales a los años, de conformidad con el cono monetario de la época, al punto que desde el año 2.021 dejó de cancelar los cánones de arrendamientos acordados.
En vista de tal insolvencia y del comportamiento contumaz de la arrendatario ciudadana: RANZI KAMEL SAAB, como se dijo antes, dejando de cancelar la arrendataria los meses de Enero a diciembre del 2.021, en un canon de 80$ dólares americanos, así como también, todos los meses correspondientes a las mensualidades vencidas del año 2.022 y de enero a septiembre del 2023,a razón de cien (100$) dólares americanos, al hasta la vigente fecha en la que interpongo la presente acción, para un total de 2.960 Dólares Americanos (2.960,oo$ ).
No obstante a mí insistencia, para que cumplieran con el pago, a través de llamadas telefónicas como a través de interpuestas personas; lo cual ha sido imposible obtener por la vía amigable, toda vez que el inmueble arrendado se encuentra en condiciones deplorables, al punto de deterioro masivo del inmueble, causando graves daños a la infraestructura del local, la cual vulneran y amenazan la estructura del local comercial, consignando fijaciones fotográficas fin de demostrar el daño causado al inmueble, marcadas con la letra "F", a demás de haberse expirado el lapso de vigencia del contrato verbal que acordamos; sin que la arrendataria haya hecho entrega del inmueble objeto del arrendamiento, como tampoco los pagos.
Aunado a ello, que ha incumplido con el pago de las mensualidades vencidas durante la vigencia del contrato, como fue acordado en el contrato verbalmente, como fue el lapso de un año, la arrendataria incumplió con todos los acuerdos que se hicieron de manera personal, es decir hubo incumplimiento total tanto de entregarle el inmueble como el de hacerle el pago; por lo que desde esa fecha indicada hasta la actualidad no ha recibido ningún otro pago por parte de los arrendatarios antes mencionados, lo que ha hecho es causar un grave daño a la infraestructura del inmueble, por cuanto la misma tiene colapsado el sistema eléctrico, aguas servidas, el techo a punto de estar latente un peligro inminente tanto para el personal que hay labora como de la colectividad que hacen uso del comercio, infringiendo en franca violación lo estipulado en el articulo 40 de el DECRETO CON RANGO VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, vigente establece en su artículo 40 ordinal C.
En este sentido, quiere acotar al su majestad, que su persona como presidente de la empresa propietaria del inmueble objeto a la presente acción, no tiene acceso al inmueble arrendado, viéndome en la imperiosa necesidad de interponer una solicitud de agotamiento de la vía administrativa ante la Superintendencia para la protección de los derechos socioeconómico Regional (SUNDDE) realizando audiencias conciliatorias para llegar a un acuerdo satisfactorio con el hoy demandado, siendo fallidos los mismos, y de esta manera agotamos dicho procedimiento, el cual anexo marcado con la letra “G”.
En este orden, es necesario resaltar al tribunal que visto el NO acuerdo se realizó mediante solicitud plasmada al Cuerpo de Bomberos y Bomberas en el departamento de prevención e Investigación de Siniestro División Técnica, una INSPECCIÓN TECNICA al inmueble objeto a la presente demanda fin de verificar los daños ocasionados y peligro en que se encuentra el inmueble arrendado, en cual consigno con las letras " H” y "J" y es ese momento que mediante la cartera informativa del inmueble con asombro me entero que en el inmueble funciona otro fondo de comercio denominado “ SAN Y SONIDOS. 95, F.P, ósea el mismo presidente ciudadano RANZI KAMEL SAAB, pero diferente empresa a la cual fue arrendada como lo era como se dijo anteriormente para uso de cabinas telefónicas en contravención al contrato de arrendamiento, violando de esta manera el articulo 40 numeral D de la norma in comento.
Por lo anteriormente expuesto, la arrendataria ha incurrido en causales legales para la procedencia de la demanda de desalojo con fundamento en los literales A, C,D, E, del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, ya que ha vencido el término contractual la arrendataria está incurso en este incumplimiento de las obligaciones convenidas entre las partes, como lo es el pago mensual de los cánones vencidos lo cual no ha cumplido, que haya cambiado el uso del inmueble para el cual fue arrendado, el hecho de que haya causado deterioro mayores para su conservación y los daños mayores causados al inmueble, y por cuanto se requiere reparaciones mayores que ameritan la desocupación del mismo, conforme lo establece el artículo 40 del Decreto in comento, la arrendataria no tendrá el derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal por estar incurso en el incumplimiento de las obligaciones contractuales convenidas.
(...) es que ocurro ante su competente autoridad, para DEMANDAR formalmente al ciudadano RAMZI KAMEL SAAB, plenamente identificado, en su carácter de presidente del a empresa “SAN Y SONIDOP.95, F.P" inscrita en el registro mercantil de esta circunscripción judicial bajo el numero 250, tomo 1B RM272 del año 2.020, con domicilio en la calle Bolívar local No.-40 de Achaguas Estado Apure, en su carácter de arrendatario, con fundamento el articulo 40 literal A, C,D, E, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, para que convengan:
PRIMERO: A entregar totalmente desocupado y en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibieron, el inmueble objeto de la presente acción precedentemente identificado, de forma inmediata sin el beneficio de la prórroga legal.
SEGUNDO: A pagar el monto insoluto del canon de arrendamiento correspondiente desde los meses de Enero a diciembre del 2.021, en un canon de 80$ dólares americanos, así como también, todos los meses correspondientes a las mensualidades vencidas del mes de enero a diciembre del año 2.022 y de enero a septiembre del 2023,a razón de cien (100$) dólares americanos, al hasta la vigente fecha en la que interpongo la presente acción, para un total de 2.960 Dólares Americanos.
Enero del 2.02 1, hasta la presente fecha, es decir, dos (02) años, con ocho meses, a razón de cuatrocientos dólares americanos (400,00 USD) cada mes y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble.
TERCERO: A entregarme las solvencias que comprueben el pago de los servicios de electricidad, aseo urbano, agua entre otros.
CỦARTO: Que sea declarada con lugar la presente acción.
(…).” (Folios 01 al 06) (sic).
Que consta en autos la citación de la parte demandada ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure en fecha 23 de febrero de 2024. (Folios 61 al 98)
En fecha 25 de marzo de 2024 (Folios 99 al 107 y sus anexos desde el Folio 108 al 232), la parte demandada presentó escrito de defensas mediante el cual opuso la Cuestión Previa prevista en el Artículo 346 numeral 1 del Código de Procedimiento Civil referida a “La Incompetencia del Juez por el Territorio” ; así como las previstas en los numerales 2 y 3 eiusdem referidas a “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, así como “la ilegitimidad de la persona que se presente como Apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente; y a su vez defensa perentoria de fondo referida a la falta de cualidad del demandado y contestando al fondo de la demanda de manera pormenorizada.”
En fecha 02 de abril de 2024, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure mediante decisión declaró su incompetencia por el territorio para conocer la demanda y la declinó a favor del Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Achaguas de la Circunscripción Judicial del Estado Apure. (Folio 233 al 238).
En fecha 09 de abril de 2024, vencido el lapso sin que ninguna de las partes ejerciera el recurso de Regulación de la Competencia (y no de Apelación como erróneamente indica el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure), declaró definitivamente firme la sentencia interlocutoria (y no con fuerza definitiva como erróneamente indica el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure). (Folio 239).
En fecha 10 de abril de 2024, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Fernando y Biruaca de la Circunscripción Judicial del Estado Apure remitió el expediente al Juzgado (Distribuidor) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Achaguas de la Circunscripción Judicial del Estado Apure mediante oficio N° 23-918. (Folio 242 al 244 de la segunda pieza principal).
En fecha 06 de mayo de 2024, la Juez del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Achaguas de la Circunscripción Judicial del Estado Apure -en lo adelante Juzgado A quo-, se ABOCÓ (y no como erróneamente indica “AVOCO”) al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes. (Folios 245 al 250 de la segunda pieza principal).
Luego de ordenar y practicar las notificaciones de las partes en fecha 21 de mayo de 2024, ordenó realizar cómputo por secretaria de los días de despacho transcurridos en ese tribunal. (Folios 251 y 252 de la segunda pieza principal).
En fecha 21 de mayo de 2024, mediante auto y con vista de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, el Tribunal A quo de conformidad a lo establecido en el Artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, abrió el lapso de cinco (05) días de despacho para que la parte demandante subsanara o contradijera las otras planteadas (Folio 253 de la segunda pieza principal).
En fecha 23 de mayo de 2024, el ciudadano RAMZI KAMEL SAAB, de nacionalidad extranjera, titular de la cédula de identidad N° 25.288.356 actuando según dijo en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES APURECEL, C.A., mediante diligencia otorgó poder a los abogados: ANGEL MATOS ALCEDO e IRAIDA MERCEDES HERVES LARA, Inpreabogado Nros 263.231 y 24.700 respectivamente y por auto de fecha 27 de mayo así acordó tenerlos. (Folios 254 al 255 de la segunda pieza principal)
En fecha 28 de mayo de 2024, el ciudadano CARLOS MANUEL DINIS GUERRA, actuando según dijo como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “PANADERÍA Y PASTELERÍA INDUSTRIAL ACHAGUAS C.A”, asistido por la abogada JEANNET J. AGUIRRE DELGADO, Inpreabogado N° 76.486 contradijo las cuestiones previas opuestas por la parte demandada. (Folios 256 al 258 de la segunda pieza principal)
En fecha 28 de mayo de 2024, el ciudadano CARLOS MANUEL DINIS GUERRA, antes identificado y actuando según dijo en su carácter de Presidente de la Sociedad Mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA INDUSTRIAL ACHAGUAS, C.A., mediante diligencia otorgó poder a la abogada JEANNET J. AGUIRRE DELGADO, Inpreabogado N° 76.486. (Folio 259 de la segunda pieza principal)
En fecha 28 y 30 de mayo de 2024, el Tribunal A quo ordenó realizar el cómputo por secretaría, que se realizó y tener como apoderados judiciales de la sociedad mercantil a los mencionados abogados (Folio 260 al 263 de la segunda pieza principal)
En fecha 30 de mayo de 2024, el tribunal abrió el lapso de ocho días de despacho para que las partes promovieran pruebas y presentaran conclusiones. (Folios 264 de la segunda pieza principal)
Consta a los folios 265 al 296 de la segunda pieza principal, escrito presuntamente suscrito por la abogada JEANNET AGUIRRE, Inpreabogado N° 76.486, manifestando actuar como apoderada de PANADERIA Y PASTELERIA INDUSTRIAL ACHAGUAS C.A y mediante el cual manifiesta promover pruebas y que por auto de fecha 12 de junio de 2024 fue ordenado agregar a los autos (Folio 297 de la segunda pieza principal)
En fecha 12 de junio de 2024, el abogado MIGUEL ÁNGEL MATOS, Inpreabogado N°263.231, actuando como coapoderado de la parte demandada, mediante escrito promovió pruebas y el Tribunal A en esa misma fecha acordó agregarlas a los autos. (Folios 298 al 301 de la segunda pieza principal)
En fecha 13 de junio de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada, mediante diligencia impugnó la prueba de Informes presentados y la Inspección Técnica realizada por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas, del Departamento de Prevención e Investigación de Siniestro División Técnica, promovidas por la parte actora y que se encuentran anexos a la demanda, alegando que no tiene valor probatorio, ya que, ese órgano administrativo no tiene Competencia Territorial para practicar dicha Inspección y promovió prueba documental consistente en una Constancia de Zonificación, emitida por la Oficina Municipal de Catastro del Municipio Achaguas,” y la impresión del portal del SENIAT del Registro Único de Información Fiscal, las cuales el Tribunal A Quo acordó agregarlos a los autos. (Folios 302 al 305 de la segunda pieza principal)
En fecha 27 de junio de 2024 (Folios 306 al 312 de la segunda pieza principal), el Juzgado A quo dictó Sentencia Interlocutoria con fuerza Definitiva y declaró lo siguiente:
“(…) razón por la cual debe proceder de oficio la FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE ACTORA PARA EJERCER LA PRESENTE ACCIÓN Y LA FALTA DE CUALIDAD DE LA PARTE CONTRA LA CUAL SE ACCIONA. En virtud de ello ésta Juzgadora considera inoficioso conocer el fondo de la causa. En consecuencia, se declara la falta de cualidad de las partes para que prospere el presente juicio, y así declara (...)”.
En fecha 03 de Julio de 2024, la apoderada judicial de la parte demandante, abogada JEANNET AGUIRRE, Inpreabogado N° 76.486, mediante diligencia apeló la decisión dictada en fecha 27 de junio de 2024. (Folios 313 y 314 de la segunda pieza principal)
En fecha 03 de Julio de 2024, el Juzgado A quo ordenó y realizó cómputo por secretaría y se oyó la apelación en ambos efectos (Folios 315 y 316 de la segunda pieza principal)
En fecha 09 de Julio de 2024, el Juzgado A quo libró oficio N°129-2024 con el expediente original del juicio de Desalojo a este Tribunal de alzada. (Folio 317 de la segunda pieza principal)
Siendo ello así observa este Tribunal Superior lo siguiente:
PRIMERO: Que la pretensión ejercida por la parte actora se refiere a un Desalojo Arrendaticio de Local Comercial en el marco en un vínculo, relación y contrato relativo por tiempo indeterminado y conjuntamente por el cobro de cánones vencidos y no pagados, lo cual hace surgir la necesidad de un pronunciamiento previo con relación a la acumulación de dichas pretensiones y su admisibilidad conforme a la Ley.
En tal sentido se hace pertinente citar la Sentencia N° 000476, de fecha 21/07/2023, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la que estableció lo siguiente:
“ (…) De manera que la inepta acumulación de pretensiones, en los casos en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Ver sentencia Nro. 175, del 13 de marzo de 2006, caso: José Celestino Sulbarán Durán contra Carmen Tomasa Marcano Urbáez. (…)
En este orden de ideas, esta Sala a través de sentencia Nro. 310, de fecha 2 de junio de 2023, caso: Adrian Salas de Urarte y Ainhoa Alaitz Salas de Urarte contra Inversiones 09043, C.A., se pronunció sobre la inepta acumulación de una acción especial por desalojo conjuntamente con el cobro de los cánones de arrendamiento vencidos, estableciendo lo siguiente:
“…De los criterios señalados en la cita previamente transcrita, se tiene que si bien las acciones de desalojo y resolutoria persiguen el mismo objetivo, esto es la devolución o entrega material del bien inmueble arrendado, las mismas responden a motivos o circunstancias disímiles para su ejercicio; por lo tanto, no resulta posible aplicar a la acción de desalojo lo previsto en el artículo1167 del Código Civil, respecto de la acción de resolución y la acumulación a ésta de una pretensión dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamientos insolutos.
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto pago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.
Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha que dado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación…’.
De esta manera, siendo que la demanda de desalojo, en razón de su especialidad no admite la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios, así como que dichas acciones tienen procedimiento disímiles por un lado el procedimiento oral y por el otro el procedimiento ordinario previstos en el Código de Procedimiento Civil, se observa que los jueces tenían la obligación de verificar dicha situación y declarar la inepta acumulación de pretensiones prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue omitido; en este sentido, ya que ninguno de los jueces de instancia verificaron el cumplimiento de los presupuestos procesales necesarios para la instauración y prosecución del juicio, la Sala considera que la presente demanda debía ser declarada inadmisible. Así se decide…”. (Cursivas de la Sala, demás resaltado del texto).
Del criterio parcialmente transcrito, se desprende que no es posible acumular en una misma acción el desalojo de local comercial y el pago de cánones de arrendamiento vencidos, dada la especialidad de la primera pretensión, que deberá ser sustanciada por el procedimiento oral, de acuerdo a lo previsto en el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, mientras que la solicitud de pago de cánones de arrendamientos insolutos como indemnización de dicha insolvencia debe ser tramitada por el procedimiento ordinario, las cuales se excluyen mutuamente al ser incompatibles entre sí.
SEGUNDO: Que efectivamente la parte actora fundamenta su pretensión en las disposiciones del Artículo 40, literales A, C, D y E de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece:
“(…) Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. (…)
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado. (…)”
En consecuencia, estamos en presencia de una pretensión de DESALOJO DE INMUEBLE DE USO COMERCIAL y también de manera principal pretende el COBRO DE DAÑOS Y PERJUICIOS o PAGO DE CANONES INSOLUTOS VENCIDOS, cuyo petitorio expresa lo siguiente:
“(…) PRIMERO: A entregar totalmente desocupado y en las mismas condiciones de habitabilidad en que lo recibieron, el inmueble objeto de la presente acción precedentemente identificado, de forma inmediata sin el beneficio de la prórroga legal.
SEGUNDO: A pagar el monto insoluto del canon de arrendamiento correspondiente desde los meses de Enero a diciembre del 2.021, en un canon de 80$ dólares americanos, así como también, todos los meses correspondientes a las mensualidades vencidas del mes de enero a diciembre del año 2.022 y de enero a septiembre del 2023,a razón de cien (100$) dólares americanos, al hasta la vigente fecha en la que interpongo la presente acción, para un total de 2.960 Dólares Americanos. (…)”
Razón por la cual se evidencia que se han acumulado pretensiones principales que a la luz de la jurisprudencia citada, en razón de su especialidad no procede su acumulación, esto es, la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios, porque se excluyen entre sí. Acciones éstas que tienen procedimientos disímiles, por un lado el procedimiento oral (la primera) y por el otro el procedimiento ordinario (la segunda) previstos en el Código de Procedimiento Civil, y por cuanto el Juzgado A Quo debió advertirlo -y no hizo- al momento de la admisión de la demanda y declarar la inepta acumulación de pretensiones conforme al artículo 78 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 341 eiusdem, razón por la cual este Tribunal Superior observando tales quebrantamientos de normas de orden público, no subsanables ni convalidables por las partes, siendo útil a los efectos de los fines de la justicia, considera que lo procedente en este caso es DECLARAR NULO EL AUTO DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA EFECTUADO POR EL JUZGADO A QUO, DE FECHA 02 DE OCTUBRE DE 2023, CURSANTE A LOS FOLIOS 53 Y 54 DE LA PRIMERA PIEZA PRINCIPAL Y TODOS LOS DEMÁS ACTOS SIGUIENTES AL MISMO, INCLUYENDO LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA DICTADA POR EL A QUO DE FECHA 27 DE JUNIO DE 2024 CURSANTE A LOS FOLIOS 306 AL 312 DE LA SEGUNDA PIEZA PRINCIPAL, con exclusión de las actuaciones referidas a la representación de las partes actuantes y; REPONER LA CAUSA AL ESTADO DE ADMITIR NUEVAMENTE LA DEMANDA Y EN TAL ESTADO DECLARARLA INADMSIBLE POR INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES CONFORME A LOS ARTÍCULOS 78, 206, 208 y 341 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL y así lo declarará este Tribunal enseguida. Y así se declara y decide.
En virtud de lo anterior, se hace innecesario, y sería un despropósito, entrar a analizar otros argumentos de admisibilidad o procedencia, así como los elementos probatorios. Y así se declara y decide.
DISPOSITIVA
En base a lo anteriormente expuesto este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial de Estado Apure y Municipio Arismendi del Estado Barinas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada JEANNET JOSEFINA AGUIRRE DELGADO, Inpreabogado N° 76.486, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA INDUSTRIAL ACHAGUAS, C.A., contra la sentencia Interlocutoria con Fuerza Definitiva dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Achaguas de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, de fecha 27 de junio de 2024.
SEGUNDO: Se declara NULA la sentencia apelada dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Achaguas de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, en fecha 27 de junio de 2024; así como NULO el auto de admisión de la demanda de fecha 02 de octubre de 2023 cursante al folio 53 y 54 de la Primera Pieza Principal del Expediente, así como todas las demás actuaciones siguientes, con exclusión de las relacionadas con las representación de las partes actuantes hasta este momento.
TERCERO: Se REPONE LA CAUSA al estado de admitirse nuevamente la demanda y; en tal estado SE DECLARA INADMISIBLE la demanda presentada por la sociedad mercantil PANADERÍA Y PASTELERÍA INDUSTRIAL ACHAGUAS, C.A. en contra del ciudadano RAMZI KAMEL SAAB, extranjero, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 25.288.356, en forma personal y como presidente de “SAN Y SONIDOP.95,FP” y de este domicilio, por DESALOJO ARRENDATICIO DE LOCAL COMERCIAL Y COBRO DE CANONES DE ARRENDAMIENTO, por inepta acumulación de pretensiones, conforme a los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: Por la naturaleza de la presente decisión no hay condenatoria en Costas Procesales.
QUINTO: De conformidad con el Art 251 del Código de Procedimiento Civil se ordena la notificación de las partes mediante boletas y que entregará el alguacil en los respectivos domicilios y como quiera que la parte demandada tiene domicilio en la ciudad de Achaguas del Estado Apure, se acuerda librar despacho de comisión al Juzgado Distribuidor de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Achaguas de esta Circunscripción Judicial del Estado Apure, para que por intermedio del alguacil del que resulte distribuido practique la respectiva notificación. Líbrense Boletas, Oficio adjúntese Despacho, con las inserciones conducentes.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase al tribunal de origen el expediente en su debida oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de San Fernando de Apure, a los veintisiete días del mes de enero del año dos mil veinticinco (27-01-2025). Año: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza Superior Civil,

Dra. BAGNURA L. GONZÁLEZ D’ ELIA.
El Secretario,
Abg. PEDRO PÉREZ
En esta misma fecha siendo las 2:30 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia, conforme a los artículos 111, 112 y 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,
Abg. PEDRO PÉREZ

Exp. Nº 4865-24
BLGDE/pp/ga.-